土地征用法律程序精品(七篇)

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篇(1)

關(guān)鍵詞：土地征用；緊急需要；土地征用權(quán)限；土地征用程序：土地征用補(bǔ)償

因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要而發(fā)生的土地征用在實(shí)踐中大量存在，因而《物權(quán)法》第44條規(guī)定：因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序并給予補(bǔ)償可以征用私人(包括單位與個(gè)人，下同)的土地。這是一條比較原則的規(guī)定。什么是“緊急需要”和“土地征用”，其他法律如何規(guī)定政府征用土地的權(quán)限和程序、如何規(guī)定土地補(bǔ)償?shù)葐栴}，都還沒有深入的理論研究。這增加了緊急情況下政府征用土地的操作難度，也必然影響土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的利益。有鑒于此，筆者嘗試對上述問題進(jìn)行探討。

一、“緊急需要下的土地征用”概念辨析

要理解“緊急需要下的土地征用”概念，有必要先理解“土地征用”的一般法律含義。在我國，以2004年憲法修正案的通過為界限，“土地征用”的一般法律含義發(fā)生了重大的改變。之前，關(guān)于“土地征用”，通常的理解是：“在我國，指按照規(guī)定將集體所有的土地收歸國家使用。征用土地時(shí)，用地單位應(yīng)向土地所有單位支付土地補(bǔ)償費(fèi)。征用的土地，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)?！毕嚓P(guān)的法律表述見之于2004年修改之前的《憲法》、《土地管理法》等多部法律之中。這一時(shí)期的土地征用概念具有如下特點(diǎn)：一是我國法律沒有區(qū)分土地征收與土地征用兩種不同情形，而是統(tǒng)稱“土地征用”。相關(guān)法律表述中基本上只有關(guān)于土地征用的條款，而沒有關(guān)于土地征收的條款。二是我國民事基本法上沒有規(guī)定土地征用，土地征用僅出現(xiàn)在《憲法》、《土地管理法》等公法性質(zhì)的法律文件之中，土地征用法律關(guān)系表現(xiàn)出極強(qiáng)的公法性質(zhì)。

2004年憲法修正案通過之后，土地征用概念回復(fù)其本來的含義。首先，土地征用概念中已不再包含土地征收的含義。2004年憲法修正案區(qū)分了“土地征用”與“土地征收”，明確了土地征用只是土地使用權(quán)的改變，而土地征收主要是土地所有權(quán)的改變。2007年《物權(quán)法》通過之后，其第42條與第44條的規(guī)定將土地征用與土地征收兩個(gè)概念在法律表述上徹底區(qū)別開來。即土地征用是國家基于公共利益的需要，依照法律所規(guī)定的權(quán)限與程序，強(qiáng)制性地改變私人土地使用權(quán)并給予補(bǔ)償?shù)男袨?，而土地征收是國家基于公共利益的需要，依照法律所?guī)定的權(quán)限與程序，強(qiáng)制性地將農(nóng)民集體土地所有權(quán)收歸國家所有并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。其次，《物?quán)法》第44條對土地征用的規(guī)定使土地征用法律規(guī)范第一次具有了民事法律關(guān)系的性質(zhì)，其昭示的保護(hù)私人土地權(quán)利的意義十分重大。從物權(quán)法的角度看，土地征用涉及的是私人土地權(quán)利的變動(dòng)，必須得有合理的理由，以及符合法律所規(guī)定的權(quán)限與程序，并給予公正的補(bǔ)償才行，其制度實(shí)質(zhì)在于限制國家的權(quán)力以保護(hù)私人的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)。

一般認(rèn)為，土地征用只能在緊急情況下發(fā)生，土地征用不能用于平時(shí)目的。對此，筆者不敢茍同。事實(shí)上，緊急需要下的土地征用只是土地征用的一種主要而并非唯一的形態(tài)。土地征用包括緊急需要下的土地征用與正常情況下的土地征用兩種情形。《物權(quán)法》第44條、《土地管理法實(shí)施條例》第27條所規(guī)定的是搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要下的土地征用。而《土地管理法》第57條所規(guī)定的建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查下的土地征用，則屬于正常情況下的土地征用。緊急情況下可能發(fā)生土地征用，但土地征用并不僅僅發(fā)生在緊急情況下。從邏輯上講，《憲法》第10條第3款規(guī)定公共利益需要可以征用土地，這里的公共利益需要也并非僅僅是指緊急情況需要，而應(yīng)該還包括非緊急情況下的公共利益需要。從這個(gè)意義上講，《物權(quán)法》第44條僅規(guī)定搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要下的土地征用而沒有規(guī)定正常情況下的土地征用，這是物權(quán)立法不周延的表現(xiàn)。緊急情況下的土地征用與正常情況下的土地征用在土地征用目的、條件與程序、補(bǔ)償?shù)确矫婢兄卮蟮牟煌?。比較而言，在緊急情況下，政府在行使土地征用權(quán)時(shí)不必恪守一些在正常情況下必須適用的程序性限制。但也正因?yàn)榇耍o急需要下的土地征用對土地權(quán)利人的影響也更為劇烈。事實(shí)上，在緊急情況下，政府借口行政效率往往更容易侵害土地權(quán)利人?！段餀?quán)法》第44條原則性的規(guī)定緊急需要下的土地征用，這是私人土地權(quán)利保護(hù)的重要一步，但更為關(guān)鍵的是《物權(quán)法》司法解釋及相關(guān)立法應(yīng)該明確緊急需要的含義，土地征用的權(quán)限與程序以及土地征用補(bǔ)償?shù)雀鼮榫唧w的問題。

二、關(guān)于“緊急需要”的理解

何謂“緊急需要”呢?《物權(quán)法》第44條只列舉了“搶險(xiǎn)”、“救災(zāi)”兩種緊急需要，并沒有明確界定“緊急需要”的含義，這給“緊急需要”的理解帶來了困難。

篇(2)

我國土地實(shí)行社會主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。土地征用是國家、集體、個(gè)人之間發(fā)生的因公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序、補(bǔ)償原則、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置辦法將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有的一種行政行為。

土地征用具有以下幾個(gè)法律特征：

1、土地征用應(yīng)當(dāng)以國家公共利益為目的

各國有關(guān)征用土地的概念和稱呼雖不完全相同，但是有一點(diǎn)是共同的，即征用的目的應(yīng)當(dāng)是公共利益的需要。不同的國家不同的時(shí)期對“公共利益”有不同的理解。一般來講，根據(jù)法律追求正義的價(jià)值取向，不能動(dòng)用國家公權(quán)為個(gè)別團(tuán)體或私人謀利。我國對公共利益的界定目前還比較原則，但是有關(guān)實(shí)施條例也不夠具體，至使征地權(quán)常常被擴(kuò)大話使用。

2、土地征用的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，只有國家才能享有國家建設(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非是國家，但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定的程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請，并在申請批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權(quán)。

3、土地征用是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。

國家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。①這是因?yàn)閲医ㄔO(shè)征用土地法律關(guān)系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。

4、征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件。

國家建設(shè)征用土地與沒收土地不同，不是無償強(qiáng)制而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行，但是又與土地征購不同，它不是等價(jià)的買賣而是有補(bǔ)償條件的征用。所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付。

我國現(xiàn)行的農(nóng)村土地征用包括以下幾個(gè)程序：

征地方案的擬定。需要征地的市縣政府?dāng)M定有關(guān)農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地征地方案。用地單位向擬定機(jī)關(guān)所屬的土地行政主管部門報(bào)建設(shè)項(xiàng)目說明書和有關(guān)方案，有關(guān)行政主管部門認(rèn)為所報(bào)材料齊全、符合法定條件的，在5日內(nèi)上報(bào)本級政府審核。

批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的審批。

有關(guān)市縣政府對其審核同意的征地方案，連同其他有關(guān)材料，逐級上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批。

批準(zhǔn)機(jī)關(guān)的內(nèi)部批復(fù)。

批準(zhǔn)征地的政府作出同意征地的決定的，直接行文或者由其土地行政主管部門代為行文向下一級政府作出內(nèi)部批復(fù)。

征地決定的外部送達(dá)。

《土地管理法》及實(shí)施條例規(guī)定，“征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征地用途、范圍、面積及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人口安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告?！?/p>

集體土地征用制度實(shí)施狀況

征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)不合理。

據(jù)調(diào)查，在我國現(xiàn)有的征地中80%以上的征地都是基于商業(yè)利益需要，一塊農(nóng)地一旦被征用其市值就會上升幾十倍甚至百倍。而農(nóng)民所獲補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。其中，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和，按規(guī)定最高不得超過土地被征用前三年平均產(chǎn)值的30倍。由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。農(nóng)民失去土地后，征地補(bǔ)償收入就是他們的養(yǎng)老錢，但是他們目前所得這筆錢不足以承擔(dān)這樣的職責(zé)。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。

2、土地征用程序不規(guī)范。

我國土地征用的程序僅是針對土地的保護(hù)，沒有體現(xiàn)出對農(nóng)民權(quán)利的保護(hù)，政府在 征用農(nóng)村土地的方案做出后，由縣級以上政府予以公告并組織實(shí)施，土地征用方案和安置方案均在批準(zhǔn)之后才公告，這時(shí)農(nóng)民不管有任何理由，都不會影響征地方案的實(shí)施。

完善農(nóng)村土地征用制度的思考

完善立法，合理界定公共利益的范圍

既然“公共利益”是 法定的行使征地權(quán)的前提條件，那么這一法定條件就必須明確而具體。因?yàn)椴煌娜藢Α肮怖妗笨梢宰鞒龈鞣N不同的解釋. 對“公共利益”進(jìn)行擴(kuò)大化解釋，不僅可以使征地權(quán)力的行使名正言順，而且還可使部分單位和個(gè)人獲得可觀的利益，那么對“公共利益”擴(kuò)大化解釋就會繼續(xù)下去?！肮怖妗边@一本來旨在維護(hù)大多數(shù)人利益的立法規(guī)定，由于立法本身的漏洞卻成了少數(shù)人牟利的工具，因此法定條件應(yīng)當(dāng)具有特定性和唯一性。

完善土地征用程序。

篇(3)

1　征地程序不合理，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的主體權(quán)利

首先，土地的征用目的模糊不清。我國《土地管理法》規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進(jìn)行征用”，但是對公共利益的內(nèi)容和范圍界定模糊，導(dǎo)致一些經(jīng)營性用地打著征地的幌子，通過市場化運(yùn)作獲取剪刀差利益。

其次，監(jiān)督體制不完善，缺乏公告程序。我國的土地征用公告程序是作為附屬程序置于征地批準(zhǔn)之后，只是流于形式，作為一種權(quán)利登記，并不能起到監(jiān)督作用，農(nóng)民作為征地的利益主體，知情權(quán)和參與權(quán)完全被忽略，主體權(quán)利受到嚴(yán)重?fù)p害。本意是通過征地公告讓農(nóng)民廣泛參與，在這樣的機(jī)制下農(nóng)民的權(quán)益保障卻沒有在制度上彰顯出來。

最后，缺乏后續(xù)保障機(jī)制，征地糾紛引發(fā)沖突?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》第25條規(guī)定：“對補(bǔ)償有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決”。這種政府身兼運(yùn)動(dòng)員和裁判員的保障機(jī)制又怎么能夠保障農(nóng)民的合法權(quán)益呢?

2　相關(guān)法律體制不完善，失地農(nóng)民權(quán)益受損

2004年我國通過修正《憲法》確立了征地補(bǔ)償權(quán)，2007年通過《物權(quán)法》細(xì)化了這一權(quán)利。此外，2004年國土部的《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見》，以及《征用土地公告辦法》、《土地違法案件查處辦法》等都屬我國關(guān)于征地的相關(guān)法律法規(guī)。然而這么多的法律法規(guī)卻很少從征地中農(nóng)民權(quán)益的角度出發(fā)去研究參與權(quán)、知情權(quán)、社會保障權(quán)等，我國現(xiàn)行關(guān)于征地的法律法規(guī)處于一個(gè)“真空”狀態(tài)，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、利益分配方式、社會保障體系、征地程序等方面立法滯后，對于新時(shí)期出現(xiàn)的一些新問題未能及時(shí)立法，導(dǎo)致一些不法分子肆意踐踏農(nóng)民的合法權(quán)益，為個(gè)人牟取巨大利益。

3　補(bǔ)償機(jī)制不健全，土地收益分配不合理

我國目前對失地農(nóng)民的安置包括貨幣安置、就業(yè)安置、住房安置、劃地安置等，主要還是依靠靜態(tài)安置即貨幣安置。這種貨幣安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還在沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期標(biāo)準(zhǔn)，其中最主要的表現(xiàn)特征就是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，補(bǔ)償分配不合理?，F(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定征地補(bǔ)償費(fèi)用包括耕地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)在內(nèi)的產(chǎn)值補(bǔ)償，并且最高不得超過30倍，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期制定的。由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地的巨大增值潛力，土地的補(bǔ)償費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地的出讓價(jià)格，造成現(xiàn)行的貨幣補(bǔ)償價(jià)格過低。目前多數(shù)地方的征用收益分配比例是：農(nóng)民得5％～10％，集體得25％～30％，政府得60％～70％，三者之間的利益分配極其不合理。政府和開發(fā)商在征地過程中與民爭利，賺取“低征高賣”的差價(jià)，嚴(yán)重?fù)p害了以農(nóng)民為主體的合法利益。在征地過程中，地方政府通過征地權(quán)和管理權(quán)，可以以計(jì)劃手段低價(jià)支付征地補(bǔ)償費(fèi)從農(nóng)民手中拿來土地，然后再利用市場機(jī)制高價(jià)轉(zhuǎn)讓，獲得巨額收益。再加上現(xiàn)有的法律制度對農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體并沒有明確的界定，各種農(nóng)村集體組織利用自己手中的權(quán)利牟取利益，造成被征地農(nóng)民的合法利益遭到嚴(yán)重?fù)p害。

4　社會保障制度落后，失地農(nóng)民沒有保障

農(nóng)民被征地之后，失去的不僅僅是土地本身，同時(shí)也失去了附著在土地上面的財(cái)產(chǎn)權(quán)利和利益，給農(nóng)民造成了巨大的損失。由于我國是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，所以在一次性貨幣補(bǔ)償安置的機(jī)制下面，農(nóng)民失去土地的同時(shí)也失去了生活保障、就業(yè)機(jī)會、社會福利等許多權(quán)益。而且，我國的農(nóng)民文化素質(zhì)相對偏低，勞動(dòng)技能差，思想比較保守，失去了土地之后重新就業(yè)相對困難。盡管現(xiàn)在征地的同時(shí)給農(nóng)民創(chuàng)造了一些就業(yè)崗位，但都不能夠長久，隨著企業(yè)改制以及市場競爭日趨激烈，失地農(nóng)民又紛紛下崗。目前，雖然大量的農(nóng)民工進(jìn)城打工，一旦找不到工作，他們?nèi)钥梢曰丶曳N田，但土地一旦被征用，又得不到合理安置，農(nóng)民就徹底失業(yè)了。所以土地征用的順利實(shí)現(xiàn)必須要有配套的社會保障制度為依托。而我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)體制下，農(nóng)村實(shí)行的是以群眾互助和國家救濟(jì)為主的社會保障制度，農(nóng)民在就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及城市，在這種保障體制之下，農(nóng)民的生存權(quán)、經(jīng)濟(jì)權(quán)、就業(yè)權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)、發(fā)展權(quán)顯然受到了損害。

二、征地過程中農(nóng)民權(quán)益保護(hù)的對策

1　完善土地征用程序，充分體現(xiàn)農(nóng)民權(quán)利主體

首先，對征地范圍所指的“公共利益’’進(jìn)行明確界定，進(jìn)行征地目的和征地范圍的改革，明確劃分公共用地和經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴(yán)格控制公共用地的范圍，對于一些經(jīng)營性用地，堅(jiān)決排斥在土地征用范圍之外，明確進(jìn)行市場化運(yùn)作。

其次，完善征地監(jiān)督體制，改變現(xiàn)行公告程序。政府應(yīng)該增加預(yù)公告程序，及時(shí)告知被征地的農(nóng)民一些征地的情況，讓農(nóng)民行使好自己手中的知情權(quán)和參與權(quán)，真正參與到征地的過程中來，而且公告程序必須貫穿于征地的全過程，讓農(nóng)民及時(shí)了解征地動(dòng)態(tài)，這樣才能真正體現(xiàn)農(nóng)民的權(quán)利主體地位。

最后，完善征地后續(xù)保障機(jī)制。征地是個(gè)復(fù)雜的過程，在征地后續(xù)階段，政府部門要及時(shí)轉(zhuǎn)變職能，本著對農(nóng)民負(fù)責(zé)任的原則積極應(yīng)對征地所引起的一些糾紛，對存在的爭議要及時(shí)妥善處理，避免激化社會矛盾?？傊?，征地程序要具有科學(xué)性、合理性、可操作性。

2　加強(qiáng)法律體制建設(shè)，保障失地農(nóng)民合法權(quán)益

目前，征地過程中存在“公共利益”的界定模糊，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，農(nóng)村保障制度落后等立法缺陷，嚴(yán)重侵犯了農(nóng)民的合法權(quán)益。國家應(yīng)該盡快完善征地相關(guān)法律法規(guī)，出臺《土地征用法》，從立法的角度保障農(nóng)民的合法權(quán)益。另外，要深化土地執(zhí)法，打擊土地腐敗，立法和執(zhí)法雙管齊下，完善征地法律體制，充分保障失地農(nóng)民的合法權(quán)益。再者，還要建設(shè)失地農(nóng)民的行政救濟(jì)制度、司法救濟(jì)制度、司法審查制度等。土地征用是一個(gè)長期過程，法律保障不能一成不變，要與時(shí)俱進(jìn)，切實(shí)關(guān)注失地農(nóng)民的生活狀況。

3　健全征地補(bǔ)償機(jī)制，切實(shí)合理分配土地收益

要進(jìn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)改革，提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，遵循市場化的原則確立補(bǔ)償基準(zhǔn)，對征地補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行市場化改革，有條件的地區(qū)可以采取區(qū)片地價(jià)的方式；同時(shí)，補(bǔ)償方式由以貨幣安置為主轉(zhuǎn)變?yōu)榫蜆I(yè)安置、住房安置、劃地安置等多元化結(jié)合的補(bǔ)償方式，切實(shí)維護(hù)失地農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益；要明晰農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)，改變農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體缺位和產(chǎn)權(quán)不清的現(xiàn)狀，因?yàn)槊魑漠a(chǎn)權(quán)是合理分配土地收益的保障；深化征地補(bǔ)償費(fèi)分配改革，保證收益分配的公開化、透明化。

篇(4)

論文關(guān)鍵詞：農(nóng)地征用,補(bǔ)償,分配

一、分配問題

1、法律不完善

我國《憲法》只有第10條第三款中規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用”。而涉及土地征用后的補(bǔ)償分配，并沒有給出相應(yīng)的法律規(guī)定。《土地管理法》中，關(guān)于農(nóng)地征用補(bǔ)償除了第48條規(guī)定“征地補(bǔ)償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當(dāng)公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。”以及第49條“被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征收土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。禁止侵占、挪用被征收土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。” 以上規(guī)定了在征地補(bǔ)償方案問題上必須堅(jiān)持公正公開的原則，補(bǔ)償?shù)綉舨坏靡匀魏卫碛汕终颊鞯匮a(bǔ)償費(fèi)用的基本準(zhǔn)則。而具體的實(shí)施辦法《土地管理法》在第47條規(guī)定：征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。由此可以看出土地征用補(bǔ)償關(guān)于集體和個(gè)人的部分的分配問題從土地管理法上并沒有明確指出解決方案。只是籠統(tǒng)的規(guī)定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的如何確定，涉及征地補(bǔ)償分配的問題，《土地管理法》并沒有做陳述。上述的法條對于征地補(bǔ)償?shù)姆峙洳]有直接的指導(dǎo)意義。

2、制度不合理

《土地管理法》第47條詳細(xì)規(guī)定了征地補(bǔ)償款包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。其中由于農(nóng)村土地歸集體所有，所以按規(guī)定征地的土地補(bǔ)償費(fèi)不得直接分配給個(gè)人。由此可看出：一是農(nóng)地征用補(bǔ)償款的分配權(quán)不明。土地征用補(bǔ)償款是集體所有的公共財(cái)產(chǎn)，集體組織的任何人對其都沒有處分權(quán)，但集體組織對其具有處分權(quán)，因此土地征用補(bǔ)償款具有集體處分性，只要集體組織形成一致的處分決議就可以對集體財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。他的處分最高決策機(jī)構(gòu)是全體村民會議。但是沒有一個(gè)明確的制度保障，而作為村民自治組織體系中的群眾自治代表村委會和集體經(jīng)濟(jì)組織，越權(quán)代表集體行使處分權(quán)。這就導(dǎo)致了一系列的農(nóng)村集體代表的農(nóng)村權(quán)勢階層，為了一己私利而留置過多的土地補(bǔ)償款，甚至挪為私用。二是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配也有難題。農(nóng)村集體所有的果園、林地、魚塘、荒山、荒溝、荒地、荒灘、村莊道路、企業(yè)占地、其它隙地等土地資源的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，如需分配，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員人均享有分配權(quán)額。這里就涉及了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被征用后的分配問題，由于部分村民因各種原因并沒有承包土地進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，而是加入了集體經(jīng)濟(jì)組織以出賣勞力的方式進(jìn)行生產(chǎn)生活。當(dāng)土地征用以后很可能因此失去生活來源，丟掉工作。所以這里需要分配安置補(bǔ)助時(shí)，需要考慮他們的利益。而村集體經(jīng)濟(jì)因土地征用后，若是消亡對于整個(gè)集體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又有影響，因而它也需要留有補(bǔ)償組織其他生產(chǎn)活動(dòng)或是轉(zhuǎn)投其他方式發(fā)展。這里在轉(zhuǎn)行后很可能原有的經(jīng)濟(jì)組織中的個(gè)人會因?yàn)樵贈(zèng)]有用處而被迫離開集體經(jīng)濟(jì)組織，二者就產(chǎn)生了利益沖突。分配上的簡單規(guī)定“如需分配，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員人均享有分配權(quán)額”就不能很好的解決這一問題。

3、監(jiān)督不完整

由于補(bǔ)償分配的制度由政府制定，合理性并不受社會監(jiān)督，農(nóng)民和村集體只能被動(dòng)接受。加上留存在村集體的征地補(bǔ)償費(fèi)使用和管理缺乏有效的監(jiān)督，導(dǎo)致實(shí)施管理不規(guī)范，甚至不按法定程序落實(shí)補(bǔ)償安置，在法律上又缺乏追究法律責(zé)任的規(guī)定；征地費(fèi)用的收支管理更缺乏必要的監(jiān)督，這些都導(dǎo)致違法違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

二、解決對策

1、完善立法

一是從法律上確定集體分配土地征用補(bǔ)償費(fèi)的原則。集體分配的土地征用補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行：社區(qū)成員分配原則即只要在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)取得成員資格，就應(yīng)當(dāng)取得土地征用補(bǔ)償費(fèi)分配權(quán)；將司法解釋中的民主議定原則和合法性原則添加到土地管理法之中；堅(jiān)持集體、個(gè)人利益相均衡原則；堅(jiān)持權(quán)利、義務(wù)相一致原則。從法律上將上述原則確定下來。二是從法律上規(guī)定集體分配土地征用補(bǔ)償費(fèi)的程序。將土地征用補(bǔ)償費(fèi)的集體分配程序用法律方式確定下來。建議增加：成立分配組織；擬訂分配方案（包括參加分配人員、數(shù)額、程序、時(shí)間）；召開村民會議。從法律上確保分配的透明度。

2、完善制度

村集體行使的是服務(wù)農(nóng)民和貫徹政府對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的宏觀調(diào)整規(guī)劃到具體施行的組織。土地被征用，村集體土地所有權(quán)喪失，村組的權(quán)力相應(yīng)也會因此而弱化，但是村組的組織形式仍然存在。村集體仍然需要考慮整個(gè)村集體的發(fā)展和村民的公共利益，村集體和村民并不是對立的兩個(gè)方面而是相輔相成的關(guān)系。因而土地征用并不僅僅損害的是農(nóng)民的利益，影響農(nóng)民的生產(chǎn)生活，村集體對于公共事業(yè)的發(fā)展也會受到影響。所以在補(bǔ)償方面必須處理好這二者的關(guān)系。堅(jiān)持保障農(nóng)民的補(bǔ)償?shù)轿缓痛寮w正常工作和公益事業(yè)能繼續(xù)開展并重的原則。公共事業(yè)的范圍問題也必須明確，才能使得村集體留有補(bǔ)償款的使用透明化，減少村集體留有部分的挪用和私吞的可能。而要確定下來必須明確確定標(biāo)準(zhǔn)，由于征地后村民的正常農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活會受到各種影響，所以補(bǔ)償款預(yù)留公益事業(yè)的部分就必須優(yōu)先用來改善和維持村民的正常農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活。相反如修建村民娛樂設(shè)施等等的問題就不應(yīng)該被優(yōu)先考慮。所以應(yīng)該優(yōu)先確定公益事業(yè)的范圍：村級公路橋梁的建設(shè)、征地農(nóng)民生活補(bǔ)貼救濟(jì)等。

3、加強(qiáng)監(jiān)督

在分配過程中，每一部分涉及村民和村集體的分配都必須讓全體村民知曉，而且對于有異議的部分，村民有權(quán)向上一級政府進(jìn)行質(zhì)詢，對于村民不理解的部分必須有專業(yè)人士進(jìn)行指導(dǎo)，確保每個(gè)村民對于涉及其土地被征用后的補(bǔ)償分配情況切實(shí)了解。一是指導(dǎo)村民委員會或村民小組，通過合法的程序，制定出符合法律規(guī)定的征地補(bǔ)償款分配方案，以防止濫用自治權(quán)力現(xiàn)象的出現(xiàn)。二是組織成立聯(lián)合督查組，以檢查各鎮(zhèn)、村、組對被征用土地補(bǔ)償安置費(fèi)的分配和使用情況，加強(qiáng)征地后的監(jiān)督檢查工作力度和對征地工作各環(huán)節(jié)的社會監(jiān)督。

由于我國特色農(nóng)村土地制度和國家土地政策的發(fā)展。我國的土地政策是農(nóng)民本位取向，總體的改革取向是強(qiáng)調(diào)農(nóng)民的土地權(quán)力，逐步弱化村集體的土地權(quán)力。而集體土地所有權(quán)并沒有消失，村民的土地權(quán)利在土地征用中受到侵害，同樣也是對集體土地所有權(quán)的侵害。且村集體取得的補(bǔ)償份額也是為了村民公益事業(yè)的發(fā)展。因而二者在土地征用補(bǔ)償上面的利益大體上是共同的，所以在解決二者農(nóng)地征用補(bǔ)償?shù)姆峙鋯栴}應(yīng)該且必須合理解決，切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民的實(shí)際利益和保證農(nóng)地征用后農(nóng)村的正常發(fā)展。不得將二者的利益對立，一切以維護(hù)村民利益和村集體公益事業(yè)的發(fā)展完善，從而能更好的維護(hù)村民的利益。

【參考文獻(xiàn)】：

1、崔杰著：《土地承包及征地補(bǔ)償案件的法律適用》，人民法院出版社2005年版

2、王利明著：《物權(quán)法研究》，中國人民大學(xué)出版社，2002年5月版

3、劉燕萍著：《征地補(bǔ)制度創(chuàng)新與合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定》，《中國土地》，2002（2）

篇(5)

關(guān)鍵詞：土地征用集體土地公共利益安置補(bǔ)償

我國土地實(shí)行社會主義公有制，包括全民所有制和農(nóng)民集體所有制兩種形式。作為土地所有制的法律表現(xiàn)形式，土地所有權(quán)也相應(yīng)存在國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種類型。土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給農(nóng)民集體和個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項(xiàng)重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發(fā)展社會公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用地憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：

1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家。

只有國家才能在國家建設(shè)征用土地法律關(guān)系中充當(dāng)征用主體，因?yàn)橹挥袊也拍芟碛袊医ㄔO(shè)之需要依法征用集體所有土地的權(quán)利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位，社會團(tuán)體以及個(gè)人。但是他們作為土地需要的單位只能根據(jù)自己的用地的實(shí)際需要，依照法律規(guī)定地程序向土地機(jī)關(guān)提出用地申請，并在申請批準(zhǔn)后獲得土地的使用權(quán)，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實(shí)際行使征用土地權(quán)的是各級土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權(quán)。

2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性。

國家建設(shè)征用土地并非民事行為，而是國家授權(quán)的并依照法律規(guī)定的依據(jù)和程序所實(shí)施的行政行為。這是因?yàn)閲医ㄔO(shè)征用土地法律關(guān)系的主體——國家，土地被征用的集體組織（農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關(guān)系的產(chǎn)生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經(jīng)濟(jì)組織必須服從。而且在這種法律關(guān)系中也不遵循等價(jià)有償原則。

3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要。

國家建設(shè)征用土地的原因是國家建設(shè)之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設(shè)需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個(gè)層次上加以理解：其一，是直接的國家建設(shè)需要或公共利益的需要。比如發(fā)展和興辦國防建設(shè)，公用事業(yè)，市政建設(shè)，交通運(yùn)輸，水利事業(yè)，國家機(jī)關(guān)建設(shè)用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業(yè)，其二，是廣義地國家建設(shè)需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義現(xiàn)代化建設(shè)，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強(qiáng)，諸如設(shè)立國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的集體企業(yè)，三資企業(yè)，興辦國家主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的民辦大學(xué)以及其他社會公益事業(yè)等等，均是廣義上的國家建設(shè)和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設(shè)征用土地的原因。

4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件。

國家建設(shè)征用土地與沒收土地不同，它不是無償?shù)貜?qiáng)制地進(jìn)行，而是有償?shù)貜?qiáng)制進(jìn)行。土地被征用地集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。國家建設(shè)征用土地與土地征購不同。它并不是等價(jià)的特種買賣，而是有補(bǔ)償條件的征用，但是，對被征用土地的適當(dāng)補(bǔ)償，則是國家建設(shè)征用土地所必不可少的條件，所謂適當(dāng)補(bǔ)償，就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的規(guī)定給予補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地單位的農(nóng)民生活水平不降低為原則。應(yīng)當(dāng)指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補(bǔ)償費(fèi)以及其他費(fèi)用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)閲也⒉恢苯邮褂眠@些土地。用地單位支付這些費(fèi)用的義務(wù)是直接產(chǎn)生于國家征用土地行政行為和國家批準(zhǔn)用地單位用地申請及被征用土地使用權(quán)的行為。

5、國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。

國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的，建國以來經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實(shí)現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標(biāo)的就只能是集體土地了。應(yīng)當(dāng)指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因?yàn)閲型恋乇緛砭褪菄业?，不需要再通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。

（一）土地征用制度的現(xiàn)實(shí)意義：

1、滿足集體土地進(jìn)入房產(chǎn)市場的內(nèi)在沖動(dòng)和外在需求的需要。我國存在較大面積的集體所有的土地，這既是歷史的產(chǎn)物，也是現(xiàn)實(shí)的需要。在我國現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個(gè)農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的順?biāo)侔l(fā)展和社會城市化的加速進(jìn)行城市對土地的需求將不斷擴(kuò)大。為了滿足城市對土地的需求，填補(bǔ)需求缺口，城市出了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設(shè)順利進(jìn)行方面發(fā)揮了巨大作用。

2、適應(yīng)我國國情，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地的需要。我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，同時(shí)又是一個(gè)人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負(fù)著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”作為我們的一項(xiàng)基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟(jì)效益確實(shí)十分明顯，這成為導(dǎo)致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必影響到作為我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。設(shè)立土地征用制度就是為了限制集體土地任意進(jìn)入房產(chǎn)市場，確實(shí)需要的，必須履行國家機(jī)關(guān)的嚴(yán)格審批程序收歸國有后，方可有償出讓。

（二）集體土地征用應(yīng)遵循的原則：

1、十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的原則。

我國人口多，耕地少并且在某些地區(qū)耕地又浪費(fèi)嚴(yán)重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續(xù)減少，這是一個(gè)不爭的事實(shí)，因此土地管理法規(guī)定：十分珍惜，合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國的基本國策。各級人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，全面規(guī)劃，嚴(yán)格管理，保護(hù)開發(fā)土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設(shè)征用土地中要做到這一要求，必須堅(jiān)持：

1，加強(qiáng)規(guī)劃，嚴(yán)格管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建設(shè)用地

2，要優(yōu)先利用荒地，非農(nóng)業(yè)用地，盡量不用耕地

3，要優(yōu)先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監(jiān)察和土地違法行為地打擊力度，切實(shí)制止亂占耕地地濫用土地行為

2、保證國家建設(shè)用地地原則。

國家建設(shè)征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因?yàn)檎饔猛恋厥菄艺螜?quán)力的行使，而且因?yàn)閲覚?quán)力的行使是為了維護(hù)社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現(xiàn)，私人行使權(quán)利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時(shí)就得對私人利益加以限制以維護(hù)社會公共利益。國家建設(shè)即是社會公共利益得體現(xiàn)，因此應(yīng)在貫徹節(jié)約土地，保護(hù)土地得前提下保證國家建設(shè)用地。

3、妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則。

集體土地征用意味著農(nóng)民集體土地所有權(quán)的喪失，意味著農(nóng)民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家法律規(guī)定，妥善安排被征地單位和農(nóng)民的生產(chǎn)和生活：一是對被征用土地的生產(chǎn)單位要妥善安排生產(chǎn)，二是對征地范圍內(nèi)的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當(dāng)補(bǔ)償，四，是征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助。

4、誰使用土地誰補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

土地征用的補(bǔ)償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因?yàn)?，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設(shè)項(xiàng)目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個(gè)因素，由其支付征用土地補(bǔ)償是合理的。用地單位的補(bǔ)償是一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。

（三）集體土地的補(bǔ)償安置問題。

集體土地征用的補(bǔ)償，是征地工作的主要內(nèi)容，亦是一項(xiàng)難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個(gè)人利益，既要考慮到建設(shè)項(xiàng)目的投資和國家建設(shè)的發(fā)展，又要考慮被征地單位以及農(nóng)民地生產(chǎn)生活水平，力求做到國家利益優(yōu)先，兼顧用地單位和被征地單位和農(nóng)民的各方利益。

1、征用集體土地的補(bǔ)償原則：

（1）、保持被征地農(nóng)民原有生活水平的原則土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，征用農(nóng)民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補(bǔ)償應(yīng)使被征地農(nóng)民的生活水平不降低為原則，以保障農(nóng)民兄弟的利益不因征地而受損。

（2）、按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償?shù)脑瓌t。征用土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償范圍原來是耕地的，按耕地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，原來是林地的，按林地的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，對地上物的補(bǔ)償和對人員的安置也是如此。

2、征用集體土地的補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)：國家建設(shè)征用土地由用地單位支付補(bǔ)償費(fèi)用。征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用包括以下三項(xiàng)內(nèi)容：

（1）、土地補(bǔ)償費(fèi)，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補(bǔ)償，征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前3年平均產(chǎn)值的6至10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省自治區(qū)直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（2）、安置補(bǔ)償費(fèi)是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補(bǔ)助費(fèi)用。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍征用其他土地的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省，自治區(qū)，直轄市參照征用耕地的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（3）、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農(nóng)作物等，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省自治區(qū)直轄市規(guī)定。

3、安置剩余勞動(dòng)力。

因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動(dòng)力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關(guān)單位，通過發(fā)展副業(yè)生產(chǎn)和舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)轉(zhuǎn)撥給吸收勞動(dòng)力的單位。

4、土地補(bǔ)償費(fèi)用的處理。

國家建設(shè)征用土地的土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。市縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

（四）我國土地征用中存在的若干問題及其對策。

我國現(xiàn)行的土地征用制度是50年代在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期形成的，當(dāng)時(shí)對于保證國家建設(shè)起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)制度的缺陷就日益凸現(xiàn)，目前主要存在如下一些問題亟待解決：

1、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實(shí)行征用”。這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》對征地審批程序的規(guī)定，可以間接推斷出：在土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的城市用地范圍內(nèi)，為實(shí)施城市規(guī)劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，應(yīng)當(dāng)屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。

2、土地征用的補(bǔ)償問題。土地征用是政府強(qiáng)制性取得集體土地所有權(quán)的一種方式。這種所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是在有償?shù)姆绞较掳l(fā)生的。在此過程中，土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設(shè)的需要，農(nóng)民集體不得以任何理由阻礙政府。此時(shí)農(nóng)民集體所有權(quán)表現(xiàn)為一種不完全的所有權(quán)，其收益權(quán)受到削弱。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿；政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。

3、土地征用權(quán)的行使問題。從世界各國對土地征用權(quán)力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實(shí)行土地先買為主，征用為輔。當(dāng)收買發(fā)生困難時(shí)，才實(shí)行土地征用。在我國，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個(gè)人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個(gè)人需要使用土地，都必須請求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實(shí)行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財(cái)政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

4、土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人獲取的補(bǔ)償收益減少。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部所侵吞。我國《土地管理法》實(shí)施條例第二十六條規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農(nóng)民的土地使用權(quán)成為虛置。加之我國社會保障體系很不健全，農(nóng)民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農(nóng)民進(jìn)行相應(yīng)的安置，但這種安置方式是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的背景下產(chǎn)生的，隨著我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變并趨向成熟的過程中，企業(yè)地位及用工制度發(fā)生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農(nóng)民即使通過安置獲得一份非農(nóng)職業(yè)，但受其自身素質(zhì)的限制難以適應(yīng)企業(yè)的需要，往往成為下崗的首選對象。

以上問題的存在，主要是法律制度的設(shè)計(jì)存在問題，建議國家有關(guān)部門應(yīng)盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經(jīng)濟(jì)的要求。

1、嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。

2、以農(nóng)用地市場價(jià)格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)?，F(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢?、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價(jià)值，目前世界大多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)將土地市場價(jià)格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒有價(jià)格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補(bǔ)償必須以土地的市場價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。在公平補(bǔ)償原則下，征用補(bǔ)償金包括兩部分：土地的市場價(jià)格和相關(guān)補(bǔ)助金。土地的市場價(jià)格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下，在公開市場中所有權(quán)形態(tài)所具有的無限年期的正常市場價(jià)格。在我國目前農(nóng)村，集體土地具有多重功能，即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會保障功能及發(fā)展功能，農(nóng)地所有權(quán)的市場價(jià)格要體現(xiàn)這三重功能。相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用、新的工作的前期費(fèi)用以及農(nóng)地中一些尚未折舊完畢的投資，對農(nóng)村建設(shè)用地（如宅基地）則還包括建筑物的補(bǔ)償費(fèi)。

3、合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵。我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地屬集體所有，農(nóng)民享有本集體土地的承包經(jīng)營權(quán)。這些權(quán)利可以通過土地登記，并發(fā)放相應(yīng)的土地權(quán)利證書，從而在法律上得到有效的確認(rèn)和保護(hù)。在權(quán)利證書中應(yīng)明確規(guī)定集體土地權(quán)利主體的權(quán)利和義務(wù)，通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查或地籍調(diào)查查清各權(quán)利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權(quán)利的行使能夠?qū)?yīng)特定的物，從而防止權(quán)利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權(quán)或使用權(quán)。由于我國特殊的國情，集體土地對農(nóng)民而言不單是生產(chǎn)資料，還是保障資料。土地征用是對集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營權(quán)，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補(bǔ)償中應(yīng)考慮這一特殊性，使補(bǔ)償收益更多地偏向失地農(nóng)民，并指導(dǎo)他們合理使用這部分收益，用于再就業(yè)及改善和提高生活水平。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得份額應(yīng)用于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的生產(chǎn)建設(shè)，如興修農(nóng)田水利建設(shè)，購置農(nóng)機(jī)具，幫助農(nóng)民引進(jìn)先進(jìn)的農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，更新品種，提高農(nóng)業(yè)單產(chǎn)，同時(shí)還可進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建設(shè)，為失地農(nóng)民提供更多的就業(yè)機(jī)會?？傊恋匮a(bǔ)償收益必須進(jìn)行合理的分配和使用，真正體現(xiàn)農(nóng)民的利益。只有這樣，才能真正體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)工作的經(jīng)濟(jì)利益。

此外，我國土地征用制度，其他相關(guān)措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實(shí)現(xiàn)政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農(nóng)地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機(jī)構(gòu)在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護(hù)耕地。二是縮小征地范圍，實(shí)行依價(jià)補(bǔ)償，就為土地市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)提供了基本前提條件。非公益性項(xiàng)目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產(chǎn)權(quán)市場，尤其是要建立和開放農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場。但必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地用途管制，充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用進(jìn)行運(yùn)作。三是加快我國農(nóng)用地定級估價(jià)的步伐，以促進(jìn)農(nóng)用地市場迅速發(fā)育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻(xiàn)。四是應(yīng)盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機(jī)制和經(jīng)濟(jì)機(jī)制為紐帶的土地征用制度。

主要參考書目：

1、《房地產(chǎn)法》符啟林著法律出版社2002年版

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)用地法律制度研究》符啟林著法律出版社2000年7月版

3、《房地產(chǎn)管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文馬建華張衛(wèi)國主編人民法院出版社

4、《土地管理法及配套規(guī)定新釋新解》梁書文黃赤東主編人民法院出版社

篇(6)

我們經(jīng)?？吹降南⑹悄侈r(nóng)村的農(nóng)民因?yàn)榈弥诘胤降耐恋貙⒈徽饔茫谑亲ゾo時(shí)間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數(shù)所謂“釘子戶”因?yàn)椤翱狗ā北焕K之以法關(guān)起來了。

農(nóng)民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當(dāng)呢？是否存在對農(nóng)民的歧視呢？歧視性的制度設(shè)計(jì)在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。

二、我國現(xiàn)行土地征用制度

土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給予農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

學(xué)者指出，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用的憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家；2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性；3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件；5、國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。[1]

三、國外的有關(guān)法律制度

（一）美國

土地征用在美國被稱為“最高土地權(quán)的行使”。美國《憲法》第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)攻公共使用?！泵绹?lián)邦憲法還在其第十四條修正案中要求州政府依據(jù)正當(dāng)法律程序取得私有財(cái)產(chǎn)并保證不得拒絕法律對公民的平等保護(hù)。各州憲法對此問題也有類似規(guī)定。

在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權(quán)，是政府為了保護(hù)公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財(cái)產(chǎn)施以限制乃至剝奪的行為。警察權(quán)包括土地區(qū)劃（Zoning）、建筑以及健康法規(guī)（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權(quán)準(zhǔn)許政府規(guī)劃私人土地，而不需要支付補(bǔ)償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關(guān)法律的嚴(yán)格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]

美國聯(lián)邦憲法第五條修正案關(guān)于有償征收（eminentdomain）的規(guī)定具有決定性的意義，該修正案規(guī)定了征收的三個(gè)要件：1、正當(dāng)?shù)姆沙绦颍―ueprocessoflaw）；2、公平補(bǔ)償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。

1、正當(dāng)?shù)姆沙绦?/p>

通常，征收行為應(yīng)當(dāng)遵循如下步驟：（1）預(yù)先通告。（2）政府方對征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估。（3）向被征收方送交評估報(bào)告并提出補(bǔ)償價(jià)金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財(cái)產(chǎn)。除非財(cái)產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換。（7）雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“合理的補(bǔ)償”價(jià)金數(shù)額。（9）判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。[3]

2、公平補(bǔ)償

（1）主體的公平。即有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H僅包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

（2）客體的公平。即取得補(bǔ)償?shù)膶ο蟛粌H僅包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商譽(yù)有關(guān)的無形資產(chǎn)（Goodwill）。

（3）估價(jià)的公平。這是指法律要求補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)當(dāng)以“公平的市場價(jià)值（fairmarketvalue）”為依據(jù)。至于什么才是公平的市場價(jià)值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨(dú)立的資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告。如果各自的評估報(bào)告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。人們可以抱怨，資產(chǎn)評估師的報(bào)告并非完美和科學(xué)，但是在先階段經(jīng)濟(jì)科學(xué)的發(fā)展水平上，除此之外，人們實(shí)在沒有什么更好的辦法來解決這個(gè)問題。在司法實(shí)踐中，美國法院通常都認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價(jià)格的評估報(bào)告。因此，有關(guān)政府征收方面的法律案件，通常都是職業(yè)律師們竭力追逐的目標(biāo)。在律師費(fèi)用的收取上，與交通肇事案件和醫(yī)療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費(fèi)的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當(dāng)事人額外期待的政府補(bǔ)償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費(fèi)用。[4]

根據(jù)美國財(cái)產(chǎn)法，“合理補(bǔ)償”是指賠償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場價(jià)格，包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來贏利的折扣價(jià)格。美國土地征用補(bǔ)償根據(jù)征用前的市場價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且考慮補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值；同時(shí)，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內(nèi)涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)利損害某個(gè)個(gè)體利益的同時(shí)使另一個(gè)體收益，比如征收A的住房給B開設(shè)零售商店，就不能構(gòu)成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財(cái)產(chǎn)只能或給一般公眾使用。政府征收財(cái)產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給多數(shù)私人使用，同樣構(gòu)成公共使用。

（二）加拿大

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，在征用土地方面一直進(jìn)展比較順利，較好地解決了國家、征地機(jī)構(gòu)和個(gè)人的利益關(guān)系。加拿大對土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。具體來看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：（1）被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。（2）有害或不良影響補(bǔ)償（如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。[6]

（三）英國

英國對土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，包括土地征用補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期、補(bǔ)償爭議的處理等。具體來看，土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：（1）土地（包括建筑物）的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場土地價(jià)格；（2）殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場的貶值價(jià)格；（3）租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害；（4）遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償；（5）其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償（如律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等）。補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地征用權(quán)時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個(gè)月或更長時(shí)間，在地價(jià)上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方所同意時(shí)，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭議上訴時(shí)，則以土地法庭聽證的最后一日為估價(jià)日期。[7]

（四）德國

德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：（1）土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值；（2）營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。在城市再開發(fā)區(qū)，為了防止利用預(yù)期的公共開發(fā)事業(yè)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)，政府規(guī)定，凡因預(yù)測土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r(jià)格上漲，都不能計(jì)入補(bǔ)償價(jià)格。對補(bǔ)償金額有爭議時(shí)，應(yīng)依法律途徑向轄區(qū)所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權(quán)人的合法權(quán)益。同時(shí)各類補(bǔ)償費(fèi)由征收受益人直接付給受補(bǔ)償人，且各類補(bǔ)償應(yīng)在征收決議發(fā)出之日起1個(gè)月內(nèi)給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補(bǔ)償方法，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有代償?shù)匮a(bǔ)償、代償權(quán)利地補(bǔ)償?shù)?。[8]

（五）法國

法國的土地征用補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的。同時(shí)為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。

（六）瑞士

瑞典有關(guān)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r(jià)格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費(fèi)的投機(jī)行為。瑞典對土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算，以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。

（七）日本

依據(jù)日本《土地征用法》的規(guī)定，重要的公用事業(yè)都可運(yùn)用土地征用制度，征用損失的補(bǔ)償以個(gè)別支付為原則，而支付的財(cái)物，原則上以現(xiàn)金為主，補(bǔ)償金額須以被征用的土地或其附近類似性質(zhì)土地的地租或租金為準(zhǔn)。日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分：（1）征用損失補(bǔ)償，對征地造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即正常的市場價(jià)格補(bǔ)償；（2）通損補(bǔ)償，對因征地而可能導(dǎo)致土地被征者的附帶性損失的補(bǔ)償；（3）少數(shù)殘存者的補(bǔ)償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補(bǔ)償；（4）離職者的補(bǔ)償，對因土地征用造成業(yè)主失業(yè)損失的補(bǔ)償；（5）事業(yè)損失補(bǔ)償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償。另外，日本的土地征用補(bǔ)償方法，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償（包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)龋?/p>

（八）韓國

韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)方面：（1）地價(jià)補(bǔ)償，為土地征收補(bǔ)償?shù)闹饕糠郑?990年韓國統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（2）殘余地補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價(jià)值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償；（3）遷移費(fèi)用補(bǔ)償，對被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予遷移補(bǔ)償費(fèi)用；（4）其他損失補(bǔ)償，對土地征用致使被征者或關(guān)系人蒙受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)，韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。

（九）新加坡

在新加坡，有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評估，以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需的費(fèi)用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費(fèi)用等。

四、公共目的之認(rèn)識

對于“公共目的”，各國（地區(qū)）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業(yè)建設(shè)”，如根據(jù)城市規(guī)劃確定的道路、公園建設(shè)，根據(jù)河川法進(jìn)行的堤防等建設(shè)，根據(jù)港灣法進(jìn)行的港灣建設(shè)等。韓國解釋為“公益事業(yè)需要”，所謂“公益事業(yè)”是指：1、有關(guān)國防、軍事建設(shè)事業(yè)；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設(shè)事業(yè)；3、國家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設(shè)事業(yè)；4、國家或地方公共團(tuán)體指派的建設(shè)者，由他們所進(jìn)行的住宅建設(shè)事業(yè)或住宅用地開發(fā)事業(yè)；5、其他根據(jù)法律可以征用或使用土地的事業(yè)。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區(qū)），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地。”可以說，如何準(zhǔn)確界定“公共目的”的范圍是各國（地區(qū)）土地征用制度建設(shè)中的主要難題之一。[9]

學(xué)者指出，我國現(xiàn)行法律并沒有確定“公共目的”的內(nèi)容與范圍，因此認(rèn)為，“在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規(guī)則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區(qū)）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區(qū)別對待：對前者的流動(dòng)不過多地干預(yù)，對后者，政府則充分運(yùn)用特權(quán)，保證在需要時(shí)能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規(guī)上明確界定”公共目的“的內(nèi)容和范圍，否則就無法將兩類用地區(qū)分開來，從而采取不同政策。根據(jù)各國（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)情，”公共目的“的內(nèi)容和范圍可明確為：1、政府機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體用地；2、交通用地；3、水利及能源設(shè)施用地；4、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；5、教育（學(xué)校、基礎(chǔ)性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業(yè)用地?！盵10]

從嚴(yán)格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。學(xué)者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)際，我們認(rèn)為，”公共利益“應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決?！盵11]

我們正確地認(rèn)識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當(dāng)?shù)剡M(jìn)行土地征用，否則就是正當(dāng)性缺乏的王霸行為。

五、現(xiàn)狀、疑問與檢討

在我們中國大陸的每一個(gè)城市，幾乎都有所謂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，或者高新科技開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標(biāo)。

政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動(dòng)產(chǎn)交易的自由與限制。我們?yōu)槭裁床豢梢詫φ饔猛恋氐男袨檫M(jìn)行評判呢？政府的自由行為的限度應(yīng)該確立怎樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？

過去的假設(shè)是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的失敗，已經(jīng)證實(shí)了，政府一樣會出現(xiàn)與市場失靈相同的所謂政府失靈。統(tǒng)一支配資源一樣會導(dǎo)致浪費(fèi)。比如在土地上的浪費(fèi)與破壞甚至污染。

針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發(fā)。但是結(jié)果并不樂觀。其原因就在于，制訂規(guī)則者就是頭號違反規(guī)則者。這個(gè)判斷勿需證明，只要我們?nèi)タ纯匆恍┑胤秸约捌渌块T、機(jī)關(guān)新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經(jīng)?？吹胶吐犚娝^國家建設(shè)項(xiàng)目上馬，這些大型建設(shè)項(xiàng)目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業(yè)征用土地，就很難準(zhǔn)確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應(yīng)該正確地并且是嚴(yán)肅地指出，判斷其公共利益目的應(yīng)該進(jìn)行聽證會和認(rèn)證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時(shí)也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質(zhì)的企業(yè)的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權(quán)，這種手段的正當(dāng)性是可疑的。

也就是說，政府利用自己的權(quán)力，將農(nóng)村的集體土地征用，僅支付價(jià)格極低的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然后，將以低廉價(jià)格獲得的土地，投入到有高額回報(bào)的競爭領(lǐng)域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權(quán)利而斗爭。這個(gè)判斷的簡單含義就是弱者反抗強(qiáng)者。政府是強(qiáng)者，農(nóng)民是弱者。但是農(nóng)民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農(nóng)民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護(hù)耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補(bǔ)償幾文錢呢？第三，價(jià)格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農(nóng)民最簡單的算盤，也是農(nóng)民最簡單和無奈的反抗。

從力量對比上來看，農(nóng)民是處于劣勢。農(nóng)民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經(jīng)實(shí)際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農(nóng)村農(nóng)民的自治組織。進(jìn)一步的問題是，自共和國成立之后，作為農(nóng)民自治組織的農(nóng)會就逐漸地消失了。亦即作為勞動(dòng)者的工人，今天還有工會可以參加，但是農(nóng)民沒有農(nóng)會可以參加了。當(dāng)農(nóng)民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個(gè)的農(nóng)戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農(nóng)民的劣勢地位就更加強(qiáng)化了。

由于農(nóng)村土地所有權(quán)制度的模糊性，缺乏真正的權(quán)利主體，而且集體土地所有權(quán)在法律上是一種虛假的權(quán)利，因?yàn)檫@種所有權(quán)缺乏支配權(quán)（如處分權(quán)），而民法學(xué)原理告訴我們，支配權(quán)是所有權(quán)的核心。所以農(nóng)村土地其實(shí)就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。

我們應(yīng)該看到的是，共和國成立以來的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民政策，都是歧視政策。盡管時(shí)代高喊：以糧為綱。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的統(tǒng)計(jì)，改革前的工業(yè)原始積累，幾乎完全從農(nóng)民手中獲得原始資金，主要手段就是工農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)之間的所謂剪刀差。坦率地說，農(nóng)產(chǎn)品低廉的價(jià)格“打造”了中國大陸解放后的重工業(yè)等城市經(jīng)濟(jì)。這種掠奪性的財(cái)富其金額有多少呢？保守地說也應(yīng)該是數(shù)以千億元人民幣。

改革后的情況是否好轉(zhuǎn)呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，尤其是城市化進(jìn)程的加大，除了城市工業(yè)產(chǎn)品與農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品剪刀差問題沒有改善，更進(jìn)一步地開始掠奪農(nóng)村土地資源——學(xué)者稱“圈地運(yùn)動(dòng)”。僅這場空前絕后的中國圈地運(yùn)動(dòng)，政府就獲得了9萬億元的財(cái)富。

今天，一些農(nóng)民已經(jīng)完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農(nóng)民。所謂“失地農(nóng)民”問題，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)社會問題，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)等學(xué)科的單一領(lǐng)域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農(nóng)民嗎？這是一個(gè)辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農(nóng)民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農(nóng)村的，不是城市的。這是一個(gè)無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實(shí)。如果失去土地的農(nóng)民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時(shí)，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。

六、給政府的建議

政府要克制自己的態(tài)度和行為，扭轉(zhuǎn)過去的行為模式，不要成天打農(nóng)民的主意了，要平等地對待農(nóng)民兄弟。其實(shí)這也就是市場經(jīng)濟(jì)所應(yīng)該奉行的一般規(guī)則。既然我們已經(jīng)義無返顧地選擇了市場經(jīng)濟(jì)的道路，我們就應(yīng)該奉行其規(guī)則。

土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護(hù)它，還要在制度設(shè)計(jì)上真正實(shí)踐這種理念。政府、城市以及工商業(yè)者若需要土地，就應(yīng)該按照市場價(jià)格向農(nóng)民兄弟發(fā)盤。

我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續(xù)發(fā)展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農(nóng)村將被徹底毀滅?？梢哉f，我們每一個(gè)人都來自農(nóng)村，或者說我們的祖籍是某鄉(xiāng)村，先輩是來自農(nóng)村的，那里是我們的故鄉(xiāng)?！白蛱焱砩希矣謮粢娢一氐搅宋业穆吕??！盵12]——這是城市人的回故鄉(xiāng)之路。如果我們要執(zhí)意去毀滅農(nóng)村，就是要?dú)缥椅业墓释烈约皦艋毓枢l(xiāng)的道路。

注釋：

[1]參見姚長飛：《論土地征用》，/2004/5-7/20220.html.

[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.

[5]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[6]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[7]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[8]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.

[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790

篇(7)

關(guān)鍵詞：提地流轉(zhuǎn)、土地征用制度、閑置土地

土地是人類賴以生存的最重要的資源，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料，生民之本。農(nóng)業(yè)豐則國家盛，農(nóng)民富則國家穩(wěn)。我國人口眾多，是一個(gè)土地資源非常貧乏的國家。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人口增長、城市化進(jìn)程加快、生態(tài)惡化等原因，對土地資源的需求不斷增加，人多地少的矛盾更加突出。很多地方普遍存在著只顧眼前的利益，而忽視了長期的利益，以犧牲寶貴資源為代價(jià)來換取發(fā)展速度，這不僅影響我國社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，而且還危及后代的生存生活條件。因此關(guān)于土地資源的開發(fā)、利用、保護(hù)和管理等各個(gè)方面的立法完善尤為重要，運(yùn)用法律手段管理土地，切實(shí)保護(hù)土地資源。

一、完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律

對于集體土地流轉(zhuǎn)我國法律法規(guī)是嚴(yán)格限制和禁止流轉(zhuǎn)的。1986年的《土地管理法》規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地” 這條規(guī)定具有很大的局限性，從法律制度上嚴(yán)格地將農(nóng)村集體土地拒之于市場門外。實(shí)際農(nóng)村土地市場卻是客觀存在，而且是興旺不可抑制的，現(xiàn)在各地的農(nóng)村中，包括集體土地、鄉(xiāng)、村企業(yè)用地、農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象十分普遍，不僅涉及耕地流轉(zhuǎn)、拍賣，還有宅基地拍賣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地交易等非農(nóng)用地市場交易。這不僅不利于市場秩序的正常進(jìn)行，而且還流失了大量的國家稅費(fèi)，并且不利于提高耕地利用需求和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力，容易引起各種社會問題。顯然，目前禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條款已滯后于當(dāng)前土地利用的現(xiàn)實(shí)，所以，要修改相關(guān)與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度抵觸的法律。建議修改《土地管理法》中關(guān)于禁止農(nóng)民集體所有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的規(guī)定，使耕地經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)。因此集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度建議最好能變堵為疏，不斷地明確和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的方式、條件和范圍，從而確保農(nóng)民成為土地流轉(zhuǎn)收益的最終受益者。

（一）明晰產(chǎn)權(quán)界定 ，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押，并且應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，權(quán)利人應(yīng)該提交相關(guān)的材料到登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)的登記、變更等相關(guān)權(quán)利，使得登記后土地權(quán)利能更好的受國家法律保護(hù)。

（二）借鑒其他國家的經(jīng)驗(yàn)，開展農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)登記發(fā)證工作，通過開展發(fā)證工作，向農(nóng)民發(fā)放土地和宅基地證件，給農(nóng)民以主體資格，就可以明確農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)的主體，增強(qiáng)農(nóng)民對土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)的控制力度，從根本上為集體建設(shè)用地全面入市創(chuàng)造良好的條件，對于將集體土地納入到統(tǒng)一的土地市場管理體系中，在國家法律的主導(dǎo)下，引導(dǎo)農(nóng)村土地市場規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

二、完善土地征用制度

（一）建立土地征用聽證程序。建立聽證程序保障被征用土地者的參與程度，聽取他們的意見。聽證制度是解決征地、被征地雙方的存在爭議和矛盾的有效途徑。在工業(yè)化和城市發(fā)展過程當(dāng)中，地方政府與被征地者之間在分配土地增值利益上的矛盾日益突出，近幾年出現(xiàn)了很多與征用土地有關(guān)的集體上訪現(xiàn)象，同時(shí)由于征地引發(fā)的和矛盾也日益增多，嚴(yán)重地影響了政治穩(wěn)定，和諧社會的構(gòu)建。主要原因是沒有平衡好雙方的利益，要使得雙方的利益能夠平衡，就要最大限度地滿足當(dāng)事人的意愿，只有把各方面的利益關(guān)系擺平，社會才能穩(wěn)定，因此，在征地過程中，建立起公平、公正的聽證制度，防止“公共利益”被無限擴(kuò)大。

（二）完善對被征地農(nóng)民補(bǔ)償及安置措施。提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，我國現(xiàn)行的土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)不能符合現(xiàn)在的征地需要，應(yīng)當(dāng)修改我國《土地管理法》中關(guān)于補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，應(yīng)以土地的市場價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持市場化，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就高不就低原則，建立完善土地補(bǔ)償機(jī)制，是從根本上解決失地農(nóng)民利益補(bǔ)償問題的重要前提，并且能最大限度地保證被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

（三）土地征收補(bǔ)償爭議不應(yīng)該由實(shí)施征地的本級人民政府協(xié)調(diào)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第25條規(guī)定“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施?！痹谠摋l例中可以看出實(shí)施征地的本級人民政府既是當(dāng)事人又是裁判者，所以很難保證在征地過程中的公平和公正，政府在這個(gè)過程中既有裁決權(quán)又有定價(jià)權(quán)，被征地者在這兩個(gè)程序中都是和一個(gè)部門打交道，相當(dāng)于在審理案件過程中，讓一個(gè)當(dāng)事人自己當(dāng)法官判案，將對方置于不利的處境中，所以建議對補(bǔ)償方案有爭議和矛盾的不應(yīng)該由本級人民政府協(xié)調(diào)，可以由上一級人民政府協(xié)調(diào)，以確保在爭議解決過程中的公平。

（四）把被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社會保障體系中來，利用一定比例的征地款，為他們辦理各種保險(xiǎn)，讓他們能夠擁有和城鎮(zhèn)居民同等的待遇，實(shí)現(xiàn)與城鎮(zhèn)社保的對接。建立多元化的社會保險(xiǎn)費(fèi)用籌集機(jī)制。政府應(yīng)當(dāng)建立被征地農(nóng)民的專項(xiàng)社會保障資金，并專戶儲存，由專門機(jī)構(gòu)管理，達(dá)到退休年齡的，按月發(fā)放養(yǎng)老金，有利于解決被征地農(nóng)民的后顧之憂。

三、閑置土地?zé)o償收回的處罰

我國現(xiàn)行《土地管理法》中第37條這樣規(guī)定“連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的建設(shè)用地土地使用權(quán)?！边@條規(guī)定國家從可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，要求土地使用者不得閑置土地的規(guī)定是合理的，與此同時(shí)土地使用者大量的閑置土地會造成資源浪費(fèi)，因而給予土地使用者經(jīng)濟(jì)上的處罰也是的合理的。從國家的角度來說，出讓土地的最終的目的是保障高效利用的土地，為了公共利益，實(shí)現(xiàn)國家對國有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)利益和土地資源的管理，而不是處罰。國家對于在處罰的時(shí)候沒有考慮到個(gè)人利益，更多的是公共利益，應(yīng)該以公共利益與個(gè)人利益的保護(hù)形成合適的比例，達(dá)到平衡。所以，建議修改有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，對無償收回作適當(dāng)修正。首先，如果是房地產(chǎn)，沒有按規(guī)定的時(shí)間建設(shè)的，應(yīng)該逐年提高土地閑置費(fèi)的比重。例如，第一年占出讓金的8%，第二年是15%或者更高，這樣可以加大開發(fā)商囤積土地的成本。其次，如果收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)按一定比例的退還已收取的出讓金，作為對土地使用者違法行為的處罰，從理論上講，不應(yīng)該給予土地使用者任何費(fèi)用。但是，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)值相比較大，使用期限長，無償收回將給土地使用權(quán)人造成巨大的損失，這種行為過于嚴(yán)格。所以土地主管部門對于沒有按時(shí)使用而被收回土地的使用者，應(yīng)按照一定比例退還部分出讓金，這樣可以公平行政。

《土地管理法》的修訂工作會影響億萬百姓切身的利益。人們對土地的需求量也增大，但是土地是有限的，現(xiàn)在的土地供需矛盾不但存在，而且會越來越突出，人口數(shù)量的迅速增加和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間爭地，這些矛盾都需要采取合理有效的方式來處理，要協(xié)調(diào)好公共利益、社會效益、環(huán)境效益等利益，利用的就是法律手段，《土地管理法》的修訂不斷地協(xié)調(diào)這些矛盾，滿足人們的各種需要，促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，加強(qiáng)政治穩(wěn)定，構(gòu)建公平、公正、和諧的社會。（作者單位：甘肅蘭州市西北民族大學(xué)法學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

［1］ 王權(quán)典．農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律問題研析．