中國房地產(chǎn)業(yè)論文

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中國房地產(chǎn)業(yè)論文:從房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關(guān)系看中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

[摘要]當前，中國正處于社會經(jīng)濟發(fā)展的第二階段，即隨著工業(yè)化進程的不斷加快，不斷推動著城市化發(fā)展的進程中。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著作用與反作用及雙向反饋的關(guān)系，且不是簡單的局部與整體之間的關(guān)系，而是一個有機整體。文章結(jié)合中國歷年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及其執(zhí)行效果，提出對中國房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的原則，并在此基礎(chǔ)之上對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控現(xiàn)狀進行評價。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；國民經(jīng)濟；相互關(guān)系；宏觀調(diào)控

一、中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。它的主要經(jīng)濟活動貫穿房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場交易）、消費（房地產(chǎn)使用過程中的物業(yè)服務(wù)）三大領(lǐng)域，與眾多其他產(chǎn)業(yè)部門有著密切的相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)服務(wù)業(yè)。它具有通過物資流通和勞動服務(wù)為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù)，以改善和提高生產(chǎn)效率和人民生活水平的第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征。從房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)系看，它是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)這一商品一旦被生產(chǎn)之后便不可移動，使得房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域性特征。

一般地，社會發(fā)展階段不同，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位有較大差別?？v觀古今中外的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況可知，社會發(fā)展階段分為農(nóng)業(yè)、工業(yè)和后工業(yè)階段。當前，中國正處于社會經(jīng)濟發(fā)展的第二階段，即隨著工業(yè)化進程的不斷加快，不斷推動著城市化的發(fā)展，而在工業(yè)化、城市化的過程當中，中國房地產(chǎn)業(yè)在同民經(jīng)濟中處于基礎(chǔ)性、先導性的地位。

在中同，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，既受到整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進國民經(jīng)濟發(fā)展的作用。作為國民經(jīng)濟中一個獨立的且非常重要的產(chǎn)業(yè)部門，房地產(chǎn)業(yè)有著自身的發(fā)展規(guī)律和基本特征。但是，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關(guān)系，不僅是一個局部與整體的關(guān)系，而且存在著密切的內(nèi)在聯(lián)系和相關(guān)性。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟間存在作用與反作用的關(guān)系

在經(jīng)濟學上，經(jīng)濟拉動因素主要歸結(jié)為“三駕馬車”：消費、投資和出口。從該角度看，中國國民經(jīng)濟主要衡量指標為國民收入、投資水平、信貸規(guī)模和利率、經(jīng)濟（GDP）增長率等。而房地產(chǎn)業(yè)主要衡量指標為房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模及其增長率水平、房地產(chǎn)業(yè)增加值及其增長率、房地產(chǎn)供求水平等。當國民經(jīng)濟繁榮（蕭條）發(fā)展時，必呈現(xiàn)出消費、投資或出口等的快速（緩慢甚至負向）增長，而這其中某個或幾個都將影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（停滯）。反過來，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在創(chuàng)造經(jīng)濟財富的同時，還能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同推動著國民經(jīng)濟的發(fā)展；當房地產(chǎn)業(yè)蕭條時，必將表現(xiàn)為房地產(chǎn)各項相關(guān)指標的回落，進而影響到宏觀經(jīng)濟中消費、投資或出口等經(jīng)濟因素，因而制約著國民經(jīng)濟的發(fā)展?？偟膩碚f，在中國當前的經(jīng)濟、社會等國情條件下，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著比較明顯的作用與反作用的相互關(guān)系，兩者相互影響、相互制約。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著雙向反饋的關(guān)系

20世紀90年代后期，有位美國經(jīng)濟學家經(jīng)過長達3年的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)宏觀國民經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)之間有著十分緊密的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要一個良好宏觀經(jīng)濟環(huán)境作為堅實的基礎(chǔ)。他認為，在成熟的房地產(chǎn)國家或地區(qū)兩者的關(guān)系表現(xiàn)得更顯著，具體關(guān)系為：（1）當一個國家或地區(qū)的宏觀經(jīng)濟增長速度（即用GDP增長率表示）大于10%時，其房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；（2）在8%～10%時，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段；（3）在5%～7%時，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；（4）在4%～5%時，房地產(chǎn)業(yè)處于停滯階段；（5）當小于4%時，房地產(chǎn)業(yè)處于倒退階段。由此并結(jié)合中國歷年統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)得到表-1和圖-1。

根據(jù)表-1和圖-1可知，中國國民經(jīng)濟在21年問的GDP呈現(xiàn)較高的增長，大多數(shù)年份的GDP增長速度都超過10%，此期間房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；而1998年、1999年的GDP增長速度在5%～7%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于緩慢發(fā)展階段；2002年、2009年的GDP增長速度在8%～10%之間，房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段。同樣，以房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率為例。利用該指標來反饋國民經(jīng)濟發(fā)展狀況。1992-1993年在新住房制度環(huán)境下，中國開始迅速加大對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投入，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率呈現(xiàn)超過100%的增長，此時的國民經(jīng)濟水平也是高速的發(fā)展；1996年在中國房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響下開始逐步放緩對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投入，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)較小的增長，一直持續(xù)到1998年，在此期間，中國國民經(jīng)濟的GDP增長速度也呈現(xiàn)如同房地產(chǎn)開發(fā)投資向下滑動的走勢；1998年又開始逐漸加大房地產(chǎn)的開發(fā)投入，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，此時國民經(jīng)濟呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢，并沒有呈現(xiàn)較明顯的高速增長，而是存在一兩年的緩沖期；2002年，隨著對房地產(chǎn)開發(fā)投入的減少，國民經(jīng)濟從高速發(fā)展轉(zhuǎn)為快速發(fā)展的態(tài)勢；2008年，在美國金融危機的影響下，中國通過宏觀調(diào)控降低對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投入，使得2009年中國國民經(jīng)濟發(fā)展水平轉(zhuǎn)入快速發(fā)展的階段等等?？偠灾?，中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著能夠相互反饋的關(guān)系。

（三）房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟并非純屬局部與整體的關(guān)系

眾所周知，國民經(jīng)濟屬于經(jīng)濟領(lǐng)域的范疇，反映的是經(jīng)濟屬性和特征，最終作用于整個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平及全國人民的經(jīng)濟能力。房地產(chǎn)業(yè)雖然是國民經(jīng)濟的重要組成部分，屬于國民經(jīng)濟中兼有生產(chǎn)和服務(wù)這兩種職能的獨立產(chǎn)業(yè)部門，但房地產(chǎn)業(yè)具有較為明顯的社會性和政治性，因此，并不能簡單地說房地產(chǎn)業(yè)只是國民經(jīng)濟的一部分。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間有著內(nèi)在的、密切聯(lián)系的相關(guān)性，是一個有機的整體。

二、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的原則

（一）應(yīng)將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控納入國民經(jīng)濟的調(diào)控體系

房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有促進或制約的影響作用的同時，國民經(jīng)濟也能從宏觀層面影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因而，在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控的過程中，不應(yīng)該將這一過程獨立于國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控體系之外，而是將其作為國民經(jīng)濟調(diào)控體系的一個重要組成部分。否則，容易出現(xiàn)過分強化房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，加速其發(fā)展速度，而超過當期國民經(jīng)濟發(fā)展狀況所能承受的范圍，或者為了追求國民經(jīng)濟增長，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趕不上國民經(jīng)濟的發(fā)展步伐，或者在國民經(jīng)濟發(fā)展緩慢的情況下期望房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展等問題。這些都會造成房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟發(fā)展的脫節(jié)、不協(xié)調(diào)等。

（二）應(yīng)在一定階段將房地產(chǎn)宏觀調(diào)控作為國民經(jīng)濟的調(diào)控源

房地產(chǎn)業(yè)本身覆蓋面較寬，包括房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等各行各業(yè)，同時，還涉及許多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門，如建筑業(yè)、建筑材料、家具業(yè)、裝飾裝修業(yè)、勘察設(shè)計、工程監(jiān)理、質(zhì)量安全檢查等。此外，沒有土地，沒有建筑物或構(gòu)筑物，沒有一定的空間作為條件，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)無法實施，工業(yè)活動無法開展，第三產(chǎn)業(yè)以及科學、教育、文化、衛(wèi)生、體育等活動也無法進行。而這些條件都需要以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)才能得到實現(xiàn)。房地產(chǎn)作為社會經(jīng)濟生活的基本要素貫穿于社會生產(chǎn)和再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的基礎(chǔ)性、先導性產(chǎn)業(yè)特性是客觀存在的，且具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移的特性。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況能反映國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況，同時，國民經(jīng)濟的發(fā)展狀況也能反射出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀態(tài)。這一雙向反饋的相互關(guān)系，要求在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民經(jīng)濟重要地位，即兩者關(guān)聯(lián)性程度較大時，對國民經(jīng)濟的宏觀調(diào)控應(yīng)該以房地產(chǎn)宏觀調(diào)控為切入點和通途，以其為主要的調(diào)控源頭，調(diào)節(jié)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的同時達到調(diào)控整個國家國民經(jīng)濟的效果，實現(xiàn)互利共贏。

（三）應(yīng)以利于國民經(jīng)濟發(fā)展為宗旨，同時避免社會分配不公

眾所周知，房地產(chǎn)既可以作為商品，而具有經(jīng)濟屬性，也可以作為投資品，而具有投資屬性。此外，房地產(chǎn)還可以作為一種權(quán)益的保障（比如居住權(quán)），從而具有社會屬性。在中國當前政治體制之下，房地產(chǎn)業(yè)還存在著較鮮明的政治色彩。當下，房價在調(diào)控制度的作用下呈現(xiàn)不斷上漲的態(tài)勢，甚至漲幅比較高；保障性住房起步較晚，且保障對象的覆蓋面不清晰也不廣泛；土地或房屋征收補償中補償標準普遍偏低等，使得部分信息靈通或者資源豐富的人們得到了巨大的收益，而大多數(shù)人民卻仍然無法實現(xiàn)居者有其屋。在通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展追求國民經(jīng)濟快速發(fā)展的同時沒有意識到并重視房地產(chǎn)的社會和政治特性，使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果未與預(yù)期目標保持一致。因而，在制定和實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程中，除了需要堅持朝著對國民經(jīng)濟有利的方向發(fā)展之外，還必須要避免社會分配的不公平與不協(xié)調(diào)。

三、對中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的評價

（一）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟之間的相互關(guān)系處理脫節(jié)

1 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與產(chǎn)業(yè)調(diào)整脫節(jié)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，中國經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)正在由第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，即在“231至321”的轉(zhuǎn)變發(fā)展過程中。而在中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的引導下，各地市為了追求地方經(jīng)濟的發(fā)展大量出讓土地，其中，在市縣郊區(qū)大力發(fā)展工業(yè)園區(qū)建設(shè)這一增加地方財政的方式表現(xiàn)極其突出，且工業(yè)園區(qū)的建設(shè)對地方收入的貢獻巨大。據(jù)此可知，中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控使得地方政府較為重視第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)，而這恰恰與中國目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略相脫節(jié)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的施行受限將直接影響到預(yù)期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟目標的實現(xiàn)，繼而使得房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間的相互關(guān)系無法得到體現(xiàn)，最終影響到同民經(jīng)濟的快速健康發(fā)展。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與城市經(jīng)濟及城市建設(shè)脫節(jié)。隨著工業(yè)化的加速推進，城市化進程不斷加快，人口不斷集中，城市地域逐步擴大。加上中國土地的公有制，地方政府代表國家行使權(quán)力，土地招拍掛的出讓方式為地方財政提供了主要的經(jīng)濟來源，對城市經(jīng)濟發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。此外，還推動了城市建設(shè)的步伐，比如舊城改造、新城建設(shè)、城市規(guī)劃的實施、生活配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)。但是，通常中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的針對性不強，均從較廣泛的角度提出，這對于不同經(jīng)濟發(fā)展水平的城市或是不同發(fā)展規(guī)劃的城市而言，宏觀調(diào)控的適用程度可能相差較大?，F(xiàn)實中也確實如此，中國宏觀調(diào)控在制定和實施的過程中并沒有很好地與城市經(jīng)濟和城市建設(shè)相結(jié)合。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺少房地產(chǎn)業(yè)退出機制。當前，房地產(chǎn)業(yè)正處于不斷發(fā)展壯大之中，無論是房地產(chǎn)生產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)投資開發(fā)）、流通（房地產(chǎn)市場交易）還是消費（房地產(chǎn)使用過程中的物業(yè)服務(wù)）企業(yè)，只要符合相應(yīng)資質(zhì)要求的便可以成立。但是，隨著人們對房地產(chǎn)各方面要求的不斷提高以及科學技術(shù)的進步，企業(yè)在內(nèi)部管理和外在環(huán)境的雙重作用下把握著良好的機遇，同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)，僅僅以自然的優(yōu)勝劣汰的方式無法從根本上淘汰掉那些不適合時展的企業(yè)。也就是說，對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不僅要健全和完善市場準入制度，還應(yīng)該構(gòu)建一個較為完善且科學高效的市場退出機制，而當前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控當中并沒有涉及此內(nèi)容。

4 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中缺乏房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀所浮現(xiàn)出的問題制定相應(yīng)的調(diào)控政策，沒有重視房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間相互關(guān)系的考慮，使得多數(shù)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不具有科學性和長效性，呈現(xiàn)“治標不治本”的狀態(tài)，并不能從根本上解決房地產(chǎn)中的實際問題，其中，最主要的是房價的調(diào)控以及住房保障問題。因而，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，其宏觀調(diào)控過程中應(yīng)該有專門的發(fā)展規(guī)劃，這樣才能從源頭上把握房地產(chǎn)業(yè)與周民經(jīng)濟之間的相互關(guān)系，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，實現(xiàn)國民經(jīng)濟發(fā)展進程的不斷加速。

（二）房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相對關(guān)注了房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的經(jīng)濟、社會性

1 經(jīng)濟性方面，提出抑制房價過快上漲政策。2005年3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（“國八條”）；2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項措施（“國六條”），以及隨后出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“九部委‘十五條’”）對“國六條”進一步細化，其中提到的“限套型”、“限房價”的“限價房”以期解決中等收入夾心層群體的住房問題；2007年，從土地管理、金融信貸和稅收等方面，進一步深化以穩(wěn)定房價為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控；2009年提出的“國四條”；2010年4月27日，國務(wù)院了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）——史上最嚴厲的調(diào)控政策；2011年的限購、限貸等一系列抑制房價過快上漲的宏觀調(diào)控政策。這一系列政策雖然基本上都沒有達到預(yù)期的調(diào)控目標，甚至出現(xiàn)了逆向的結(jié)果，但是至少可以看到中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策確實在一定程度上關(guān)注到了房地產(chǎn)業(yè)與同民經(jīng)濟的經(jīng)濟性特征。

2 社會性方面，逐步重視住房的保障性特征。2003年8月出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文件）中確認，經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房；2006年5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項措施（“同六條”），加快城鎮(zhèn)廉租住房、經(jīng)濟適用住房和“限價房”建設(shè)，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供給以滿足更多城鎮(zhèn)居民的住房需求；2008年12月份出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，明確加快保障性住房建設(shè)，與此同時，中央還提出爭取在三年內(nèi)基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問題及棚戶區(qū)改造問題；2010年，中央又提出要力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2011年，又提出全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，未來五年將建成3600萬套。可見，隨著時間的推移，社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，中國在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控上正逐漸加大保障性住房的建設(shè)，盡管現(xiàn)實中仍存在較多問題。

四、結(jié)束語

在中國現(xiàn)行的經(jīng)濟政治體制宏觀背景之下，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著特殊的相互關(guān)系。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分。既受到整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，又發(fā)揮著促進國民經(jīng)濟發(fā)展的作用，即房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在著作用與反作用以及雙向反饋的相互關(guān)系；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個宏觀經(jīng)濟之間的關(guān)系又并不是簡單的一個部門和整體（局部和整體）的關(guān)系，而是有著內(nèi)在的、密切聯(lián)系的相關(guān)性，是一個有機的整體，即房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間存在非局部與整體的關(guān)系。從這一角度出發(fā)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)納入國民經(jīng)濟調(diào)控體系，且在特定階段應(yīng)將其作為國民經(jīng)濟調(diào)控體系中的調(diào)控源，同時，還應(yīng)該在促進國民經(jīng)濟發(fā)展的前提下保證社會分配的公平與協(xié)調(diào)，從而促進具有中同特色的社會主義和諧社會的構(gòu)建。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:論中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

【摘 要】從中國經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場為我國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻，并影響了中國經(jīng)濟的發(fā)展走勢。作者總結(jié)了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內(nèi)房地產(chǎn)市場的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來的發(fā)展趨勢，具有一定的指導意義。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟發(fā)展；房地產(chǎn)；土地；發(fā)展

國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，創(chuàng)造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的支柱。在這種大的風潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過何種工作，仿佛一旦進入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場的泡沫不斷增大，國家和政府也已經(jīng)意識到了這個問題，一些調(diào)控措施不斷出臺，房地產(chǎn)市場終于開始逐漸回歸理性。那么，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來的趨勢又是如何，當房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場是否會如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認為對這個問題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過去的幾年中房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。作者總結(jié)了從進入21世紀以來尤其是2004年之后國內(nèi)房地市場的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來的發(fā)展趨勢，具有一定的指導意義。

1、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)業(yè)的投資

從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態(tài)，2011年隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始歸落。從投資結(jié)構(gòu)來看，投資對象則逐漸由商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)狀況

根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開放商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進度，導致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟問題。國家審計署的《24個市縣2009年至2010年土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠不止如此。國土資源部和監(jiān)察部2010年聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了2007年10月至2009年10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個?。▍^(qū)、市）不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至今年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。

1.3 房地產(chǎn)銷售狀況

從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從2004年至2010年，銷售量不斷增加，即使在2008年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達到33.2%。但是這一情況到2011年隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道2011年房地產(chǎn)市場相比2010年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。從房地產(chǎn)市場的需求來看，受中國城鎮(zhèn)化運動的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強，而且還有一個很重要的因素就是投資性購房熱度依然不減。中國城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場城鎮(zhèn)化運動也使中國人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國家高等教育持續(xù)擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國內(nèi)實體經(jīng)濟以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場便成為很多人的首選，這也是促使房價高位運行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項目的延遲，目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛興需求依然強烈。

2、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢分析

從國外發(fā)達國家的歷史發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場都曾為這些國家的經(jīng)濟發(fā)展做出過很大貢獻，但是也有很多因為房地產(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問題。

2012年4月18日，國家統(tǒng)計局了3月份70個大中城市的房價數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與2012年3月相比，70個大城市中新房價格下降的城市是46個，持平的城市是16個，上漲的城市8個，環(huán)比價格上漲的城市中漲幅都沒有超過0.2%。從同比來看，與2011年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市38個，比2月份增加了11個，這是自2011年9月個別城市再次出現(xiàn)價格同比下降以來，下降城市個數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)6個月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價格環(huán)比降幅也進一步擴大，3月份比2月份分別擴大0.5個、0.5個、0.6個和0.4個百分點。

以上數(shù)據(jù)說明，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然會有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國的房地產(chǎn)市場進入了一個特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場的現(xiàn)需求升級具有可觀的空間，我國房地產(chǎn)市場在未來的一段時間仍將處于總量增長型發(fā)展時期。

3、結(jié)束語

新世紀我國已進入全面建設(shè)小康社會的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長，消費結(jié)構(gòu)升級速度加快，改善住房條件的要求日益強烈。目前我國城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長時期，這就加大了對住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問題依然比較嚴重，中下等收入階層住房困難問題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴大經(jīng)濟適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場的需求。確實，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個良好的發(fā)展平臺和空間，相信不久的將來，它將最終成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)治理探析

【摘 要】 本文闡述了我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，分析了我國房價過高的原因，提出了改善房地產(chǎn)業(yè)市場狀況的對策。要加大對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控力度，建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度，改革土地制度，加強土地資源管理，調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例，改革住房貸款利率，全面改變增長模式，明確政府職責。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場；泡沫經(jīng)濟；貨幣政策；治理

一、現(xiàn)狀分析

近年來我國房地產(chǎn)投資增速雖略有減緩，但是其仍然處于一種膠著狀態(tài)，下面對2012、2013兩年的房地產(chǎn)市場作以分析。

縱觀2012年，雖然我國的房地產(chǎn)市場仍延續(xù)著淡季不淡，房價反彈的行情，但是總體來說并沒有出現(xiàn)大幅反彈。在4-5月份后，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出成交溫和放大、價格止跌企穩(wěn)的新特點。到了7-8月份，一、二線城市房價開始上漲，三、四線城市房價呈現(xiàn)下跌趨勢。與8月份相比，9月份在全國70個大中城市的二手住宅銷售價格種，價格上漲的城市有32個，下降的有18個，持平的有20個。到了10月份，與9月份相比在70個大中城市的新建住宅銷售價格中，價格上漲的有35個，下降的有17個，持平的有18個。

到了2013年，1、2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6670億元，增速比去年全年提高6.6個百分點。僅對于住宅投資來說，已占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重的68.7%，投資4583億元，同比名義增長23.4%，增速提高12個百分點。

而從商品房的銷售和待售情況來看，1-2月份，商品房銷售面積10471萬平方米，同比名義增長49.5%，增速比去年全年提高47.7個百分點。其中，住宅銷售面積增長55.2%，辦公樓銷售面積增長43.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降1.4%；商品房銷售額7361億元，增長77.6%，增速比去年全年提高67.6%個百分點，其中住宅銷售額增長87.2%，辦公樓銷售額增長91.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長17.6%。

從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個向上的發(fā)展階段，但是從短期來看，在政策的干預(yù)下，業(yè)績增長阻力較大。從上面的分析中可以看出，中國房價波動較大，尤其是2008年金融危機對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了沖擊，但是危機過后隨之而來的是房價的劇烈上漲，因此中國房價還是沿著它自己的軌道繼續(xù)上行。

二、我國房價過高的原因

1、貨幣超發(fā)和寬松的財政貨幣政策

中國市場上大量資金的存在是房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的最根本原因。截止2013年2月末，我國貨幣供應(yīng)量余額達99.86億元，貨幣超發(fā)再次推高了房價。因為房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，所以其貸款風險相對于流動資產(chǎn)來說較小，因此銀行業(yè)正致力于大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費信貸業(yè)務(wù)。

2、投資需求的不斷膨脹

人民幣升值使得“熱錢”不斷流入中國，這吸引了大量外商投資中國房地產(chǎn)市場，使得我國部分地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求不斷膨脹。

3、開發(fā)成本日益上漲

近年來，地價、建筑材料、建筑安裝、經(jīng)營成本等的提高加大了房地產(chǎn)開發(fā)成本，使得房價不斷上漲，在國內(nèi)房價三分之一是地價費，三分之一是關(guān)系疏通費，而三分之一是利潤和成本。

4、中國的土地現(xiàn)狀增加了住房成本

中國土地的有限性和稀缺性使得我國土地制度的分配現(xiàn)狀不容樂觀，同時我國又在大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，使得土地供給出現(xiàn)剛性，土地價格日益上漲大大增加了住房成本，更有大量投資者為了獲取價格上漲帶來的利潤而進行瘋狂的投資，致使房地產(chǎn)市場十分火爆。

5、貧富差距助長了房價

長期以來，中國是一個貧富差距大國加上不健全的社會制度使得我國居民購買力低下，需求不足，2011年胡潤財富報告顯示中國千萬富豪已達96萬人，相比去年增長9.7%，而在他們的個人投資方向上，房地產(chǎn)占主導地位，超過1/3選擇投資房地產(chǎn)。

6、中國人的消費觀念

盲目追風，一味狂熱于買房，使得很多居民忽視了購房成本，這在一定程度上造成了國家調(diào)控政策的失效，助長了房價。

三、改善我國房地產(chǎn)業(yè)市場狀況的對策

1、加大對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控力度

首先，從居民的收入水平出發(fā)來確定房地產(chǎn)投資建設(shè)的規(guī)模，使得房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷達到基本平衡。其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，將過分炒高樓市的行為扼殺于萌芽，防止房地產(chǎn)泡沫的劇增。最后，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，擴大安居型房地產(chǎn)的規(guī)模，加強房地產(chǎn)市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為中國市場的一個主導產(chǎn)業(yè)。

2、建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度

通過對全國房地產(chǎn)市場的各類信息及時收集、整理、分析，進而對其運行情況做出評價，定期市場分析報告，合理引導市場。政府可通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段，不斷加強和完善宏觀監(jiān)控體系，有效地防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。

3、改革土地制度，加強土地資源管理

政府應(yīng)當合理規(guī)劃土地，使土地的有效利用率實現(xiàn)最大化進而達到穩(wěn)定房價的目的。首先，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和各類用地的供應(yīng)比例，要適當提高住宅用地的比例。其次，合理規(guī)劃土地，控制土地的使用，尤其是對商品房及高等住宅用地面積的控制。最后，對于各類違規(guī)行為，要嚴格懲處，對于非法圈地、占地行為，要進行嚴厲查處，從源頭上防止不正之風和腐敗行為。

4、調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例

按照居民擁有和出售住房的數(shù)量來確定對房產(chǎn)稅和交易稅的征收比例，即多者多征。通過稅收方式調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求矛盾，嚴厲打擊房地產(chǎn)投機炒作的行為。

5、改革住房貸款利率

加大住房公積金的覆蓋面，使我國公民的基本權(quán)利得到保障，根據(jù)各個地區(qū)房價的差異，采取不等的公積金貸款額度。

6、全面改變增長模式

中國人民銀行和財政部為支撐泡沫做了大量的工作，但是這是不能持久的，泡沫最終還是會消失。中國應(yīng)該全面改變房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長模式，應(yīng)該讓內(nèi)需成為推動經(jīng)濟增長的主要動力。

7、明確政府職責

國務(wù)院出臺的相關(guān)政策明確規(guī)定第二套房貸首付款不得低于40%，同時再增加住房和普通商品住房有效供給，加快推進保障性安居工程建設(shè)，落實地方各級人民政府責任等方面明確了實施細則，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:論中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學探討

摘要：房地產(chǎn)周期的長短、特點會因國家城市化過程特點不同而不同， 城市與鄉(xiāng)村也不相同。中國農(nóng)村農(nóng)民的房子在改革開放30 年來， 大多已更新過兩次，在新農(nóng)村建設(shè)的熱潮背景下，將會穩(wěn)定30-50 年。 本文從經(jīng)濟學角度來探討中國房地產(chǎn)業(yè)政策和制度改革。

一、觀察中國房地產(chǎn)問題的“五大方法論”

1、大周期論。人類從穴居到神農(nóng)、巢氏筑巢、結(jié)廬、搭棚已是巨大的歷史進步。但真正意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)只是工業(yè)化、城市化的產(chǎn)物。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是有周期的， 房地產(chǎn)周期一定和城市化周期同步。在歐美和一些發(fā)達的工業(yè)化、城市化成熟的國家，我們見不到到處是腳手架、新城區(qū)、新樓盤，他們十分活躍的是二級房地產(chǎn)市場，一級房地產(chǎn)市場已趨近于零。中國也會有這樣的一天。

2、 大宏觀論。城鄉(xiāng)分離是歷史進步，城市化是人類文明選擇，城鄉(xiāng)融合，城鄉(xiāng)一體化又是人類文明的再選擇。我們要突破“圍城”的困局，將來城鄉(xiāng)的本質(zhì)差別將消失，城鄉(xiāng)將享有大體公平的社會保障和公共品供給和服務(wù)。那時候，人們像候鳥一樣， 或生活在農(nóng)村，工作在城市；或生活在城市，工作在農(nóng)村；或白天在農(nóng)村，晚上來城市消費娛樂；或春天在南方，夏天在北方。中國正處在消滅城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)時期， 不要只局限思考城市的房地產(chǎn)現(xiàn)象，要結(jié)合農(nóng)村一起思考。只要允許農(nóng)村的房地產(chǎn)開放， 城市的房地產(chǎn)問題也會迎刃而解。

3、大系統(tǒng)論。房地產(chǎn)不單獨是個房地產(chǎn)問題，不只是個經(jīng)濟問題，由于長期問題的累積、扭曲，它在中國已成為突出的民生問題、社會問題、政治問題。房地產(chǎn)問題首先是個經(jīng)濟問題，但它和房地產(chǎn)市場，和資本市場，和現(xiàn)代金融體系高度融合之后，它成了大系統(tǒng)中一個高度敏感復(fù)雜的關(guān)鍵性問題了。所以美國住房次貸危機可引發(fā)全球金融危機，日本房市、香港樓市也曾引發(fā)金融“地震”。所以，處理房市一定要放在民生、經(jīng)濟、社會、文化、政治、金融、資本市場、全球化大系統(tǒng)中來認識、來決策。一定要有綜合性制度安排，一定要有大系統(tǒng)觀。

4、大房地產(chǎn)論。當下，人們大多只關(guān)注了房產(chǎn)，忽視了地產(chǎn)，其實，地產(chǎn)的政策安排是關(guān)鍵。人們大多只關(guān)注了城市房地產(chǎn)，忽視了農(nóng)村房地產(chǎn)，其實，農(nóng)村房地產(chǎn)的解禁會大大緩解城市房地產(chǎn)的矛盾。人們大多關(guān)注了商品房市場，忽視了社會保障房建設(shè)， 其實社會保障房依法供給是關(guān)鍵， 只要社會保障房供給到位，市場一塊可以完全放開。人們大多關(guān)注市場房價格是錯誤導向， 政府不該向民眾承諾調(diào)控房價， 政府應(yīng)該只承諾如何逐步用立法來實現(xiàn)住房保障， 讓中低收入者有明確預(yù)期。中高收入者在市場上購房，完全是市場行為，市場房價高對于一個城市、一個國家絕不是壞事。

要有大房地產(chǎn)觀，要有覆蓋市場房、保障房；城市房、農(nóng)村房；住宅房地產(chǎn)、商務(wù)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)的統(tǒng)籌的協(xié)調(diào)的科學的整體政策制度安排。

5、大歷史觀。任何一個時段的房地產(chǎn)的政策安排，一定要考慮與“前期”政策的銜接，“新樓新政”和“老樓老政”的銜接，特別是新政具有改革創(chuàng)新特點時，這種銜接特別重要。任何一種房地產(chǎn)新政出臺， 一定要考慮各級政府、各類企業(yè)、各類人群會產(chǎn)生什么樣的“博弈”、“對策”？ 后果如何？我們的許多“新政”是在中國房地產(chǎn)“已經(jīng)扭曲”、“已經(jīng)不健康”、“政府有諸多失誤”現(xiàn)狀下出臺的，一定不要脫離這一歷史現(xiàn)實。如保障房供給長期缺位，土地財政依賴已經(jīng)形成，20 年前經(jīng)歷過福利分房改革，保障房已經(jīng)和市場對接，單位集資建房已成為一種灰色財產(chǎn)等。講現(xiàn)實絕不是主張政策安排遷就現(xiàn)實，而是講制度政策目標要十分清晰、科學，但應(yīng)采取若干過渡性安排與現(xiàn)實對接。

二、過去房地產(chǎn)政策的“五大失誤”

1、目標失誤。應(yīng)將“人人有住房”的口號改為“人人有房住”。中國是一個發(fā)展中國家， 不可能在短期內(nèi)實現(xiàn)人人有

住房的施政目標，歐美、新加坡、香港等發(fā)達地區(qū)的私人擁有住房率均只在60%左右。錯誤的口號導致社會對政府的過

高期許和批評，以至有“蝸居”電視劇反映社會的憤懣。許多發(fā)達國家年輕人買不起房子視為正常， 但許多國家住房保障完善，有效地解決了人人有房住。

2、保障失責。由于中國幾十年來經(jīng)歷過福利分房到商品化改革， 自然住房問題在各級政府的保障視野中消失。住房保障在中國，幾十年政府缺位，累積了巨大的“欠債”。一般國家每年投資保障住房占全社會房地產(chǎn)投資的20%， 而中國長期只占0.2%。

3、措施失當。不應(yīng)該把壓低商品房價格當作施政目標。當人們把焦點聚焦在商品房價格過高上時， 政府應(yīng)該清醒看到， 政府的有限責任是努力增加保障性住房的供給， 只關(guān)注中低收入者有多少人能分期分類分層次解決住房。給不同的收入群體一個明確的預(yù)期， 這就會極大地分散分化社會對住房問題的關(guān)注度， 不至造成現(xiàn)在幾乎整個社會都對政府的住房政策失敗而不滿。

4、保障失策。保障性住房不應(yīng)和市場掛鉤。社會的中低收入者是一個動態(tài)的衡量，保障性住房供給到一定量，它會實現(xiàn)大體均衡。作出一種制度安排，讓高收入者不斷流出， 讓新的中低收入者不斷流入，總量達到均衡，不會持久地給政府提供保障房造成壓力。隨著經(jīng)濟發(fā)展，只是“錦上添花”的事。我們現(xiàn)行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投資價值， 這種制度安排吸引了許多非迫切需要住房者， 這只會給政府帶來持久的壓力，不斷增大的壓力，且?guī)磉\行管理中的許多漏洞和腐敗。

5、調(diào)控失效。前幾年的調(diào)控政策本末倒置，越控越漲。前幾年政府釋放出的信息，是調(diào)控市場，壓縮房貸，提高開發(fā)

門檻，拍掛土地催生地王，不批別墅壓縮供給，人們一起“理性預(yù)期是漲”。

三、中國房地產(chǎn)市場真正拐點的“五大”制度前提

1、當中國城市化率越過60%時。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化對房地產(chǎn)牽引的動力源頭逐漸減弱，若達到70%，則是完全成熟的城市化階段， 中國的房地產(chǎn)的一級市場也會趨近于零。

2、當中國有完備的住房保障立法時。只要住房保障到位， 市場將完全放開，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯的分化：普通市場的整體價格水平會下降，但許多特殊市場的房地產(chǎn)價格將會攀升，中國有些特殊城市特殊區(qū)域會出現(xiàn)全世界的高價房。

3、當“小產(chǎn)權(quán)房”解禁時。當城鄉(xiāng)所有的要素真正能同產(chǎn)同權(quán)同市同價時，城市的房地產(chǎn)價格馬上出現(xiàn)拐點。

4、當中國的“土地財政”制度有了好的替代時。實際上存在的現(xiàn)行土地財政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱

化了推動房地產(chǎn)成本上漲的主因， 房地產(chǎn)價格總水平會明顯得到抑制。

5、當中國認真地準備推出一組法律時。如財產(chǎn)陽光法、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅、贈予稅、遺產(chǎn)稅，出臺了一系列有效遏止房地產(chǎn)投資投機行為制度安排時， 中國房地產(chǎn)市場的拐點也就真出現(xiàn)了， 中國的房地產(chǎn)也就邁上了健康的軌道。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波與關(guān)聯(lián)效應(yīng)分析

【摘要】2013年2月20日國務(wù)院通過五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，房地產(chǎn)市場引起舉國關(guān)注。本文運用投入產(chǎn)出模型，基于我國2007年投入產(chǎn)出表，利用影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)等指標，測度我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，從而正確指出房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的地位。

【關(guān)鍵詞】影響力系數(shù) 感應(yīng)度系數(shù)

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)分析

產(chǎn)業(yè)波及是指在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，當某一產(chǎn)業(yè)部門發(fā)生變化，這一變化會沿著不同的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式引起與其直接和間接相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)部門的變化，依次傳遞，影響力逐漸減弱。這種波及對國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系的影響，就是產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)主要通過感應(yīng)度系數(shù)、影響力系數(shù)等指標分析。

（一）我國房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)分析

感應(yīng)度系數(shù)是指國民經(jīng)濟各部門每增加一個單位最終使用時，某一部門由此而受到的需求感應(yīng)程度。系數(shù)大說明該部門對經(jīng)濟發(fā)展的需求感應(yīng)程度強，反之，則表示對經(jīng)濟發(fā)展需求感應(yīng)程度弱。感應(yīng)度系數(shù)的計算公式如下：

GI>1，表示該行業(yè)受國民經(jīng)濟的拉動作用大于社會平均水平；GI

由表1可知，2007年化學工業(yè)的產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)最高，其次是金屬冶煉及壓延加工業(yè)與通信設(shè)備、計算機制造業(yè)，這表明我國國民經(jīng)濟的發(fā)展會顯著帶動這些行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.63092，即國民經(jīng)濟各部門支出都增加100億元，房地產(chǎn)的產(chǎn)出增加63.092億元，表明國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的推動作用較弱。

（二）我國房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)分析

影響力系數(shù)是指國民經(jīng)濟某一個產(chǎn)品部門增加一個單位最終產(chǎn)品時，對國民經(jīng)濟各部門所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求波及程度。影響力系數(shù)越大，該部門對其他部門的拉動作用也越大。一個產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)越高，該產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展的推動力就越大。影響力系數(shù)的計算公式如下：

其中：Fj表示j產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)，rij表示逆陣系數(shù)。Fj

由表2可知，在2007年度，我國比較靠前的產(chǎn)業(yè)是衛(wèi)生、社會保障和社會福利事業(yè)、通信設(shè)備計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)，這說明這些行業(yè)的發(fā)展能夠顯著的拉動國民經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.58519，即房地產(chǎn)業(yè)每新增100億元的最終產(chǎn)品對國民經(jīng)濟的拉動是58.519億元，影響力位居第40位，表明房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的推動作用不強。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)是指在經(jīng)濟活動中，各產(chǎn)業(yè)之間存在著廣泛的、復(fù)雜的和密切的技術(shù)經(jīng)濟聯(lián)系。本文主要通過直接消耗系數(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)進行分析。

直接消耗系數(shù)表示某產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)單位產(chǎn)品時需直接消耗一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的數(shù)量，公式為：

由表3可知，房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗最大的幾個部門分別是：金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)，且系數(shù)都超過0.02，即房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬元的產(chǎn)品，對以上部門的直接消耗均在200元以上，說明房地產(chǎn)業(yè)對這些部門的要素投入的直接依賴性較大，同時對以上行業(yè)的生產(chǎn)也有較大的帶動作用。同時也可以看出我國房地產(chǎn)業(yè)與石油和天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)、非金屬礦及其他礦采選業(yè)、廢品廢料等部門不存在直接消耗關(guān)系。

三、結(jié)論與政策含義

通過上述對我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的產(chǎn)業(yè)波及關(guān)聯(lián)效應(yīng)的分析， 可以得出如下幾個結(jié)論， 這些結(jié)論對于我們進一步研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題有非常重要的啟示。

（1）從以上分析可以看出，房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)、影響力系數(shù)均較低，分別排在第25名和第40名。這說明房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用和推動作用均非常有限，不符合赫希曼基準。因此就赫希曼基準而言，政府不宜把房地產(chǎn)業(yè)定位為支柱產(chǎn)業(yè)。而影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)最高的前十位行業(yè)絕大部分是制造業(yè)。

（2）從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上看，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)等存在著密切的經(jīng)濟聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對這些行業(yè)具有比較大的拉動作用。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:對中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思考

摘要：中國房地產(chǎn)市場化改革始于1998 年。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟發(fā)展當中起著舉足輕重的作用。維護房地產(chǎn)經(jīng)濟的合理、健康、穩(wěn)定發(fā)展，對于促進國民經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)、快速發(fā)展存在著十分重要的意義。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的同時也日益暴露出諸多問題，需要采取相應(yīng)的對策來加以解決，以促進我國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；可持續(xù)發(fā)展；對策

1998 年，中國開始正式邁入住房市場化全面改革的階段，正式拉開了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕。中國房地產(chǎn)業(yè)市場化改革雖然起步比較晚，但是發(fā)展的速度非常驚人。根據(jù)第二次經(jīng)濟普查的資料顯示，2008 年，全國房地產(chǎn)投資總量為30580 億元，較2007 年增長5300 億元，同比增長20.9%，占GDP 的比重為5.2%。另據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計資料顯示，2012年房地產(chǎn)投資總量為92357億元，占GDP 的比重高達17.8%。中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，有著極其重要的地位。但中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的同時，也不可避免帶來一系列問題，因此，有必要盡快采取措施加以規(guī)范，以保持中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性

1、推動國民經(jīng)濟經(jīng)濟快速增長。

自上世紀九十年代末以來，我國房地產(chǎn)投資額和增加值的平均增長率達到15%以上，高于國民經(jīng)濟的平均增長率。近十幾年，我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每年增加8～11個百分點，其中有1～2個百分點是房地產(chǎn)業(yè)作的貢獻。房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)： 2012年，全國商品房銷售額6.45萬億元，比上年增長10%，而2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）519322億元，比上年增長7.8%，商品房銷售額占到12.42%。房地產(chǎn)業(yè)的市場擴張能力強，增長速度明顯高于GDP，也高于其他許多行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)一直是拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。

2、有利于增加地方財政收入。

房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟的貢獻顯著，土地出讓金及稅金直接帶動地方財政收入。據(jù)統(tǒng)計，約40%到60%的地方財政收入來自于房地產(chǎn)業(yè)，包括土地出讓金和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅費收入。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2010年，全國土地出讓成交總價款2.7萬億元，同比增加70.4%；2011年全國土地出讓金3.15萬億元，同比增長14.6%。如果考慮到建筑業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響，這一比例會進一步提高。

3、房地產(chǎn)業(yè)能有效促進其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程中，建筑材料、機械設(shè)備制造業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)和化學工業(yè)等多個行業(yè)的發(fā)展都是受益者。據(jù)統(tǒng)計，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關(guān)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加投入1.479億元，被帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個。除了在經(jīng)濟方面做出的巨大貢獻外，房地產(chǎn)業(yè)在社會發(fā)展方面也做出了重要貢獻。房地產(chǎn)業(yè)是資金和勞力密集型產(chǎn)業(yè)，2008年，房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)超過了4100萬人。而諸多大型房企也是“用工大戶”。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展必然會增加更多的就業(yè)機會，緩解就業(yè)的壓力。

4、有助于城鄉(xiāng)居民住房條件的持續(xù)改善。

“十一五”期間，我國城鄉(xiāng)居民人均住房面積持續(xù)增加，居住環(huán)境不斷改善。截至2011年2月，我國城鄉(xiāng)居民的人均居住面積達33平方米，家庭住房自有率達到80%以上。隨著我國保障性安居工程建設(shè)加快推進，越來越多的群眾成為住房保障政策的受益者?！笆晃濉逼陂g，我國通過各類保障性住房建設(shè)，解決了1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題?！笆濉睍r期，我國預(yù)計將建設(shè)保障性住房3600萬套，屆時保障性住房的覆蓋率可以達到20%，這將有力緩解住房供給壓力，滿足中低收入群眾和新就業(yè)人員的住房需求。

二、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

1.商品房價格上漲幅度過大過快，嚴重偏離其實際價值。

過去的幾年是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的幾年，最明顯的標志就是商品房價格的持續(xù)大幅上漲，房價出現(xiàn)了不合理的漲幅。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的供需不平衡，存在很大的問題，表現(xiàn)在高端住房供給較大，而普通商品房卻供不應(yīng)求，保障性住房供應(yīng)嚴重不足，這些都嚴重影響了居民的正常生活，不利于改善與提高居民生活質(zhì)量，另一方面，房價的大幅上漲，嚴重偏離其實際價值，也加劇居民的購房壓力，間接阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。

2、房地產(chǎn)市場秩序混亂、發(fā)展不合理

雖然近幾年我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展較快，但是，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)市場秩序混亂，發(fā)展很不合理，主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)投機者—職業(yè)“炒房客”為獲取最大的經(jīng)濟利益，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“炒房熱”的景象，加大了普通購房者的購房壓力；第二，諸多房地產(chǎn)開放公司在對現(xiàn)房進行銷售時采取虛假優(yōu)惠及打折等措施，給消費者造成了不良的心理暗示，嚴重損害了消費者的合法權(quán)利；第三，房地產(chǎn)投資和交易嚴重缺乏透明度，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域壟斷、腐敗和違規(guī)違紀問題突出，土地征用、原有土地使用者或擁有者的補償矛盾比較突出。

3、土地財政滋生風險。

房地產(chǎn)的前端是土地一級市場。這一市場壟斷在地方政府手中，因而房地產(chǎn)的飛速發(fā)展必然對土地的需求量大，政府的財政收入自然增加。土地資源是地方政府最主要的資源，而房地產(chǎn)又是帶動經(jīng)濟發(fā)展最重要的產(chǎn)業(yè)，地方政府并不愿意抑制房地產(chǎn)發(fā)展，因此，在政策層面更偏向于鼓勵多買房子、買大房子，而不是限制房屋購買，土地已經(jīng)成為政府生財?shù)闹匾ぞ?。但土地財政的危害相當大。?jù)《2007年中國社會形勢分析與預(yù)測》藍皮書指出：土地財政存在五個顯著風險：財政風險、金融風險、投資過熱風險、社會風險和行政腐敗風險。

4、房地產(chǎn)投機與房地產(chǎn)投資并存。

由于房地產(chǎn)中的住房市場是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對房地產(chǎn)的需求量比較大，這是基于自身的需求而產(chǎn)生的投資行為。另外，由于房地產(chǎn)業(yè)是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業(yè)信息不對稱，導致消費者很難把握房地產(chǎn)業(yè)的投資和投機行為，錯將投機當做投資，造成這一行業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)非理性狀況。在中國，許多有錢人擁有多套房子，房產(chǎn)投資和投機行為突出。

5、房地產(chǎn)業(yè)的泡沫比較嚴重。

一般認為，泡沫是指資產(chǎn)或要素價格高于由其基本面因素所確定的價格區(qū)間的部分。房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)的市場價格密切相關(guān)，是其均衡價格的長期偏離。有學者作過實證研究，指出中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫程度比較嚴重，特別是在2009 年以來，房地產(chǎn)價格的猛漲，導致泡沫化程度越來越嚴重。房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)，在推高中國GDP總量的同時，造成市場虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將造成房地產(chǎn)市場的劇烈波動，對中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展造成嚴重的影響，最終將影響經(jīng)濟金融和社會的穩(wěn)定。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策

1、充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，控制房價合理有序增長。

我國政府應(yīng)當針對投機購房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，有效遏制房價泡沫的產(chǎn)生，控制房價的合理增長。政府可以開征級差利得稅，對房地產(chǎn)開發(fā)公司的售房利潤征稅，抑制投機性需求；政府應(yīng)加大對購買商品房短期出售的經(jīng)濟行為的征稅力度，對將所購房屋出租的房地產(chǎn)同樣高稅率征稅；對自用的購房行為，應(yīng)加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優(yōu)惠政策支持。

2、加強市場規(guī)則的制定和監(jiān)督，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)上述諸多問題的癥結(jié)在于這個市場本身的不完善而導致的，因此，要加大管理制度的建設(shè)，制定切實可行的房地產(chǎn)規(guī)則，規(guī)范房地產(chǎn)市場主體，特別是房地產(chǎn)供給方的行為；切實加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理和商品房的預(yù)售管理；推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強市場監(jiān)測和信息管理，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴格實施差別化住房信貸政策，對第二套住房及其以后的住房應(yīng)該控制貸款，抑制個人的炒房和投機行為；要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)濟法律法規(guī)，科學管理，規(guī)范市場秩序，創(chuàng)造一個公平、透明的市場環(huán)境。

3、加強和完善財稅體制改革。

要加強和完善中央政府和地方政府事權(quán)與財權(quán)相匹配的財政體制改革，從根本上改變地方政府對土地出讓金的過度依賴。中央政府應(yīng)賦予地方政府相應(yīng)的稅權(quán)，使地方政府能充分結(jié)合地域的優(yōu)勢來培育主體稅種，從根本上緩解地方政府的財政壓力。一是優(yōu)化分稅制，調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)。一方面，將土地的所有收入上繳至中央政府，地方政府出售或出租的土地出讓金全部劃歸為中央財政收入。另一方面，中央政府將企業(yè)所得稅等產(chǎn)業(yè)稅收項目的一部分或全部劃歸為地方財政收入，從而改變地方政府單純追求土地出讓收益以獲得財政稅收的扭曲性行為。二是加大中央財政對地方政府的轉(zhuǎn)移支付力度，增加地方政府財政實力，改變地方政府過于依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的偏好。另外，必須及時開征物業(yè)稅（或不動產(chǎn)稅）、閑置稅、遺產(chǎn)稅等，規(guī)范政府出售土地行為，以抑制住房的非合理需求與囤積，推動房地產(chǎn)向消費為主導的方向發(fā)展，避免過度投機和炒作。

4、重視房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策的制定和落實。

房地產(chǎn)的特殊性決定了政府需要根據(jù)宏觀經(jīng)濟的運行狀況不斷調(diào)整該產(chǎn)業(yè)。伴隨中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中央政府也相應(yīng)出臺了許多關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策。從2002 年至今對房地產(chǎn)進行了了不少于九次的調(diào)控，包括2013年3月出臺的房地產(chǎn)調(diào)控的新國五條實施細則。但是，中國房地產(chǎn)調(diào)控目前存在的問題集中反映為制定多，落實少，監(jiān)督不到位，存在落實的利益博弈等問題，導致政策效果較差。在今后的房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定中，應(yīng)該盡量細化房地產(chǎn)調(diào)控政策，同時加強監(jiān)督和落實，注重其針對性和實效性。

5、增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。

各地區(qū)政府要根據(jù)供需情況科學編制年度住房用地供應(yīng)計劃，保持合理、穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)規(guī)模；要采取有效措施，完善土地出讓方式，嚴防高價地擾亂市場預(yù)期；要建立中小套型普通商品住房建設(shè)項目行政審批快速通道，提高辦事效率；要加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。強化規(guī)劃統(tǒng)籌，從城鎮(zhèn)化發(fā)展和改善居民住房條件等實際需要出發(fā)，把保障性安居工程建設(shè)和城市發(fā)展充分結(jié)合起來，在城市總體規(guī)劃和土地利用、住房建設(shè)等規(guī)劃中統(tǒng)籌安排保障性安居工程項目。通過加快保障性住房建設(shè)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加中低收入居民住房供給。

總之，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻率極大。當然，在中國中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展過程中，也存在著諸多問題。我們相信，只要加強土地、財稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求，強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加強市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，抑制投機需求，就一定能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析

[摘要]住房商品化制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展，一度成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在其蓬勃發(fā)展的背后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展狀況值得探討。本文在借鑒境外其他地區(qū)成熟房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，深入定量分析我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)狀況，指出其尚處于壟斷競爭階段，與成熟的寡頭壟斷市場存在差距，其中市場集中度低下、進入退出壁壘較低是我國房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，最后本文對此提出了優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；市場結(jié)構(gòu)；品牌價值

1房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的類型

1.1成熟產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的主要類型

市場結(jié)構(gòu)是反映市場競爭和壟斷關(guān)系的概念。根據(jù)競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結(jié)構(gòu)分為四種類型：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。世界發(fā)達市場經(jīng)濟國家的主要產(chǎn)業(yè)組織市場結(jié)構(gòu)類型以寡頭壟斷為主[1]，即市場中同時存在寡頭與大量的中小企業(yè)，寡頭與中小企業(yè)既合作又競爭。寡頭壟斷是發(fā)達市場經(jīng)濟國家主要產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的主要類型，在美國42個主要工業(yè)部門中，有28個部門產(chǎn)量的一半是由8家大公司生產(chǎn)。大型企業(yè)通過兼并等手段，規(guī)模不斷擴大，使得寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)類型不斷得到強化。由此可見，成熟行業(yè)出現(xiàn)的市場結(jié)構(gòu)大都是一種寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)。

寡頭壟斷市場的優(yōu)點有：

由于寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)存在諸多優(yōu)勢，如今隨著技術(shù)、資本密集型產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟中的重要性與日俱增，寡頭壟斷將成為產(chǎn)業(yè)組織市場結(jié)構(gòu)的主要類型。

1.2房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)類型

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，美國、中國香港的房地產(chǎn)市場是成熟房地產(chǎn)市場的代表，均是寡頭壟斷型市場結(jié)構(gòu)。20世紀由于美國合理的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而使得美國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，雖然后期的美元貶值導致了房地產(chǎn)市場的衰退，但是并不影響房地產(chǎn)業(yè)在美國經(jīng)濟中的地位，其收入占總財政收入的70%以上。早在2006年以前，美國規(guī)模最大的前五家房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度就超過了20%，中國香港前十家房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度超過80%，如此足以形成規(guī)模經(jīng)濟，構(gòu)建較高的行業(yè)進入壁壘。

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，市場尚未成熟，下面將從市場份額、市場集中度、產(chǎn)品差別化、進入退出壁壘這幾個因素去分析我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。

2我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

2.1市場份額與市場集中度

2.1.1市場份額

我國房地產(chǎn)企業(yè)市場份額一直處于低水平，2012年，市場份額在1%以上的中國房地產(chǎn)企業(yè)由5位升至6位。市場份額在2%以上的企業(yè)只有萬科一家。而美國第一的房地產(chǎn)公司市場占有率約8%，前幾名企業(yè)總體市場占有率為20%左右。

2.1.2市場集中度

本文采用一般文獻運用較多的絕對集中度作為統(tǒng)計指標。以CRn為前n個企業(yè)銷售額占總銷售額的比重，計算公式如下：

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

由上式計算出2012年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額集中度為：

CR4=6.9%，CR9=11.31%

可看出市場集中度仍處于很低的水平，遠遠未達到寡頭壟斷的程度。下面根據(jù)植草益的市場結(jié)構(gòu)分類，分析我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)狀況。

對比植草益市場結(jié)構(gòu)分類表可知，我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)屬于其中的競爭型，要達到其中的寡占Ⅴ型還需很長一段距離，這表明我國的房地產(chǎn)市場有很強的競爭性。

2.2我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差別化

2.2.1一般意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化

房地產(chǎn)的差異化經(jīng)營一般是指有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及服務(wù)差異化、渠道差異化、人員差異化和形象差異化[2]，去提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值，形成競爭優(yōu)勢，從而獲得更多的利益。

2.22具有核心競爭力的產(chǎn)品差異——品牌價值[3]

綜觀房地產(chǎn)市場，大型房企都是通過打造自己的知名品牌獲得成功。可以說，品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的靈魂。當房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時，行業(yè)的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。

由表2可以看出我國房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價值已達上百億元，最高為中海地產(chǎn)，由于其在香港上市，是首家入選恒指的中資地產(chǎn)企業(yè)，品牌價值已高達250億元以上。同時，這些品牌價值較高企業(yè)其相應(yīng)的銷售額也非常高。

2.3品牌價值對房地產(chǎn)發(fā)展的重要性

根據(jù)2012年房地產(chǎn)品牌測評結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值在100億元以上的有15家，其中14家企業(yè)的銷售額在前15名之中，品牌價值與銷售規(guī)模成正相關(guān)。品牌價值與銷售額之比大多在02～06∶1的范圍內(nèi)，品牌影響力與汽車等非易耗品水平基本相當。根據(jù)對品牌價值較高的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的分析，2012年品牌價值前15強的房企商品房銷售額9227.14億元，同比增加了28.78%。而同期全國商品房銷售額增速僅為903%，品牌房企的銷售增速高出全國水平1975個百分點。因此在品牌效應(yīng)的帶動下，品牌企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績優(yōu)于非品牌企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，品牌價值助推房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值與發(fā)展。

2.4我國房地產(chǎn)業(yè)的進入退出壁壘

由于在我國房地產(chǎn)市場幾乎不存在沉沒成本，也無政策法規(guī)障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產(chǎn)市場的進入壁壘。主要從資金壁壘、政策壁壘兩個方面論述：

2.4.1資金壁壘[4]

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項目的開發(fā)一般在幾億至幾十個億，甚至上百億之間。潛在的房產(chǎn)開發(fā)商若想進入房產(chǎn)市場，其必須擁有足夠的資金，或者能夠籌集到進行房產(chǎn)項目開發(fā)所必需的最低資本。近兩年隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，已有部分中小企業(yè)由于融資困難資金鏈斷裂而退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。而且隨著經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集趨勢日益增大，致使一些實力弱小的企業(yè)更難進入房地產(chǎn)行業(yè)。

2.4.2政策壁壘

在我國，政府對土地的出讓方式有拍賣、招標和協(xié)議三種，拍賣與招標方式較為公平，然協(xié)議出讓方式較為特殊，由地方政府與開發(fā)企業(yè)采用協(xié)議方式有償轉(zhuǎn)讓特定項目的土地使用權(quán)。這種方式無競爭因素，完全取決于開發(fā)企業(yè)與政府的行為，容易滋生權(quán)錢交易的“腐敗”現(xiàn)象。在這種情況下，土地資源得不到有效配置，土地的獲取也成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進入壁壘[5]。

3優(yōu)化我國房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)的對策

總體來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特征為：①市場份額和市場集中度偏低，與發(fā)達國家成熟房地產(chǎn)市場存在差距，市場帶有競爭性質(zhì)，各個企業(yè)的行為對市場的影響很有限度。②房地產(chǎn)商生產(chǎn)和出售的產(chǎn)品具有差異性，差異主要依賴于品牌價值的差異，產(chǎn)品有了差異，就不能彼此完全替代，所以形成壟斷，從而使市場帶有壟斷的因素。③企業(yè)進入房地產(chǎn)業(yè)有資金及政策壁壘，而不存在退出壁壘。因此我國房地產(chǎn)市場為壟斷競爭市場。

壟斷競爭市場是不成熟的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，要使其發(fā)展為寡頭壟斷市場，需要從以下幾方面來努力：首先，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額和市場集中度，企業(yè)間應(yīng)加強整合，大型企業(yè)可采用橫向一體化戰(zhàn)略增強行業(yè)集中度，達到規(guī)模經(jīng)濟，同時也可提高產(chǎn)業(yè)進入壁壘。其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的差異主要依賴于品牌價值的差異，房企應(yīng)做好戰(zhàn)略定位，發(fā)展自身獨有品牌，采用產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略為企業(yè)帶來競爭優(yōu)勢。最后，我國房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘較低，我國規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例不低于35%，政府可適度提高企業(yè)自有資金占有比例，加強監(jiān)管，對于項目資本金低于規(guī)定比例的企業(yè)，限制商業(yè)貸款，以此增大企業(yè)進入的資金壁壘。同時增大行業(yè)進入壁壘，防止其他行業(yè)的企業(yè)“涌入”房地產(chǎn)業(yè)的亂象出現(xiàn)。正確引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快我國房地產(chǎn)業(yè)向寡頭壟斷市場的邁進。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:關(guān)于中國房地產(chǎn)業(yè)問題的思考

摘 要： 近年來，我國房地產(chǎn)價格一路攀升，房價居高不下。高房價的出現(xiàn)大大增加了我國經(jīng)濟運行的風險，也使得百姓怨聲載道，社會不和諧的因素陡然增加，中國的房地產(chǎn)業(yè)問題逐步成為全社會關(guān)注的熱點問題。本文從當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢和存在的問題出發(fā)，主要分析了我國房地產(chǎn)業(yè)過熱的原因和帶來的危害，并就如何促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提出建議。

關(guān)鍵詞： 中國房地產(chǎn)業(yè) 房價 宏觀調(diào)控

住房本來是人們基本的生活資料，也是社會得以和諧安定的重要因素。然而近年來中國居高不下的房價使百姓苦不堪言，高房價不僅是當今中國突出的經(jīng)濟問題，而且是突出的政治問題。

一、高房價的危害

（一）加重百姓經(jīng)濟負擔。我們常說安居樂業(yè)，也就是說人要有安定居所，才能身心愉快地勞動。高企的房價奪走了人們積累的財富，使人們家無余財，而且債臺高筑，變身“房奴”，為了還債，他們?nèi)找姑β?。什么時候才能無債一身輕？十年？二十年？三十年？為了還債，他們要精打細算、節(jié)衣縮食，生活的樂趣何在？可見高房價使人們的生活質(zhì)量下降，幸福感大大降低。

（二）房價過高嚴重抑制國內(nèi)消費需求。每個家庭的消費都需要衣、食、住、行、文、教、醫(yī)等多方面構(gòu)成一個合理的結(jié)構(gòu)，才能健康地運轉(zhuǎn)。高漲的房價嚴重地透支了整個家庭的消費能力，人們?yōu)榱诉€貸不得不縮減在其他方面的開支。這不僅影響了人們正常生活，而且嚴重壓抑了社會需求。

（三）阻礙中國經(jīng)濟健康發(fā)展。高房價占用了更多的社會資源，必將影響中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級。這不僅大大擠壓了中國實體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，導致資源配置不合理，而且會影響民族創(chuàng)新力和競爭力的提高。透支國家和人民的財力水平搞房地產(chǎn)，會給國家民族帶來災(zāi)難性的后果。

（四）加大貧富差距，激化社會矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其價格理應(yīng)是多數(shù)人都能夠承受得起的。然而房子已然成了百姓遙不可及的夢，成了百姓心中永遠的痛，房地產(chǎn)業(yè)卻造就了大批億萬富豪，需要住房子的買不起房子，有房子的卻不等著房子住。這樣容易導致社會階層的對立，引發(fā)社會矛盾，破壞社會和諧。

（五）高房價引發(fā)通貨膨脹。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，與其直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)就有60多個。房地產(chǎn)業(yè)的火爆、房價的高漲導致了相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價格的上漲，并很快傳導給國民經(jīng)濟的其他產(chǎn)業(yè)，形成價格的聯(lián)動效應(yīng)，引發(fā)全社會范圍內(nèi)的通貨膨脹，加大國民經(jīng)濟運行的風險，威脅國家經(jīng)濟安全。

二、近年來中國房價飛速上漲的原因

現(xiàn)在中國各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高樓大廈取代，可是房價卻一天天地水漲船高。到底是什么原因?qū)е轮袊績r如此瘋狂？我認為主要有以下原因：

（一）經(jīng)濟高速發(fā)展與居民收入增加。改革開放以來，我國的經(jīng)濟獲得很大的發(fā)展，國民收入持續(xù)增加，人民生活水平不斷提高，對住房的需求增加，這也促進了房價的上漲。

（二）城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快。城市化進程推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲，城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。將來城市化的進程還將較長時間地持續(xù)下去，商品住宅的需求將延續(xù)增長的趨勢，城市化進程將推動房地產(chǎn)價格上升的勢頭。

（三）資金流動性的增加。貨幣發(fā)行規(guī)模不斷增大、大量民間資本進入、國企的加入、國際社會的游資和熱錢的涌入，這些勢必會進一步推高我國的房價。

（四）保障性住房缺失。居民住房過度依賴市場解決，社會保障性住房的建設(shè)遠遠不夠，從而刺激購房需求。

（五）土地價格的上漲。土地成本是整個房價成本權(quán)重最大的部分。土地成本大幅度上漲，導致房價也大幅上漲。

（六）地方財政嚴重依賴“土地財政”。由于分稅制的改革，使地方政府對土地財政的依賴性大大增強。高額的土地出讓金、房地產(chǎn)稅收是地方財政的重要來源?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等13種稅、費。這些稅、費是推動地價上升的重要因素，也是推動房價高漲的重要原因。

（七）建筑原材料價格的不斷上漲。建筑造價包括建材成本、勞動力價格和各種相關(guān)環(huán)節(jié)的稅費等。近年來由于我國物價的不斷上漲，再加上勞動力價格的提高，致使房產(chǎn)的造價也不斷上漲。

三、抑制房價過快上漲的主要措施

中國房地產(chǎn)價格的瘋狂上漲有其廣泛而深刻的經(jīng)濟社會原因，抑制房價過快上漲要從多方面作出努力，具體包括：

（一）加強國家宏觀調(diào)控，政府打出“組合拳”。房產(chǎn)是一個特殊的商品，它不僅是人們的基本生活用品，而且是投資的工具，因此不能完全靠市場調(diào)節(jié)，政府必須介入房地產(chǎn)業(yè)，引導房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。不僅要加大調(diào)控的力度，而且要保證執(zhí)行的力度，貴在落實，不能雷聲大雨點小。

（二）擴大房產(chǎn)稅改革試點。我國已經(jīng)在上海和重慶進行了試點。房產(chǎn)稅的征收對已經(jīng)狂熱的中國樓市而言，無疑起到了降溫的作用。可以通過稅費改革，給地方開辟一些新的稅源，也可以加大中央的轉(zhuǎn)移支付力度，多向地方傾斜，減少地方政府對“土地財政”的過分依賴。

（三）加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，大力支持廉租房的建設(shè)，并完善購買制度。這是解決工薪階層、弱勢群體住房難的一個重要途徑。

（四）改革我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)戶籍二元制政策。在我國住房制度與公民享有的社會福利、子女上學連在一起，沒有城市戶口就要交納借讀費，甚至不準入學，增加了城市房子的需求量。實行戶籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，緩解社會的購房需求，降低房價。

（五）改變城鎮(zhèn)化的方向，加強小城鎮(zhèn)建設(shè)。要減輕大城市的人口和住房的壓力，就要優(yōu)化小城鎮(zhèn)的居住環(huán)境，加強小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進一步完善小城鎮(zhèn)的社會保障制度，增強小城鎮(zhèn)的吸引力，分散大中型城市人流壓力，改善大城市房屋的供求結(jié)構(gòu)，抑制大中城市房價的進一步上漲。

住房是百姓安身立命之所。抑制房價過快上漲，關(guān)系到國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，涉及人民群眾的切身利益，是迫切需要解決的問題。要堅持以市場為基礎(chǔ)，以政府為主導，協(xié)調(diào)各方面的力量，實現(xiàn)百姓“居者有其屋”的愿望。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)并購主并公司價值效應(yīng)分析

摘 要：近年來，特別是從2011年初的“新國八條”、“限購令”到首套房貸利率的上調(diào)以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到了生存難題，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇并購的戰(zhàn)略進行企業(yè)擴張與結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也直接導致了近年來房地產(chǎn)企業(yè)間兼并重組事件的升級，使得“大魚吃小魚”的現(xiàn)象不斷地蔓延。通過對2010到2012年有代表性的房地產(chǎn)業(yè)的24家企業(yè)股東的收益率的研究表明，在并購前后91天的時間內(nèi)，房地產(chǎn)并購方公司股東獲得遠遠高于其他行業(yè)顯著的超額收益率。這表明，房地產(chǎn)業(yè)的并購事件會對股東財富形成積極影響，能大幅提高其資源配置效率。開發(fā)商們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場前景表示樂觀。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；事件研究法；并購績效

自1998年我國進行貨幣化房改、取消“福利分房”并調(diào)整了一系列金融政策，中國房地產(chǎn)業(yè)開始了大規(guī)模的市場化運作。二十多年來，中國市場發(fā)展出來了一系列大、中、小規(guī)模不等的房地產(chǎn)企業(yè)。事實上早在2003年8月31日國務(wù)院的18號文《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》就明確提出，支持資信水平高合具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)通過并購形成一批規(guī)模大、實力強的大型企業(yè)和企業(yè)集團。特別是近年來從2011年初的“新國八條”、“限購令”到首套房貸利率的上調(diào)以及銀行信貸緊縮、證券融資被拒等一系列調(diào)控政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深遠的影響，使得一些房地產(chǎn)企業(yè)遭遇到了生存難題，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇并購的戰(zhàn)略進行企業(yè)擴張與結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也直接導致了近年來房地產(chǎn)企業(yè)間兼并重組事件的升級，使得“大魚吃小魚”的現(xiàn)象不斷地蔓延。例如僅2012年7月份中國房地產(chǎn)行業(yè)披露金額的并購案例就有6起，披露金額為7.69億美元，占7月并購披露總額34.9%，平均每起案例并購高達金額1.28億美元。因為房地產(chǎn)業(yè)的并購活動金額大、數(shù)量多，所以近年來成為社會的焦點，本文在房地產(chǎn)企業(yè)并購動因及并購績效研究的相關(guān)理論指導下，以國泰安CSMAR財經(jīng)系列研究數(shù)據(jù)庫和國信金太陽網(wǎng)上交易專業(yè)版的股價數(shù)據(jù)庫中房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)為依據(jù)，用事件研究法對我國房地產(chǎn)行業(yè)的并購特征以及現(xiàn)狀進行分析，并結(jié)合具體的24家房地產(chǎn)企業(yè)并購實例，研究我國房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)2010-2012年間并購績效和特點并對我國房地產(chǎn)企業(yè)未來的并購趨勢進行了展望。

1 研究方法

本文運用事件研究法，通過收集處理滬深股市的數(shù)據(jù)對并購重組戰(zhàn)略的價值效應(yīng)進行評估。事件研究法是通過研究市場對并購事件的反應(yīng)來判斷并購的效率，通過計算并購事件公告前后的一段時間內(nèi)并購方公司股東和目標公司股東是否存在累積超額收益來判斷并購帶給公司的是損失還是收益。

事件研究法的基本設(shè)想是：在理性的金融市場上，一個事件的影響會迅速反映到股票價格中，事件的影響可以通過股票價格在短期內(nèi)的變化來衡量。通常采用累計超額平均收益率CAR （Cumulative Average Abnormal Return） 指標來衡量，這種方法將事件前后某段時間（事件窗） 內(nèi)公司實際收益R與假定無事件影響的那段時間內(nèi)公司正常收益E （R） 進行對比，得出超額收益AR，即AR = R - E （R ）。

股價是有前瞻性的，一旦市場意識到企業(yè)的并購是通過粉飾報表，利用關(guān)聯(lián)交易來提高利潤，投資者便會調(diào)低對公司價值的預(yù)期，該股票的價格是不太會上漲的。所以采用事件研究法分析上市公司并購的績效是具有一定的現(xiàn)實意義。

1.1 樣本選擇

本文主要借助國泰安CSMAR財經(jīng)系列研究數(shù)據(jù)庫和國信金太陽網(wǎng)上交易專業(yè)版的股價數(shù)據(jù)庫獲得有關(guān)國內(nèi)上市公司并購的初步數(shù)據(jù)資料。我們選取了2010年～2012年期間，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)上市公司（簡稱為并購方）針對其他企業(yè)發(fā)生的并購活動研究樣本24個。利用國泰安數(shù)據(jù)庫中考慮現(xiàn)金紅利在投資的日個股回報率的數(shù)據(jù)作為個股實際報酬率，用國泰安數(shù)據(jù)庫中考慮現(xiàn)金紅利再投資的AB股綜合日市場回報率（流通市值加權(quán)平均法）作為市場組合的報酬率。

1.2 計算步驟

選擇研究窗口，衡量一個“事件”對股票價值影響的第一步是要確定一個事件期。通常以并購事件公告日為中心，而公告日在事件期內(nèi)被指定為第0 天。為保證研究的可靠性，我們研究選擇的事件期為-60 天到+30 天，即從并購事件公告日前的60 天到公告后的30天。第二步，收集在上述時間內(nèi)的股票價格和市場指數(shù)，計算各自的日收益率?；竟狡渲械趇只兼并樣本股票在t日實際收益率，表示正?；蝾A(yù)期到的收益率，表示未預(yù)期到的收益率，也稱之為超額收益率。

基本步驟如下：

（1）計算每只發(fā)生并購的股票樣本在區(qū)間[-60，30]內(nèi)t日實際收益率：國泰安數(shù)據(jù)庫中考慮現(xiàn)金紅利在投資的日個股回報率的數(shù)據(jù)作為個股實際報酬率。

（2）計算股票指數(shù)在同一觀測t日的實際收益率情況。國泰安數(shù)據(jù)庫中考慮現(xiàn)金紅利再投資的AB股綜合日市場回報率（流通市值加權(quán)平均法）作為t日的實際收益率情況。

（3）計算i股票t交易日不同參照系下（剔除大盤指數(shù)）的超額收益率，公式為：

（6）根據(jù)累計超額收益率（CAR）的計算結(jié)果，針對其進行統(tǒng)計顯著性檢驗，如果統(tǒng)計結(jié)果不顯著，則認為股價波動是一種隨機事件，兼并活動對股價沒有顯著影響；如果統(tǒng)計結(jié)果為顯著，則認為兼并活動對股票波動有重大影響。由于是大樣本，可以假定兼并事件對股價沒有顯著影響時的和服從均值為零的正態(tài)分布，進行統(tǒng)計檢驗。

2 實證過程

我們分三個階段來分析房地產(chǎn)行業(yè)并購事件的影響，第一個階段為并購時間公告日前60天至前31天的每天的平均超額收益率和累積超額收益率。第二個階段為并購公告日前30天到前1天，第三個階段為并購公告日后30天。

（1）第一階段分析。在[-60，-31]里，平均超額收益率波動較大且有1/30的天數(shù)為負值，而累積超額收益率大大超出其他行業(yè)，最高達到1.87%，并且這種高的平均超額收益率有繼續(xù)保持下去的趨勢。反映出了此階段中，大范圍內(nèi)的人員已經(jīng)獲知并購的內(nèi)部消息并進行操作，認為此項并購是能達到預(yù)期效率目標。

（2）第二階段分析。在[-30，-1]窗口期，第二階段平均超額收益率的變化幅度與第一階段相比并沒有太大變化，僅有3/30的天數(shù)平均超額收益率為負值，這段時間平均超額收益率維持在一個相對平穩(wěn)的高的水平，說明投資者在這期間也非常看好房地產(chǎn)行業(yè)的并購事項。

在并購公告日當天，平均超額收益率為-00000427917，表明大部分股東仍然特別看好并購事項，但是心態(tài)趨于平穩(wěn)。

（3）第三階段分析。在[1，30]窗口期，有15/30的天數(shù)平均超額收益率為負值，最低達到-1.13%，比上兩個階段的天數(shù)要多很多，同時此階段較第二階段來說波動幅度較大，而累計超額收益率出現(xiàn)下降趨勢，但仍保持在較高的一個水平。說明雖然在并購日后一段時間內(nèi)收益率還可以，但此收益是否能維持還不確定。

（4）和同時期各行業(yè)并購平均超額收益率和累計超額收益率的比較。在并購日后，各行業(yè)綜合的平均超額收益率波動幅度逐漸減小，而房地產(chǎn)業(yè)的在并購日后的波動稍大，而同時期各行業(yè)綜合累計超額收益率在[-60，30]窗口期內(nèi)呈逐漸上升趨勢，最終達到14.21%，說明并購后大多數(shù)并購方公司股東比較看好公司并購后的前景，能夠獲得較大的超額收益，但房地產(chǎn)的累計超額收益率在并購公告日前期一直急劇上升，在[-60，30]窗口期內(nèi)均為正值，最高時點能夠高大44.83%。說明房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)行業(yè)的市場前景表示樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)仍然炙手可熱。

3 研究結(jié)論及啟示

實證結(jié)論表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)2010-2012年并購方公司股東在并購前后91天的時間里獲得累計超額報酬率最高時點能夠高大44.83%。和同時期其他行業(yè)并購事件相比，累計超額報酬率特別高，說明投資者對于房地產(chǎn)行業(yè)并購重組事項并給予太高的積極評價，該行業(yè)的并購達到預(yù)期目標，實現(xiàn)利潤的超額增長。通過24個樣本數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)并購后能夠產(chǎn)生遠遠超過其他行業(yè)的高的超額收益率，所以可以預(yù)計到中國房地產(chǎn)業(yè)今后仍會在很長時

間里發(fā)生相對其他大部分產(chǎn)業(yè)更大規(guī)模的并購事件，使房地產(chǎn)市場不斷洗牌。同時根據(jù)最近披露的相關(guān)信息：2012年三季度中國并購市場從并購案例數(shù)據(jù)就并購數(shù)量和金額方面，2012年三季度中國并購市場分布20個一級行業(yè)，從并購案例數(shù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的并購異軍突起，案例達到23起，占比9.9%。并購金額方面，房地產(chǎn)行業(yè)以14.43億美元的交易總額，22%的總體占比占據(jù)全部行業(yè)第一的位置，其單筆平均交易金額更是達到6871.38萬美元。這與我們的研究結(jié)果不謀而合。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題和對策

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入常態(tài)化調(diào)控階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境已發(fā)生了巨大變化。去年以來，中恒集團轉(zhuǎn)讓廣西房地產(chǎn)100%股權(quán)，浙江剛泰控股宣布資產(chǎn)重組轉(zhuǎn)攻礦業(yè)，這些例子表明開發(fā)商過去那種以廉價和過度充裕的貸款支持發(fā)展，享受資源增值的普遍性盈利模式，已經(jīng)難以為繼。我們看到在調(diào)控措施不斷出臺的情況下，部分城市房價依然高位徘徊，土地市場依然火爆。整個房地產(chǎn)業(yè)依然沒有回到正確、健康的發(fā)展軌道上來，必須采取有效的對策，以利于不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的綜合效益。

房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題

近年房價上漲誠然有謂成本推進因素。但就近年面對的房價越調(diào)越高而言，成本并不是推高房價的最主要因素。我們認為，推動房價居高不下有以下幾個方面考慮。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不彰

2012年至今，國家實施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對于中小城市的房地產(chǎn)市場起到了一定的作用，但相當一部分問題一直存在，調(diào)控政策沒有從根本上解決問題，這些問題包括：一是房地產(chǎn)市場有價無市供給偏緊；二是房價下調(diào)幅度不大；三是供需結(jié)構(gòu)不匹配；四是房地產(chǎn)投機未得到有效抑制；五是房地產(chǎn)市場秩序在一定程度上依然不規(guī)范；六、保障性住房建設(shè)相對滯后、監(jiān)管力度不夠。保障性住房用地難以保障，經(jīng)濟適用住房等保障住房轉(zhuǎn)手倒賣和輸出現(xiàn)象嚴重，廉租住房監(jiān)督機制不健全，保障住房管理制度有待建立。

投資經(jīng)濟環(huán)境混雜

目前的貨幣政策導致流動性過剩，高儲蓄率下國內(nèi)資金出路并不多，存錢是負利率；金融不發(fā)達，投資渠道不暢；對外人民幣不可以自由兌換。大量資金無路可走，必定進入房地產(chǎn)，以尋求利潤。人民幣升值壓力不減，至使國內(nèi)流動性過剩問題日益突出，央行的調(diào)控難度越來越大。在社會資金較為充裕的情況下，要控制房地產(chǎn)業(yè)投資極為困難。

土地管理與房地產(chǎn)建設(shè)不匹配

目前通過招拍掛出讓土地使用權(quán)的方式，引入了市場競爭機制，提高了土地資源的配置合理性和利用效率，其積極作用應(yīng)該肯定。但是在現(xiàn)行的土地出讓收入管理模式下，一些地方政府為增加財政收入、彌補城市建設(shè)與改造投資缺口，自然希望以較高的出讓價格供給有限的土地，而房地產(chǎn)商則趨向于建造大戶型、高價位商品房，獲取更多的利潤，這又刺激了土地的進一步升值，導致城市土地價格和商品住宅價格一路攀升。；另一方面，住房保障投資卻“捉襟見肘”，這是住房保障工作推進較慢的重要原因。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏差影響房地產(chǎn)市場供給

一方面，與居民基本需求密切相關(guān)的普通住房和經(jīng)濟適用房需求大，但由于開發(fā)利潤低而供給量?。涣硪环矫?，房地產(chǎn)商為了追求高利潤，大都將產(chǎn)品供給對象集中于較高收入群體。同時，由于促進經(jīng)濟適用房和廉租房供給的市場補充機制不足，商品房與二手房市場沒有形成互動，房屋租賃市場沒有盤活，也加劇了住房供給結(jié)構(gòu)的不合理。

（二）促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對策

為促進房地產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，必須加強宏觀調(diào)控，完善房地產(chǎn)市場體系，調(diào)整供求結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，與經(jīng)濟社會發(fā)展相適應(yīng)。提出以下幾點建議：

第一，改善宏觀調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。加強規(guī)劃和政策引導，推進房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)布局的戰(zhàn)略性調(diào)整，從各城市的實際情況出發(fā)，合理確定房地產(chǎn)建設(shè)的地域分布、規(guī)格標準、發(fā)展目標和管理運作方式，重點發(fā)展中低價位普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租房，適度發(fā)展中高檔商品房，形成各種價位檔次住房供給的合理配置。要圍繞房地產(chǎn)建設(shè)布局調(diào)整，抓好新開項目土地供應(yīng)的分析論證，嚴格控制高檔商品住房的土地供給，加大對中低價位普通商品住房的土地供給力度。要加大對房地產(chǎn)閑置土地的清理力度，探討對超期閑置土地征收閑置費或收回使用權(quán)，建立土地閑置超規(guī)模、超期限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機制等。長遠看，對商品房市場不宜過多進行直接干預(yù)，而應(yīng)采取規(guī)劃控制、土地供給、稅收調(diào)節(jié)、構(gòu)建住房保障體系等綜合手段進行調(diào)控。政府對房地產(chǎn)市場監(jiān)管的重點是規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

第二，集約利用土地，強化土地開發(fā)管理。要適度提高城市土地利用強度，在城市土地利用規(guī)劃中不僅要規(guī)定土地利用類型，還要在嚴控建筑密度和保證綠化率的前提下，適當放寬建筑容積率和建筑高度。大力推動工業(yè)區(qū)內(nèi)多層廠房的建設(shè)，合理布局城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央居住區(qū)(CRD)等功能集中區(qū)。在土地利用規(guī)劃中注重新增建設(shè)用地與現(xiàn)有城市功能和產(chǎn)業(yè)布局的銜接，交通道路設(shè)計以及工業(yè)用地的數(shù)量和布局。要根據(jù)產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整和城市空間的拓展，逐步將城市建設(shè)重心由舊城區(qū)向城市周邊新區(qū)轉(zhuǎn)移。同時，積極推進舊城改造，對城市建成區(qū)的低層、低密度危舊房地段重點改造，完善配套設(shè)施，改善居住環(huán)境，提高建筑容積率和居住人口密度。對城市建成區(qū)內(nèi)的閑置、廢棄地，應(yīng)及時由政府收回進行儲備或另行安排使用。對瀕臨破產(chǎn)或資不抵債的企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)改革、改組，通過企業(yè)兼并、聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等形式，盤活土地資產(chǎn)，充分發(fā)揮存量土地資產(chǎn)效益。

第三，關(guān)注民生問題，完善社會住房保障體系。注重住宅建設(shè)中的民生問題，讓低收入群體能夠共享改革發(fā)展的成果，既是促進社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會的客觀需要，也是遏制房價漲幅過快的有效措施，更是現(xiàn)階段市場經(jīng)濟條件下政府應(yīng)當承擔的重要職責。建議將社會保障性住房，即滿足中低收入群眾居住需要的經(jīng)濟適用住房和廉租房，一定程度地從市場中剝離出來，建立政府主導、政策扶持、價格控制、定向供給的新機制，以解決中低收入家庭住房問題。在具體操作上，政府應(yīng)成立或指定一個專門機構(gòu)負責此項工作，納入政府工作的重要日程。保障性住房的建設(shè)，可采用兩種方式，一是政府直接組織自建；二是政府在開發(fā)項目招標時，明確房地產(chǎn)商必須建設(shè)一定比例的保障性住房，由政府回購。無論是自建還是回購，都要落實資金來源，應(yīng)通過財政預(yù)算投入、土地出讓金減免、住房公積金增值收益補充、銀行政策性貸款支持、鼓勵社會自愿捐贈等多種渠道籌措資金。保障性住房建設(shè)，要嚴格控制套型面積，確保建設(shè)單價低、養(yǎng)房費用低的中小套型住宅。保障性住房實行政府指導定價，讓中低收入群眾承受得起，把優(yōu)惠政策直接落實到中低收入購房者身上。在保障性住房的供給上，要建立中低收入家庭檔案，動態(tài)調(diào)整，以確保分層次定向供給，并研究建立相應(yīng)的退出機制和轉(zhuǎn)讓機制，防止管理上出現(xiàn)漏洞?，F(xiàn)階段，對于那些確實無力購房的特困戶，繼續(xù)執(zhí)行政府發(fā)放租金補貼的方式解決困難。對那些既非特困戶又暫時買不起房的進城務(wù)工者、剛就業(yè)者、新婚夫妻等住房消費的“夾心層”，也要注意解決他們的臨時住房問題?？梢钥紤]授權(quán)一個機構(gòu)，多渠道籌措資金開展租賃住房的建設(shè)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。

第四，降低建筑能耗，提高住宅工業(yè)化水平。我國建筑能耗高，住宅總能耗占全國總能耗的比例超過37%。降低住宅能耗是建設(shè)節(jié)約型社會，實現(xiàn)2010年全國單位GDP能耗降低20%的重要途徑。一方面制定鼓勵節(jié)能環(huán)保材料生產(chǎn)的優(yōu)惠政策，對仍然繼續(xù)生產(chǎn)非節(jié)能環(huán)保材料的企業(yè)進行限制；另一方面，制定住宅節(jié)能標準，強制采用節(jié)能環(huán)保材料，引導消費者選擇節(jié)能環(huán)保型住宅。采用先進的住宅建造方式，大力推進工廠化生產(chǎn)各種建筑預(yù)制構(gòu)件、房屋模塊和施工現(xiàn)場組裝裝配。政府要根據(jù)新型住宅建筑體系的要求，建立住宅部品認證體系，淘汰耗能耗材的落后部品，推廣符合循環(huán)經(jīng)濟要求的住宅部品，逐步建立開發(fā)、規(guī)模生產(chǎn)、配套供應(yīng)的標準化住宅部品體系。房地產(chǎn)及相關(guān)建安企業(yè)，應(yīng)在經(jīng)營組織和技術(shù)裝備手段上積極適應(yīng)住宅工業(yè)化的要求，把“象造汽車一樣造房子”，作為未來的發(fā)展方向。

第五，加快管理制度創(chuàng)新，建立和完善與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的房地產(chǎn)管理制度。要完善土地供給制度。強化政府對土地一級市場的統(tǒng)一控制，努力提高土地收儲覆蓋率，最大限度地實施“生地”開發(fā)、“熟地”出讓。在目前政府財力有限、收儲資金不足的情況下，可通過土地收益權(quán)抵押貸款、證券化等支持土地滾動收儲、整理開發(fā)和掛牌出讓，或采取由企業(yè)墊資完成土地整理，成功出讓后與政府分享收益的土地盈利模式。要積極推動資本市場的發(fā)育。加快出臺產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度、開發(fā)項目主體資信評價審查制度、商品房預(yù)售管理制度，以及房屋交付使用制度、物業(yè)管理制度等，規(guī)范行為，促進房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟關(guān)聯(lián)關(guān)系及協(xié)調(diào)發(fā)展研究

摘要：改革開放以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而一直以來，土地和房屋就作為人們生產(chǎn)和生活的載體，促進社會的發(fā)展進步，成為最基本的物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)以其高附加值的特點，為政府的財政稅收起了巨大的作用，它的快速協(xié)調(diào)發(fā)展也直接推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，使其與國民經(jīng)濟的關(guān)系越來越密切。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 國民經(jīng)濟 協(xié)調(diào)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展推動了國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，近幾年來，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國的GDP的增長速度也不斷加快，一直位居世界前茅，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展既能為企業(yè)提供相應(yīng)的生產(chǎn)資料，也可以加大企業(yè)的生產(chǎn)需求，還可以從另一方面提升社會整體的物質(zhì)和精神文明的需求，本文就對房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系及相互協(xié)調(diào)發(fā)展做一下研究。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展概況

2008年美國的次貸危機全球性的經(jīng)濟危機，這次危機爆發(fā)后對全球經(jīng)濟產(chǎn)生了空前的巨大的危機，尋其根源這次經(jīng)濟危機的主要原因就是美國的房地產(chǎn)破裂所導致的，經(jīng)濟鏈條的連鎖反應(yīng)就造成了這場世界震驚的經(jīng)濟危機，各個環(huán)節(jié)的共同反應(yīng)最終導致了這場經(jīng)濟危機的發(fā)生但是如果沒有房地產(chǎn)破裂的這個導火索這場經(jīng)濟危機應(yīng)該是可以避免的，為了不讓此種情況在我國發(fā)生，對于房地產(chǎn)業(yè)對我國國民經(jīng)濟影響的研究就變得尤為重要了。

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中到底處于一個什么樣的位置呢，在當今社會成為人力資源的不斷再生和人力資本得到不斷提升的一個最基本的物質(zhì)方面的保障。住房的發(fā)展也就是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所牽扯的范圍是非常廣泛的，其產(chǎn)業(yè)的跨度非常大，所參與的經(jīng)濟活動也涉及各個方面，以此當之無愧的成為了社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，其他各個行業(yè)也都依靠著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展。首先房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的主導型產(chǎn)業(yè)，各個行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為其他各個行業(yè)的發(fā)展提供必要的經(jīng)濟基礎(chǔ)，其次由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長，其他行業(yè)對他的發(fā)展的依賴性也就比較強了。

二、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用

（一）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進GDP增長

從上世紀八十年代以來，國家對住房制度進行改革，退出了一系列的促進房地產(chǎn)發(fā)展的新措施，其中銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)的推出就促使房地產(chǎn)業(yè)進入蓬勃發(fā)展的新軌道，造成現(xiàn)在房價那么高而且一直處于只增不減的增長態(tài)勢，是因為房價對于GDP的增長效益有明顯的作用，尤其是就地方而言，房地產(chǎn)業(yè)的收入是GDP增長與否的關(guān)鍵因素，GDP高了，地方的財政稅收也就隨之而來的增長上去了。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有很大的幫助

由于以往福利分房制度的實行，居民在購房的消費所占的比重很低，房地產(chǎn)業(yè)的消費得不到刺激，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，人們在住房的選擇上也受到了限制，所以使得消費結(jié)構(gòu)不合理；政策調(diào)整之后，問題得到了解決，人們可以選擇自己喜歡的住房進行購買，促使消費的結(jié)構(gòu)合理化，人們的生活質(zhì)量和生活水平也得到了進一步的提高。

（三）促進社會穩(wěn)定，推動就業(yè)需求

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)需要消耗大量的人力物力資源，因此作為房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的建筑業(yè)就需要大量的勞動力，因此給社會提供了大量的就業(yè)崗位，而且，由于其具有帶動性強，較長的產(chǎn)業(yè)鏈和較大的關(guān)聯(lián)度等特點，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會帶動許多行業(yè)的發(fā)展，帶來更多的就業(yè)崗位，為社會的穩(wěn)定，經(jīng)濟的增長做出巨大的貢獻。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動經(jīng)濟的快速發(fā)展

因為與之關(guān)聯(lián)的行業(yè)很多，受房地產(chǎn)行業(yè)帶動的各行業(yè)范圍也很廣，包括通訊、服務(wù)、金融、建筑等各個行業(yè)；而后還與木材、機電、水泥以及一些重金屬工業(yè)相聯(lián)系，特別是那些與房地產(chǎn)業(yè)有直接聯(lián)系的原料供給行業(yè)，更是依賴于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而求得生存。

三、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展

隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到了迅猛的發(fā)展，而人們收入?yún)s沒有與之相同幅度的進行增長，所以造成了大部分的居民對住房的購買力達不到，而房地產(chǎn)業(yè)的過度投資也引發(fā)了消費品的過剩而造成通貨膨脹。國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)的內(nèi)部之間存在著千絲萬縷的關(guān)系，有著非常緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的作用是相互的，或者是制約也有可能是推動，或者兩種可能性同時存在。作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要受到國民經(jīng)濟發(fā)展的制約，也會受到它的推動，這些作用都是相互的，房地產(chǎn)的投資優(yōu)化了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，拉動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，但是如果出現(xiàn)投資過度的話同樣也會引起經(jīng)濟泡沫化的不良現(xiàn)象的發(fā)生。

四、我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的一些問題

（一）我國的房價增長速度過快

任何企業(yè)都是以追求利益的最大化來作為企業(yè)發(fā)展的目標，房地產(chǎn)業(yè)也不例外，房價的上漲就會刺激房地產(chǎn)行業(yè)加大投資，房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又會加大投資力度，這樣循環(huán)下去，房價還會一直不斷的漲下去，但這必須都在老百姓的接受范圍之內(nèi)，這樣的循環(huán)才會有正的結(jié)果，如果房價已經(jīng)到了人們無法接受的最高值時，房地產(chǎn)商的投資力度也會減小，防止惡性循環(huán)的發(fā)生。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)波動對銀行信貸業(yè)存在的威脅

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展刺激了銀行信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，這就使銀行信貸業(yè)投資的風險進一步加大了，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快加劇了銀行的信貸風險，這就需要國家的宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房價，減小銀行的風險。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，為促進GDP增長、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進社會穩(wěn)定，擴大就業(yè)需求等許多方面做出了巨大的貢獻，尤其是對于推動國民經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大的作用，對于發(fā)展中存在的問題，要積極的尋求辦法解決，使其更好地為經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)。

中國房地產(chǎn)業(yè)論文:中國房地產(chǎn)業(yè)的泡沫分析

摘要：從1991年開始我國經(jīng)濟進入了一個高速、平穩(wěn)增長的周期。同時房地產(chǎn)業(yè)的興起也引起了房屋價格的持續(xù)上升，盡管國家有宏觀調(diào)控政策，且效果顯現(xiàn)，但房產(chǎn)價格仍然繼續(xù)上漲，且各地差異較大，而且出現(xiàn)了經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。本文將從概念分析入手，結(jié)合中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的一些指標進行對比，對目前的房地產(chǎn)市場進行一些判斷和分析。

關(guān)健詞：房地產(chǎn)；價格；泡沫

一、房地產(chǎn)泡沫含義：

房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格與使用價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923~1926年的美國佛羅里達房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經(jīng)濟大危機。1989一1997年，泰國由于過量進行高檔物業(yè)開發(fā)和金融的過渡參與，逐漸積累形成了房地產(chǎn)泡沫，結(jié)果在1997~1998年的亞洲金融風暴中，促成了泰國泡沫經(jīng)濟的破滅?？梢哉f正是由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性，決定了房地產(chǎn)泡沫給國民經(jīng)濟帶來的危害也是毀滅性的。

二、我國房地產(chǎn)市場泡沫分析

從經(jīng)濟發(fā)展全局狀況來看不存在房地產(chǎn)泡沫

據(jù)聯(lián)合國對多個國家的調(diào)查，各國住宅建設(shè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GNP)的比例在3%~8%。日本在第二次世界大戰(zhàn)后，隨著經(jīng)濟的恢復(fù)和發(fā)展，住宅建設(shè)投資不斷增長，50年代平均約為4%，60年代平均約為6%，70年代超過7%，1973年最高達8.7%，以后隨著住房問題的緩和而逐漸有所下降。我國目前階段所經(jīng)歷的房地產(chǎn)行業(yè)的興起是許多國家在經(jīng)濟增長過程中經(jīng)歷過的階段，而且這種快速的增長也會在市場不斷健全、需求減弱的過程中不斷地恢復(fù)到正常的發(fā)展水平。

2、 從市場需求的預(yù)測來看不存在房地產(chǎn)泡沫

判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵一點是看是否存在真實的需求。從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民41億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55~60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人，在此期間約有3~3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題，這是從新增城市人口的住房需求方面進行的分析。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米，根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗，據(jù)我國目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達到35平方米，即每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。因此從需求的角度分析，我國房地產(chǎn)市場真實的需求降低了出現(xiàn)泡沫的可能性。

從全國范圍來看不存在房地產(chǎn)泡沫問題

從全國房地產(chǎn)價格的變化上來看，從1998年到2001年，我國商品房和商品住宅的價格上漲率在0.5%~4. 9%之間，遠遠低于同期8%左右的GDP增長率,這表明商品房價格的變化從總體上看并沒有脫離實體經(jīng)濟的支撐。因此，從總體上看，中國不存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

4、城市間的橫向比較不能說明存在房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象

根據(jù)2001年北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的房價收入比率超過了10，全國平均的房價收入比為7.8，高于5~6的公認正常范圍，有些人通過這些數(shù)字論斷我國大部分大中城市已經(jīng)或多或少地存在著房地產(chǎn)泡沫。應(yīng)該說，房價收入比和購房抵押貸款月還款額與月家庭收入的比值，確實是衡量住宅市場是否存在泡沫的方法。衡量是否存在泡沫，我們不應(yīng)該對各個城市之間進行橫向比較，也不能與某一個平均的標準值進行比較就做出結(jié)論，而應(yīng)該主要對各城市內(nèi)部兩個指標歷史變化進行比較。近年我國大部分城市的房價收入比呈下降的趨勢，而且不同城市橫向比較的意義不大，因為不同城市的市場特性有很大差異，所以房價收入比也存在很大差異。

從以上四個方面的分析可以得出結(jié)論：中國的房地產(chǎn)整體保持比較健康的增長，總體不存在泡沫現(xiàn)象。

三、警惕部分城市存在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫

中國房地產(chǎn)市場整體保持著快速健康的發(fā)展，但在有些地區(qū)中已經(jīng)或者顯露出了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的征兆，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供給過熱和資金大量涌入，部分城市還出現(xiàn)了很高的商品房空置率。現(xiàn)在空置率的含義是以銷售或者租賃合同的成立作為標準的，但大量已經(jīng)出售的商品房成為了投資的對象，得不到充分利用，而這部分數(shù)字往往是空置率統(tǒng)計中易被忽視或者很難得到精確統(tǒng)計的數(shù)字，造成空置率指標失去了可信性，不能反映市場真實現(xiàn)狀。許多城市至今尚沒有有效的土地供應(yīng)規(guī)劃，而是盲目供應(yīng)土地，與開發(fā)商的圈地運動配合很默契；盲目追求豪華高檔住宅，每套千萬元甚至上億元的別墅豪宅不斷涌現(xiàn)；脫離實際使用市場和產(chǎn)業(yè)的支撐，盲目建設(shè)超豪華寫字摟、酒店和零售商業(yè)設(shè)施；房地產(chǎn)開發(fā)過程中的概念炒作遠遠勝于追求實質(zhì)等等。種種跡象表明，部分地區(qū)、部分房地產(chǎn)市場確實存在著盲目樂觀的情緒，存在著經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象。

四、針對部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟以及價格過高現(xiàn)象的對策建議

房地產(chǎn)泡沫作為市場失靈現(xiàn)象的一種表現(xiàn)，是市場群體非理性的行為，也是單一市場手段不可避免的缺陷。針對市場泡沫，政府的宏觀調(diào)控立足于整個市場，對整體的平衡、各方面利益（尤其是弱勢群體的利益）的分配進行宏觀的控制。對于房地產(chǎn)泡沫的良藥就是政府宏觀調(diào)控的各種措施，針對我國房地產(chǎn)的特色有以下的一些措施。

1、 采取有力措施規(guī)范土地市場。

國家要加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，加強對上一級市場的控制，同時也要采取有利措施規(guī)范土地二、三級市場，堅決制止炒賣地皮牟取暴利的投機行為，使土地價格建立在一個合理水平上以降低商品房價格。國家出臺的關(guān)于土地“招、拍、掛”的政策已經(jīng)對市場進行了規(guī)范，但實施力度及監(jiān)管還有待進一步的加強。

2、 適當降低開發(fā)商的回報率。

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)適當調(diào)整思路。商品房積壓不僅使缺房戶改善無望，同時也使房地產(chǎn)開發(fā)商的大量資金被占用。為避免這種對雙方都不利的僵持現(xiàn)象，房地產(chǎn)商應(yīng)當樹立薄利多銷觀念適當調(diào)低價格和利潤。

3、 改變房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

當前我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)很不均衡，主要表現(xiàn)在高利潤的高檔寫字樓和商業(yè)設(shè)施項口開發(fā)量過大，有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二；而從住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高檔公寓、寫字樓開發(fā)過量，而普通商品房、經(jīng)濟適用房少，百姓選擇余地小。這種需求和供給上的不均衡，就造成了我國房地產(chǎn)價格上升與房空置率上升的矛盾加劇。要改變這種供應(yīng)結(jié)構(gòu)，要從兩方面著手：

近幾年來，房價的上升幅度大大超過了部分居民可支配收入增長的速度，使得許多中低收入居民買不起房子。因此，要大力開發(fā)和建設(shè)讓老自姓買得起或能夠承租得起的普通商品房，使得住房價格與大多數(shù)居民家庭的住房支付能力相適應(yīng)，這是我國住房供應(yīng)政策變化的核心內(nèi)容之一，而在這個方面很好的例子就是新加坡政府實行的“組屋政策”。

(2)近幾年來，我國經(jīng)濟適用房在全部商品房供應(yīng)中所占比重非常低，尤其是在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由此也引發(fā)了我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性情況。廉租房政策的成功得益于完備的社會福利制度和稅收制度，法國有效地防止了房地產(chǎn)市場的投機活動，其中廉租房制度是法國政府調(diào)制房價的最有效手段。