農(nóng)村宅基地法律法規(guī)精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇農(nóng)村宅基地法律法規(guī)范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

農(nóng)村宅基地管理的問題與對策

農(nóng)村宅基地管理是國土資源管理最基層、最前沿的工作，直接涉及到農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村的社會穩(wěn)定與和諧。近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平不斷提高，加上新農(nóng)村建設(shè)、土地綜合整治、集體土地流轉(zhuǎn)等新方針政策的出臺與實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理成為了國土資源管理的重點(diǎn)、熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題之一。

一、現(xiàn)狀與問題

經(jīng)過二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問題，有的問題還表現(xiàn)得比較突出。加快對宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評論與爭議。歸納起來，當(dāng)前宅基地管理存在的問題主要有：

1、建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見新村”。由于農(nóng)民大多屬單門獨(dú)院選址建房，加上在宅基地供應(yīng)上現(xiàn)行的是集體所有、農(nóng)民無償獲得和無償使用的制度，造成農(nóng)村宅基地供應(yīng)上的“大鍋飯”，讓農(nóng)民有多占地、占好地的沖動，在占用土地上貪大求全，除修建房屋外，還要修建畜舍、廁所等附屬設(shè)施，加上房屋四周堆占破壞影響的土地，占地面積往往會突破各地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。另外，農(nóng)民圖進(jìn)出方便，各家各戶還要獨(dú)修建道路，這樣占用的土地面積就更大了。

2、違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買賣房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。在農(nóng)民建房違法案件查處當(dāng)中，法律規(guī)定只能補(bǔ)辦手續(xù)或，而農(nóng)民違法所建的房屋按照規(guī)定能補(bǔ)辦手續(xù)的僅為少數(shù)，大部分要。但真正要拆除農(nóng)民用大半輩子乃至一輩子心血蓋起來的房屋，現(xiàn)實(shí)情況中是很難行得通的。正因?yàn)檫`法建房難以拆除到位，違法者形成有恃無恐的心理，造成違法建房惡性循環(huán)。

3、流轉(zhuǎn)遭遇瓶勁，改革勢在必行。隨著近年來經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購買宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1、現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法明顯滯后，并且操作性不強(qiáng)。如對農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2、規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長期以來，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序?？傮w上來看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。近些年來，少數(shù)經(jīng)濟(jì)條件好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)雖然搞了規(guī)劃，但大都不夠成熟，有的規(guī)劃不是十分科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。另外，農(nóng)民建房受農(nóng)村一些陋習(xí)的影響十分深遠(yuǎn)，如農(nóng)民在修建房屋時，就坐向、看風(fēng)水、講龍脈相當(dāng)盛行，選宅基地不是先請基層國土資源所人員察看，而是先請“風(fēng)水”先生，“風(fēng)水”好了就行，哪怕法律禁止也要強(qiáng)行修建，特別是“風(fēng)水”好的地段甚至出現(xiàn)搶建現(xiàn)象。

3、執(zhí)法過于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來，國家對土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺，但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國土資源管理部門只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問責(zé)過松過軟。對農(nóng)民違法建房大都采取罰款方式變通了結(jié)其違法行為，真正拆除違法建筑物、追究法律責(zé)任的寥寥可數(shù)。在監(jiān)管問責(zé)上，失之過寬，究之過軟，起不到應(yīng)有的警示作用，在基層干部職工心中，對農(nóng)民建房管理“因公違法”、“法不責(zé)眾”的心理普遍存在。有些地方土地問責(zé)的地方保護(hù)主義還比較突出。在日常監(jiān)管方面，存在缺位越位的現(xiàn)象，如有些國土資源部門處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視、放松甚至“放縱”農(nóng)民建房用地管理；有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在國土資源管理體制改革后，對農(nóng)村土地管理重視不夠，履責(zé)不到位；有些村干部以土地所有者和管理者的雙重身份，越權(quán)、越位審批；另外，涉土管理的相關(guān)部門在政策銜接和工作步調(diào)上也不是很協(xié)調(diào)有序。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢下的農(nóng)村宅基地管理，必須對當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個正確的認(rèn)識，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制入手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢下的宅基地管理方式。

1、健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國家可出臺《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地 的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

2、加強(qiáng)宅基地規(guī)劃管理。嚴(yán)格按照控制建設(shè)用地總量、合理布局、改善居住條件、保護(hù)耕地的原則，因地制宜，科學(xué)制定適合農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，合理地規(guī)劃村莊、農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，同時要結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺。要本著節(jié)約集約用地的原則，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地用地計(jì)劃控制，嚴(yán)格控制新增宅基地用地計(jì)劃，嚴(yán)格控制新增宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)，把農(nóng)村宅基地[文秘站:]新增用地計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村建設(shè)用地整理新增的耕地面積掛鉤，對宅基地實(shí)行總量控制。

3、規(guī)范宅基地審批管理。要加強(qiáng)鄉(xiāng)、村、組三級的審核作用，基層國土資源所要全程參與農(nóng)村宅基地從申請到確權(quán)登記的整個過程，真正做到“三到場”。要嚴(yán)格控制農(nóng)村宅基地申請條件，認(rèn)真貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，堅(jiān)決貫徹各地農(nóng)村宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報(bào)批程序，對農(nóng)村村民需要申請宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，對農(nóng)村宅基地登記實(shí)行動態(tài)管理，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。

篇(2)

[關(guān)鍵字] 宅基地 有效管理 建議措施

[中圖分類號] C93 [文獻(xiàn)碼] C [文章編號] 1000-405X（2013）-1-2-2

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得了相當(dāng)大的發(fā)展。此外，由于我國一系列惠農(nóng)政策的出臺，農(nóng)民的生活水平得到大大提升，它們對住房的要求也越來越高，目前，農(nóng)民新建房屋與改建房屋的愿望十分強(qiáng)烈。但是，由于相關(guān)法律法規(guī)的不健全、宅基地管理工作的不到位以及農(nóng)民自身對宅基地概念的錯誤認(rèn)識，使得宅基地管理工作面臨相當(dāng)大的挑戰(zhàn)，難以正常進(jìn)行，因此，加強(qiáng)宅基地的有效管理是我國國土部門的必要舉措。

1 宅基地管理的現(xiàn)狀

1.1 宅基地概念不明

宅基地是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類型，宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。根據(jù)我國法律規(guī)定，宅基地屬于國家和集體所有，公民個人沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，所以不得轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。由于對宅基地概念的不明確，有相當(dāng)多的農(nóng)戶對宅基地進(jìn)行了法律不允許的行為，也給自己帶來了不必要的麻煩。

1.2 "一戶多宅"現(xiàn)象

由于宅基地管理工作的不到位，在廣大農(nóng)村，"一戶多宅"現(xiàn)象十分普遍。在我國宅基地管理中，管理工作基本上都是以公安戶籍管理登記的戶為準(zhǔn)，然而在廣大農(nóng)村，由于人們思想意識的不到位以及基層政府管理工作的不到位，人們對"戶"并沒有明確的概念，農(nóng)戶占用亂占、多占宅基地建造房屋的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。由于宅基地的分配涉及農(nóng)戶的利益，有的農(nóng)戶甚至?xí)ㄟ^與父母分開居住、與兄弟分家或者與妻子離婚的方式，然后再進(jìn)行宅基地的申請批準(zhǔn)工作，以此得到更多宅基地的使用權(quán)。

1.3 宅基地私有化

由于對國家相關(guān)法律法規(guī)的不了解，很多農(nóng)戶都以為宅基地是歸自己私人所有，可以自由進(jìn)行土地的買賣、轉(zhuǎn)讓以及抵押活動，有的農(nóng)戶甚至于在宅基地被工程建設(shè)征用之后，仍固執(zhí)的認(rèn)為那片宅基地仍然是歸自己所有。此外，由于農(nóng)村宅基地管理工作的不到位，很多農(nóng)戶的舊宅基地并沒有及時的被基層政府收回，導(dǎo)致宅基地落在私人手里。

1.4 宅基地閑置

隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，一些富裕的農(nóng)戶會選擇到城市里居住，它們留在農(nóng)村的宅基地如果不作處理，就會造成宅基地的閑置，浪費(fèi)資源。

1.5 宅基地建設(shè)布局不合理

農(nóng)村是農(nóng)戶們的聚居地，由于缺乏規(guī)劃投入，農(nóng)戶們往往只著重于個人住房的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而沒有考慮整個村莊的規(guī)劃布局，這就造成了農(nóng)村住房建設(shè)雜亂無章，缺乏美感，這在一定程度上阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2 宅基地管理問題的形成原因

2.1 宅基地管理法規(guī)缺乏系統(tǒng)性

我國《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，已經(jīng)確定了宅基地管理的詳細(xì)辦法，但是農(nóng)村宅基地的管理只得到了極少的體現(xiàn)，在實(shí)際的操作過程中，農(nóng)村宅基地管理缺乏系統(tǒng)性和針對性，管理辦法不連接。

2.2 缺乏有效的處罰措施

農(nóng)村宅基地管理工作面臨很大的挑戰(zhàn)，"一戶一宅"制度在很多因素的影響下難以實(shí)現(xiàn)，農(nóng)戶亂占、多占宅基地進(jìn)行住房建設(shè)的現(xiàn)象十分普遍。這種普遍現(xiàn)象之所以得不到改善，是因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的管理工作不到位，執(zhí)法人員對農(nóng)戶的違法行為不進(jìn)行相應(yīng)處罰或者處罰力度不夠。

2.3 宅基地申請報(bào)批、登記發(fā)證工作不到位

眾所周知，宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。在實(shí)際生活中，由于宅基地的申請報(bào)批工作的不透明，很多農(nóng)戶并不知道怎樣申請并獲取宅基地，此外，由于宅基地登記發(fā)證工作的不到位，就會給一些不法分子可乘之機(jī)。

2.4 領(lǐng)導(dǎo)干部不夠重視

農(nóng)村宅基地管理工作的進(jìn)行需要領(lǐng)導(dǎo)干部的重視與配合，然而在實(shí)際工作中，基層政府對宅基地管理工作的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對農(nóng)戶非法亂占、多占宅基地建房置之不理，某些領(lǐng)導(dǎo)干部甚至?xí)M(jìn)行權(quán)錢交易，默許農(nóng)戶多占宅基地。

2.5 宅基地管理力度不夠

我國基層國土資源部門的管理人員少，工作能力有限，而在廣大農(nóng)村，宅基地違法案件又頻繁發(fā)生，管理人員一時難以應(yīng)付。此外，管理人員的職權(quán)范圍有限，追究農(nóng)戶的法律責(zé)任需要經(jīng)過很多程序，繁瑣費(fèi)時，這就造成了農(nóng)村宅基地管理工作的困難。

3 宅基地管理的有效舉措

3.1嚴(yán)格依法執(zhí)政

在農(nóng)村宅基地管理工作中，基層政府需要加大對農(nóng)戶宅基地使用的監(jiān)督管理工作，堅(jiān)決不收取人情，絕不對多占、亂占宅基地建房的行為睜一只眼，閉一只眼。政府工作人員需要明確自己的職責(zé)，不能因?yàn)榕碌米锶司头艑拡?zhí)法。

3.2 完善宅基地管理法規(guī)

農(nóng)村宅基地管理困難重重的很大一部分原因就是法律法規(guī)的不完善，由于處在農(nóng)村這個大背景下，農(nóng)村宅基地管理需要充分考慮到廣大農(nóng)戶，制定適合農(nóng)村的宅基地管理辦法。此外，管理法規(guī)需要注重實(shí)際操作的可行性、針對性與連續(xù)性，能夠真正為農(nóng)村宅基地管理工作提供可靠的法律依據(jù)。

3.3 加強(qiáng)對宅基地相關(guān)法規(guī)的宣傳

農(nóng)村宅基地管理工作需要國土部門人員與廣大農(nóng)戶的協(xié)調(diào)配合。在以往的宅基地管理中，農(nóng)戶由于缺乏對宅基地管理法規(guī)的了解，不明確自己對宅基地的權(quán)利，也不知道自己亂建住房的后果，這樣就會給自己和管理人員帶來一系列不必要的麻煩。在完善的宅基地管理法規(guī)制定之后，基層政府人員需要組織廣大農(nóng)戶進(jìn)行相關(guān)法規(guī)的學(xué)習(xí)，同時充分利用村莊內(nèi)的公共宣傳欄等宣傳工具，加強(qiáng)農(nóng)戶對宅基地概念的認(rèn)識，使廣大農(nóng)戶學(xué)會約束自身，遵紀(jì)守法，從而減少宅基地違法案件的發(fā)生，也減少管理人員的工作量。

3.4 強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理

隨著我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也迎來了發(fā)展的春天?；谖覈幕緡椋瑖蚁嗬^出臺了一系列的惠農(nóng)政策，并不斷加快新農(nóng)村建設(shè)，改善廣大農(nóng)戶的生活條件。國家需要加大對農(nóng)村規(guī)劃的投入，加大對農(nóng)村宅基地的規(guī)劃管理，對農(nóng)戶建房進(jìn)行必要的規(guī)劃與指導(dǎo)，使農(nóng)村展現(xiàn)新貌。合理有效的農(nóng)村宅基地規(guī)劃管理可以很大程度地優(yōu)化農(nóng)戶的生活環(huán)境，同時加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.5 公開申請報(bào)批、加快登記發(fā)證

在農(nóng)村宅基地的管理工作中，由于申請報(bào)批工作的不透明，有相當(dāng)一部分的農(nóng)戶并不知道通過怎樣的途徑獲得宅基地的使用權(quán)，從而造成不必要的損失，因此，宅基地的申請報(bào)批工作必須公開，這樣，廣大農(nóng)戶可以通過合法渠道獲得宅基地的使用權(quán)，也可以在一定程度上對基層政府工作進(jìn)行監(jiān)督。此外，國土部門需要加快宅基地的登記發(fā)證工作，這樣，廣大農(nóng)戶就不會畏于登記發(fā)證工作的繁瑣與耗時而不愿意進(jìn)行宅基地登記。

3.6 規(guī)范建房，保護(hù)合法建房

隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)情況的改善，農(nóng)戶新建住房的愿望十分強(qiáng)烈，基層政府需要優(yōu)化宅基地管理工作程序，認(rèn)真做好農(nóng)戶新建住房的規(guī)劃管理，對違法建房的農(nóng)戶進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰。

篇(3)

所謂換，應(yīng)該是對等的?？墒前凑铡锻恋胤ā芬?guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！奔热皇羌w所有，農(nóng)民就沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。

對只有使用權(quán)的集體土地，作為農(nóng)民是不能擅自買賣和轉(zhuǎn)讓的。1985年國務(wù)院《關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定：分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。

在這種情況下，農(nóng)民如何拿只有使用權(quán)的農(nóng)村宅基地?fù)Q取小城鎮(zhèn)的一套住宅？如果不是政府行為，靠市場來完成交換幾乎是不可能發(fā)生的。任何一個人不可能去換一個不受法律保護(hù)的農(nóng)民宅基地，而農(nóng)民換回的住宅也是會有擔(dān)憂的，因?yàn)檗r(nóng)民的農(nóng)村宅基地不能給他人有所有權(quán)，按照對等公平的原則，農(nóng)民得到的小城鎮(zhèn)住宅恐怕也難有所有權(quán)。

正是由于這些法規(guī)的限制阻礙了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。這些法規(guī)條文的出臺在當(dāng)時可能有很大的積極意義。那時農(nóng)民流動性不大，農(nóng)村的住宅農(nóng)民沒有什么多余的。可是隨著改革開放，農(nóng)民流動性在增大，許多農(nóng)民流向城市，農(nóng)村的宅基地出現(xiàn)剩余。據(jù)浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2005年東部地區(qū)有5%至10%的農(nóng)民在城市里購房，大約有1500萬戶宅基地處于閑置、空巢狀態(tài)，浪費(fèi)嚴(yán)重。

篇(4)

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地;管理方法;研究

中圖分類號： F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A DOI編號： 10.14025/ki.jlny.2016.24.038

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及問題

隨著新農(nóng)村的發(fā)展，房屋重建現(xiàn)象非常普遍，有的進(jìn)行擴(kuò)建、有的進(jìn)行更換土地建設(shè)。以上建設(shè)方式有的通過了相關(guān)法律程序，有的屬于違法用地，從而造成了農(nóng)村宅基地使用及管理的混亂。

1.1 居民點(diǎn)分布分散規(guī)劃性不高

我國農(nóng)村居民點(diǎn)分布廣而且建設(shè)比較散亂，這種在農(nóng)村是比較普遍的現(xiàn)象。農(nóng)村房屋建設(shè)缺少規(guī)劃性，隨性建設(shè)隨處可見。尤其是東北地區(qū)這種現(xiàn)象極為普遍。但是通過新農(nóng)村建設(shè)，小康村、示范村的出現(xiàn)，上述現(xiàn)象有所改變，但是居民點(diǎn)分布無秩序、無規(guī)劃性仍然存在。

1.2土地違規(guī)違法占地現(xiàn)象仍比較普遍

對于農(nóng)村而言，農(nóng)民的法律意識比較淡薄，認(rèn)為可以隨意在自己承包的土地上進(jìn)行房屋建設(shè)，大肆使用耕地，造成耕地的大量浪費(fèi)。在農(nóng)村，人們存在一種“占便宜”的心理，房屋重建都進(jìn)行擴(kuò)建，越大越好，根本不考慮人均使用面積。而且未批先建現(xiàn)象居多，在修建后再進(jìn)行補(bǔ)全手續(xù)，有的甚至不補(bǔ)辦。

1.3農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買賣時有發(fā)生

在“城中村”和城鄉(xiāng)結(jié)合的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)自發(fā)進(jìn)行宅基地土地交易眾多，這就打亂了土地市場的正常程序，造成土地權(quán)屬不明，增強(qiáng)了土地部門管理的難度。在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，有些農(nóng)民為了謀取自己的利益，將自己的宅基地或耕地出售于他人進(jìn)行房屋建設(shè)和其他用途建設(shè)。尤其是隨著城市化的進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)結(jié)合部非法土地交易更加嚴(yán)重。

1.4 違法用地查處執(zhí)法困難

我國是農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口基數(shù)大，農(nóng)村占地廣闊，所以要加強(qiáng)對農(nóng)村土地使用及交易的情況，需要增加執(zhí)法力量，強(qiáng)化執(zhí)法手段。但有些地區(qū)土地管理所人員短缺，經(jīng)費(fèi)不足，致使無法滿足現(xiàn)實(shí)執(zhí)法的需要。另外，根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，土地監(jiān)察人員沒有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)力，所以只能依法進(jìn)行訴訟，但是該過程形成后，違建已經(jīng)產(chǎn)生。

2 思考及建議

2.1大力宣傳土地管理的法律法規(guī)

我國農(nóng)民的受教育意識還比較淡薄，而且受教育形勢也比較單一，所以要加強(qiáng)土地管理法律、法規(guī)的宣傳力度，讓廣大農(nóng)民認(rèn)識到法律的強(qiáng)制性。通過多種渠道進(jìn)行宣傳，線上通過電視廣播、報(bào)紙、雜志等媒體進(jìn)行宣傳。線下深入農(nóng)村開展法律講堂，宣傳如何申請用地、如何走法律程序、哪些是用地違法行為、哪些用地不可交易等。

2.2 強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的法定地位

土地利用總體規(guī)劃是土地管理的龍頭和總綱，要將土地利用總體規(guī)劃向廣大群眾進(jìn)行公告，由群眾來監(jiān)督規(guī)劃的實(shí)施，并且每年要將土地利用總體規(guī)劃的執(zhí)行情況向同級人代會匯報(bào)，聽取人大代表的批評和建議，土地利用總體規(guī)劃重大修改活動，也需由同級人大代表表決通過，一般性的修改也需要提交人大常委會備案，保證土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性，避免修改調(diào)整的隨意性。

2.3 嚴(yán)格實(shí)施村民建房手續(xù)的審批

村民建房手續(xù)的審批要在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，服從規(guī)劃安排的前提下，實(shí)施村民建房管理公示制和社會服務(wù)承諾制，增加行政審批的透明度、辦事程序的公開化，要將村民建房辦理手續(xù)的條件、辦理流程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、辦理時限在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)向群眾進(jìn)行公布，在村民宅基地安排有爭議的地方，可引入公開、公平、公正的競爭機(jī)制，堅(jiān)決鏟除老百姓建房中出現(xiàn)的以地謀私、亂收費(fèi)的不正之風(fēng)。

參考文獻(xiàn)

[1] 陳國斌.淺談農(nóng)村宅基地管理工作中的問題與對策[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)與科技，2006，（12）.

[2] 黃茹華，張錫森，李曉林.農(nóng)村宅基地管理問題探析[J].中國商界，2010，（02）.

[3] 范旭輝，解玲艷.如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理[J].農(nóng)民致富之友，2010，（03）.

[4] 伍希奇，肖倩.農(nóng)村宅基地管理存在的問題及制度創(chuàng)新[J].中國管理信息化，2014，（15）.

[5] 李翔業(yè).淺談青海農(nóng)村宅基地管理的現(xiàn)狀及對策[J].青海國土經(jīng)略，2002，（01）.

[6] 畢為正.如何加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理[J].山東國土資源，2005，（08）.

[7] 滿洪學(xué).加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對策[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008，（24）.

篇(5)

十七屆三中全會《決定》明確提出：完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)?？梢姡毓芾碓谵r(nóng)村集體建設(shè)用地管理中是非常重要的。它直接關(guān)系到土地特別是耕地資源的保護(hù)、利用，直接關(guān)系到農(nóng)民的生產(chǎn)生活，直接關(guān)系到國計(jì)民生問題。

近幾年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村生活水平不斷提高，農(nóng)民建房熱情普遍高漲，出現(xiàn)了一輪又一輪的建房熱，農(nóng)村宅基地管理面臨一些新情況、新問題。主要表現(xiàn)在：

農(nóng)村住宅建設(shè)處于無序狀態(tài)。長期以來，農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民建房選址隨意性大，沿路建，臨街搭，亂圈亂占，亂搭亂建的現(xiàn)象嚴(yán)重，村莊布局雜亂無序，既影響了村容村貌，又浪費(fèi)了大量土地。

農(nóng)民建房蠶食耕地。一些農(nóng)民把建房地點(diǎn)選在路邊良田內(nèi)，導(dǎo)致公路、村道兩旁部分耕地被占用。一些地方為把非法占用耕地的行為“合法化”，采取了改變耕地性質(zhì)的做法，先把耕地改變?yōu)閳龅?，然后又把場地改變?yōu)榛牡?，一部分耕地不知不覺被蠶食掉了。

“空心村”、“一戶多宅”現(xiàn)象嚴(yán)重。一些村莊盲目擴(kuò)張，新建住宅不斷向村莊延伸，而村內(nèi)舊宅由于年久失修，大多成為破房、危房，無人居住，形成了大量的“空心村”。一些農(nóng)戶建新房不拆舊房，多處占地建房，“一戶多宅”現(xiàn)象比較普遍。

農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓時有發(fā)生。少數(shù)農(nóng)民為了牟取私利，不惜將自己的宅基地、自留地甚至責(zé)任田作價(jià)賣與他人建房，更有些買地者假借當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的名義辦理建房手續(xù)，達(dá)到逃費(fèi)逃稅的目的，這種現(xiàn)象在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村規(guī)劃區(qū)尤為常見，因其行為雙方互惠互利，具有很強(qiáng)的隱蔽性，且涉及面較廣，查處難度大。

多種原因引發(fā)上述問題

傳統(tǒng)觀念根深蒂固。絕大多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來，是一種私有財(cái)產(chǎn)。一些農(nóng)民甚至將自己承包的責(zé)任田當(dāng)成私有土地，隨意侵占或調(diào)換建房。同時，許多農(nóng)民聽信風(fēng)水先生“宅大招財(cái)，路寬出官”迷信說法，紛紛向村外尋找“風(fēng)水寶地”建房。加之富裕起來的農(nóng)民為求寬敞、講美觀、圖方便，就舍棄老宅破屋，在村外或公路邊修建新房，以滿足自己擺闊氣、高人一等或“想致富，臨公路”等狹隘心理需要。

法律法規(guī)缺位。目前我國還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地方面的立法滯后，而且存在大量的法律真空。雖然近年來一些地方也制定了有關(guān)宅基地管理的措施辦法，但由于宅基地管理工作面廣量大、情況復(fù)雜，有的地方管理不夠規(guī)范，操作性不強(qiáng)，實(shí)施效果不甚理想，從而在制度上進(jìn)一步增加了農(nóng)村宅基地的管理難度。

村鎮(zhèn)規(guī)劃滯后。長期以來，各地在建設(shè)規(guī)劃上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對農(nóng)村規(guī)劃投入極少，大多數(shù)村莊沒有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無章可循，雜亂無序。少數(shù)地方雖然搞了規(guī)劃，但有的規(guī)劃不夠科學(xué)合理，只注重新房整齊劃一，而忽視了對舊宅基地的改造利用，造成農(nóng)民建房的盲目性和隨意性。

監(jiān)管不到位。一方面，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))基層國土資源管理力量薄弱，專業(yè)人員少，執(zhí)法裝備缺乏，工作經(jīng)費(fèi)不足，很難對本轄區(qū)內(nèi)的國土資源實(shí)施有效監(jiān)管。另一方面，歷年來一些鄉(xiāng)(鎮(zhèn))對違法用地問題處理以罰代拆、一罰了之，給制止違法占地行為帶來了負(fù)面影響。同時，按照法律規(guī)定，農(nóng)民非法占用土地建住宅的必須拆除，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很難執(zhí)行，使執(zhí)法陷入兩難處境。

多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理

農(nóng)村宅基地管理涉及千家萬戶，情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，必須多措并舉，多管齊下，疏堵結(jié)合，綜合治理。重點(diǎn)應(yīng)抓好以下幾個方面：

完善農(nóng)村宅基地管理制度。現(xiàn)行的《土地管理法》對農(nóng)村宅基地的管理雖然作了規(guī)定，但比較宏觀，操作性不強(qiáng)，某些方面還不夠完善。如對閑置宅基地、多占宅基地等沒有相應(yīng)的處罰規(guī)定，對宅基地審批后長時間不動工建設(shè)如何處理也沒有規(guī)定，其他如審批程序、劃分標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用收取、流轉(zhuǎn)管理、地籍管理和相關(guān)法律責(zé)任都需要進(jìn)一步具體明確和細(xì)化。因此，國家應(yīng)加快農(nóng)村宅基地立法工作，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。同時，地方政府要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)政策，結(jié)合本地的實(shí)際情況，出臺操作性強(qiáng)的農(nóng)村宅基地管理辦法。

強(qiáng)化宅基地規(guī)劃管理。規(guī)劃是龍頭，是搞好農(nóng)村宅基地管理的基礎(chǔ)。要結(jié)合當(dāng)前新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作，抓緊編制完善鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求和控制增量、合理布局、集約用地、保護(hù)耕地的總原則，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點(diǎn)的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模；要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，安排專項(xiàng)資金編制村莊建設(shè)規(guī)劃。村莊建設(shè)規(guī)劃要以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，以舊村莊為依托，優(yōu)化村莊內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，充分利用村內(nèi)各種廢棄地、閑置地，合理布局公共設(shè)施用地、生產(chǎn)用地、道路用地和宅基地。

積極推進(jìn)宅基地整理。即根據(jù)土地利用總體規(guī)劃要求，科學(xué)制定和實(shí)施村莊改造、整治計(jì)劃，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地整理。這就需要因地制宜地開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要先行安排利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。對“一戶多宅”和空置住宅，要制定措施，鼓勵農(nóng)民騰退多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的，要采取簽訂合同等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。

篇(6)

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；存在問題；對策建議

農(nóng)村土地問題涉及村民切身利益，受到村民的廣泛關(guān)注，特別是農(nóng)村宅基地管理工作涉及內(nèi)容廣泛，具有較強(qiáng)的政策性，但在實(shí)際執(zhí)行中面臨復(fù)雜的工作環(huán)境，特別是在新形勢下村民思想更加開放，個人建房問題點(diǎn)多面廣、受到眾多因素影響，農(nóng)村地域面積廣闊使國土部門難以監(jiān)管到位，宅基地管理呈現(xiàn)出一些新特點(diǎn)，出現(xiàn)了一些新問題，需要對管理工作進(jìn)行探究。

一、當(dāng)前我國農(nóng)村宅基地管理工作中存在的問題

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來越多的農(nóng)村轉(zhuǎn)移勞動力進(jìn)入城鎮(zhèn)就業(yè)，但大都在農(nóng)村保留了宅基地，同時農(nóng)村宅基地規(guī)模也不斷擴(kuò)大，特別是近年來呈現(xiàn)出農(nóng)村違法建設(shè)增多的趨勢，對宅基地管理不當(dāng)則極易引發(fā)耕地占用等土地管理問題。當(dāng)前的農(nóng)村宅基地管理中，主要存在以下問題：

1、村莊和建房比較散亂，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃

隨著村民生活水平提高，農(nóng)村建房呈現(xiàn)出不在鄉(xiāng)村規(guī)劃范圍內(nèi)建設(shè)，在選址和建筑規(guī)模上的隨意性增大，根深蒂固的“圈地”思想有所抬頭，或是沿著公路和村莊道路“線狀”擴(kuò)張，或是向村莊四周形成“塊狀”擴(kuò)張，村莊建設(shè)缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，建設(shè)隨意性差，整體布局不合理，影響了街巷道路的暢通性和村容村貌的整潔程度，浪費(fèi)了土地資源。

2、政策法規(guī)不完善，違法違規(guī)占地現(xiàn)象頻發(fā)

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，外出居民宅基地和房屋閑置，而現(xiàn)行宅基地管理法規(guī)側(cè)重于對新增宅基地管理，缺乏有效的宅基地退出機(jī)制，導(dǎo)致村民在宅基地使用中沒有責(zé)任、只有權(quán)利，只想多占、不愿推出。當(dāng)前的土地管理法規(guī)對違法違規(guī)建設(shè)的處理手段為拆除，在實(shí)際工作中因?yàn)榇迕裢度胭Y金，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)建成后拆除處理存在困難，特別是在建房收費(fèi)政策取消后，村民誤認(rèn)為無需審批，對宅基地使用存在錯誤認(rèn)識，導(dǎo)致違法違規(guī)建設(shè)增多。同時，新形勢下未批先建、少批多占、一戶多宅等問題比較突出，或是不在批準(zhǔn)點(diǎn)建房，違規(guī)多占宅基地現(xiàn)象比較突出，造成宅基地對耕地的占用。

3、點(diǎn)多面廣，監(jiān)管工作存在困難

農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理需要大量工作，基層國土監(jiān)管力量相對不足、經(jīng)費(fèi)保障較少、執(zhí)法程序復(fù)雜且存在執(zhí)行難題，無法有效對農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督管理，使得農(nóng)村宅基地監(jiān)管工作難以到位。同時，因?yàn)檎氐臒o序擴(kuò)張，耕地建房比較普遍，一方面造成了違法違規(guī)建設(shè)，另一方面又造成了耕地占補(bǔ)難以平衡。

二、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的對策建議

1、因地制宜完善村鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃

要結(jié)合縣域土地利用總體規(guī)劃等發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合具體村鎮(zhèn)的發(fā)展實(shí)際，修訂完善鎮(zhèn)、村土地利用規(guī)劃，劃定建設(shè)用地紅線，嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，合理布局宅基地分布和居民點(diǎn)的數(shù)量。要以節(jié)約用地為目標(biāo)，堅(jiān)持穩(wěn)定和調(diào)整的有序銜接，分散和適度集中相結(jié)合的方式，嚴(yán)格控制宅基地用地計(jì)劃，不搞大拆大建。要控制新增宅基地用地計(jì)劃，劃定宅基地發(fā)展紅線，嚴(yán)格限定建房和建設(shè)區(qū)域，防止建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張。

2、完善預(yù)防機(jī)制，防止違法違規(guī)用地問題發(fā)生

針對農(nóng)村違規(guī)使用耕地或宅基地建房后難以拆除或拆除成本較高、對群眾造成損失的問題，要健全完善有關(guān)法規(guī)制度，積極采取事前預(yù)防措施，有效遏制違法違規(guī)占用宅基地或耕地進(jìn)行建設(shè)問題的發(fā)生。要加強(qiáng)政策宣傳，在明確宅基地范圍和用途的基礎(chǔ)上，及時向群眾宣傳有關(guān)政策和法律法規(guī)，并告知違規(guī)后需要拆除，提高群眾守法利用宅基地的意識。要健全完善責(zé)任體系，針對基層國土監(jiān)管力量難以有效實(shí)現(xiàn)監(jiān)管全覆蓋的實(shí)際，加大經(jīng)費(fèi)和人員保障，充實(shí)基層監(jiān)管力量，并劃定網(wǎng)格區(qū)域，由專人負(fù)責(zé)，提高監(jiān)管的針對性；要充分發(fā)揮基層鎮(zhèn)村干部的作用，制定相應(yīng)制度使社區(qū)和村干部負(fù)有一定的監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)督本社區(qū)或村居內(nèi)的宅基地使用和建設(shè)行為，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為立即上報(bào)，及時組織人員進(jìn)行阻止或拆除，降低違法違規(guī)行為的處理成本，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。對于幫助和蓄意支持村民進(jìn)行違法違規(guī)宅基地使用和建設(shè)的國土或鎮(zhèn)村工作人員，要嚴(yán)肅追責(zé)和處理，加大對惡意阻撓執(zhí)法人員處理違規(guī)違法建設(shè)行為的村民的打擊力度，形成濃厚的工作氛圍，有效遏制違法違規(guī)用地問題的發(fā)生。同時，要妥善處理遺留問題，對確實(shí)無法拆除的，要采取相應(yīng)的手段進(jìn)行處罰或處理，強(qiáng)化群眾的守法意識。

3、落實(shí)有關(guān)制度，強(qiáng)化農(nóng)村宅基地管理

要完善各項(xiàng)農(nóng)村宅基地取得、使用和管理制度，強(qiáng)化對農(nóng)村宅基地的管理。要規(guī)范宅基地申請使用條件，我國有關(guān)的土地法規(guī)要求一戶村民只能擁有一處宅基地，擁有宅基地的面積也都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，要進(jìn)一步細(xì)化“一戶一宅”原則，按照分戶條件和人口宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定和嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請條件，對不符合條件的申請不予批準(zhǔn)。要完善宅基地使用權(quán)取得制度，對由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥的宅基地，原則上是無償取得；對房屋繼承或購買取得的房屋，可使其取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。要修訂完善宅基地流轉(zhuǎn)和退出制度，通過對閑置宅基地的有效流轉(zhuǎn)，以及對外出人員原有宅基地的退出，盤活農(nóng)村現(xiàn)有宅基地存量資源，減少農(nóng)村宅基地閑置、空置現(xiàn)象，進(jìn)一步完善有關(guān)法律法規(guī)和市場化流轉(zhuǎn)宅基地制度，有效規(guī)范宅基地使用者和宅基地上房屋使用者不一致的現(xiàn)象，適度放寬村民對宅基地的處置權(quán)，維護(hù)村民的合法權(quán)益。要規(guī)范宅基地申請報(bào)批流程，對申請宅基地的，要對包括申請?zhí)岢鋈饲闆r以及土地地類、性質(zhì)和面積等在內(nèi)的內(nèi)容在所在村居進(jìn)行公示，讓所有群眾都參與監(jiān)督，并嚴(yán)格按照有關(guān)條件進(jìn)行檢查，確保符合條件且所有村民無異議后再進(jìn)行審批。

三、結(jié)論

綜上所述，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村土地管理的重要內(nèi)容，科學(xué)有效的宅基地管理將改善農(nóng)村村容村貌、提高宅基地和土地節(jié)約集約利用水平、有效保護(hù)耕地，從而為新農(nóng)村建設(shè)提供充足的用地保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]張夢琳.農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的資源配置效應(yīng)及政策含義[J].中國土地科學(xué)，2008（11）.

[2]郭心毅.現(xiàn)行農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式分析及評述[J].現(xiàn)代管理科學(xué)，2011（1）.

篇(7)

關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

對于農(nóng)民而言，農(nóng)村宅基地是其從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中獲得的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn)，是建設(shè)村民房屋的載體，是其擁有的為數(shù)不多的基本生產(chǎn)生活資料。受現(xiàn)行法律的約束，農(nóng)民擁有的宅基地是無法進(jìn)行合法流轉(zhuǎn)和公開轉(zhuǎn)讓的。這一規(guī)定將土地和勞動力全部束縛，既不利于推進(jìn)河北省城市化進(jìn)程，也不利于有效合理地實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃。因此，如何處理農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)是我國城市化進(jìn)程中必須高度關(guān)注和解決的一個社會問題。

一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀

（一）宅基地管理混亂，規(guī)劃缺位

伴隨農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和農(nóng)民生活水平的穩(wěn)步提高，農(nóng)村地區(qū)的“建房熱”正愈演愈烈，農(nóng)村土地利用面臨著宅基地管理不到位、難調(diào)協(xié)的問題。由于土地管理措施不到位，宅基地流轉(zhuǎn)制度和程序不規(guī)范，很多農(nóng)民建設(shè)新宅后，就將原有的宅基地廢棄，但該宅基地上的房屋卻并未被按要求拆除，更不會進(jìn)行退耕。而且目前雖然國家進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)的文件接連出臺，但各地以“拆舊建新”為主要模式的新農(nóng)村建設(shè)僅僅處于起步狀態(tài)，村鎮(zhèn)規(guī)劃相當(dāng)混亂。沒有相關(guān)責(zé)任主體對村內(nèi)的空閑地和舊宅基地進(jìn)行及時地收回、開發(fā)、整理，并且由于缺乏約束機(jī)制，這些廢舊宅基地依然長時間由原戶占有，這對農(nóng)村土地的使用秩序造成了不良影響。

（二）宅基地閑置嚴(yán)重，利用效率低下

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多方面的因素造成農(nóng)村宅基地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。首先，一戶多宅的合法存在。宅基地取得及使用具有無償無限期性，基于對宅基地上的房屋的合法繼承關(guān)系，農(nóng)民在申請到一處宅基地之后又通過繼承關(guān)系合法獲得另一處甚至兩處宅基地的情況并不少見。其次，缺乏閑置宅基地收回制度，只能任其閑置。由于法律禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民對于多余的宅基地及其房屋無法通過市場進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且管理措施不到位，沒有相應(yīng)的回收機(jī)制，這些多余的宅基地及其房屋也只能被迫閑置起來。

（三）流轉(zhuǎn)無法可依，宅基地隱形交易屢禁不止

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市的城郊地區(qū)，因農(nóng)民與市民需求互補(bǔ)、經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動等原因，宅基地出租、抵押、買賣等各種形式的流轉(zhuǎn)已然大量存在，甚至已經(jīng)形成了以自發(fā)流轉(zhuǎn)為特征的農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的地下市場。但在這些隱形交易過程中，由于缺乏法律規(guī)范，無法可依，無論是買方還是賣方，其利益都得不到法律的保障，因此產(chǎn)生的法律糾紛不斷。其間政府也曾多次出臺相關(guān)政策禁止農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，但政策的實(shí)施并未達(dá)到理想的效果。

二、阻礙我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的因素

（一）我國現(xiàn)行立法對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)設(shè)置了諸多障礙

我國一直奉行土地用途管制制度，從城鄉(xiāng)二元社會體制出發(fā)，為維護(hù)社會穩(wěn)定、保護(hù)農(nóng)民既得利益，制定了許多限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策。我國《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！魏谓M織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。1998年《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。同時，1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。2004年11月2日國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民購置宅基地，禁止為城鎮(zhèn)居民購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！段餀?quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。這些法律法規(guī)在制度層面一直遵循限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的基本原則，沒有實(shí)質(zhì)性的突破與創(chuàng)新。

（二）我國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)不明晰

農(nóng)村宅基地市場是一個迫切需要明晰和完善產(chǎn)權(quán)的市場，宅基地產(chǎn)權(quán)完整是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場建立的基礎(chǔ)。宅基地產(chǎn)權(quán)明晰與使用權(quán)市場化流轉(zhuǎn)能減少交易費(fèi)用，節(jié)約交易成本，促進(jìn)合作和交易的產(chǎn)生。但我國農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)雖然在構(gòu)成上進(jìn)行了土地所有權(quán)、農(nóng)民的使用權(quán)的劃分，但是相互之間的界定界限模糊，所有權(quán)的代表者是哪一級行政組織也并不明確。

（三）我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場體系不健全

宅基地流轉(zhuǎn)市場化的意義在于其能夠?qū)Ξa(chǎn)權(quán)提供有效的保護(hù)、進(jìn)而激勵產(chǎn)權(quán)所有者更好地利用和保護(hù)土地資源達(dá)到我國流轉(zhuǎn)土地的目的。但是目前宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場信息服務(wù)體系不健全，缺乏相應(yīng)的中介組織。流轉(zhuǎn)信息不暢通造成買賣信息不對稱；缺少科學(xué)的對農(nóng)村房屋特別是對宅基地價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)體系，影響了宅基地流轉(zhuǎn)市場的公平交易；沒有獨(dú)立的檔案管理機(jī)構(gòu)，使得流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。

三、實(shí)現(xiàn)我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)順暢流轉(zhuǎn)的制度建設(shè)

（一）通過立法賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的權(quán)利

現(xiàn)階段，想要實(shí)現(xiàn)宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，必須通過法律加以確立。目前我國《物權(quán)法》對有關(guān)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問題雖有專章規(guī)定，但內(nèi)容簡要，其主要規(guī)定其實(shí)在《土地管理法》及相關(guān)的配套法規(guī)中，但這些法律制度的位階比較低，并且與其他法律法規(guī)之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”的規(guī)定與財(cái)產(chǎn)繼承的現(xiàn)實(shí)之間的沖突等。所以要使農(nóng)村宅基地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)，必須首先通過立法改變當(dāng)前現(xiàn)狀，制定上位法統(tǒng)一下位法，確立宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)的原則。

（二）建立農(nóng)村宅基地強(qiáng)制登記制度

明晰的產(chǎn)權(quán)界定有利于物的流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。因此，對農(nóng)民擁有的宅基地，如果符合規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)予以確權(quán)登記。通過嚴(yán)格界定宅基地四至邊界和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，為宅基地使用權(quán)的規(guī)范流轉(zhuǎn)奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。具體可由基層國土資源管理部門負(fù)責(zé)對本地宅基地進(jìn)行逐戶逐宗核查清理，在核查過程中，對符合用地條件且未超出規(guī)定面積的如實(shí)登記，并發(fā)給相應(yīng)的宅基地使用權(quán)證書。對那些超出規(guī)定面積或無正當(dāng)理由多占的宅基地則不予登記，要求當(dāng)事人限期歸還。普查結(jié)束后，國土資源管理部門要根據(jù)普查的結(jié)果繪制本地地籍圖，進(jìn)行存檔，以便日后監(jiān)督和管理。

（三）建立完善的農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)范和相應(yīng)的管理制度

一套完整的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓程序應(yīng)該包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定、村集體經(jīng)濟(jì)組織審核與政府的批準(zhǔn)等幾個方面?；谵r(nóng)村宅基地價(jià)格在評估和認(rèn)定上存在特殊性，因此在轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確認(rèn)上，應(yīng)該建立交易價(jià)格核準(zhǔn)制度。只有核準(zhǔn)制度才能保障交易的安全正常進(jìn)行，有效防止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)中的投機(jī)和權(quán)力尋租行為的出現(xiàn)。同時通過建立宅基地的轉(zhuǎn)讓期限管理制度，規(guī)定宅基地的使用期限以及在使用期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓才具有合法性。再輔之以宅基地閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定一個合理的期限，在閑置時間達(dá)到該期限后，需要每年向所有權(quán)主體繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費(fèi)，從繳納土地閑置費(fèi)開始，達(dá)到一定期限，所有權(quán)主體可以無償收回該宅基地。以科學(xué)的制度促進(jìn)宅基地使用權(quán)的有效流轉(zhuǎn)。

（四）建立獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)

農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)是我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地管理制度的一項(xiàng)突破性嘗試，涉及政府、農(nóng)村集體、農(nóng)民等方方面面的利益，需要進(jìn)行大量的工作以及各個環(huán)節(jié)的共同努力，因而必須有相應(yīng)的政府部門牽頭進(jìn)行。各級政府可以成立一個自上而下垂直管理的專門機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)和協(xié)調(diào)各方面工作，針對農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題及時總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將“保持集體所有、允許上市轉(zhuǎn)讓”這一改革模式逐步完善。