房地產(chǎn)法論文精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產(chǎn)法論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售;不公平交易;低效競爭;預(yù)售資金管理

一、商品房預(yù)售的概況及價(jià)值

所謂商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的制度。

我國的商品房預(yù)售制度是從20世紀(jì)90年代初開始逐步建立的。1994年7月施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。這部全面規(guī)范城市房地產(chǎn)開發(fā)的法律借鑒了香港的房地產(chǎn)開發(fā)模式，正式確立了商品房預(yù)售制度。此后國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、以及新近頒布施行的《物權(quán)法》等，均對(duì)這一制度作了相應(yīng)具體的規(guī)定[1]。十多年的發(fā)展表明，這項(xiàng)制度對(duì)培育我國房地產(chǎn)市場、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示：“2004年房地產(chǎn)開發(fā)資金共籌措17 168.8億元，定金和預(yù)收款達(dá)到7 395.3億元，比上年增長44.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金的43.1%，成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源。”我國房地產(chǎn)業(yè)仰仗預(yù)售這一扶持性政策，迅速完成了資本原始積累，同時(shí)由于預(yù)售使得房地產(chǎn)商便于融資，降低成本，預(yù)售房價(jià)格明顯低于現(xiàn)房，也使得“望房興嘆”的購房者獲得了實(shí)惠，在買賣雙方的共同青睞下，商品房預(yù)售制度在國內(nèi)不斷發(fā)展。然而，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中也產(chǎn)生了大量的道德風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國商品房預(yù)售制度的問題和成因分析

我國商品房預(yù)售制度自確定以來，其固然刺激了商品房交易市場，但同時(shí)也產(chǎn)生了許多嚴(yán)重的問題，這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致央行房地產(chǎn)金融分析小組在其對(duì)外公布《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)：“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售?！彪m然建設(shè)部旋即表態(tài)，不會(huì)廢除商品房預(yù)售制度，但是，這一報(bào)告至少指出，預(yù)售制度產(chǎn)生的問題，已然引起了高層的重視，同時(shí)也在學(xué)界引起了廣泛的討論。

筆者以為，目前而言，我國商品房預(yù)售所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)問題主要在以下幾個(gè)方面：

其一，存在著交易不公平現(xiàn)象，開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng)，購房者與開發(fā)商各取所需，那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據(jù)我國現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制，當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房價(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本，施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任[2]。

筆者以為，出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于：我國的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律制度[3]，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。

同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。

其二，現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競爭優(yōu)勢并不明顯。也即我國的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式，大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場。

筆者以為其根源在于市場競爭機(jī)制的不合理，我國國有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度，沒有市場化。房產(chǎn)進(jìn)入市場由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配，由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預(yù)售制度賣期房，提前回籠資金，把高房價(jià)拋給購房者，因此我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競爭和低效率競爭態(tài)勢。

同時(shí)我國監(jiān)管體制的缺乏也助長了這種情況的發(fā)生，由于對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。[1]再者，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場競爭，并分得可觀利益。

三、完善我國商品房預(yù)售制度之具體對(duì)策

針對(duì)我國商品房預(yù)售制度存在的各種問題，筆者從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考，提出完善我國商品房預(yù)售制度的一些看法：

第一，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鹗且环N基金籌集模式，即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析，在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理，因此，政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；穑绱婵畋ｋU(xiǎn)制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金，即按營業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問題，就由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制，可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易公平。

第二，完善預(yù)售房款監(jiān)管。具體而言：首先改變我國目前房地產(chǎn)市場主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取，并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶[4]。而改成由購房人親自將購房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預(yù)售制度對(duì)于開發(fā)商的融資作用，又保障了購房者的資金安全。對(duì)此，我國廣東省作過相應(yīng)的嘗試，并取得了不錯(cuò)的效果，其經(jīng)驗(yàn)值得在全國范圍內(nèi)推廣[5]。

轉(zhuǎn)貼于

第三，加強(qiáng)監(jiān)管力度，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。預(yù)售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對(duì)降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們設(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益，對(duì)此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況，包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等，并提供相應(yīng)的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，以預(yù)售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動(dòng)資金，[6]同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場。

四、結(jié)語

商品房預(yù)售制度對(duì)于我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)己經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)基本制度，但是，同任何新生事物相類似，預(yù)售制度也帶來了許多嚴(yán)重的問題，以至于有呼聲要求廢除該制度。

筆者以為，我國商品房預(yù)售制度固然問題重重，但其價(jià)值更是不容忽視的，不可輕言廢除，針對(duì)其產(chǎn)生的問題，應(yīng)當(dāng)從制度層面加以完善，通過建立起有效的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管，規(guī)定嚴(yán)格的商品房預(yù)售市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房預(yù)售中預(yù)購人等主體的合法權(quán)益，消除我國預(yù)售制度目前存在的各種問題，真正有效的發(fā)揮預(yù)售制度的作用。 參考文獻(xiàn)

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篇(2)

【關(guān)鍵詞】生態(tài)理念；環(huán)保理念；文化理念；法制理念

隨著城市的快速發(fā)展，城市化從量的方面主要表現(xiàn)為農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移,城市規(guī)模和數(shù)量迅速增加;從質(zhì)的方面主要表現(xiàn)為人們的生產(chǎn)、生活方式逐漸向城市轉(zhuǎn)化,社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步集約化、高級(jí)化,相比而言,城市化在水平越高的國家,其國民素質(zhì)和現(xiàn)代化程度越高,在世界政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中主導(dǎo)地位也越強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)管理應(yīng)隨著變化的市場而變化，重樹新的開發(fā)理念，以適應(yīng)市場的需要。

1 環(huán)保理念

建設(shè)生態(tài)城市，低碳社會(huì)正在向我們走來，中國房地產(chǎn)發(fā)展模式和中國城市化傳統(tǒng)模式面臨著挑戰(zhàn)，也面臨著變革的機(jī)遇低碳房地產(chǎn)已成大勢所趨，在哥本哈根的全球氣候大會(huì)，中國把氣候問題乃至為解決氣候問題而提出的以低能耗、低污染、低排放為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)模式――低碳經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)在了世界人民的面前。而作為房地產(chǎn)而言，低碳地產(chǎn)也同樣展現(xiàn)出一個(gè)全新的話題。未來房地產(chǎn)中，綠色將成為基礎(chǔ)條件，成為營銷的必然條件，低碳也將成為制約經(jīng)濟(jì)的硬約束條件，綠色低碳將成為房地產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)值和效益的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。創(chuàng)建生態(tài)社區(qū)，開啟低碳生活，已成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流方向。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的建筑文化理念

自古以來，建筑同文化就有著千絲萬縷的聯(lián)系。建筑是文化的表現(xiàn)形式，也是文化傳承發(fā)展的依托。在中國的房地產(chǎn)界，對(duì)于文化有一種特殊的情結(jié)。文化元素通過房地產(chǎn)市場的催化，使得文化建筑成為真正意義上的文化資本。汲取文化內(nèi)涵，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目潛在價(jià)值，發(fā)展地緣文化特點(diǎn)，符合民族生活方式，吸取國外建筑文化，滿足多元化需求現(xiàn)在的中國正面臨著全球化的沖擊，它不僅僅沖擊了中國文化，也沖擊了中國人的心理、中國的建筑等。突出區(qū)域性和諧的整體建構(gòu)，建筑適應(yīng)城市整體，豐富生活，增加生氣。重視空間生態(tài)環(huán)境，不搞怪異建筑形體。建筑不僅僅是商品，也是文化的載體。這就使得建筑除了有使用價(jià)值之外，還有欣賞價(jià)值。一棟建筑物是部分的，它是一棟獨(dú)立物品；同時(shí)也是整體的，它需要和周圍的環(huán)境所協(xié)調(diào)。建筑需要帶給人們美感，建筑美是建立在群體的完整性上的，不同內(nèi)容的建筑物和大自然環(huán)境、人工花園、雕塑、繪畫、工藝美術(shù)等的相蹂合，陪襯上噴泉、坐凳、燈柱、欄桿等，使得建筑群體整體協(xié)調(diào)。在建筑設(shè)計(jì)中，應(yīng)考慮到建筑與整個(gè)城市的關(guān)系。

3 管理理念

隨著城市建設(shè) GIS 系統(tǒng)應(yīng)用的廣泛深入，越來越突出了城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 GIS 管理系統(tǒng)的重要性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 GIS 管理系統(tǒng)技術(shù)和功能滲透到各個(gè)房產(chǎn)管理應(yīng)用系統(tǒng)中，幫助各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行新系統(tǒng)模式下的信息管理，從而使整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 GIS 管理系統(tǒng)融為一體。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 GIS 管理系統(tǒng)需要圖形系統(tǒng)中基礎(chǔ)測繪 CAD 圖形的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)、 項(xiàng)目測繪 CAD 圖形的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)和辦公流程 MIS 系統(tǒng)中屬性數(shù)據(jù)來完善自己，而圖形系統(tǒng)、辦公流程 MIS 管理系統(tǒng)也需要GIS 圖形數(shù)據(jù)管理的強(qiáng)大功能 ，正是數(shù)據(jù)和應(yīng)用需求的驅(qū)動(dòng) ，使它們結(jié)為一體，通過嚴(yán)密的計(jì)算機(jī)邏輯結(jié)構(gòu)和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)技術(shù)，形成了以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍 GIS 管理系統(tǒng)為核心的房地產(chǎn)管理 GIS 應(yīng)用平臺(tái)?，F(xiàn)代房地產(chǎn)管理必須依賴科學(xué)，實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理，運(yùn)籌學(xué)、自組織論及現(xiàn)代技術(shù)的運(yùn)用，都是房地產(chǎn)管理者值得深思的，只有掌握現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)去管理，才能實(shí)現(xiàn)運(yùn)籌帷幄，決勝千里之外。

4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理理念

資金管理是對(duì)資金的一種籌集、運(yùn)用、分配、監(jiān)督等等的管理工作，企業(yè)在籌集了一定數(shù)量資金的基礎(chǔ)上去利用資金，實(shí)現(xiàn)其銷售收入和利潤，并且進(jìn)行妥善的分配，保證企業(yè)的再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)資金管理指的是企業(yè)在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和管理活動(dòng)中對(duì)于其應(yīng)用的各項(xiàng)資金的控制與管理，它是作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的核心。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理具有以下特點(diǎn)：管理的復(fù)雜性。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營的投入產(chǎn)出周期一般都較長，既要受到國家政策因素的影響，又要受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)等因素的影響，因此其資金運(yùn)籌較其他行業(yè)表現(xiàn)的更加復(fù)雜化；資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性。房地產(chǎn)的開發(fā)和投資都具有階段性，隨著分階段的逐步的投入，期間資金也在逐步的回收，特別是期房交易的存在，使得資金運(yùn)籌方面存在著投資和回收的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以投入商品房的再開發(fā)，而開發(fā)不斷，又可以使資金不斷回收，實(shí)現(xiàn)資金使用的最大化；資金管理的艱巨性。房地產(chǎn)開發(fā)的投入一般都是比較巨大的，對(duì)于資金有著很大的需求量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理措施：進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性規(guī)劃和預(yù)算管理；拓展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道；加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的資金管理；資金的風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)督管理:要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此,項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合評(píng)衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng),實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會(huì)出效益。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的這些情況,必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面,挖掘潛力,降低成本,提高投資效益和社會(huì)效益。

5 我國房地產(chǎn)市場秩序的法律規(guī)制與重構(gòu)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的糾結(jié)狀況,主要起源于“定價(jià)機(jī)制失靈”、“監(jiān)管失靈”以及“法律失靈”。未來應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場法治秩序的建立,有效規(guī)制和建構(gòu)我國房地產(chǎn)市場新秩序在于完善法律應(yīng)對(duì)策略。在憲法層面明確保護(hù)公民的居住權(quán),使居住權(quán)不再定位為純粹的私權(quán),應(yīng)將居住權(quán)“社會(huì)化”或“公益化”,加強(qiáng)對(duì)公民居住權(quán)的保護(hù)力度;完善現(xiàn)有《土地法》、《房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)稅法,增加法律對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢的針對(duì)性和可操作性;健全房地產(chǎn)法律體系,制定專門的《房地產(chǎn)監(jiān)管法》或包括其內(nèi)容的《產(chǎn)業(yè)政策法》。

近年來全國土地拍賣過程中一個(gè)個(gè)地王的涌現(xiàn),烘托出房地產(chǎn)行業(yè)的亂象。房地產(chǎn)作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)存在著三種失靈，分別為“定價(jià)機(jī)制失靈”、“監(jiān)管失靈”和“法律失靈”。對(duì)這三種失靈現(xiàn)象進(jìn)行詳細(xì)梳理后，在此基礎(chǔ)上提出規(guī)制與重構(gòu)我國房地產(chǎn)市場新秩序的法律應(yīng)對(duì)之策，為摒棄以上諸種失靈現(xiàn)象,規(guī)制和重構(gòu)我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場新秩序,房地產(chǎn)行業(yè)法治化是應(yīng)然且必然的制度選擇。只有牢固樹立我國房地產(chǎn)行業(yè)法治化觀念,建立健全房地產(chǎn)法律體系,充分發(fā)揮法律對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)調(diào)整功能,我國的房地產(chǎn)行業(yè)才能真正得到健康有序地發(fā)展。

6 結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)與管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開發(fā)管理好，必須樹立現(xiàn)代開發(fā)管理理念，著眼未來，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃獻(xiàn)波 郭海生， 城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍GIS管理系統(tǒng)框架設(shè)計(jì)與研究，科教前沿，2011，第5期

[2]任寶峰，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，經(jīng)濟(jì)師，2010，第10期

篇(3)

自我國改革開放以來，住宅建設(shè)進(jìn)入到了全面提高居民居住質(zhì)量和形成國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵時(shí)期，商品房買賣合同的簽訂中，有以下幾個(gè)問題值得重視。

一、商品房預(yù)售中的問題：1、商品房預(yù)售合同就法律性質(zhì)而言，應(yīng)屬于遠(yuǎn)期交貨合同。商品房預(yù)售的條件是房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”。2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)，預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》是有條件的。

二、定金和訂金的區(qū)別：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即賣出人在與買受人簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都會(huì)要求買受人必須向其交付一定金額的訂購金。我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人收取的資金作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定。如是“定金”，購房者不履行合同就無權(quán)索回定金，開發(fā)商不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金；如是“訂金”，則對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”與違約情形有懲罰作用。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件：賣出人與買受人如果對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議，需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。商品房屋應(yīng)具備與其價(jià)值相適應(yīng)的舒適和美觀程度，如果忽視其而僅以安全為條件，應(yīng)認(rèn)定為影響其居住使用。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為；欺詐行為可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者促裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷，如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售定金解除合同欺詐行為違約金

我國房地產(chǎn)法律制度的完善，不能離開法律追求公平正義的價(jià)值目標(biāo)，在土地資源緊缺的國情下，科學(xué)利用有限的城市土地資源尤顯重要，立法機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)對(duì)城市房地產(chǎn)公共資源的開發(fā)和利用應(yīng)有一個(gè)長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)。目前我國商品房的建設(shè)如火如荼，購房者也異常踴躍，房價(jià)更是久漲不衰，買房是老百姓經(jīng)常探討的問題，如何才能買到一套令自己稱心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否優(yōu)越、交通是否便利、環(huán)境是否優(yōu)美、配套是否健全等問題，購房者應(yīng)在商品房買賣所涉及的法律問題上多了解一些，筆者認(rèn)為有幾個(gè)問題值得我們探討。

一、商品房預(yù)售中的問題

商品房買賣合同分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種，是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買賣合同進(jìn)行的分類。商品房現(xiàn)售不在本文討論的內(nèi)容之中，現(xiàn)不再贅述。

根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價(jià)款的行為。①

1、有關(guān)商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和預(yù)售條件

商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的一種買賣合同，就法律性質(zhì)而言，不同于預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同，而屬于遠(yuǎn)期交貨合同，即合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。鑒于預(yù)售的商品房存在諸多不確定因素，風(fēng)險(xiǎn)較大，國家對(duì)于商品房的預(yù)售給予較強(qiáng)的干預(yù)，明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件。即房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備俗稱的“五證”：②

（1）．國有土地使用權(quán)證。

（2）．建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（3）．建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（4）．建設(shè)工程開工許可證。

（5）．預(yù)售許可證。一般來說開發(fā)商如果已獲得了預(yù)售許可證，那么就應(yīng)該已取得了前四證。但也不能為了省事，而只查看預(yù)售許可證不查看其他四證。只有具備了上述“五證”，商品房才可進(jìn)行預(yù)售，否則，購房者一旦購買了不具備預(yù)售條件的商品房，那么將在日后辦理房產(chǎn)證等諸多環(huán)節(jié)帶來很大的麻煩。因此，購房者應(yīng)在合同簽訂的過程中，把握合同的細(xì)節(jié)，約定到期不能履行的違約責(zé)任，才能切實(shí)保護(hù)自己的合法利益。

2、預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓的問題。

預(yù)售的商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前我國沒有明文規(guī)定，但筆者認(rèn)為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。③對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”這說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者認(rèn)為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理。

（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。

（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民(1996)2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”

（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

由此看來，預(yù)售商品房在符合上述條件的情況下是可以轉(zhuǎn)讓的。

二、定金問題

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人在與買受人正式簽訂預(yù)售合同或房屋買賣合同之前，都自行制作了一份統(tǒng)一格式的認(rèn)購書，要求買受人必須向其交付壹萬元到兩萬元不等的認(rèn)購訂金（現(xiàn)大部份已改為定金），并且明確約定：如果買受人在一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂房屋買賣合同的，將不退還已收取的訂金（或定金）。由于此時(shí)正式的購房合同條款買受人并不知曉，有些買受人甚至連房屋的基本情況都無法準(zhǔn)確知道，而到了簽訂正式的房屋買賣合同時(shí)，卻由于合同中有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住環(huán)境發(fā)生變化，或者在交付使用時(shí)間、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無法與出賣人達(dá)成一致意見，從而導(dǎo)致買受人無法與出賣人簽訂合同。此時(shí)買受人如果想收回訂金（或定金），卻又因認(rèn)購書中訂金（或定金）條款的約定倍感困難，極大的損害了買受人的合法權(quán)益。④

為此，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)出賣人所收取的訂金或定金的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷與認(rèn)定?！岸ń稹敝冈谟喠⒎课葙I賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購房者先行向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。購房者如不履行合同就無權(quán)索回定金。開發(fā)商如不履行合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金在《擔(dān)保法》中有明確規(guī)定：當(dāng)事人可約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債權(quán)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。并且定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購協(xié)議中約定的款項(xiàng)。買方支付訂金之后，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人，買方應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)與賣方簽訂合同或支付款項(xiàng)。訂金對(duì)合同沒有擔(dān)保作用，不像“定金”對(duì)違約情形有懲罰的作用。

某些情況下，在《商品房認(rèn)購書》中雖然注明的是“訂金”，但是，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。

例如當(dāng)購房者選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購買的初步意向后，開發(fā)商會(huì)要求購房者簽訂一份《認(rèn)購書》。《認(rèn)購書》一般都對(duì)所購商品房的位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買賣雙方在認(rèn)購書中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還，如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

另外建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十二條對(duì)簽訂商品房買賣合同前開發(fā)商所收取的定金或訂金的問題作了規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定”。這條是關(guān)于預(yù)訂款項(xiàng)的規(guī)定，根據(jù)這條規(guī)定，開發(fā)商所銷售的商品房不符合銷售條件的，在簽訂商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況分別對(duì)待，第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)。第二，若購房者與開發(fā)商對(duì)訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)另有約定，例如：開發(fā)商在《認(rèn)購書》或訂金收據(jù)上寫明購房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。由此可見，即便是《認(rèn)購書》中注明的是“訂金”，但在具體糾紛中,法院應(yīng)把“訂金”按“定金”處理。但為了保險(xiǎn)起見，購房人應(yīng)要求開發(fā)商準(zhǔn)確使用“定金”二字，以防被騙，同時(shí)也要慎重考慮、多方考察，不要輕易支付定金，否則是要付出代價(jià)的。

三、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，目前在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。

開發(fā)商所交付的物業(yè)如存在質(zhì)量問題，一般視不同情況予以處理：如果物業(yè)僅存在輕微的瑕疵，如漏水、細(xì)微裂縫等，可通過修補(bǔ)、給付違約金的方式補(bǔ)償購房者的損失；對(duì)于存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，將足以影響居住者人身安全的，購房者可予以解除合同。但如果雙方對(duì)物業(yè)是否存在質(zhì)量問題存有爭議的，仍需委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)予以檢測，以該機(jī)構(gòu)出具的書面鑒定意見作為處理爭議的依據(jù)。這將涉及到兩個(gè)問題，即費(fèi)用承擔(dān)的問題和鑒定機(jī)構(gòu)鑒定結(jié)論的效力問題。對(duì)此，雙方當(dāng)事人最好事先在預(yù)售合同中予以約定，否則，一旦發(fā)生質(zhì)量問題的爭議，雙方不能就鑒定機(jī)構(gòu)的選擇和費(fèi)用承擔(dān)等問題達(dá)成一致的，則只能通過訴訟的途徑予以解決，增添了當(dāng)事人本可省卻的解決爭議的煩瑣程序和成本支出。另外，在物業(yè)的維修期間，購房者還可能承受誤工費(fèi)、另行租房的損失，這也可在合同中約定由開發(fā)商承擔(dān)。

四、商品房買賣合同締結(jié)過程中的欺詐行為和處理

欺詐行為主要可以劃分為兩類：即故意隱瞞真實(shí)情況和虛假陳述。在上述兩種欺詐行為中，虛假陳述是作為，客觀性較強(qiáng)，當(dāng)事人舉證不易，但法院認(rèn)定不難，在此不作論述。對(duì)于故意隱瞞真實(shí)情況如何理解、認(rèn)定和處理，則不宜確定。下面我們來看一個(gè)案例：

原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司與被告簽訂購房合同。雙方約定，原告購買被告開發(fā)的某小區(qū)商品房一套，建筑總面積110.9平方米,單價(jià)2302元/平方米,總價(jià)255292元，交房日期為2003年5月30日前，小房單價(jià)2000元/個(gè)(待交鑰匙時(shí)一次交清)。付款方式為分期付款，首付30%，后憑本合同與銀行訂立170000元的貸款合同。簽約當(dāng)日原告根據(jù)約定于向被告交付了總房價(jià)30%的85292元的首付款。出賣人逾期交房的違約責(zé)任：（1）逾期不超過90日的，出賣人向買受人每日支付100元的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）超過90日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款。

合同簽訂前，原告認(rèn)為單獨(dú)的廚房，餐廳和客廳不適合公司辦公，被告遂向原告承諾可將三間房間的墻打掉，同時(shí)更改了戶型圖并附于合同。2002年7月，被告催促原告向銀行辦理貸款手續(xù)，而原告認(rèn)為被告為交付設(shè)計(jì)院更改的戶型圖，有不能履行的危險(xiǎn)，所以至?xí)r止仍未辦理貸款。2003年8月27日，交房時(shí)未按照合同中戶型圖建造（因要求打掉的墻是承重墻），小房也被改成車庫買于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告賠償因遲延交房所造成的損失,即甲方在逾期交房期間的房租(從2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房將來租小房的費(fèi)用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的違約金按合同約定每日100元計(jì)（100元*3個(gè)月*30日=9000元），以上共計(jì)20460元，并主張繼續(xù)履行合同。

為了確定此合同的性質(zhì)，就需要界定房地產(chǎn)開發(fā)商更改戶型圖吸引原告簽約的行為。根據(jù)最高人民法院的解釋，欺詐是指“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為，因欺詐而訂立的合同，是在受欺詐人因欺詐行為發(fā)生錯(cuò)誤而作出的不真實(shí)的意思表示合意。該案中，被告作為房地產(chǎn)開發(fā)商,應(yīng)知道承重墻不能拆的規(guī)定，但其為符合原告的要求，任意更改戶型圖，屬于“故意告知對(duì)方虛假情況”，因此具有欺詐的故意。原告因考慮了已更改的戶型圖紙有利于自己的工作和生活,才作出買房決定并隨即與房地產(chǎn)開發(fā)商簽約，即原告因考慮到被告告知的“虛假情況”才陷入了錯(cuò)誤并作出了意思表示，因此被告的行為屬于“誘使當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”的行為。由于被告的行為均符合欺詐的要件，所以被告任意更改戶型圖吸引原告買房的行為屬于合同欺詐。我國《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤消。”如受害人認(rèn)為違約責(zé)任的適用對(duì)其更為有利，可要求在確認(rèn)合同有效的情況下，責(zé)令欺詐行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法》第114條第一款是關(guān)于違約金的規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！庇纱丝梢?，損害賠償與支付違約金都是合同責(zé)任的主要形式.損害賠償通常要與實(shí)際損害相符,而違約金數(shù)額與實(shí)際損失并無必然聯(lián)系,即使在沒有損害的情況下也應(yīng)該支付違約金.對(duì)于本案,如果支付補(bǔ)償性違約金(即9000元)不足以補(bǔ)償原告所遭受的損失,被告還需要承擔(dān)損害賠償責(zé)任,以彌補(bǔ)違約金的不足部分.這時(shí),違約金與賠償金可以并用.但是兩者并用時(shí)需以實(shí)際損失作為責(zé)任的最高限額.因?yàn)榧热划?dāng)事人約定的補(bǔ)償性違約金未達(dá)到實(shí)際損失數(shù)額,就要使用損害賠償,而適用損害賠償就必須遵循損害賠償不得超過實(shí)際損害的基本原則.所以,原告未交小房和遲延交房所造成的損失（繼續(xù)租房的費(fèi)用）再加上違約金的數(shù)額如果1、超過了實(shí)際損失,則只能按照實(shí)際損失賠償;2、未超過實(shí)際損失,按實(shí)際相加的數(shù)額賠償.因違約金9000元未超過實(shí)際損失11460（租房和租小房的費(fèi)用），所以原告繼續(xù)履約的主張應(yīng)支持，但損失賠償應(yīng)按照實(shí)際損失計(jì)算，即被告應(yīng)賠償原告11460元。從這個(gè)案例可以看出，買房人不但應(yīng)在合同的簽訂過程中要字斟酌句，把細(xì)節(jié)問題考慮得細(xì)致一點(diǎn)，周到一點(diǎn)，在合同的執(zhí)行中，也要運(yùn)用法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

商品房動(dòng)輒價(jià)值十幾萬或者幾十萬，對(duì)于每個(gè)購房人來講，都是一筆不小的數(shù)目。從新建住房看，個(gè)人購買商品住宅的比例已經(jīng)接近94%。⑤由于我國當(dāng)前法律制度的不健全，在商品房買賣中還存在著許多問題，買房人要在上述幾個(gè)問題上加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，提高自己的法律素養(yǎng)，搞清合同中的細(xì)節(jié)問題或由專業(yè)律師陪同購房，防患于未然；而作為立法部門和有關(guān)機(jī)構(gòu)，只有進(jìn)一步完善我國的房地產(chǎn)法律制度，盡量使用準(zhǔn)確的語言，確立精確的數(shù)字標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益才能得到有效的保護(hù)。

本文就商品房屋交易中買賣合同中常見的問題作了簡單的分析和研究，以期對(duì)今后該類交易人群提供借鑒，確保我國商品房交易朝著健康、完善和周密的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃河編著：《房地產(chǎn)法》,中國政法大學(xué)出版社1999年第一版。

[2]王利明崔建遠(yuǎn)主編:《合同法》,北京大學(xué)出版社2000年第二版。

篇(4)

關(guān)鍵詞： 校企合作、雙贏、模式

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，技術(shù)的進(jìn)步，產(chǎn)業(yè)間或不同行業(yè)間出現(xiàn)技術(shù)與制度的相互滲透和交叉，并且逐步協(xié)調(diào)融合，從而形成新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。新的產(chǎn)業(yè)形勢下，企業(yè)對(duì)人才提出了新的要求，而高職院校以培養(yǎng)面向生產(chǎn)、服務(wù)、管理的高素質(zhì)技能人才為宗旨，在面臨院校間的激烈競爭以及生源萎縮的情況下，提煉特色和順應(yīng)人才市場需求是高職院校生存與發(fā)展需要。

校企合作，顧名思義，是學(xué)校與企業(yè)建立的一種合作模式。高職院校為了生存與發(fā)展，采取校企合作的方式有針對(duì)的培養(yǎng)企業(yè)所需人才，實(shí)現(xiàn)與市場接軌，在注重人才實(shí)用性的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了教育質(zhì)量的提高。在校企合作過程中，學(xué)校和企業(yè)的設(shè)備、人才、技術(shù)優(yōu)勢互補(bǔ)、實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與企業(yè)資源、信息共享，是培養(yǎng)高素質(zhì)應(yīng)用型技能人才的有效途徑。

一、目前校企合作存在的問題

（一）政府財(cái)政政策支持力度不夠

校企合作雙方共贏是校企合作的基礎(chǔ)。校企合作這種培養(yǎng)模式的存在一方面是由于企業(yè)缺乏滿足自身要求的人才或者企業(yè)人才流失過快，而主動(dòng)尋求學(xué)校相應(yīng)專業(yè)進(jìn)行合作，另一方面是由于學(xué)校為了生存與發(fā)展，培養(yǎng)能滿足社會(huì)要求的人才主動(dòng)需求合作伙伴。從國外校企合作經(jīng)驗(yàn)來看，校企合作能真正實(shí)現(xiàn)“雙贏”，離不開政府出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，離不開政府的財(cái)政支持。但我國缺乏相關(guān)立法，政府更無相關(guān)的支持鼓勵(lì)政策和財(cái)政支持。

（二）校企合作的深度及廣度不夠

目前校企合作主要是企業(yè)向?qū)W校提供資金、實(shí)訓(xùn)器材、實(shí)習(xí)基地、學(xué)生培訓(xùn)，企業(yè)優(yōu)先雙向選定畢業(yè)生等，合作的廣度還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。此外，在整個(gè)學(xué)生的培養(yǎng)過程中，合作企業(yè)較少參與到教學(xué)管理環(huán)節(jié)，較少有學(xué)校真正參與企業(yè)工作，為企業(yè)提供技術(shù)服務(wù)，與企業(yè)開展科研活動(dòng)，合作還處于淺層次水平，深度不夠。

（三）各專業(yè)各自為政，校企合作缺乏長效管理機(jī)制

在生源萎縮和學(xué)校間競爭加強(qiáng)的新形勢下，學(xué)校鼓勵(lì)各專業(yè)進(jìn)行校企合作，與行業(yè)企業(yè)接軌，各專業(yè)也加大力度爭取與企業(yè)建立合作關(guān)系。但從專業(yè)群的角度來看，有些校企合作未能實(shí)現(xiàn)實(shí)訓(xùn)資源、人力資源的最優(yōu)化配置。校企合作的雙方主體在簽訂校企合作協(xié)議之后，缺乏后期工作的跟進(jìn)，缺乏長效管理機(jī)制。

二、 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)校企合作的特殊性

房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)學(xué)生主要面向房地產(chǎn)估價(jià)員、房地產(chǎn)營銷員，物業(yè)管理員等崗位。房地產(chǎn)估價(jià)員需要學(xué)生掌握房地產(chǎn)法律政策咨詢，房地產(chǎn)信貸、典當(dāng)、保險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等專項(xiàng)技能；房地產(chǎn)營銷員需要學(xué)生掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析、房地產(chǎn)市場營銷及推介、房地產(chǎn)交易、接待禮儀等專項(xiàng)技能；物業(yè)管理員需要學(xué)生掌握物業(yè)管理項(xiàng)目驗(yàn)收及接管、物業(yè)部門規(guī)范管理、基本業(yè)務(wù)與專業(yè)業(yè)務(wù)管理、物業(yè)管理糾紛處理等專項(xiàng)能力。從房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)崗位設(shè)置來看，該專業(yè)在建筑工程管理專業(yè)群中，主要是面向建筑服務(wù)咨詢部門，故該專業(yè)的校企合作有其本身的特殊性，具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面。

1、 合作單位業(yè)務(wù)單一，學(xué)生輪崗機(jī)會(huì)較少

由于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)崗位設(shè)置在房地產(chǎn)行業(yè)中屬于中介服務(wù)行業(yè)，房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等公司通常規(guī)模較小，每次接收實(shí)習(xí)學(xué)生不超過5名，且公司業(yè)務(wù)單一，學(xué)生輪崗機(jī)會(huì)較少。房地產(chǎn)營銷或房地產(chǎn)開發(fā)公司營銷部門每次能接收實(shí)習(xí)學(xué)生或畢業(yè)學(xué)生較多，但由于這些企業(yè)營銷人員缺乏，迫切希望學(xué)生實(shí)習(xí)期間一直在營銷員崗位上，故學(xué)生輪崗的機(jī)會(huì)也較少。

2、 學(xué)生對(duì)合作企業(yè)認(rèn)可度較低，跳槽率較高

由于合作企業(yè)參與教學(xué)管理活動(dòng)較少，學(xué)生對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)只是停留企業(yè)能夠提供什么崗位，工資待遇的高低、工作地點(diǎn)等淺層次方面，對(duì)企業(yè)文化、職業(yè)崗位發(fā)展知之甚少。再加上房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，而第三產(chǎn)業(yè)的相關(guān)工作被視為伺候人的工作，家長、學(xué)生包括部分學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、教師認(rèn)為中介服務(wù)業(yè)就是伺候人的工作，是靠嘴皮子吃飯，沒有技術(shù)含量，對(duì)企業(yè)提供的崗位認(rèn)可度較低，學(xué)生跳槽現(xiàn)象嚴(yán)重。因此房地產(chǎn)營銷、物業(yè)管理人員需求旺盛。

3、 企業(yè)熱情度高，但經(jīng)驗(yàn)缺乏

由于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員流動(dòng)性大，離職率高，據(jù)悉有的企業(yè)參加全國各地高校的校招以及社會(huì)招聘，企業(yè)因此投入大量的人力、財(cái)力和物力。企業(yè)為了解決每年都進(jìn)行招聘，每年都缺人的問題，一些房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的龍頭企業(yè)非常希望與學(xué)校進(jìn)行深度合作，使學(xué)生通過三年的學(xué)習(xí)，逐漸接受企業(yè)文化，認(rèn)可企業(yè)，愿意到企業(yè)工作并實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。但由于深度合作需要企業(yè)參與到人才培養(yǎng)方案的制訂工作中，結(jié)合企業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)情況和崗位需求，安排生產(chǎn)實(shí)習(xí)崗位、畢業(yè)實(shí)習(xí)崗位，而企業(yè)缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)校與企業(yè)需要安排負(fù)責(zé)人進(jìn)行多次溝通協(xié)調(diào)才能達(dá)成一直意見。在合作的過程中，也需要學(xué)校校企合作負(fù)責(zé)人根據(jù)教學(xué)計(jì)劃，及時(shí)跟企業(yè)溝通，以免企業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足而喪失校企合作的初衷。

三、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)的校企合作模式

1、將企業(yè)引進(jìn)學(xué)校模式

將企業(yè)引進(jìn)學(xué)校，即將企業(yè)一部分工作放在校園，實(shí)現(xiàn)“理論學(xué)習(xí)”和“實(shí)踐訓(xùn)練”相結(jié)合的辦學(xué)模式。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)而言，如校企雙方共同進(jìn)行國家新的房地產(chǎn)政策解析、國家財(cái)經(jīng)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響趨勢預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目的估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)策劃等業(yè)務(wù)引入學(xué)校。雙方共同研討，優(yōu)勢互補(bǔ)，更好的凸顯了高職“工學(xué)結(jié)合”的辦學(xué)特色。對(duì)學(xué)校而言，解決了實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)設(shè)備不足的問題，加強(qiáng)了學(xué)生專業(yè)技能的鍛煉，實(shí)現(xiàn)了崗位需求與學(xué)生的專業(yè)技能的無縫對(duì)接，使學(xué)生畢業(yè)就可上崗工作；對(duì)企業(yè)而言，解決了企業(yè)工作場所不足的問題，為企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)效益的提高，同時(shí)履行了社會(huì)責(zé)任。這種模式真正實(shí)現(xiàn)了在育人中創(chuàng)收、在創(chuàng)收中育人。

2、 校企互動(dòng)模式

校企互動(dòng)模式是指企業(yè)參與學(xué)校教學(xué)計(jì)劃的制定并提供實(shí)訓(xùn)基地，根據(jù)校企共同制定的人才培養(yǎng)方案，選派專業(yè)技術(shù)人員或管理人員參與教學(xué)活動(dòng)。通過校企雙方互聘的方式，促使學(xué)校教師進(jìn)企業(yè)給企業(yè)員工培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)；企業(yè)優(yōu)秀專業(yè)人員進(jìn)學(xué)校給學(xué)生授課。對(duì)學(xué)校而言，通過聘請(qǐng)企業(yè)人員對(duì)學(xué)生授課，學(xué)生在校內(nèi)就能獲得行業(yè)前沿知識(shí)、技術(shù)，獲得與工作崗位相適應(yīng)的技能訓(xùn)練機(jī)會(huì)；對(duì)企業(yè)而言，企業(yè)得到教師人才資源，幫助企業(yè)提高了員工素養(yǎng)和技能，促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展。校企互動(dòng)模式實(shí)現(xiàn)了學(xué)校與企業(yè)“優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、互惠互利、共同發(fā)展”的雙贏結(jié)果。

3、“訂單式”合作

“訂單式”合作是實(shí)現(xiàn)學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生“三贏”的有效途徑，是當(dāng)前最受學(xué)校、企業(yè)歡迎的校企合作方式之一?！坝唵问健焙献?，成立企業(yè)班，班級(jí)學(xué)生是由企業(yè)根據(jù)崗位要求進(jìn)行選拔，教育的實(shí)施考慮企業(yè)的需求、學(xué)校專業(yè)發(fā)展需求和學(xué)生就業(yè)需求，由學(xué)校和企業(yè)共同制定人才教學(xué)方案、設(shè)置課程體系、實(shí)踐安排與考核、畢業(yè)生的接收方案，體現(xiàn)學(xué)生、學(xué)校、就業(yè)單位三方共同合作。學(xué)生畢業(yè)時(shí)，企業(yè)優(yōu)先選擇企業(yè)班學(xué)生，企業(yè)班學(xué)生經(jīng)過三年對(duì)企業(yè)的接觸，往往在合作企業(yè)就業(yè)后，留職率較低。此外根據(jù)協(xié)議要求，學(xué)生畢業(yè)后在企業(yè)工作過程中，有繼續(xù)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，使他們的專業(yè)和技術(shù)能夠適應(yīng)新技術(shù)和科技進(jìn)步的要求，促進(jìn)了企業(yè)和職工自身的可持續(xù)發(fā)展。這種合作模式，針對(duì)性強(qiáng)，突出了職業(yè)技能培訓(xùn)的靈活性和開放性，培養(yǎng)出來學(xué)生適應(yīng)性強(qiáng)，就業(yè)率高，就業(yè)穩(wěn)定性好。學(xué)生就業(yè)時(shí)突破以往“訂單班”學(xué)生只能在合作企業(yè)就業(yè)的局限性，實(shí)現(xiàn)學(xué)生與企業(yè)雙向選擇。

如我校與上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司進(jìn)行校企合作建立的“同策學(xué)院”，上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司人力資源部門參與了課程體系設(shè)置，將企業(yè)文化滲透到教學(xué)內(nèi)容中，在原有的教學(xué)計(jì)劃中增加《溝通與談判》課程，將原有的《房地產(chǎn)市場營銷》課程教學(xué)手段多樣化，突出學(xué)生實(shí)際技能培養(yǎng)等，課程的講授根據(jù)教學(xué)計(jì)劃安排由企業(yè)講師和學(xué)校教師共同承擔(dān)。對(duì)于實(shí)踐環(huán)節(jié)，學(xué)校校企合作負(fù)責(zé)人至少在實(shí)習(xí)前2個(gè)月就需要跟企業(yè)商討，向企業(yè)提供教學(xué)要求，并最終落實(shí)實(shí)習(xí)及最后的考核方式。

四、 建議

當(dāng)前教育行業(yè)競爭激烈，高職院校注重學(xué)生的培養(yǎng)質(zhì)量，采取校企合作的方式有針對(duì)的培養(yǎng)學(xué)生，實(shí)現(xiàn)學(xué)校與企業(yè)資源、信息共享的“雙贏”模式，是當(dāng)下高職院校提升自身內(nèi)涵的途徑之一。目前校企合作存在一系列的問題，要解決這些問題，一方面希望政府學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家做法，干預(yù)職業(yè)教育，加大投入，協(xié)調(diào)企業(yè)與學(xué)校之間的利益；另外，校企合作雙方應(yīng)建立長效機(jī)制，完善校企合作制度，真正實(shí)現(xiàn)“雙贏”。

參考文獻(xiàn)

[1] 裴國忠.房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)專業(yè)開展“小訂單”培養(yǎng)模式的思考[J].黃岡職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2012（5）.

[2] 周建松.高職院校主題專業(yè)（群）校企合作總額話題建設(shè)的探索—以浙江金融職業(yè)學(xué)院金融專業(yè)（群）為例[J].現(xiàn)代教育科學(xué)，2011（4）.

[3] 何景師，范明明.產(chǎn)業(yè)融合背景下寬平臺(tái)、多方向的專業(yè)群構(gòu)建[J].職業(yè)技術(shù)研究，2012（5）.

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[5] 劉甫強(qiáng) ，以就業(yè)為導(dǎo)向的中等職業(yè)學(xué)校校企合作研究[D].湖南師范大學(xué)碩士論文，2011.10

篇(5)

關(guān)鍵詞 獨(dú)立學(xué)院 管理專業(yè) 經(jīng)濟(jì)法 教學(xué)改革

中圖分類號(hào)：G420 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

On Economic Law Teaching Reform in Management

Major in Independent Colleges

WANG Fang

(The City College of Jilin Architectural and Civil Engineering Institute, Changchun, Jilin 130111)

Abstract The training objective of management of the independent college is to train compound and practical managing talents who are both good at management and law. However, there are some drawbacks on the current economic law courses of professional management, such as lacking of professional characteristics in teaching content, inflexible teaching methods. The article makes reformatory proposals to current drawbacks of economic law teaching in order to provide reference to improve the effect of economic law teaching of the independent college.

Key words independent college; management; economic law; teaching reform

隨著中國加入世界貿(mào)易組織以來，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程日益加快，中國的現(xiàn)代化建設(shè)對(duì)管理類專業(yè)人才的素質(zhì)提出了新的要求。長期以來，我國傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)模式弊端主要表現(xiàn)在注重理論知識(shí)的講解，輕視實(shí)踐能力的培養(yǎng)，培養(yǎng)出來的主要是單一的理論型人才，而不是企事業(yè)單位需要的既有扎實(shí)的理論基礎(chǔ)又有較強(qiáng)的實(shí)踐能力的復(fù)合型人才。近幾年來，各獨(dú)立學(xué)院立足于21世紀(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，審時(shí)度勢、與時(shí)俱進(jìn)地改革和創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式，以市場需求為導(dǎo)向，以提高教學(xué)質(zhì)量為目的，以學(xué)院的長遠(yuǎn)發(fā)展為動(dòng)力，以為國家培養(yǎng)復(fù)合應(yīng)用型人才為根本，對(duì)管理類專業(yè)人才模式進(jìn)行了積極的探索與實(shí)踐，將管理類專業(yè)人才的培養(yǎng)目標(biāo)定位在既要精管理又要懂法律的復(fù)合應(yīng)用型管理人才。

1 管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法改革的必要性

獨(dú)立學(xué)院管理類專業(yè)教學(xué)計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)法課程作為專業(yè)基礎(chǔ)必修課，成為其課程改革體系中重要的一部分。然而，現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)法課程的教學(xué)內(nèi)容并不能充分滿足管理學(xué)科各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求，課程體系、教學(xué)方法、課堂效果也深受影響。因此，作為一門不同于管理系列課程的法律學(xué)科，如何在教學(xué)實(shí)踐中既保留經(jīng)濟(jì)法的特色和理論體系，又具有管理類專業(yè)的針對(duì)性和適用性，同時(shí)，又能與其他學(xué)科相互銜接，融為一體，讓學(xué)生能夠融會(huì)貫通，運(yùn)用自如，是在教學(xué)中緊迫的需要不斷研究和探討的問題。

1.1 管理類不同專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容缺乏專業(yè)特色

管理類各專業(yè)所開設(shè)的經(jīng)濟(jì)法課程大都雷同，缺乏專業(yè)特色。較多的院校管理類的不同專業(yè)都使用相同的教材，即使使用相同的教材，授課內(nèi)容也應(yīng)各有側(cè)重點(diǎn)，因?yàn)椴煌瑢I(yè)的學(xué)生在以后的工作實(shí)踐中遇到的與法律相關(guān)的實(shí)際問題也不一樣，但是大多數(shù)的老師還不能夠認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，相同的教案輪流適用于不同專業(yè)的學(xué)生，忽視了不同專業(yè)學(xué)生知識(shí)結(jié)構(gòu)的差異性。這樣教師就沒有做到將學(xué)生最需要的知識(shí)傳授給他們，自然也就收不到好的教學(xué)效果。

1.2 教學(xué)方法單一缺乏靈活性

目前，各高校對(duì)于經(jīng)濟(jì)法這門課程，普遍采用的教學(xué)方法就是教師在講臺(tái)上講，學(xué)生在下面聽這種單一的教學(xué)方法，可見，這種填鴨式的教學(xué)方法自然收不到良好的教學(xué)效果。好多老師卻并不在意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為經(jīng)濟(jì)法這門課程不如其他的專業(yè)課重要，經(jīng)濟(jì)法的知識(shí)在日后的工作實(shí)踐中應(yīng)用的較少，其實(shí)這恰恰是弄錯(cuò)了。相反，管理專業(yè)的學(xué)生在以后的工作實(shí)踐中會(huì)涉及到很多經(jīng)濟(jì)法方面的問題，如企業(yè)、公司的成立、破產(chǎn)程序，股權(quán)的設(shè)立，合同的審查和訂立，稅款的繳納等等，所以學(xué)生能否在課堂上掌握好經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容就顯得尤為重要了，那么我們就要改變目前這種單一的教學(xué)方法。堅(jiān)決貫徹和執(zhí)行我們的專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)，并且很好的實(shí)現(xiàn)培養(yǎng)目標(biāo)。即使學(xué)生掌握好基本理論知識(shí)在日后的工作中能以最快的速度和實(shí)踐結(jié)合并更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

1.3 考核方法不全面缺乏合理性

現(xiàn)在絕大多數(shù)院校針對(duì)各個(gè)學(xué)科的考試課所采取的考核方法就是閉卷考試和開卷考試，對(duì)于一些考查課就是采用學(xué)生寫老師指定好題目的論文這種形式，那么經(jīng)濟(jì)法這門課程自然也不例外，但是這種考核方式并不能真正的檢驗(yàn)出學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握程度。因?yàn)橛械耐瑢W(xué)即使考試成績很高，那也是考試前死記硬背的結(jié)果，過一段時(shí)間以后，一些基本的理論知識(shí)也就忘得差不多了，更不用說在以后的工作實(shí)踐中運(yùn)用相關(guān)的知識(shí)了。所以，只有采用科學(xué)合理的考核方式，才能促進(jìn)學(xué)生對(duì)法律知識(shí)的掌握和運(yùn)用，才能使其在走上工作崗位以后得到用人單位的認(rèn)可和好評(píng)。

2 改進(jìn)管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程的幾點(diǎn)建議

鑒于以上管理類經(jīng)濟(jì)法課程存在的一些問題，并針對(duì)社會(huì)對(duì)復(fù)合應(yīng)用型人才的需求，及獨(dú)立學(xué)院對(duì)管理類人才的培養(yǎng)目標(biāo)定位在既要精管理又要懂法律的復(fù)合應(yīng)用型人才這一前提，要培養(yǎng)出具有獨(dú)立學(xué)院特色的復(fù)合應(yīng)用型的優(yōu)秀管理人才就要緊緊圍繞管理學(xué)科專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)計(jì)劃，考慮到理論與實(shí)踐、基礎(chǔ)與應(yīng)用、知識(shí)與能力的關(guān)系，精選能夠提升學(xué)生專業(yè)素質(zhì)的經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容，并增設(shè)創(chuàng)新參與的實(shí)踐環(huán)節(jié)，合理優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容，積極探索和改革教學(xué)方法和路徑。

2.1 管理類各專業(yè)都要制定科學(xué)合理的具有專業(yè)特色的培養(yǎng)方案

獨(dú)立學(xué)院管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法課程的教學(xué)總目標(biāo)應(yīng)該是服務(wù)于管理專業(yè)人才培養(yǎng)，培養(yǎng)具有扎實(shí)的管理基礎(chǔ)理論和經(jīng)濟(jì)法學(xué)基礎(chǔ)理論及基本技能，并能運(yùn)用經(jīng)濟(jì)法知識(shí)分析和解決經(jīng)濟(jì)法律實(shí)務(wù)問題的應(yīng)用型管理人才，以備將來適應(yīng)在企事業(yè)單位及政府部門從事管理以及基本的文案等工作。具體到某一特定專業(yè)上又有著不同的教學(xué)目標(biāo)，每一特定專業(yè)都應(yīng)考慮到經(jīng)濟(jì)法課程在學(xué)生日后的工作實(shí)踐中的實(shí)際應(yīng)用性、考慮到后繼專業(yè)課程的要求，所以經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)目標(biāo)應(yīng)重在對(duì)“理論、法規(guī)、案例和實(shí)務(wù)”四者關(guān)系的處理上，為了拓寬學(xué)生的專業(yè)口徑，培養(yǎng)規(guī)范性思維，激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，提高管理類專業(yè)學(xué)生的整體素質(zhì)，在重理論的同時(shí)，更重要的是將教學(xué)目標(biāo)偏重于法規(guī)、案例及實(shí)務(wù)上，以便能更好的指導(dǎo)實(shí)踐。

2.2 教學(xué)內(nèi)容具有專業(yè)特色并重點(diǎn)突出

管理類專業(yè)經(jīng)濟(jì)法在課程設(shè)置上，首先應(yīng)該設(shè)置在合理的先后順序和學(xué)期內(nèi)，如它的前序課是法律基礎(chǔ)和民法概論，學(xué)生在學(xué)完了這兩科以后再開設(shè)經(jīng)濟(jì)法就更易于理解和掌握了。在學(xué)時(shí)的安排上，經(jīng)濟(jì)法作為專業(yè)基礎(chǔ)課，課時(shí)一般在48學(xué)時(shí)左右，有的學(xué)校還會(huì)設(shè)置在36學(xué)時(shí)左右，這樣在較短的學(xué)時(shí)內(nèi)要將經(jīng)濟(jì)法的內(nèi)容全面掌握是不可能的，因而這就為教師提出了極為艱巨的任務(wù)：如何在較短時(shí)間內(nèi)使學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)法有較全面的認(rèn)識(shí)，同時(shí)又能掌握經(jīng)濟(jì)法的思維方式，掌握具體案例的分析方法，使其能在日后的工作中較好的處理法律的實(shí)務(wù)問題，所以這就要求教師在滿足各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的要求和學(xué)生未來就業(yè)適應(yīng)性的前提下，對(duì)開設(shè)的法律課程內(nèi)容應(yīng)合理的調(diào)整并及時(shí)更新，例如，經(jīng)濟(jì)法課程內(nèi)容應(yīng)在保留經(jīng)典傳統(tǒng)內(nèi)容的同時(shí)，兼顧學(xué)生掌握預(yù)修課程基礎(chǔ)理論的程度和熱點(diǎn)法律領(lǐng)域，將最新立法充實(shí)于課程內(nèi)容中，反映管理科學(xué)發(fā)展的前沿與動(dòng)向，如增加物權(quán)法、房地產(chǎn)法、消費(fèi)者權(quán)益法、產(chǎn)品質(zhì)量法和社會(huì)保障制度等內(nèi)容。

2.3 教學(xué)方法靈活多樣效果突出

“教學(xué)有法，但無定法，關(guān)鍵在于得法”，教學(xué)方法最終是為教學(xué)效果服務(wù)的，所以作為教師就更不能拘泥于老套的課堂講授這一種方法，應(yīng)該根據(jù)管理類各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)的具體要求，采用靈活多樣的教學(xué)方法，使學(xué)生能夠在真正的理解法律理論知識(shí)的前提下，根據(jù)日后工作的需要，熟練的運(yùn)用法律法規(guī)來解決具體的實(shí)際問題。如我們建筑工程類的院校培養(yǎng)出來的工商管理專業(yè)的學(xué)生畢業(yè)后較多都是到房地產(chǎn)公司做一些人力資源管理、房地產(chǎn)營銷策劃及辦公室文案等方面的工作，所以我們在授課時(shí)就要培養(yǎng)學(xué)生加強(qiáng)勞動(dòng)法、房地產(chǎn)法、市場法等內(nèi)容的理解和掌握，并培養(yǎng)學(xué)生擬定合同、審查合同的能力，所以教學(xué)中我們一定要結(jié)合案例進(jìn)行教學(xué)，先找一些成文的合同為例給學(xué)生講解合同的各個(gè)組成部分，以及需要注意的一些關(guān)鍵問題和關(guān)鍵條款，然后讓學(xué)生在掌握了以后以課程設(shè)計(jì)的形式來擬定合同，這樣才能真正的做到學(xué)為所用。所以只有教和學(xué)雙方都動(dòng)起來才能收到良好的教學(xué)效果。

2.4 建立科學(xué)合理的考核方式

將整個(gè)考核分為基礎(chǔ)理論知識(shí)考核、應(yīng)用能力的考核和法律意識(shí)培養(yǎng)方面的考核三部分。通過筆試考核學(xué)生對(duì)整個(gè)課程相關(guān)理論的掌握；應(yīng)用能力的考核，可以將學(xué)生分成不同的組，每組做一個(gè)課程設(shè)計(jì)，如起草公司章程，設(shè)立公司的董事會(huì)和股東會(huì)，擬定購房合同等，既可以考核學(xué)生的應(yīng)用能力，又可以培養(yǎng)合作意識(shí)；法律意識(shí)培養(yǎng)方面的考核，可以就房屋買賣糾紛等熱點(diǎn)的法律事件，結(jié)合相關(guān)法律進(jìn)行分析和述評(píng)，培養(yǎng)他們從法律視角分析社會(huì)問題的能力，提高法律意識(shí)。

3 總結(jié)

經(jīng)濟(jì)法課程作為管理類專業(yè)的專業(yè)基礎(chǔ)必修課，涉及經(jīng)濟(jì)、法律、管理等專業(yè)知識(shí)，是學(xué)生知識(shí)體系中不可缺少的一部分，結(jié)合各專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和培養(yǎng)計(jì)劃優(yōu)化經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)內(nèi)容，均著眼于增強(qiáng)學(xué)生專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)和實(shí)踐，為學(xué)生的就業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。因此，這也就對(duì)講授經(jīng)濟(jì)法課程的教師提出了更高的要求，這些教師應(yīng)該自覺提高學(xué)歷層次和職稱層次，積極參加全國各類相關(guān)資格考試，如司法考試、房地產(chǎn)估價(jià)師、一級(jí)建造師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等考試，主動(dòng)到相關(guān)企業(yè)進(jìn)行研修和學(xué)習(xí)，使自己逐步成為業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬、專業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、教學(xué)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的雙師型（既有教師資格證又有職業(yè)資格證）優(yōu)秀教師，也只有這樣才能培養(yǎng)出真正的社會(huì)需要的既精管理又懂法律的復(fù)合應(yīng)用型人才。

（基金項(xiàng)目：吉林建筑工程學(xué)院城建學(xué)院2011年教研課題，課題名稱：《獨(dú)立學(xué)院管理學(xué)科中經(jīng)濟(jì)法課程教學(xué)改革研究》，課題編號(hào)：院教字2011C106）

參考文獻(xiàn)

篇(6)

隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場法制建設(shè)增加了新的，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對(duì)市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時(shí)有發(fā)生。上述問題會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行和，并指出對(duì)策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

關(guān)鍵詞：預(yù)售制度商品房對(duì)策

隨著我國改革開放的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，房子自然成了人們渴求的目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給我國市場經(jīng)濟(jì)法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容，我國有關(guān)主管部門制定了一系列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易的規(guī)章制度，可以說我國房地產(chǎn)的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對(duì)市場了解不深，缺乏房地產(chǎn)法律知識(shí)，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)的不及時(shí)，結(jié)果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理等問題時(shí)有發(fā)生。上述問題會(huì)給購房者帶來難以估量的經(jīng)濟(jì)損失，因此，本文結(jié)合我國有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行研究和分析，并指出對(duì)策和建議，以完善我國的商品房預(yù)售制度。

一、商品房預(yù)售制度對(duì)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利方面

1、1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據(jù)測算，以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目，比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。

2、我國資本市場發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于預(yù)售獲得的資金。我國房地產(chǎn)市場新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)自有資金，是無法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)的。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購房者在接受調(diào)查時(shí)也表示，預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢，這也是預(yù)售制度為一部分消費(fèi)者所接受的重要原因。

3、商品房預(yù)售制度是給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮。二、商品房預(yù)售對(duì)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利方面

1、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序。

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指在商品房預(yù)售以后，預(yù)購人將其預(yù)購的未竣工交付的預(yù)售商品房另行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉(zhuǎn)讓是商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系，而預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化的轉(zhuǎn)讓形式。

近年來，隨著房產(chǎn)市場的發(fā)展，一股“炒房風(fēng)”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數(shù)炒”。某些商品房在竣工前可能就已經(jīng)數(shù)易其主。

“炒樓花”可以使開發(fā)商更快的回籠資金、降低開發(fā)成本、減少投資風(fēng)險(xiǎn)，因此具有活躍市場的積極作用。但同時(shí)，由于具有很強(qiáng)的投機(jī)性，從而吸引了大批求利者進(jìn)入市場，使得房價(jià)飛漲，極易形成“泡沫經(jīng)濟(jì)”，并且最直接的損害房屋實(shí)際消費(fèi)者的利益。面對(duì)居高不下的房價(jià)，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經(jīng)濟(jì)上的積極、消極作用的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注其帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)對(duì)于房屋消費(fèi)者（最終的購房者）更具有現(xiàn)實(shí)意義。消費(fèi)者在購買“樓花”時(shí)面臨以下兩種風(fēng)險(xiǎn)

第一、《城市房地產(chǎn)管理法》第45條雖然規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！钡两駠鴦?wù)院關(guān)于此問題的規(guī)定一直未出臺(tái)，最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對(duì)此問題也沒有涉及。

第二、即便承認(rèn)樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)手的只是商品房預(yù)售合同中請(qǐng)求房產(chǎn)商交付房屋的債權(quán)；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時(shí)，往往只向開發(fā)商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時(shí)必然將支付剩余房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給房屋消費(fèi)者。

根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，合同的債權(quán)債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)對(duì)方同意。也就是說買賣樓花必須經(jīng)房產(chǎn)商同意，否則將對(duì)房產(chǎn)商不產(chǎn)生約束力！無形中消費(fèi)者陷于被動(dòng)地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產(chǎn)開發(fā)商手中。隨著近兩年房產(chǎn)市場的發(fā)展，法院受理的相關(guān)糾紛案件日益增多，其中就出現(xiàn)了利用“炒樓花”的上述風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行惡性炒作。為獲取房價(jià)飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產(chǎn)中介與開發(fā)商相互勾結(jié)，開發(fā)商拒絕承認(rèn)樓花買賣對(duì)自己的約束力，導(dǎo)致消費(fèi)者面臨著已經(jīng)支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認(rèn)的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價(jià)格進(jìn)行炒賣。

開發(fā)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”時(shí)有出現(xiàn)消費(fèi)者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時(shí)辦理房產(chǎn)證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現(xiàn)象。

另外預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓過程中的差價(jià)對(duì)轉(zhuǎn)讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機(jī)心理。在房地產(chǎn)市場不健全的情況下，帶有投機(jī)性的"炒樓花"行為很可能導(dǎo)致房價(jià)上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)產(chǎn)生"泡沫經(jīng)濟(jì)"，整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2、預(yù)售資金的監(jiān)管主體沒有確定，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十四條第三款規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。”該法律條文籠統(tǒng)地規(guī)定了商品房預(yù)售資金的用途，但并沒有明確規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的主體、監(jiān)管范圍、監(jiān)管權(quán)限、法律責(zé)任等。如果開發(fā)商將預(yù)售資金挪作他用，消費(fèi)者的利益將得不到保護(hù)。因此，建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序來說意義昭然。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管的關(guān)鍵是監(jiān)管主體的確定問題。在這里，兩個(gè)因素必須考慮，一個(gè)是專業(yè)技術(shù)問題；一個(gè)是法律責(zé)任問題。從專業(yè)技術(shù)因素上講，一方面預(yù)售資金的監(jiān)管必須由具有具備建筑工程專業(yè)知識(shí)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效地防止發(fā)展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資的性質(zhì)，對(duì)融通的資金的監(jiān)管應(yīng)該有具有相應(yīng)知識(shí)能力的商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。例如，2002年8月開始實(shí)施的重慶市《市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》規(guī)定由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行聯(lián)合對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監(jiān)管主體而言，前者具有建筑工程專業(yè)上的權(quán)威性，能夠?qū)こ藤|(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，避免發(fā)展商抽逃或挪用預(yù)售資金；后者是與商品房預(yù)售有直接聯(lián)系的金融機(jī)構(gòu)，具有金融專業(yè)知識(shí)。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發(fā)商與購房者之間的房屋買賣關(guān)系，或者以其他貸款形式與開發(fā)商建立借貸合同關(guān)系。那么，銀行和購房者一樣非常關(guān)心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主體。由以上兩者主體共同監(jiān)管商品房預(yù)售資金，能切實(shí)保證工程進(jìn)度，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

商品房預(yù)售資金的監(jiān)管主要是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商違反誠實(shí)信用義務(wù)的非理性的投資行為（例如盲目追求規(guī)模效應(yīng)將預(yù)售資金挪作一級(jí)市場投資或者其他項(xiàng)目投資使用），這些行為的后果往往會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)者交付了資金卻不能取得期待的房產(chǎn)權(quán)利。這種監(jiān)管對(duì)象的重點(diǎn)是資質(zhì)信用不高的開發(fā)商，對(duì)于資質(zhì)信用良好的開發(fā)商自然沒有監(jiān)管的必要。

監(jiān)管者對(duì)商品房預(yù)售資金如果監(jiān)管不力，可能會(huì)使預(yù)售款被開發(fā)商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細(xì)造成效率不高，可能影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和房地產(chǎn)開發(fā)商的正常運(yùn)營，無疑對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將造成一定的負(fù)面影響。因此，在賦予監(jiān)管者監(jiān)管職權(quán)的時(shí)候，除了明確監(jiān)管者的監(jiān)管職權(quán)范圍和監(jiān)管程序外，規(guī)定其相應(yīng)的法律責(zé)任是相當(dāng)必要的。如果因監(jiān)管不當(dāng)給購房者造成損失的，監(jiān)管者及預(yù)售人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。賦予商品房購買人由于對(duì)監(jiān)管單位的信賴造成損失而請(qǐng)求監(jiān)管者承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任的權(quán)利，一方面可以敦促監(jiān)管者認(rèn)真履行監(jiān)管職責(zé)，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預(yù)售購房者的風(fēng)險(xiǎn)底線，有效地保護(hù)了購房者的期待的權(quán)利。同時(shí)我們可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，監(jiān)管者即工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和開設(shè)預(yù)售款用賬戶的商業(yè)銀行應(yīng)該購買責(zé)任保險(xiǎn)，以便在發(fā)生過錯(cuò)責(zé)任時(shí)作出賠償。這樣最大限度地防范了風(fēng)險(xiǎn)，保障了消費(fèi)者的合法利益。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力嚴(yán)重地?fù)p害了購房者的利益，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)二級(jí)市場的秩序，已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問題。

3、商品房的預(yù)售款管理松散

采取預(yù)售商品房預(yù)先征收部分購房款的形式現(xiàn)已被各城市和許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用。就預(yù)交購房款形式本身來講并無不當(dāng)，但在實(shí)踐中目前仍存在許多問題。

主要表現(xiàn)在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售商品房的條件及程序作了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款在什么時(shí)期征收、預(yù)收多少?zèng)]有統(tǒng)一規(guī)定，造成各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售款收取混亂的情況。

有的開發(fā)經(jīng)營單位在工程項(xiàng)目尚未明確批準(zhǔn)或規(guī)劃方案尚未完全確定時(shí)就征收預(yù)售款，結(jié)果造成許多糾紛。其次，對(duì)預(yù)售款收取的額度缺乏控制，預(yù)售的收取往往隨心所欲，對(duì)預(yù)售款比例的確定缺乏性。有的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在工程設(shè)計(jì)圖紙剛出來時(shí)就要求一次納全額購房款。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)在其已獲得土地使用權(quán)的一土地上擬建造別墅，在設(shè)計(jì)圖剛出來時(shí)就在報(bào)上刊登山莊設(shè)計(jì)立體照片預(yù)售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優(yōu)惠承諾一次性預(yù)收全額購房款，4天之內(nèi)銷售一空。第二輪9折優(yōu)惠又緊接推出，但購買者到現(xiàn)場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預(yù)售款的規(guī)范與管理是十分松散的。

而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開工建設(shè)時(shí)不得超過40%，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級(jí)階段，部分開發(fā)商存在自有資金不足，而為了盲目擴(kuò)大追求規(guī)模，就會(huì)將其將預(yù)售房款挪作其他項(xiàng)目使用，或者欺詐消費(fèi)者將已經(jīng)預(yù)售的商品房再抵押給銀行。一旦發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難，或者開發(fā)難以繼續(xù)的狀況，開發(fā)商很可能卷款而逃，其結(jié)果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標(biāo)的物即商品房上的擔(dān)保物權(quán)致使無法交房、難以辦理產(chǎn)權(quán)證。

4、商品房預(yù)售市場的糾紛不斷暴露

由于商品房預(yù)售是一種新鮮事物，有關(guān)立法還不完善，一些開發(fā)商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預(yù)購方又處于明顯弱勢地位。導(dǎo)致商品房預(yù)售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標(biāo)的瑕疵和交付不能或不能如期交付問題。我們認(rèn)為，正確處理商品房預(yù)售合同糾紛，必須針對(duì)不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則。

（一）標(biāo)的瑕疵糾紛及其處理。標(biāo)的瑕疵在商品房預(yù)售糾紛中占有相當(dāng)比例，常見的標(biāo)的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標(biāo)的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方正常使用等，筆者認(rèn)為應(yīng)加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進(jìn)一步明確嚴(yán)重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認(rèn)為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫彿窟^程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對(duì)此違約沒有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時(shí)，對(duì)購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時(shí)甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預(yù)售方將已預(yù)售房屋轉(zhuǎn)賣而引起等。對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。筆者認(rèn)為，從切實(shí)維護(hù)購買方的合法利益角度出發(fā)，開發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能履行的，購房方有選擇要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算）的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

5、在預(yù)售制度中購房人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)及對(duì)建設(shè)工程之留置權(quán)的存在對(duì)購房人實(shí)現(xiàn)合同目的是一很大的風(fēng)險(xiǎn)。依合同法第286條之規(guī)定，發(fā)包人（即開發(fā)商）未按照約定支付價(jià)款（即工程款）的，施工人可以對(duì)營造物進(jìn)行折款、拍賣并與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)或拍賣之價(jià)款優(yōu)先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規(guī)定，施工人尚得享有留置權(quán)。這使購房人處于極為不利之地位。因?yàn)榘凑召I賣關(guān)系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當(dāng)然取得買賣標(biāo)的物之所有權(quán)，尚有待出賣人轉(zhuǎn)移作為買賣標(biāo)的物之房屋所有權(quán)之行為。在未實(shí)施轉(zhuǎn)移前，開發(fā)商尚有標(biāo)的物之所有權(quán)。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報(bào)酬取得請(qǐng)求權(quán)，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權(quán)，即使購房人有轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)《合同法》第二百八十六條規(guī)定發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報(bào)酬或者材料費(fèi)等價(jià)款的，承攬人對(duì)完成的工作成果享有留置權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。故施工人之報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)比之購房人之轉(zhuǎn)移所有權(quán)之請(qǐng)求權(quán)更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優(yōu)越于購房人。一旦開發(fā)商違約，施工人得行使建設(shè)工程價(jià)款之優(yōu)先受償權(quán)或者行使留置權(quán)，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。

（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進(jìn)行預(yù)售，致使預(yù)購人購房后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證件，上當(dāng)受騙，因此預(yù)購人購買此類房屋時(shí)應(yīng)特別注意

開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。

非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會(huì)碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在預(yù)購人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋，在合同被法院宣告為無效時(shí)只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費(fèi)者在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)。所以購房前一定要審查開發(fā)商的“五證”，主要包括有：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。如果沒有它們，預(yù)購人完全有權(quán)懷疑其身份是否合法，有權(quán)拒絕其提出的任何要求。消費(fèi)者還須注意上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的商名稱一致。否則，我們就可能上當(dāng)受騙，蒙受巨額財(cái)產(chǎn)損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）開發(fā)商興建房屋時(shí)，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔(dān)保。倘開發(fā)商將預(yù)開發(fā)之“樓盤”設(shè)定抵押，則在開發(fā)商未按約定清償貸款時(shí)，銀行得依擔(dān)保法之規(guī)定實(shí)行抵押權(quán)。抵押權(quán)屬物權(quán)之范疇，其性質(zhì)為絕對(duì)權(quán)；而買賣為債權(quán)之范疇，其性質(zhì)為期待權(quán)。物權(quán)之效力應(yīng)優(yōu)于債權(quán)，即所謂物權(quán)優(yōu)先。在二者發(fā)生沖突時(shí)，即銀行（擔(dān)保物權(quán)人）要實(shí)行抵押權(quán)時(shí)，購房人（一般債權(quán)人）取得所有權(quán)之期待，要讓步于抵押權(quán)。此于購房人而言，又是一種風(fēng)險(xiǎn)。

（五）如開發(fā)商破產(chǎn)，依破產(chǎn)法第34條、第31條、第37條之規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用應(yīng)從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中優(yōu)先撥付；更依第28條2款之規(guī)定，已作為擔(dān)保物的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。購房人只能作為一般債權(quán)人，在開發(fā)商撥付了破產(chǎn)費(fèi)用及清償了有擔(dān)保的債權(quán)后，還須在清償了所欠職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，遭受損害最大者，亦為購房人。

購房人在商品房預(yù)售交易中權(quán)利義務(wù)失衡以及所承受之巨大風(fēng)險(xiǎn)之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預(yù)售房的所有權(quán)。

三、完善我國房地產(chǎn)市場預(yù)售制度的對(duì)策

在預(yù)售制度中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡，基于對(duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預(yù)售制度建立健全方面應(yīng)十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。

1、嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開發(fā)公司的成立條件，保證開發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2、指定地點(diǎn)集中交易，把預(yù)售房納入成品房一同管理，便于競價(jià)和消費(fèi)者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會(huì)涉及到要實(shí)地察看，集中交易使消費(fèi)者顯得更強(qiáng)大，也有利于防止國家稅收的偷逃

3、嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實(shí)現(xiàn)。建議由一個(gè)職能部門承擔(dān)，這既體現(xiàn)了人性化的要求，也是消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)需要。當(dāng)然，對(duì)售房者雖實(shí)行多部門立體審查，但消費(fèi)者只需審查最終審批文件即可。

4、嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記監(jiān)管措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對(duì)開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強(qiáng)制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴(yán)格限制售方的格式合同。

5、加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。

6、加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作商品房銷售廣告時(shí)，必須標(biāo)明商品房預(yù)售證批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售證或未標(biāo)明商品房預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關(guān)于房地產(chǎn)狀況的說明、示意應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，像其他商業(yè)廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請(qǐng)，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預(yù)售廣告中的種種許諾條件，應(yīng)在簽約時(shí)將這些承諾的在預(yù)售合同的附件中明確約定，按規(guī)定開發(fā)商對(duì)此不得拒絕。

7、加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問題尚無明確法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)指定或委托房產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所或事務(wù)所或工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理。消費(fèi)者有權(quán)對(duì)資金的使用去向進(jìn)行查詢，質(zhì)疑。

8、嚴(yán)格控制預(yù)售合同的變更。已經(jīng)預(yù)售的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因特殊原因需要變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)征得購房人同意，與購房人訂立預(yù)售合同變更協(xié)議，并報(bào)有關(guān)管理部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單方面變更商品房預(yù)售合同內(nèi)容的，購房人有權(quán)解除商品房預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

9、建議規(guī)定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關(guān)房屋的合法性事項(xiàng)，開發(fā)商調(diào)整，有關(guān)房屋的優(yōu)先受償權(quán)、限制抵押等關(guān)鍵信息必須公布。開發(fā)商往往以商業(yè)秘密為由，把本來應(yīng)當(dāng)告知消費(fèi)者的內(nèi)容故意隱瞞，比如開發(fā)商和承包商的關(guān)系，甚至惡意用已售房重復(fù)抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產(chǎn)有關(guān)的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費(fèi)者因信息獲知不夠或被誤導(dǎo)而做出錯(cuò)誤決策。對(duì)各地段的地價(jià)、房屋的基本成本造價(jià)，公布一個(gè)指導(dǎo)性的價(jià)格，以防止房產(chǎn)開發(fā)商暴利，逃避稅收。

10、應(yīng)當(dāng)建立健全房屋中介品評(píng)制度，建立開發(fā)商的質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格，資質(zhì)評(píng)比制度。便于普通消費(fèi)者選擇決策。

資料：

1、《城市房地產(chǎn)管理法》1994年

篇(7)

論文提要：隨著房地產(chǎn)市場的日益繁榮，房價(jià)居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關(guān)注的問題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問題，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，分析經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)建設(shè)過程中存在的問題，并提出相應(yīng)的解決辦法，為經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)提供更多的建議，

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房的概念。這份文件同時(shí)明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購買或租賃市場價(jià)格商品住房，中低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過某種政策傾斜來擴(kuò)大住房供給，以解決中低收入家庭住房問題。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房價(jià)格的不合理上漲；促進(jìn)居民住房消費(fèi)i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及銷售的實(shí)際操作過程中，它的作用并沒有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)適用房并沒有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和適用的特點(diǎn)，和普通商品房沒有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群并沒有享受到經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)給予他們的福利。

二、基于委托理論分析經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)過程中的問題

(一)委托理論的基本概念。委托關(guān)系是經(jīng)濟(jì)社會(huì)中廣泛存在的社會(huì)關(guān)系。如果當(dāng)一個(gè)需要通過另一個(gè)人的行動(dòng)來獲得自己需要的利益，那么委托關(guān)系就產(chǎn)生了。如果某個(gè)個(gè)體想獲得某種利益，但自己又沒有能力去實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，而只能委托別人替自己完成，那么這個(gè)人就是委托人，而后者就是人。從信息不對(duì)稱的角度來說，委托人通常處于信息劣勢，而人處于信息優(yōu)勢。

由于信息的非對(duì)稱性，具有信息優(yōu)勢的人可能會(huì)選擇有利于自身利益的行動(dòng)，而發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。逆向選擇是指契約發(fā)生前，契約一方隱藏自己的私有信息，或者提供不真實(shí)的信息，以謀取自己的利益而損害另一方的利益。道德風(fēng)險(xiǎn)是指在信息非對(duì)稱的情況下，契約發(fā)生以后，契約一方選擇有損于另一方的機(jī)會(huì)主義行動(dòng)，以獲取自身利益的最大化。因此，委托理論的基本內(nèi)容就是在特定的條件下，委托人如何設(shè)計(jì)激勵(lì)合同，規(guī)范人的行為，使人選擇有利于委托人利益的行動(dòng)。

(二)分析開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中的問題。我國在進(jìn)行住房保障制度設(shè)計(jì)中，經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)作不是由非營利性機(jī)構(gòu)來封閉實(shí)施，而是由追逐利潤最大化的開發(fā)商來運(yùn)作，這本身存在著制度設(shè)計(jì)上的缺陷，因?yàn)檎烷_發(fā)商的目標(biāo)存在較大的差異性，政府實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的目的是通過二次再分配的形式，解決中低收入階層住房困難問題，住房保障體制所追求的是公平合理的居住狀況：而從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本假設(shè)的角度來看，開發(fā)商作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”，追求利潤的最大化是其本質(zhì)特性，不管是開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房還是商品房，目的都是為了獲取高額利潤。商品房開發(fā)直接表現(xiàn)為較高的利潤率；而經(jīng)濟(jì)適用房是在不突破利潤率上限的前提下，借助于規(guī)模經(jīng)營、優(yōu)惠的土地取得成本和稅收減免等政策來實(shí)現(xiàn)高額利潤。政府和開發(fā)商基于這樣的制度條件而形成的委托關(guān)系，必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施的實(shí)際效果與初期目標(biāo)產(chǎn)生較大偏差。

目前所采取的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)模式是政府通過給予經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商一定的財(cái)政補(bǔ)貼，如劃撥土地、稅費(fèi)減半征收等措施，來降低開發(fā)項(xiàng)目的成本；開發(fā)商則負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)、銷售等全方位的工作，在要求的利潤空間內(nèi)制定銷售價(jià)格；政府指定或者通過招投標(biāo)形式選擇開發(fā)商來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，開發(fā)商根據(jù)政府的相關(guān)要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

簽訂開發(fā)合同后，政府無法直接觀察到開發(fā)商的努力程度和工作狀態(tài)，開發(fā)商通過提高開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、擴(kuò)大商品房的比例、提高價(jià)格、隱瞞經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)等違規(guī)行為來欺騙政府主管部門，損害了政府部門的利益，導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)。地方政府與開發(fā)商進(jìn)行博弈的過程中，開發(fā)商由于對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作、資金投入、成本控制、生產(chǎn)技術(shù)等擁有較全面的信息，承擔(dān)人的角色；地方政府因?qū)﹂_發(fā)商的信息掌握不充分，處于委托人的地位。地方政府在指定或者通過招投標(biāo)選擇開發(fā)商時(shí)，因信息不充分會(huì)導(dǎo)致逆向選擇。正是由于道德風(fēng)險(xiǎn)和逆向選擇的共同作用，不良開發(fā)商對(duì)利潤最大化的追求愈演愈烈，進(jìn)而導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格偏高和開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的高檔化。

三、基于尋租理論分析政府在監(jiān)管和規(guī)劃方面的問題

(一)尋租理論的基本概念。經(jīng)濟(jì)學(xué)里所說的“租”的原意是指一種生產(chǎn)要素的所有者獲得的收入中，超過這種要素的機(jī)會(huì)成本的剩余。 廣義而言，尋租活動(dòng)是指人類社會(huì)中非生產(chǎn)性的追求經(jīng)濟(jì)利益活動(dòng)，或者說是指那種維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配的非生產(chǎn)性活動(dòng)。在現(xiàn)代社會(huì)中，更為常見的，也是更為高級(jí)的尋租方式則是利用行政法律的手段來維護(hù)既得經(jīng)濟(jì)利益或是對(duì)既得利益進(jìn)行再分配。這類尋租行為往往涉及采用阻礙生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)之間自由流動(dòng)、自由競爭的辦法來維護(hù)或攫取既得利益。

整個(gè)尋租活動(dòng)包括權(quán)力主體的設(shè)租和個(gè)體的尋租。權(quán)力主體的設(shè)租，即權(quán)力主體在對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行政干預(yù)和管理過程中阻止供給增加，人為造成某種生產(chǎn)要素的供給彈性不足，從而形成權(quán)力主體獲取非生產(chǎn)性利潤的環(huán)境和條件，這往往是從權(quán)力到金錢的過程。個(gè)體尋租，即個(gè)體利用合法或非法手段獲得特權(quán)以維護(hù)既得利益的活動(dòng)。尋租過程通常會(huì)表現(xiàn)為，由利益驅(qū)使獲得權(quán)力，再由權(quán)力獲得利益。

(二)分析政府在經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管和規(guī)劃方面存在的問題。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，國家給予了用地優(yōu)先劃撥、免收土地出讓金、開發(fā)貸款優(yōu)先發(fā)放、減免部分行政事業(yè)性收費(fèi)等諸多優(yōu)惠政策，自然誘使開發(fā)商們競相向主管部門尋租，以“經(jīng)濟(jì)適用房”之名行“商品房”之實(shí)。而對(duì)于擁有審核開發(fā)商資質(zhì)、分配經(jīng)濟(jì)適用房等權(quán)力的主管部門及負(fù)責(zé)人來說，一旦認(rèn)識(shí)到手中權(quán)力的市場價(jià)值，“造租活動(dòng)”也會(huì)伴隨著開發(fā)商的尋租迅速蔓延。

缺乏制衡的權(quán)力運(yùn)用很容易導(dǎo)致權(quán)力的濫用和商品化，從而為尋租提供了溫床和土壤。從法律法規(guī)建設(shè)方面來看，我國房地產(chǎn)法律法規(guī)體系尚待完善，現(xiàn)有法律法規(guī)的漏洞和空白較多，無法可依、有法難依、有法不依的現(xiàn)象同時(shí)存在，極大地影響了對(duì)尋租活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督的效力。由于信息不對(duì)稱，輿論監(jiān)督和社會(huì)監(jiān)督更是流于形式，缺乏應(yīng)有的力度。

由于受到經(jīng)濟(jì)租的誘惑和影響，在部分經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的規(guī)劃過程中，也就難免因?yàn)橐疹欓_發(fā)商的利益而出現(xiàn)不合理的地方。在市場經(jīng)濟(jì)體制中，市場在資源的有效配置中扮演著重要角色；而開發(fā)商為維護(hù)自己通過尋租獲得的利益，就希望政府保持對(duì)土地等資源的控制權(quán)，或者通過某種“隱形市場”支配和影響資源配置。政府對(duì)市場的壟斷及政府扶持下造就的企業(yè)壟斷排除了公平競爭的可能性，使得競爭機(jī)制、供求機(jī)制和價(jià)格機(jī)制不能良好地運(yùn)行，導(dǎo)致市場的資源配置功能失靈，給消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)適用房市場帶來潛在損失。

四、經(jīng)濟(jì)適用房存在問題的對(duì)策研究

(一)從委托的角度分析對(duì)策。從政府和開發(fā)商之間的委托關(guān)系來看，要解決經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)中的問題，也就是要預(yù)防逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)委托理論，規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)問題可以通過制定權(quán)利和義務(wù)、責(zé)任和利益相制衡的競爭和激勵(lì)約束機(jī)制，將委托人的風(fēng)險(xiǎn)不同程度地轉(zhuǎn)為人的風(fēng)險(xiǎn)，從而促使人選擇有利于委托人實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤最大化的行動(dòng)。