房地產(chǎn)成本控制新思路探析

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房地產(chǎn)成本控制新思路探析:房地產(chǎn)成本控制管理新思路分析

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平不斷的在進(jìn)步，建筑業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目，快速發(fā)展的勢(shì)頭，隨著形勢(shì)的發(fā)展，我們必須加強(qiáng)對(duì)工程造價(jià)全過程控制與管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本造價(jià)進(jìn)行控制與管理是勢(shì)在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本造價(jià)；控制 ；新思路

一、房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制管理常見問題

1.1房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制管理現(xiàn)狀

成本管理，是房地產(chǎn)企業(yè)的日漸重要的管理活動(dòng)之一?？梢哉f，在任何市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，企業(yè)的成本管理活動(dòng)總是會(huì)有一定的富?？臻g。這并非意味著“成本” 可一壓再壓， 而是說在成本管理的探索活動(dòng)中，可以不斷地發(fā)掘出潛在效益。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過約二十年的發(fā)展，已初步建立了成本管理的內(nèi)部機(jī)制和外部配套體系，開發(fā)商通過設(shè)計(jì)方案征集、技術(shù)咨詢、工程招標(biāo)、詢價(jià)等方式引入外部競(jìng)爭(zhēng)，可以將成本控制在一定的范圍之內(nèi)。但不同的企業(yè)即使操作相同的開發(fā)項(xiàng)目，從橫向的成本比較看，仍存在較大的差異。

1.2房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制管理存在的基本問題及其策略

在房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制與管理工作中，存在著諸多問題，這些問題主要是在投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、實(shí)施、竣工結(jié)算這幾個(gè)階段中產(chǎn)生。房地產(chǎn)工程成本造價(jià)全過程控制管理存在的問題具體表現(xiàn)在：

投資決策階段對(duì)工程造價(jià)控制管理的重視度不高

①現(xiàn)狀分析

在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期，我國(guó)工程建設(shè)項(xiàng)目普遍存在著盲目投資的現(xiàn)象，造成投資膨脹，工期延長(zhǎng)，工程造價(jià)也隨之增長(zhǎng)，主要原因是對(duì)其的重視程度不高，缺乏工程建設(shè)前期工程造價(jià)的有效依據(jù)，只能借鑒和參考決策者、專家等相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)性意見進(jìn)行工程造價(jià)的預(yù)算估算工作，這種憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制與管理沒有根據(jù)工程的實(shí)際情況，具有不確定性，造成工程造價(jià)的不合理預(yù)算。

②相應(yīng)策略

作為造價(jià)合理確定和有效控制的初始環(huán)節(jié)，決策階段工作質(zhì)量的好壞對(duì)整個(gè)造價(jià)的高低起著十分重要的作用。投資造價(jià)必須從投資決策階段開始抓起，特別是項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的確定、建設(shè)地點(diǎn)的選擇，設(shè)備的選型標(biāo)準(zhǔn)直接影響著工程造價(jià)的高低，因此項(xiàng)目的內(nèi)容是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)，直接影響項(xiàng)目后期各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)的確定與控制是否合理、科學(xué)的問題。具體來說包括項(xiàng)目的可行性研究、投資估算的確定和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析?？尚行苑治鍪沁\(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分析方法，在擬建項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)水平、建設(shè)地址、生產(chǎn)工藝、施工設(shè)備、資源設(shè)施等諸多因素進(jìn)行調(diào)查、研究、計(jì)算和論證，以科學(xué)、準(zhǔn)確地選擇最佳方案。

工程設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制不嚴(yán)

①現(xiàn)狀分析

工程設(shè)計(jì)階段的工作是工程造價(jià)控制管理的關(guān)鍵，對(duì)工程造價(jià)的影響也很大，但是在這方面存在著“重設(shè)計(jì)、輕管理”的現(xiàn)象，工程設(shè)計(jì)方案不規(guī)范，沒有根據(jù)工程的實(shí)際情況來設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)深度也不高，變更因素多，造成設(shè)計(jì)預(yù)算與實(shí)際工程造價(jià)出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，設(shè)計(jì)階段工作的控制不嚴(yán)，嚴(yán)重影響工程的造價(jià)控制管理。

②相應(yīng)策略

設(shè)計(jì)變更是施工階段影響工程造價(jià)的又一個(gè)重要因素。設(shè)計(jì)變更是工程變更的一部分，因而也關(guān)系到進(jìn)度、質(zhì)量和投資控制。所以加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理，對(duì)確保工程質(zhì)量、工期和控制造價(jià)具有十分重要的意義。

設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生得越早則損失越小。若在設(shè)計(jì)階段變更，則只須修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生，損失有限；若在采購(gòu)階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還須重新采購(gòu)；若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還須拆除，勢(shì)必造成重大變更損失。所以要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把變更控制在設(shè)計(jì)階段的初期，特別是對(duì)工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算賬后變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、增加建設(shè)內(nèi)容、提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。由設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過基本預(yù)備費(fèi)的三分之一。設(shè)計(jì)變更發(fā)生后，其審查尤為重要。設(shè)計(jì)變更無論是由哪方提出，均應(yīng)由監(jiān)理部門會(huì)同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)部門發(fā)出通知，并由監(jiān)理工程師辦理簽發(fā)后付諸實(shí)施。

工程建設(shè)招投標(biāo)不合理

①現(xiàn)狀分析

工程建設(shè)的招投標(biāo)工作是非常重要的，但是目前房地產(chǎn)建設(shè)單位在招投標(biāo)工作上存在著不合理現(xiàn)象，比如選擇那些沒有資質(zhì)、報(bào)價(jià)最低的施工單位，這會(huì)影響工程的質(zhì)量和工期，導(dǎo)致工程造價(jià)失去了良好的控制管理，另外，工程招標(biāo)文件不夠規(guī)范，容易給施工單位鉆空子而要求增加工程造價(jià)。

②相應(yīng)策略

建設(shè)工程在設(shè)計(jì)完成之后，施工開始之前是進(jìn)行工程招投標(biāo)的階段。工程招投標(biāo)是控制工程造價(jià)的有效手段，通過招投標(biāo)可以提高建設(shè)工程的經(jīng)濟(jì)效益，保證建設(shè)工程的質(zhì)量，縮短建設(shè)投資的回報(bào)周期，通過招投標(biāo)，投標(biāo)人經(jīng)過激烈競(jìng)爭(zhēng)確定出工程價(jià)格，有利于建設(shè)方節(jié)約投資、提高經(jīng)濟(jì)效率。因此，在招標(biāo)過程中應(yīng)把握好以下環(huán)節(jié)：

Ⅰ工程量清單計(jì)價(jià)時(shí)，對(duì)清單質(zhì)量的要求非常高，也即對(duì)清單編制人員提出了較高的要求。要求編制人員必須深入現(xiàn)場(chǎng)，熟讀圖紙，清單編制不得漏項(xiàng)，不得少算或多算，且對(duì)項(xiàng)目特征、工作內(nèi)容應(yīng)作詳細(xì)描述，否則引起調(diào)價(jià)變化較大。

Ⅱ招標(biāo)文件是合同的組成部分，內(nèi)容應(yīng)全面，科學(xué)，且有針對(duì)性。對(duì)招標(biāo)文件要實(shí)行會(huì)審制。重點(diǎn)審查工程招標(biāo)范圍、計(jì)價(jià)方式、計(jì)價(jià)原則、結(jié)算辦法、評(píng)分辦法等，針對(duì)該工程的具體特點(diǎn)，對(duì)不適用的一些結(jié)算辦法、評(píng)分辦法作適當(dāng)調(diào)整，使之更加科學(xué)，合理，公正。同時(shí)為避免串通投標(biāo)，肆意抬高報(bào)價(jià)，可設(shè)定最高限價(jià)，即招標(biāo)控制價(jià)，招標(biāo)控制價(jià)的編制可參考國(guó)家相關(guān)預(yù)算定額予以計(jì)價(jià)，以達(dá)到合理控制招投標(biāo)價(jià)格的目的。

工程實(shí)施階段管理失控

①現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)工程實(shí)施階段是工程造價(jià)控制管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)階段，在這個(gè)階段，由于要受到自然環(huán)境、地質(zhì)條件、施工材料變化、施工組織方案和措施調(diào)整等諸多因素的影響，給工程建設(shè)帶來很多不確定因素，使得施工難度增加，同時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)的簽證不明確，簽證內(nèi)容與工程實(shí)際不符，合同管理不嚴(yán)格等，造成工程造價(jià)控制管理失控。

②相應(yīng)策略

施工階段的工程造價(jià)控制是實(shí)施建設(shè)工程全過程造價(jià)控制的重要組成部分，采取有效措施加強(qiáng)施工階段的造價(jià)控制，對(duì)管好資金，提高投資效益有著重要意義。要做到：

Ⅰ應(yīng)該結(jié)合工程項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模、工期、人料機(jī)供應(yīng)情況、運(yùn)輸、地質(zhì)、氣候等技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件，對(duì)承包單位編制的施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。

Ⅱ加強(qiáng)圖紙會(huì)審，在施工前及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題。提高勘察、設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量，減少因圖紙本身的問題而引起的設(shè)計(jì)變更。確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)，嚴(yán)格簽證的審核，實(shí)行監(jiān)理人員、造價(jià)人員對(duì)工程量變更進(jìn)行會(huì)簽，主要材料價(jià)格必須經(jīng)過甲方認(rèn)可。

Ⅲ加強(qiáng)工程質(zhì)量的監(jiān)管，做好旁站和隱蔽監(jiān)督，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范施工，防止施工單位偷工減料。

二、結(jié)束語

成本控制貫穿于項(xiàng)目的全過程，成功的成本控制是全員參與成本過程管理，不是僅依靠成本控制部門的核算，不是靠招標(biāo)的壓價(jià)。成本控制管理應(yīng)該是一種花錢的學(xué)問，成本管理更多要管的是成本投入是否必要、以什么標(biāo)準(zhǔn)投入，投入能否帶來效益。

房地產(chǎn)成本控制新思路探析:淺析我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制新思路

摘 要 成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過程。因此，也是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都非常關(guān)心的問題。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金投入量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素等影響比較大，成為公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。本文主要講述房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成，同時(shí)也分析出成本控制的方法。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本控制 新思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制，首先我們必須先了解房地產(chǎn)項(xiàng)目在起開發(fā)的過程中成本的構(gòu)成是什么。只有了解了房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成我們才能更好的分析出成本控制的方法，才能做出降低成本、節(jié)約成本的方案。

1房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的特性決定了成本結(jié)構(gòu)，主要分為固定成本、變動(dòng)成本兩種：

1.1固定成本

（1）土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

（2）前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。它在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

（4）市政公共設(shè)施費(fèi)用。市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店，菜市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%―30%左右。

1.2變動(dòng)成本

（1）管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、排污綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、無形費(fèi)資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、壞賬損失等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。

（2）貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

（3）稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%―25%左右。

（4）銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)主要包括：運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售報(bào)務(wù)費(fèi)、銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利、折舊、修理等費(fèi)用

2房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本控制方法

2.1前期階段的成本控制

前期開發(fā)階段主要工作包括項(xiàng)目論證、土地開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)這三大部分。項(xiàng)目論證：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算在某地塊投資建房時(shí)，首要考慮的是項(xiàng)目的可行性。進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確定用戶需求及產(chǎn)品定位直接影響到項(xiàng)目的成敗。土地開發(fā)：房地產(chǎn)的位置是影響其價(jià)格的最重要因素。也是用戶的首要考慮因素；規(guī)劃設(shè)計(jì)：由于設(shè)計(jì)工作的專業(yè)性很強(qiáng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。項(xiàng)目開發(fā)總成本的70%左右在設(shè)計(jì)階段確定，因而設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本的控制極為重要，且產(chǎn)品的好壞對(duì)于客戶的滿意程度將起到關(guān)鍵作用。

2.2項(xiàng)目施工建設(shè)階段成本控制

施工建設(shè)階段對(duì)應(yīng)于波特基本價(jià)值鏈的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。主要內(nèi)容包括基本開發(fā)程序中的工程建設(shè)環(huán)節(jié)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段是將投入的土地、資金、生產(chǎn)設(shè)備、建筑材料轉(zhuǎn)化成最終房地產(chǎn)商品的過程。房地產(chǎn)商為了保證施工建設(shè)的高質(zhì)量的完工與順利進(jìn)行，通過市場(chǎng)調(diào)研做出產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)：選擇好的承建商保證施工正常進(jìn)行；還包括工程監(jiān)理、施工規(guī)劃等活動(dòng)，在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商更要注意工程建設(shè)的規(guī)劃與管理，同時(shí)在施工建設(shè)過程中也應(yīng)對(duì)樓盤進(jìn)行適度的宣傳，以為后期的銷售做好鋪墊。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、市場(chǎng)分析能力與質(zhì)量控制能力是企業(yè)應(yīng)具備的核心能力，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力、市場(chǎng)分析能力直接決定營(yíng)銷活動(dòng)的順利完成，節(jié)約了營(yíng)銷成本。

2.3市場(chǎng)營(yíng)銷階段的成本控制

市場(chǎng)營(yíng)銷能力建立了企業(yè)和消費(fèi)者之間的關(guān)系，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵，也是企業(yè)能否實(shí)施戰(zhàn)略發(fā)展的重要基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷能力就成為企業(yè)的核心能力，是房地產(chǎn)價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)，也是控制好營(yíng)銷環(huán)節(jié)銷售成本的基礎(chǔ)工作。

3總結(jié)

成本控制是一個(gè)系統(tǒng)的工程，它需要企業(yè)的全體員工在項(xiàng)目實(shí)施的全過程作好成本控制工作，只有這樣，成本控制的工作才有可能取得成功，項(xiàng)目投資才能產(chǎn)生預(yù)期的效益。

作者簡(jiǎn)介：肖棟棟（1993-）男，湖北武漢人，漢族，本科。武漢東湖學(xué)院金融專業(yè)2012級(jí)本科生，研究方向：金融學(xué)。

房地產(chǎn)成本控制新思路探析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制與管理的新思路

摘 要：隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程控制c管理。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資數(shù)額巨大的特點(diǎn)，決定了對(duì)其成本進(jìn)行控制與管理是勢(shì)在必行的，只有這樣，才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。文章論述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成，分析了房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制存在的問題，提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本構(gòu)成 成本控制 存在問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還包括開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全面成本大致由8個(gè)方面構(gòu)成：

1.土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

（1）土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

（2）房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。

3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：

（1）項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（2）“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

4.建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。

5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

6.公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

7.不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，按3%一5%計(jì)算。

8.開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制存在的問題

1.房地產(chǎn)對(duì)全面成本控制存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。目前只有極少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有實(shí)行。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為設(shè)計(jì)階段是成本控制的重點(diǎn)，其它階段對(duì)成本控制的影響不大；還有的認(rèn)為提供材料和設(shè)備是最重要的成本構(gòu)成。其實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展道路是越來越精細(xì)化，成本管理范圍中應(yīng)納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業(yè)全體員工的活動(dòng)產(chǎn)生了企業(yè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心是全面成本控制。

2.房地產(chǎn)企業(yè)缺乏先進(jìn)全面成本控制的手段。房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的手段，最主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，這是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制，由于業(yè)務(wù)人員提出報(bào)告的時(shí)效性相對(duì)滯后，這種核算體制不能充分發(fā)揮成本控制的作用。事前預(yù)測(cè)和過程控制在企業(yè)成本控制中相對(duì)缺乏，這種成本控制模式與現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時(shí)準(zhǔn)確地發(fā)現(xiàn)，不能對(duì)癥下藥，應(yīng)采取有效的措施全面控制企業(yè)成本。

3.房地產(chǎn)企業(yè)沒有完善的全面成本控制的體系。很多房地產(chǎn)企業(yè)在全面成本控制上處于粗放狀態(tài)，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻形同虛設(shè)，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有相對(duì)應(yīng)的部門崗位職責(zé)與權(quán)利，導(dǎo)致干多與干少?zèng)]區(qū)別，干好與干壞也是同一個(gè)局面，即使兌現(xiàn)了也是受獎(jiǎng)不公，受罰不服。因礙于情面對(duì)本該受處罰的人員只是批評(píng)一下了事。這種做法，只是安排了工作而對(duì)工作效果沒有考核，或者只獎(jiǎng)不罰而且獎(jiǎng)罰不到位，有關(guān)人員的積極性受到嚴(yán)重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任權(quán)利相結(jié)合是否有力是職工所關(guān)心的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面成本控制的舉措

現(xiàn)今看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)曾公開宣稱利潤(rùn)低于40%的房地產(chǎn)項(xiàng)目不做，而今利潤(rùn)能維持在12%左右就算是好的項(xiàng)目了。由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)。隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全面成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意x。房地產(chǎn)全面成本控制要將成本理念貫穿于整個(gè)項(xiàng)目始終，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。

1.前期調(diào)研。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理?xiàng)l件和市場(chǎng)要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)實(shí)是沒有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這筆費(fèi)用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進(jìn)行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟(jì)效益。在立項(xiàng)時(shí)就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，這也是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容。可行性研究是在對(duì)消費(fèi)者的心理和市場(chǎng)容量、造價(jià)等進(jìn)行準(zhǔn)確分析、充分估計(jì)的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對(duì)消費(fèi)者的心理沒有充分地掌握，對(duì)市場(chǎng)的容量沒有準(zhǔn)確地估計(jì)，一切完美的銷售計(jì)劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目順利地進(jìn)行下去。

2.設(shè)計(jì)階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計(jì)階段的投資控制。把全面造價(jià)管理工作放在設(shè)計(jì)階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對(duì)建筑和安裝成本影響最大的設(shè)計(jì)階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個(gè)方面：

（1））實(shí)行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)大力引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以達(dá)到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計(jì)招標(biāo)來選擇設(shè)計(jì)單位。必要時(shí)組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，從中選擇能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)時(shí)，可以根據(jù)情況實(shí)行分階段招標(biāo)或委托。可以將方案進(jìn)行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)，可以再組織進(jìn)行招標(biāo)或委托。

（2）加強(qiáng)技術(shù)溝通、實(shí)行限額設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位在工程設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購(gòu)困難、運(yùn)費(fèi)昂貴、施工復(fù)雜，依賴進(jìn)口的材料和設(shè)備；要盡量搞標(biāo)準(zhǔn)化和系列化的設(shè)計(jì)；各專業(yè)設(shè)計(jì)要遵循建筑模數(shù)，建筑標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進(jìn)行設(shè)計(jì)。在保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（3）加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作。加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷加以克服時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免將設(shè)計(jì)中的不足帶到施工階段。

3.施工階段。施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個(gè)方面進(jìn)行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。

（2）嚴(yán)格審核承包商的索賠要求。對(duì)于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強(qiáng)對(duì)索賠資料的審查，強(qiáng)調(diào)處理索賠的及時(shí)性，加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。

（3）搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價(jià)工作，合理控制價(jià)差水平。對(duì)施工單位自行采購(gòu)的材料，屬于指定價(jià)范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價(jià)范圍的，應(yīng)實(shí)行適當(dāng)參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價(jià)的原則，設(shè)備采購(gòu)實(shí)行招投標(biāo)，確保質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。

4.竣工結(jié)算階段。凡結(jié)算工程必須按設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗(yàn)收單。如有甩項(xiàng)應(yīng)在驗(yàn)收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點(diǎn)做好材料價(jià)差及竣工調(diào)價(jià)的審定工作。審核時(shí)應(yīng)與原招標(biāo)文件對(duì)照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項(xiàng)目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴(yán)格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定提前獎(jiǎng)和優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)等相關(guān)費(fèi)用，認(rèn)真實(shí)行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會(huì)簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。

總之，在房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的今天，對(duì)于開發(fā)商來說，最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jī)r(jià)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略，通過嚴(yán)格控制成本費(fèi)用，取得高效的運(yùn)營(yíng)效益。

（作者單位：寧波欣達(dá)建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 浙江寧波 315000）