房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理精品(七篇)

序論：寫(xiě)作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來(lái)了七篇房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理范文，愿它們成為您寫(xiě)作過(guò)程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：企業(yè) 利潤(rùn) 稅務(wù)管理

對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，其稅務(wù)是其經(jīng)濟(jì)支出的重中之重，稅務(wù)和企業(yè)利潤(rùn)的關(guān)系密不可分，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)講，如何加強(qiáng)稅務(wù)管理工作以及合理控制稅務(wù)成本是必須要放在第一位的，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，豐厚的利潤(rùn)對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講，即將成為過(guò)去式，在這樣的形式之下，必須加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)管理的重視，將稅務(wù)管理工作做好了，就能在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，加大房地產(chǎn)的利潤(rùn)。

一、企業(yè)稅務(wù)管理的基本概念

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在法律允許的范圍內(nèi)，按照本身的具體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象和經(jīng)營(yíng)目的，為在稅務(wù)管理基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)完成在一定程度上減少企業(yè)納稅成本，而對(duì)企業(yè)的涉稅內(nèi)容做出探討、規(guī)劃、監(jiān)控、預(yù)測(cè)、實(shí)施等全過(guò)程的管理行為的總和。

二、目前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的現(xiàn)狀

（一）對(duì)于稅務(wù)管理不夠重視

在嚴(yán)格的稅務(wù)制度下，在稅務(wù)方面仍然存在著很多問(wèn)題，其中最重要的就是企業(yè)對(duì)于稅務(wù)工作的不重視。所以導(dǎo)致，偷稅、漏稅現(xiàn)象十分嚴(yán)重。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)管理存在一定的誤區(qū)，因此在愈演愈烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中，勢(shì)必會(huì)對(duì)自身的競(jìng)爭(zhēng)造成影響，減少利潤(rùn)的收入，同時(shí)在一定程度上也讓稅務(wù)工作存在著一定的安全隱患。

（二）相關(guān)部門(mén)對(duì)于財(cái)務(wù)的監(jiān)管不夠

在利潤(rùn)相對(duì)暴利的房地產(chǎn)企業(yè)，其中的從業(yè)人員，并不是每個(gè)人都很專業(yè)，甚至部分企業(yè)為了獲得更大的利潤(rùn)，就偷稅、漏水，給財(cái)務(wù)的征收工作帶來(lái)了很大的困難，因此相關(guān)部門(mén)必須增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)防控

（一）確定防控重點(diǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)工作的效率，保證稅務(wù)管理的有效地進(jìn)行。稅務(wù)管理不是一時(shí)的工作，它需要長(zhǎng)期的管理，管理過(guò)程復(fù)雜、工作量巨大，因此在進(jìn)行管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要了解各項(xiàng)稅務(wù)政策，還應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行稅務(wù)業(yè)務(wù)的管理，同時(shí)還應(yīng)該增加稅務(wù)管理者的能力，保證稅務(wù)管理工作的運(yùn)行。

（二）建立動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段信息技術(shù)在企業(yè)各項(xiàng)管理中的應(yīng)用越來(lái)越廣泛，信息技術(shù)可以為眾多企業(yè)的管理工作提供技術(shù)支持。所以，房地產(chǎn)企業(yè)也要建筑相應(yīng)的信息系統(tǒng)。為了更好的檢查出企業(yè)的涉稅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，就要建立時(shí)時(shí)更新的內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)更新企業(yè)發(fā)展的《稅法》法規(guī)政策系統(tǒng)，這樣可以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)與國(guó)家法律的要求步調(diào)一致。也能方便房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)工作人員和財(cái)務(wù)工作人員進(jìn)行各項(xiàng)稅務(wù)數(shù)據(jù)的據(jù)算，稅務(wù)信息的輸出也能及時(shí)對(duì)法律法規(guī)的更新作出變化。

（三）加強(qiáng)稅務(wù)工作者的專業(yè)素養(yǎng)

對(duì)于房地產(chǎn)稅務(wù)工作者的專業(yè)水平一定要嚴(yán)格要求，時(shí)不時(shí)的對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其專業(yè)技能和綜合素質(zhì)。第一就是房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須具有責(zé)任心以及很大的強(qiáng)烈的管理意識(shí)；再者就是，從事相關(guān)稅務(wù)管理的人員必須考核通過(guò)后才能上崗。將培訓(xùn)的核心放在稅收法律法規(guī)、財(cái)務(wù)理論、管理技能、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范意識(shí)的綜合管理能力上，為減少稅務(wù)管理的分析做出貢獻(xiàn)。

（四）保證做好和單位外面的聯(lián)系工作

我們需要做的外部交流工作中的人員主要就是有中介和政府機(jī)關(guān)稅務(wù)方面的負(fù)責(zé)人員。在稅務(wù)負(fù)責(zé)人這一方，它主要就是要做好監(jiān)督管理的工作，同時(shí)要給我們的納稅人員進(jìn)行解讀我們不懂得精神領(lǐng)域的內(nèi)容和知識(shí)，還能夠從他們的手中獲得最新的消息，以便我們能偶做出及時(shí)的更改和改正。由于這個(gè)部門(mén)是負(fù)責(zé)執(zhí)法的，所以他們還有自由裁量的權(quán)力。針對(duì)于這些現(xiàn)象，房地產(chǎn)的公司就要及時(shí)的與部門(mén)進(jìn)行溝通，不能錯(cuò)過(guò)最近更改的信息，學(xué)習(xí)最新的知識(shí)，必須取得在進(jìn)行工作管理的時(shí)候正確性。在我們遇到不能解決而且還很敏感的地方要積極主動(dòng)地找相關(guān)部門(mén)進(jìn)行溝通，以便能夠及時(shí)的得到解決。而且我們?cè)诤驼块T(mén)進(jìn)行合作學(xué)習(xí)的時(shí)候，還要與中介進(jìn)行交流和溝通，運(yùn)用中介的相關(guān)技能和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)在辦理稅務(wù)工作時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，涉及到不能夠直接和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的事情時(shí)，可以和中介進(jìn)行溝通，請(qǐng)他們來(lái)進(jìn)行幫忙。我們要正確的利用政府管理部門(mén)和中介方面，來(lái)積極的提高我們自身的素質(zhì)和水平，必要的時(shí)候可以請(qǐng)中介對(duì)單位自身進(jìn)行核查，最大可能的減少稅務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前，中國(guó)在進(jìn)行第三次稅制改革，盡管中國(guó)經(jīng)歷了兩個(gè)對(duì)稅收制度的重大改革，但是全球化的經(jīng)濟(jì)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高和改革稅制的任務(wù)仍然是十分艱巨的。一部分是由于中國(guó)稅制的改革系統(tǒng)尚不完善，仍與成熟的現(xiàn)代稅制有一定的距離；另一部分就是成熟的稅制在傳統(tǒng)國(guó)際的通行上也有一些缺點(diǎn)，需要稅收制度的創(chuàng)新。因此，積極平穩(wěn)地推動(dòng)調(diào)整和改革稅收制度更加需要持續(xù)的努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]張?jiān)铝?，洪慧?我國(guó)煤炭企業(yè)資源稅改革探析[A].中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)教育分會(huì).中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)2011學(xué)術(shù)年會(huì)論文集[C].中國(guó)會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)教育分會(huì)：，2011：6

篇(2)

摘要：本文通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的現(xiàn)狀，闡釋房地產(chǎn)企業(yè)建立稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系提出合理的建議。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建；探究

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的重要性

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，采取有效的措施加強(qiáng)管理，制定了很多制度來(lái)約束房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，其稅收占國(guó)家總稅收額的大部分。所以，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了重要的作用，其有利于約束房地產(chǎn)行業(yè)，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控存在漏洞

現(xiàn)在，很多企業(yè)還沒(méi)有建立完善的內(nèi)控體制，沒(méi)有良好的控制環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)還不是特別健全，企業(yè)的控制程序還是沿用傳統(tǒng)的方法。內(nèi)控體系出現(xiàn)漏洞，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定良好的發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中忽視了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理要求沒(méi)有清晰的認(rèn)識(shí)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都停滯在過(guò)度分散化的文字編寫(xiě)的步驟上，沒(méi)有采取有效的配套措施，內(nèi)控體系的可操作性比較差。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控環(huán)境差

房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)控體系時(shí)，沒(méi)有形成一套系統(tǒng)的章程，企業(yè)制定的細(xì)則實(shí)用性不強(qiáng)，沒(méi)有詳細(xì)的計(jì)劃。內(nèi)控的主體沒(méi)有較高的素質(zhì)，在一定程度上增加了企業(yè)管理的難度，風(fēng)險(xiǎn)控制的效率降低。

（三）稅務(wù)的外部環(huán)境惡劣

房地產(chǎn)企業(yè)的投資大，具有一定的特殊性，其外部環(huán)境不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面也存在很多不確定的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本難以預(yù)算。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系應(yīng)遵循的原則

（一）遵守法律原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)必須堅(jiān)持國(guó)家規(guī)定的法律和法規(guī)，在國(guó)家法規(guī)允許的情況下，制定企業(yè)可操作的稅務(wù)內(nèi)控體系。

（二）兼顧性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要充分體現(xiàn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)控制，內(nèi)控體系要與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)相一致，同時(shí)內(nèi)控體系又要協(xié)調(diào)企業(yè)的短期規(guī)劃，稅務(wù)內(nèi)控要與企業(yè)的其他內(nèi)部控制協(xié)調(diào)。

（三）指向性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控控制要按照企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，要抓住企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中的薄弱環(huán)節(jié)，要有指向性的找出企業(yè)容易失誤的內(nèi)控環(huán)節(jié)。

（四）一致性原則

企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)一定要長(zhǎng)期的執(zhí)行，不能過(guò)多地變動(dòng)，否則內(nèi)控體制就不能落實(shí)下去。

（五）普適性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控要按照企業(yè)的變動(dòng)以及企業(yè)會(huì)計(jì)制度的更新來(lái)對(duì)稅務(wù)內(nèi)控進(jìn)行調(diào)整。普適性原則包括對(duì)內(nèi)的普適性和對(duì)外的普適性。

（六）成本性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系必須要考慮成本問(wèn)題，稅務(wù)內(nèi)控體系的制定盡量節(jié)約成本。

（七）實(shí)用性原則

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系要實(shí)現(xiàn)實(shí)際的運(yùn)用效果，稅務(wù)內(nèi)控體系要有很強(qiáng)的操作性，其制定的方案一定要可行。

（八）可持續(xù)性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅務(wù)內(nèi)控體系時(shí)要聯(lián)系國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合企業(yè)自身的發(fā)展，制定出有助于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的制度和體系。

四、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的稅務(wù)管理部門(mén)，請(qǐng)專業(yè)人員來(lái)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行管理和控制。企業(yè)要把稅務(wù)管理項(xiàng)目落實(shí)到個(gè)人，要制定獎(jiǎng)懲制度，大力推廣稅務(wù)管理工作。加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)申報(bào)的核對(duì)、對(duì)稅務(wù)發(fā)票嚴(yán)格管理、權(quán)衡各類稅收的風(fēng)險(xiǎn)、分析國(guó)家稅收制度，合理運(yùn)用國(guó)家稅收政策來(lái)指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行稅收的籌劃工作，引導(dǎo)企業(yè)稅務(wù)部門(mén)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)稅務(wù)部門(mén)要牢牢把握企業(yè)的投資方向，提出可行的稅務(wù)控制措施。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是企業(yè)管理的核心環(huán)節(jié)，因此，在企業(yè)內(nèi)部開(kāi)設(shè)專業(yè)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)的控制力度，保障企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)高收益。房地產(chǎn)企業(yè)要了解自身發(fā)展的情況，要準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的每一項(xiàng)與稅收有關(guān)的環(huán)節(jié)的控制，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要改進(jìn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體制，使該體制可以順利運(yùn)行，達(dá)到稅務(wù)內(nèi)部控制的效果。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)時(shí)要控制好增值稅，在銷售時(shí)要嚴(yán)格管理其營(yíng)業(yè)稅，企業(yè)在保有環(huán)節(jié)上要處理好房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)的內(nèi)部控制。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系

風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系要求企業(yè)內(nèi)部人員要樹(shù)立整體觀念，要考慮企業(yè)的整體效益，要站在企業(yè)的角度對(duì)稅務(wù)進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金比較多，其涉及的稅種有不確定性，因此，企業(yè)的員工要根據(jù)實(shí)際情況，要分析企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況再做出判斷。企業(yè)很多重要的涉稅項(xiàng)目，要提前預(yù)算，及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)的稅務(wù)人員要遵守稅務(wù)匯報(bào)的步驟，確保匯報(bào)的文件在各部門(mén)有效地流通。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制是企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，并將預(yù)測(cè)的結(jié)果采取制度化的方式進(jìn)行評(píng)定。房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制時(shí)要加強(qiáng)職工對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)，樹(shù)立高度的責(zé)任心。房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好員工的教育的培訓(xùn)工作，讓員工了解基本的稅務(wù)知識(shí)，增強(qiáng)員工抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。企業(yè)稅務(wù)部門(mén)要及時(shí)評(píng)定涉稅的風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)消除。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)管理人員的素質(zhì)

現(xiàn)在，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員的素質(zhì)參差不齊，因此，企業(yè)要通過(guò)定期的培訓(xùn)來(lái)提高稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，不斷更新稅務(wù)人員的理念。房地產(chǎn)企業(yè)要制定考核機(jī)制，定期對(duì)稅務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)考核，保障稅務(wù)人員能夠勝任自身的崗位。提高稅務(wù)人員的道德素質(zhì)，防止偷稅、漏稅的現(xiàn)象發(fā)生。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)中存在著偷稅和漏稅的現(xiàn)象，使國(guó)家的稅收大量地流失，因此，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有著重要的意義，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的建立，不僅僅可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，而且對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系是很有必要的。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系必須堅(jiān)持一致性原則、成本性原則，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善稅務(wù)內(nèi)控的管理水準(zhǔn)，設(shè)置內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)預(yù)報(bào)體系，建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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篇(3)

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質(zhì)量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國(guó)家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來(lái)減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國(guó)目前稅收種類繁多，納稅工作復(fù)雜。隨著我國(guó)稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對(duì)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響

財(cái)務(wù)管理對(duì)象主要是指企業(yè)的資金流動(dòng)與運(yùn)動(dòng)。納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理對(duì)象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動(dòng)方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國(guó)家稅法規(guī)定，通過(guò)調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無(wú)形資產(chǎn)分?jǐn)偰晗蓿M(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤(rùn)，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時(shí)間調(diào)整到國(guó)家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)國(guó)家所頒布的免稅、減稅等相關(guān)政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計(jì)價(jià)方式，如分期支付等，減緩資金流動(dòng)速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入。

（二）對(duì)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的影響

財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的重要組成部分，是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對(duì)其自身特色制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應(yīng)采取相應(yīng)措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標(biāo)而展開(kāi)的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理時(shí)，應(yīng)注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點(diǎn)，兼顧企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的納稅籌劃方案，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）對(duì)財(cái)務(wù)管理內(nèi)容的影響

財(cái)務(wù)管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關(guān)系?，F(xiàn)階段我國(guó)財(cái)務(wù)管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營(yíng)及收益四個(gè)環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個(gè)環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應(yīng)充分考慮我國(guó)的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎(chǔ)。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時(shí)也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應(yīng)做好納稅籌劃工作，充分了解國(guó)家各項(xiàng)稅收政策，確定投資規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理投資目標(biāo)。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、宣傳過(guò)程中，應(yīng)詳細(xì)地計(jì)算每一個(gè)環(huán)節(jié)的開(kāi)銷，融入納稅籌劃思想，進(jìn)而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、宣傳模式。

二、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動(dòng)納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過(guò)程中需要有充足的時(shí)間獲取貨幣，而遵循國(guó)家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務(wù)之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國(guó)為鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售過(guò)程中，增值稅金額計(jì)算中可扣除土地使用年限費(fèi)用、房屋拆遷等費(fèi)用。此外，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，可以利用我國(guó)針對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務(wù)。

（三）利用稅率臨界點(diǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)采取累進(jìn)稅率的方式征收土地增值稅，國(guó)家會(huì)設(shè)置相應(yīng)的稅收臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點(diǎn)，當(dāng)其稅率明顯低于該臨界點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)稅率明顯高于臨界點(diǎn)時(shí)，企業(yè)將負(fù)擔(dān)高額稅負(fù)，極大地增加了企業(yè)稅負(fù)壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用稅收臨界點(diǎn)，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價(jià)格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關(guān)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價(jià)格的方式，將房屋銷售與裝修分開(kāi)，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔(dān)的土地增值稅。

三、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題

我們以某發(fā)展集團(tuán)為例，結(jié)合該發(fā)展集團(tuán)實(shí)際情況，闡述現(xiàn)階段基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問(wèn)題。

（一）企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)并未明確

不同的業(yè)務(wù)模式、結(jié)算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團(tuán)而言，政府工程是其承接的重要項(xiàng)目。目前，集團(tuán)承接的政府工程是“代建”，還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)并不明確。通常情況下，“代建”和“自營(yíng)工程”存在增值稅差異，不明確的項(xiàng)目性質(zhì)致使集團(tuán)無(wú)法及時(shí)地處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）安置房項(xiàng)目增值稅繳納存在問(wèn)題

深入分析該集團(tuán)現(xiàn)階段采用的安置房項(xiàng)目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題。該集團(tuán)收到的超面積補(bǔ)差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營(yíng)改增”后安置房項(xiàng)目的等面積部分并未申報(bào)增值稅，通常是在稅務(wù)局核算土地增值稅時(shí)進(jìn)行補(bǔ)繳。與安置房交付增值稅的時(shí)間相比，稅務(wù)局的土地增值稅清算時(shí)間相對(duì)滯后。此時(shí)，集團(tuán)再補(bǔ)繳增值稅會(huì)產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問(wèn)題

目前，該發(fā)展集團(tuán)在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒(méi)有明確簡(jiǎn)易計(jì)稅與一般計(jì)稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)一步對(duì)發(fā)票進(jìn)行了認(rèn)證。同時(shí)，也并未區(qū)分新老項(xiàng)目所使用的增值稅計(jì)稅方法，所有項(xiàng)目均使用同樣的計(jì)稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團(tuán)增值稅負(fù)擔(dān)。

（四）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層、管理層、各部門(mén)負(fù)責(zé)人均能意識(shí)到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。但在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件等方面關(guān)注度仍有待加強(qiáng)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部各級(jí)員工并沒(méi)有意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與自身的關(guān)聯(lián)，往往認(rèn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與其無(wú)關(guān)，并未意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。此外，該發(fā)展集團(tuán)內(nèi)部并未建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，無(wú)法對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做到早預(yù)防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴(yán)重增加了集團(tuán)內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。此外，該集團(tuán)在稅務(wù)籌劃管理過(guò)程中，并沒(méi)有建立專門(mén)的稅務(wù)籌劃部門(mén)，稅務(wù)籌劃工作通常由財(cái)務(wù)人員完成，身兼數(shù)職的財(cái)務(wù)人員在開(kāi)展納稅籌劃工作中往往會(huì)出現(xiàn)紕漏。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強(qiáng)，專業(yè)人才隊(duì)伍建設(shè)應(yīng)持續(xù)進(jìn)行。最后，集團(tuán)內(nèi)部對(duì)納稅籌劃的培訓(xùn)工作開(kāi)展較少，致使許多工作人員無(wú)法掌握最新的稅收政策，在開(kāi)展納稅籌劃工作時(shí)往往會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤，影響了集團(tuán)信譽(yù)等級(jí)。

四、基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，加快處理增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額

首先應(yīng)明確該發(fā)展集團(tuán)所承接的政府項(xiàng)目，是“代建”還是“自營(yíng)工程”性質(zhì)。按照國(guó)家稅法上規(guī)定的“代建”應(yīng)同時(shí)符合四個(gè)條件：一是該發(fā)展集團(tuán)作為受委托方，其在開(kāi)展立項(xiàng)等相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)以委托方，即政府的名義進(jìn)行辦理；二是在工程項(xiàng)目建設(shè)期間，委托方、受托方二者間不可私自進(jìn)行土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；三是委托方、受托方二者應(yīng)簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團(tuán)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)不應(yīng)墊付資金，不應(yīng)以本發(fā)展集團(tuán)名義辦理工程結(jié)算，但該發(fā)展集團(tuán)在工程結(jié)算中主要是以集團(tuán)名義開(kāi)展工作。由此可見(jiàn)，該發(fā)展集團(tuán)并不符合國(guó)家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進(jìn)一步明確企業(yè)承包項(xiàng)目性質(zhì)，該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)展開(kāi)相應(yīng)工作。該發(fā)展集團(tuán)應(yīng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)展開(kāi)溝通，明確受政府委托的工程項(xiàng)目性質(zhì)，并以項(xiàng)目性質(zhì)為基礎(chǔ)，進(jìn)一步開(kāi)展納稅工作。若稅務(wù)機(jī)關(guān)明確集團(tuán)受政府委托的項(xiàng)目為“自營(yíng)工程”性質(zhì)，此時(shí)集團(tuán)應(yīng)將已認(rèn)定的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行區(qū)分，明確進(jìn)項(xiàng)稅額的歸屬問(wèn)題。若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之前的項(xiàng)目，則應(yīng)對(duì)其進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理；若進(jìn)項(xiàng)稅額歸屬2016年4月30日之后的項(xiàng)目，應(yīng)按照自營(yíng)項(xiàng)目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項(xiàng)目認(rèn)定為“自營(yíng)項(xiàng)目”，則會(huì)出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開(kāi)展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)納稅的財(cái)務(wù)人員應(yīng)與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門(mén)商議后再做決定。自營(yíng)工程增值稅繳納方法為，集團(tuán)將收到的政府結(jié)算金額作為該工程項(xiàng)目的實(shí)際收入，2016年4月30日以后的項(xiàng)目應(yīng)遵循增值稅計(jì)算公式：項(xiàng)目取得收入/1.09×9%-項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅。

（二）安置房項(xiàng)目采用政府回購(gòu)模式

為避免由安置房項(xiàng)目增值稅繳納問(wèn)題而引起的集團(tuán)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確安置房項(xiàng)目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，該發(fā)展集團(tuán)安置房項(xiàng)目納稅方式可選取政府回購(gòu)模式，在增值稅計(jì)算上，政府回購(gòu)模式為政府確定回購(gòu)價(jià)格從而進(jìn)行增值稅計(jì)算，在土地增值稅計(jì)算上，政府除確定稅后價(jià)格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中將政府回購(gòu)全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。

（三）加強(qiáng)對(duì)納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)具和收取，是我國(guó)稅務(wù)部門(mén)管理的收付款憑證。由于國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)有所不同，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)不以營(yíng)利為目的，因此其發(fā)票管理應(yīng)在國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)該集團(tuán)納稅籌劃發(fā)票管理存在問(wèn)題，集團(tuán)應(yīng)進(jìn)一步明確簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅對(duì)增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項(xiàng)目與新項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方式有所不同，老項(xiàng)目計(jì)稅方式可依舊采取簡(jiǎn)易計(jì)稅，即無(wú)需認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅，同時(shí)不用抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅。而新項(xiàng)目則應(yīng)使用一般計(jì)稅，即企業(yè)在成本支出時(shí)應(yīng)盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負(fù)擔(dān)。同時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部增值稅發(fā)票應(yīng)指派專人進(jìn)行保管，且每個(gè)月末均應(yīng)對(duì)發(fā)票進(jìn)行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財(cái)務(wù)賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應(yīng)明確所有稅務(wù)發(fā)票均應(yīng)妥善保管，為集團(tuán)今后的稅務(wù)抵扣工作提供真實(shí)、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層人員應(yīng)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，定期組織各級(jí)各類人員學(xué)習(xí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，明確稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級(jí)員工認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的危害性。其次，集團(tuán)中負(fù)責(zé)稅務(wù)的人員，應(yīng)在納稅籌劃前了解國(guó)家稅務(wù)優(yōu)惠政策，積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)行政標(biāo)準(zhǔn)為納稅籌劃做充足準(zhǔn)備。最后，集團(tuán)應(yīng)建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督評(píng)價(jià)體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務(wù)，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標(biāo)，制定符合企業(yè)實(shí)際的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。通過(guò)多媒體、計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，制定相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)辦法。同時(shí)，應(yīng)將稅務(wù)管理落實(shí)到集團(tuán)內(nèi)部的各個(gè)方面，根據(jù)事先了解的國(guó)家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴(yán)格監(jiān)督納稅籌劃方案的實(shí)施情況，預(yù)防稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件，事后應(yīng)總結(jié)納稅籌劃方案實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，提升納稅籌劃能力，進(jìn)而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團(tuán)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況建立稅務(wù)管理部門(mén)，指派專業(yè)人士從事稅務(wù)管理，提高稅務(wù)管理專業(yè)性。同時(shí)，加大稅務(wù)管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強(qiáng)、稅收管理經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士。針對(duì)集團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)人員、納稅籌劃人員應(yīng)開(kāi)展相關(guān)培訓(xùn)工作，積極學(xué)習(xí)國(guó)家最新的納稅政策，增強(qiáng)納稅籌劃工作人員法律知識(shí)提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實(shí)際工作中，能靈活地運(yùn)用相關(guān)法律知識(shí)，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃工作與集團(tuán)實(shí)際經(jīng)營(yíng)發(fā)展相結(jié)合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進(jìn)而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應(yīng)提倡。近年來(lái)國(guó)家對(duì)避稅行為進(jìn)行嚴(yán)厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國(guó)家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國(guó)家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不要陷入稅收條款中所被誤認(rèn)為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。四是稅收轉(zhuǎn)嫁籌劃。主要是指納稅主體通過(guò)對(duì)其所銷售的商品進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，從而將稅收轉(zhuǎn)嫁給他人承擔(dān)，進(jìn)而減輕企業(yè)稅負(fù)壓力。五是涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。主要是指納稅主體在進(jìn)行申報(bào)稅務(wù)時(shí)，不會(huì)出現(xiàn)任何違法行為及納稅風(fēng)險(xiǎn)事件，通過(guò)該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，進(jìn)而減輕企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。

五、結(jié)語(yǔ)

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，基于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)去向，減輕稅務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]彭嵐.財(cái)務(wù)管理視角下的企業(yè)納稅籌劃探析[J].當(dāng)代會(huì)計(jì),2021,(11)

篇(4)

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效控制

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）11-0-01

房地產(chǎn)企業(yè)作為中國(guó)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)最為突出的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)效益存在著較大的不確定因素。在政府近年來(lái)的嚴(yán)格調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的唯一出路即是加強(qiáng)自身建設(shè)，優(yōu)化內(nèi)部控制，實(shí)施精細(xì)化管理，其中尤其以提高財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制最為重要。資金是企業(yè)的命脈，有效的財(cái)務(wù)管理能夠提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。基于這樣一個(gè)前提，本文重點(diǎn)圍繞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制展開(kāi)論述。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素剖析

基于房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特征，筆者提取了構(gòu)成企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的兩個(gè)核心要素，現(xiàn)將其列示如下。

第一，資金管理。從整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作流程不外乎三點(diǎn)：融資——投資——效益產(chǎn)出?？梢哉f(shuō)，是這三個(gè)部分構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心，而這三個(gè)部分又都涉及了資金管理這項(xiàng)重要內(nèi)容，因此，資金管理可視為是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的構(gòu)成要素之首。而在實(shí)踐中，資金管理又包含了多項(xiàng)內(nèi)容，如融資管理、投資管理、營(yíng)運(yùn)資金管理等等。這是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。在這項(xiàng)工程中，所有環(huán)節(jié)都是重點(diǎn)。只有確保建立有效的融資渠道，保障運(yùn)營(yíng)資金能夠有效利用，以及各項(xiàng)投資都科學(xué)合理，才能達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)效益最大化這一戰(zhàn)略目標(biāo)，并促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

第二，稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)擁有一個(gè)龐大的稅賦網(wǎng)絡(luò)，其中，企業(yè)所涉及到的稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅等等。全力做好稅務(wù)籌劃工作是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)的重要職責(zé)，這項(xiàng)工作直接關(guān)系著企業(yè)的最終效益，以及企業(yè)資金能否有效利用，能否避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。將稅務(wù)籌劃作為一個(gè)單獨(dú)項(xiàng)目從財(cái)務(wù)管理中提取出來(lái)，其也構(gòu)成了一個(gè)價(jià)值鏈條，而這一鏈條的主體僅有兩個(gè)部分，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃。在工作實(shí)踐中，前者是后者的基礎(chǔ)，只有首先做到稅務(wù)遵從，才能順利開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制

1.強(qiáng)化資金管理力度

資金管理的主體由兩個(gè)部分構(gòu)成，一是融資管理，二是投資管理。首先，我們先來(lái)探討如何構(gòu)建有效的融資管理體系。在中國(guó)，對(duì)于企業(yè)而言融資是一項(xiàng)極為艱難的工作。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)看，融資渠道狹隘更是其所面臨著的一個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。因此，要強(qiáng)化資金管理，構(gòu)建有效的融資管理體系，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)就必須要全力拓寬融資渠道。例如，企業(yè)可采用股權(quán)融資的方式吸引資金，這一融資方式的優(yōu)點(diǎn)在于降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，彌補(bǔ)了銀行貸款需到期還本付息的不足，而缺點(diǎn)是易于分散企業(yè)控制權(quán)，且資金成本投入較高。再如，企業(yè)可利用債務(wù)融資的方式吸引資金，這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于投資小，風(fēng)險(xiǎn)易控制，并能夠優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，全面發(fā)揮債務(wù)資金的財(cái)務(wù)杠桿作用；而缺點(diǎn)是存在較大的還本付息壓力，且風(fēng)險(xiǎn)往往是潛在的，雖然易于控制，卻不易發(fā)覺(jué)，而且一旦造成風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響財(cái)務(wù)杠桿的平衡，導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)資金面臨著較大的壓力。

其次我們?cè)賮?lái)探討如何加強(qiáng)投資管理。首先，企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)完善的資金管理制度，結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)，用制度來(lái)保障投資管理的科學(xué)合理性。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的所有投資項(xiàng)目中，單獨(dú)的項(xiàng)目?jī)H是企業(yè)投資的起點(diǎn)，而財(cái)務(wù)部門(mén)的主要工作是協(xié)同其他部門(mén)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析，以及結(jié)合戰(zhàn)略規(guī)劃參與投資項(xiàng)目的前期決策。由此可見(jiàn)，影響財(cái)務(wù)部門(mén)投資管理的因素主要由三點(diǎn)構(gòu)成：一是財(cái)務(wù)部門(mén)工作人員的專業(yè)素質(zhì)；二是房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目方面賦予財(cái)務(wù)部門(mén)的參與權(quán)力，即財(cái)務(wù)決策在項(xiàng)目整體決策中所占據(jù)的比重；三是財(cái)務(wù)部門(mén)如何參與財(cái)務(wù)決策，如何開(kāi)展對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析。只有確保三個(gè)因素的達(dá)成，才能有效加強(qiáng)投資管理，提升管理力度和保障資金的合理運(yùn)用。

2.優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案

在房地產(chǎn)企業(yè)的整體項(xiàng)目策劃中，稅務(wù)籌劃是其中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，并且，稅務(wù)籌劃應(yīng)在投資項(xiàng)目已勾勒出大體框架時(shí)立即介入，全力配合項(xiàng)目策劃做好決策工作，以保障投資項(xiàng)目的脈絡(luò)清晰，目標(biāo)明確。稅務(wù)籌劃共有兩個(gè)部分構(gòu)成，一是稅務(wù)遵從，二是稅務(wù)籌劃的主體部分。其中，稅務(wù)遵從是一個(gè)原則性問(wèn)題。無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)如何壓縮成本投入和壓縮哪一環(huán)節(jié)的成本投入來(lái)保障效益目標(biāo)，都不能摒棄稅務(wù)遵從這一基本原則，即不能壓縮稅賦成本。以此為前提，稅務(wù)籌劃工作應(yīng)從兩個(gè)方面來(lái)開(kāi)展。第一，通過(guò)多種稅賦方式對(duì)比得出最優(yōu)方案。例如，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)，而在直接購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)在建項(xiàng)目或通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的兩者權(quán)衡下，后者顯然會(huì)減少企業(yè)的稅賦成本。第二，在我國(guó)稅務(wù)總局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)全面開(kāi)展土地增值稅匯算清繳的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)細(xì)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資利息支出的方式優(yōu)化稅務(wù)籌劃工作。例如，我國(guó)土地增值稅暫行條例規(guī)定，裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)實(shí)際財(cái)務(wù)狀況，將毛坯房出售改為精裝出售，將裝修工程委托于與企業(yè)下屬單位，如此，則可以將一部分收入轉(zhuǎn)嫁到裝修單位，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

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篇(5)

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

1房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)規(guī)劃工作中的實(shí)際問(wèn)題

根據(jù)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的實(shí)際工作，總結(jié)出土地增值稅在稅務(wù)籌劃工作中所遇到的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：首先，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅稅務(wù)籌劃工作之前缺乏對(duì)自身實(shí)際情況的了解和調(diào)查，導(dǎo)致土地增值稅稅務(wù)籌劃工作沒(méi)有真正的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)稅務(wù)方案的過(guò)程中忽略了稅收業(yè)務(wù)本身的真實(shí)特征，并沒(méi)有按照具體問(wèn)題具體分析的實(shí)踐原則，與房地產(chǎn)企業(yè)的特有屬性相悖。其次，部分房地產(chǎn)企業(yè)在做增值稅規(guī)劃安排時(shí)，不僅忽略了稅務(wù)本身的實(shí)際特性，甚至還忽略了個(gè)體規(guī)劃稅務(wù)工作的重要性，土地增值稅的稅務(wù)籌劃并不科學(xué)合理，進(jìn)而不能為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅務(wù)籌劃總體方案提供有價(jià)值的參考和幫助。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)規(guī)劃工作應(yīng)用的是超額累計(jì)稅率的計(jì)算方式，稅率是依據(jù)增值額占比進(jìn)行累計(jì)的。在國(guó)家規(guī)定的《土地增值稅暫行條例》相關(guān)條文中，在企業(yè)之外的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，持有相關(guān)、有效金融機(jī)構(gòu)證明且房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目是按照份額計(jì)提利息，允許企業(yè)按實(shí)扣除，但扣除費(fèi)用要低于銀行同期貸款的利率額。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合國(guó)家相關(guān)的優(yōu)惠政策對(duì)稅務(wù)工作進(jìn)行合理籌劃，減輕房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)稅務(wù)籌劃工作

2.1對(duì)稅務(wù)籌劃空間的分析和明確

土地增值稅的計(jì)算依據(jù)來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)增值額，增值稅主要包括可扣除項(xiàng)目和收入這兩方面因素。房地產(chǎn)企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額對(duì)增值稅率的高低有直接關(guān)聯(lián)，換句話說(shuō)，就是房地產(chǎn)企業(yè)的納稅金額多少由企業(yè)的收入額和可扣除項(xiàng)目額直接決定。房地產(chǎn)企業(yè)所涉獵的項(xiàng)目業(yè)務(wù)相對(duì)較多，合作單位范圍廣，且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程很復(fù)雜，房地產(chǎn)工程建設(shè)需要較大資金來(lái)維持運(yùn)行，項(xiàng)目實(shí)施工期長(zhǎng)而且項(xiàng)目規(guī)模大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收規(guī)劃工作時(shí)必須首先了解好項(xiàng)目涉及的業(yè)務(wù)類型和業(yè)務(wù)規(guī)模，掌控好稅務(wù)籌劃的空間邊界，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段做好財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)而為增值稅稅收工作的順利進(jìn)行打好鋪墊。

2.2應(yīng)用合適的土地增值稅稅務(wù)籌劃方法

合理界定好稅務(wù)籌劃空間、科學(xué)選擇稅務(wù)籌劃方法能夠有效地提高稅務(wù)規(guī)劃的工作質(zhì)量，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就必須結(jié)合自身項(xiàng)目特性對(duì)增值稅稅務(wù)開(kāi)展相關(guān)籌劃工作，再加以應(yīng)用科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃方法，才能夠保障房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入和發(fā)展水平。但是要考慮到土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃的目的是為了控制或者減少有關(guān)納稅金額，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將所有影響納稅金額的因素綜合起來(lái)進(jìn)行分析和研究，在不違反相關(guān)法律規(guī)定的前提下，通過(guò)應(yīng)用增加收入和稅額扣除分散法，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的納稅份額增值稅所占比重，對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理有效的籌劃工作，切實(shí)減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。（1）分散收入法。為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，納稅人在兩人及兩人以上的需要依照法律規(guī)定分擔(dān)納稅責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用與氣壓企業(yè)的合作關(guān)系來(lái)分散納稅負(fù)擔(dān)，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)項(xiàng)目模塊化來(lái)獲得國(guó)家更多的稅務(wù)優(yōu)惠，以分散投資的經(jīng)營(yíng)模式來(lái)獲取更多的企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收壓力可以得到有效的緩解。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的不同銷售合同規(guī)定了不同的經(jīng)濟(jì)收入，需要上繳土地增值稅的房屋是商品房、毛坯房，但是房屋的裝修金額不需要納稅，所以，降低毛坯房售價(jià)相對(duì)的提高房屋裝修費(fèi)是提高房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)收入的有效手段。（2）增加扣除項(xiàng)目法。增加扣除項(xiàng)目法就是指房地產(chǎn)企業(yè)為了調(diào)整稅收扣除額來(lái)適當(dāng)增加部分扣除項(xiàng)目。在保證土地增值稅率恒定的基礎(chǔ)上，合理規(guī)劃、調(diào)整扣除項(xiàng)目，進(jìn)而能科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅額，在實(shí)際調(diào)整扣除項(xiàng)目金額的工作規(guī)劃中，為了降低稅收金額，要不斷對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)評(píng)估和合理規(guī)劃。我國(guó)稅法所規(guī)定的土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用金額、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項(xiàng)目。在其他扣除項(xiàng)目進(jìn)行資金扣減時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人能夠依據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本與土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用之和比重的20%進(jìn)行資金的扣減。房地產(chǎn)在進(jìn)行稅收籌劃工作時(shí)，納稅人可以直接取一部分資金轉(zhuǎn)移到成本，再將一部分資金進(jìn)行合理的稅務(wù)規(guī)劃，需要注意的是，稅收籌劃完成之后再進(jìn)行資金轉(zhuǎn)移的行為均被視為偷稅行為，違反了國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃準(zhǔn)備工作是相當(dāng)必要的。（3）稅率臨界。國(guó)家頒布的相關(guān)稅法明確規(guī)定了土地增值稅的納稅比例，針對(duì)超出實(shí)際納稅金額的份額實(shí)行累加計(jì)算的稅收方式，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視國(guó)家規(guī)定的稅率臨界點(diǎn)，將企業(yè)土地增值稅稅額有效控制在預(yù)期額度之內(nèi)，為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作保駕護(hù)航。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有相當(dāng)大的比重，為了維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)和發(fā)展環(huán)境，企業(yè)相關(guān)法人需要依法定期向國(guó)家繳納稅收。本文主要從收入、扣除項(xiàng)目額以及稅率三大方面對(duì)土地增值稅的稅務(wù)規(guī)劃工作進(jìn)行研究、分析和比較，并針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃方面的實(shí)際問(wèn)題提出相應(yīng)的解決辦法，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)收入，為企業(yè)的發(fā)展提供理論和經(jīng)驗(yàn)支持。

參考文獻(xiàn)

[1]趙朝敏，劉擁軍.營(yíng)改增對(duì)土地增值稅納稅方案優(yōu)選的影響[J].財(cái)政監(jiān)督，2016（17）.

篇(6)

關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)；籌劃工作

我國(guó)的土地增值稅暫行條例自1993年以來(lái)，其目的主要是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，通過(guò)土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)控和分配。從稅制和稅率設(shè)置方面看，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益的獲取與實(shí)際的利潤(rùn)增長(zhǎng)具有重要的影響，具體在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，土地成本與開(kāi)發(fā)成本以及融資利息直接影響土地增值稅款的多少。因此，合理預(yù)測(cè)土地增值稅稅負(fù)，合理規(guī)劃投資，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的成本利潤(rùn)控制和投資決策，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)相關(guān)工作的重點(diǎn)，只有通過(guò)對(duì)其進(jìn)行合理規(guī)劃與布局，才能有效在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本規(guī)劃中有效降低支出率，進(jìn)而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的控制，從整體上提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的重要意義

(一)有利于適應(yīng)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展模式之下，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作不僅能夠?qū)φc企業(yè)間合理的稅務(wù)關(guān)系進(jìn)行良好的確定，同時(shí)還能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈的條件下，有效的增強(qiáng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力的建設(shè)[1]。近些年來(lái)，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了大力的調(diào)控，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)在逐年增長(zhǎng)，企業(yè)利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)了顯著下降。在這種宏觀背景下，作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種之一，土地增值稅籌劃與房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和投資決策是息息相關(guān)密不可分的。

(二)有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平與創(chuàng)新

當(dāng)前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)宏觀調(diào)控的手段不斷加強(qiáng)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理提出更高的要求，必須從稅務(wù)和資金管理方面降低風(fēng)險(xiǎn)，增加效益。如何有效提升房地產(chǎn)企業(yè)資金利用率方法之一就是通過(guò)土地增值稅的稅務(wù)籌劃，能夠使得房地產(chǎn)企業(yè)特別是高杠桿企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高資金使用效率，建立資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。稅務(wù)籌劃不僅是預(yù)測(cè)，更要在執(zhí)行中及時(shí)反饋和修正，進(jìn)而能夠有效提升稅務(wù)籌劃工作的工作效率，有針對(duì)性的將房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅方面的具體工作規(guī)劃應(yīng)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)與管理工作中，從而能夠幫助企業(yè)最大化的獲取經(jīng)濟(jì)效益。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃工作中存在的問(wèn)題

就目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的稅務(wù)籌劃工作來(lái)看，主要存在以下問(wèn)題：第一，土地增值稅稅務(wù)籌劃的相關(guān)工作沒(méi)有得到有效的實(shí)施，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行自身企業(yè)的稅務(wù)籌劃時(shí)往往沿用原有的稅務(wù)籌劃模式，這就使得雖然設(shè)計(jì)了稅務(wù)籌劃工作，但是實(shí)際的效果不強(qiáng)，甚至是在一定程度上違背了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二，一些房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作的過(guò)程中，往往會(huì)出現(xiàn)有一定的實(shí)際工作與預(yù)期工作計(jì)劃出現(xiàn)偏差的問(wèn)題，部分工作者沒(méi)有按照實(shí)際的制定的工作流程以及規(guī)劃進(jìn)行工作，或是只注重整體性的工作，而對(duì)于個(gè)體工作出現(xiàn)缺失，因此導(dǎo)致了稅務(wù)籌劃中缺乏科學(xué)性的分析，使得企業(yè)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃工作根本不能為企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的參考性意見(jiàn)。第三，沒(méi)有考慮地方政府的政策對(duì)土地增值稅的影響。在實(shí)際政策的執(zhí)行過(guò)程中，地方性政府的相關(guān)規(guī)劃以及制度的制定也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅產(chǎn)生一定的影響。以廣西桂林市為例，為了提高城市中心土地使用率，了低效用地相關(guān)優(yōu)惠政策。在低效用地政策中，房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)劃住宅總面積10%以上的保障房建設(shè)，并將此部分的房產(chǎn)以成本價(jià)銷售給當(dāng)?shù)卣?，該政策?duì)土地增值稅影響較大，房地產(chǎn)企業(yè)若在投資決策期沒(méi)有充分了解和考慮地方政策的影響，會(huì)產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃策略

(一)利用臨界點(diǎn)與分散收入的手段開(kāi)展籌劃工作

原有稅收的重點(diǎn)主要就是將業(yè)務(wù)的核心放置在土地增值稅的相關(guān)制定上，而對(duì)于土地增值稅稅務(wù)籌劃工作的主要目標(biāo)就是通過(guò)進(jìn)行相關(guān)的工作最大限度上使得增值率降低，繼而使得在實(shí)際稅收過(guò)程中能夠?yàn)槠髽I(yè)減少或是免除掉對(duì)應(yīng)的土地增值稅務(wù)稅款的繳納，通過(guò)此種方式就能夠極大程度上降低開(kāi)發(fā)成本的投入，繼而提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的比例獲取[2]。其主要就是通過(guò)臨界點(diǎn)的界定，來(lái)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的各種形式進(jìn)行界定和管理。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目開(kāi)展稅收籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，還可以適當(dāng)進(jìn)行利息的收入與支出來(lái)從資金周轉(zhuǎn)的角度進(jìn)行項(xiàng)目金額的劃算與抵消，通過(guò)這種方式的應(yīng)用，使得土地增值稅的稅費(fèi)要較于之前相比有明顯的降低，進(jìn)而使得房地產(chǎn)企業(yè)整體降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提升經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量。而在土地增值稅的相關(guān)規(guī)定中，相關(guān)政策的指明使得其從很大程度與意義上獲取了房地產(chǎn)相關(guān)開(kāi)發(fā)工作的發(fā)展方向，同時(shí)也促進(jìn)了相關(guān)工作的概念與模式的革新。

(三)利用建房的方式進(jìn)行稅收籌劃

在稅法的相關(guān)規(guī)定中，由于部分的建房行為在實(shí)際歸屬界定中不能夠被劃入土地增值稅的稅收范圍之內(nèi)，因此此類房地產(chǎn)的建設(shè)能夠有效的減少或是避免出現(xiàn)土地增值稅的稅款繳納。企業(yè)通過(guò)運(yùn)用代替方式取得客戶的土地使用權(quán)在相應(yīng)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)的建設(shè)，在此過(guò)程中企業(yè)之間代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但并不具備有土地的所有權(quán)，因此此項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行的房地產(chǎn)建設(shè)中土地增值稅的支出極少，甚至在項(xiàng)目較深規(guī)模較小的情況下不支出額外的土地增值稅。

(四)利用統(tǒng)籌的手段開(kāi)展稅收籌劃

地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的增值額與增值率是具有較大差異的。其中最為重要的原因是相同的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)檔次以及規(guī)格模式上都存在有較大的差異，因此所導(dǎo)致的客戶質(zhì)量以及所制定的價(jià)格不盡相同，這就使得地區(qū)間的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本會(huì)由于多種原因?qū)е虏町愋暂^大。因此在進(jìn)行相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)土地增值稅的降低方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)可以采取統(tǒng)籌兼顧的方式，將不同價(jià)位的房地產(chǎn)收入進(jìn)行數(shù)據(jù)的整合后，進(jìn)行集體上報(bào)，這就能夠在當(dāng)前形勢(shì)下有效進(jìn)行土地增值稅的降低[4]。

(五)稅務(wù)實(shí)際操作的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

在實(shí)際進(jìn)行稅務(wù)呈遞與審查的過(guò)程中，可能會(huì)由于稅務(wù)局的不認(rèn)可問(wèn)題導(dǎo)致最終的賬目以及土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容無(wú)法得到有效保障，在進(jìn)行企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用的審核中對(duì)于各科目支出不以一一確認(rèn)。因此，稅務(wù)局會(huì)根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，用土地成本和開(kāi)發(fā)成本二項(xiàng)的10%作為土地增值稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除依據(jù)，企業(yè)在進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)籌劃時(shí)，為了防止此種現(xiàn)象的發(fā)生，企業(yè)應(yīng)考慮及時(shí)采用外部財(cái)會(huì)的專業(yè)性機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)賬目進(jìn)行預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而能夠保障數(shù)據(jù)的合理以及合法性。

篇(7)

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開(kāi)放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計(jì)不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用，使的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

在利潤(rùn)率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)企業(yè)的投融資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國(guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化這一經(jīng)營(yíng)目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國(guó)兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國(guó)家在政策上加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。隨著我國(guó)稅收制度的逐漸完善，國(guó)內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開(kāi)始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對(duì)企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國(guó)的稅收環(huán)境逐漸國(guó)際化。我國(guó)自加入WTO以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外稅收法律法規(guī)。在國(guó)際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國(guó)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。

第三，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開(kāi)發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程的不同環(huán)節(jié)所涉及營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營(yíng)業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營(yíng)業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部?jī)r(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中，按照“營(yíng)業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無(wú)法適用“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營(yíng)業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說(shuō)企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營(yíng)業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開(kāi)發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對(duì)于承包方將按照“營(yíng)業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額等于全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部?jī)r(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開(kāi)立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來(lái)處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬(wàn)元，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬(wàn)元的費(fèi)用，也就是說(shuō)該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬(wàn)元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說(shuō)，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級(jí)累加的。通過(guò)計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬(wàn)元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬(wàn)元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬(wàn)元；后者合同金額為300萬(wàn)元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬(wàn)元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬(wàn)元）。

因此，通過(guò)上例分析，通過(guò)將經(jīng)營(yíng)收入分開(kāi)計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營(yíng)收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬(wàn)元（240-155=85萬(wàn)元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過(guò)增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房屋，支付800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬(wàn)元用于土地開(kāi)發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬(wàn)元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬(wàn)元。

因此，通過(guò)上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過(guò)合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說(shuō)，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開(kāi)的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值作為其計(jì)稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對(duì)象劃分屬于財(cái)產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對(duì)房屋的定義，對(duì)獨(dú)立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財(cái)務(wù)人員在核算房屋原值的時(shí)候，要將房屋與可分隔開(kāi)的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，分開(kāi)確認(rèn)和核算。