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品牌轉(zhuǎn)讓合同精品(七篇)
時(shí)間：2023-02-27 11:17:44
序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇品牌轉(zhuǎn)讓合同范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。
篇(1)
攤位轉(zhuǎn)讓合同范文1轉(zhuǎn)讓方： (以下稱甲方) 身份證號碼：
轉(zhuǎn)接方： (以下稱乙方) 身份證號碼：
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就攤位轉(zhuǎn)讓達(dá)成下列協(xié)議，并共同遵守：
1：甲方將位于 號攤位轉(zhuǎn)讓給乙方使用。
2：該攤位的租金已由甲方一次性支付給產(chǎn)權(quán)人(房東)，為保障乙方的權(quán)益，甲方需在轉(zhuǎn)讓后無償聯(lián)系房東與乙方另簽租賃合同。
3：雙方商定轉(zhuǎn)讓費(fèi)為人民幣 元整(￥： 元)，此金額包含：剩余房租(剩余房租至 )、押金及庫存貨物。
4：轉(zhuǎn)讓費(fèi)須簽在訂合時(shí)乙方一次性支付給甲方，以甲方開具的收款證明或銀行轉(zhuǎn)賬發(fā)票為據(jù)。
5：簽訂合同并完成付款后，該攤位的合同期內(nèi)使用權(quán)及剩余貨物的所有權(quán)即歸乙方所有，甲方不再參與和干涉乙方的商業(yè)活動。該攤位即由乙方使用自主經(jīng)營，攤位使用者的權(quán)利、義務(wù)等一切事務(wù)皆由乙方負(fù)責(zé)。
6：由于是帶貨轉(zhuǎn)讓，甲方需向乙方無償提品的進(jìn)貨渠道，以便乙方盡快了解行情，正常經(jīng)營。
7：此合同一式兩份，簽字付款后起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
攤位轉(zhuǎn)讓合同范文2甲方：________________身份證號：_____________________
乙方：________________身份證號：_____________________
丙方：________________
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就攤位轉(zhuǎn)讓達(dá)成下列協(xié)議，并共同遵守：
第一條甲方于_________年_________月_________日前將位于 _________________________的攤位(面積為_________平方米)轉(zhuǎn)讓給乙方使用，并保證乙方同等享有甲方在原有攤位租憑合同中所享有的權(quán)利和義務(wù)。
第二條該攤位的所有權(quán)證號碼為_________，產(chǎn)權(quán)人為丙。丙與甲方簽訂了租賃合同，租期到_________年_________月_______日止，年租為_________元人民幣。攤位交給乙方后，乙同意代替甲向丙履行該租賃合同，每月交納該合同約定由甲交納的水電費(fèi)用(攤位租金仍由甲方續(xù)交)。甲與丙的租憑合同期滿后(或者其他原因終止后)由乙的名義與丙續(xù)簽租憑合同。
第三條攤位現(xiàn)有產(chǎn)品以_____元人民幣轉(zhuǎn)歸乙方所有，租賃期滿后不動產(chǎn)歸丙所有，動產(chǎn)無償歸乙方(動產(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分按租賃合同執(zhí)行)。
第四條乙方在______年_____月_____日一次性向甲方支付頂手費(fèi)(轉(zhuǎn)讓費(fèi))共計(jì)人民幣大寫______ __元整(￥________元)，上述費(fèi)用已包括甲方交給乙方經(jīng)營該攤位的所有品牌，第三條所述的裝修裝飾設(shè)備及其他相關(guān)費(fèi)用。甲方不得再向乙方索取任何其他費(fèi)用。
第五條租期內(nèi)乙方繼續(xù)以甲方名義辦理相關(guān)手續(xù)，但相關(guān)費(fèi)用由乙方經(jīng)營引起的債權(quán)債務(wù)全部由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無關(guān)。乙方接手經(jīng)營前該攤位所欠一切債務(wù)(包括貨款、水電費(fèi)、攤位費(fèi)、人員工資及其他費(fèi)用)由甲方負(fù)責(zé)償還，與乙方無關(guān)。甲方應(yīng)該協(xié)助乙方辦理該攤位相關(guān)證件的過戶手續(xù)。
第六條甲方應(yīng)保證丙同意甲轉(zhuǎn)讓攤位(并時(shí)至 年 月 日)，如由于甲方原因?qū)е卤蚣鬃约褐型臼栈財(cái)偽?，一切后果由甲方承?dān)賠償。
第七條如因自然災(zāi)害等不可抗因素導(dǎo)致乙方受損的與甲方無關(guān)，但遇國家規(guī)劃等一切利益補(bǔ)償歸乙方。
第八條本合同一式二份，甲乙雙方個(gè)持一份，自簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
攤位轉(zhuǎn)讓合同范文3甲方(賣方)：
乙方(買方)：
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方轉(zhuǎn)讓給乙方攤位事宜，訂立本協(xié)議，以茲共同遵守。
1、 甲方同意將座落在xxxxxxxx轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對甲方所轉(zhuǎn)讓攤位已充分了解，愿意轉(zhuǎn)讓其攤位。
2、 甲方雙方同意上述攤位的成交價(jià)為人民幣53000元(伍萬叁仟元整)，轉(zhuǎn)讓款一次付清。當(dāng)甲方收到乙方攤位款后，即刻將該攤位的交款發(fā)票交付給乙方。
3、 甲方需協(xié)助乙方辦理該攤位的過戶手續(xù)，若本攤位的原因不能正常過戶，由甲方退轉(zhuǎn)讓攤位款53000元(伍萬叁仟元整)給乙方。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇(2)
地址：_________????????????郵政編碼：_________?????
【本人】【法定代表人】姓名：_________?聯(lián)系電話：_________?????
受托方：_________（以下簡稱【乙方】）??????????????
地址：_________?????????? ? 郵政編碼：_________?????
法定代表人：_________?????????電??話：_________?
依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商的原則，就商業(yè)用房委托投資經(jīng)營合作達(dá)成以下條款：
一、委托標(biāo)的。
1、標(biāo)的物：位于_________的_________廣場（以下簡稱“_________”）內(nèi)，所購置的房屋為_________層_________號，建筑面積_________平方米。
2、標(biāo)的用途：_________廣場為 商業(yè) 用房，經(jīng)營范圍以_________廣場有限公司營業(yè)執(zhí)照規(guī)定之項(xiàng)目為準(zhǔn)。
二、委托方式。
甲方就其擁有的_________廣場的全部投資經(jīng)營管理權(quán)委托給乙方，由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合法經(jīng)營，乙方在保證甲方_________廣場委托前的市場價(jià)值的基礎(chǔ)上，全面展開專業(yè)有效的經(jīng)營，提升被委托的商業(yè)項(xiàng)目的行業(yè)地位、品牌地位及市場價(jià)值。
三、委托事項(xiàng)。
甲方授權(quán)乙方下述商業(yè)經(jīng)營事宜：
1、全面制定經(jīng)營方案，引進(jìn)先進(jìn)的市場理念、模式、方法；
2、負(fù)責(zé)甲方的品牌經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內(nèi)建立起著名品牌形象；
3、制定統(tǒng)一經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行；
4、全面招商，引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、市場信譽(yù)好的國內(nèi)外品牌廠商，并以_________廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；
5、制訂經(jīng)營收入標(biāo)準(zhǔn)，收取經(jīng)營收入，依法向搶欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳；
6、承擔(dān)經(jīng)營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)；
7、組織所有廠商對_________廣場進(jìn)行系統(tǒng)的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；
8、根據(jù)具體情況市場變化，對經(jīng)營方案進(jìn)行調(diào)整和整改；
9、其它與經(jīng)營相關(guān)事宜。
四、委托期限。
1、委托期限：委托期限起始于《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起，即_________年_________月_________日，止于_________年_________月_________日。
2、甲乙雙方同意在委托投資經(jīng)營管理期限內(nèi)，本合同為不可撤銷合同。
五、合同的存續(xù)。
在本合同有效期限內(nèi)，為維護(hù)_________廣場整體經(jīng)營形象，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，甲方對所擁有的商用房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)，隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守《商業(yè)用房委托投資經(jīng)營合同》之規(guī)定。
六、租金支付。
1、租金標(biāo)準(zhǔn)：在本合同有效期內(nèi)，乙方保證按每日每建筑平方米稅前_________元人民幣為標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付租金，全年按365天計(jì)算。
2、支付日期：
（1）乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一個(gè)月之25日至30日，乙方將當(dāng)季租金向甲乙雙方共同認(rèn)定的_________銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。
（2）租金自《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起開始計(jì)算。
七、經(jīng)營收入的處置。
乙方在保證甲方本合同第六條相關(guān)條款內(nèi)容的前提下，將經(jīng)營總收入扣除租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理傭金、投資經(jīng)營管理成本及投資經(jīng)營管理酬金等經(jīng)營開支的剩余部分全部上繳給_________廣場有限公司作為儲備金。
八、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、委托期內(nèi)無論乙方的經(jīng)營是否盈虧，甲方均有權(quán)按照約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取租金。
2、甲方對乙方的具體經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督，保證乙方合法經(jīng)營。
3、甲方可自由轉(zhuǎn)讓其擁有的商業(yè)用房，同時(shí)事先通知乙方，并保證房屋轉(zhuǎn)讓后受讓人繼續(xù)簽署履行本合同。
4、甲方不得單方面解除本合同。
5、甲方對商業(yè)用房設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí)，須事先書面通知乙方，并保證不影響乙方正常經(jīng)營管理。
6、甲方在委托乙方經(jīng)營過程中，不承擔(dān)該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用。
九、乙方的權(quán)利與義務(wù)。
1、全面制定經(jīng)營方案，引進(jìn)先進(jìn)的市場理念、模式、方法；
2、負(fù)責(zé)甲方的品牌經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內(nèi)建立起著名品牌形象；
3、制定統(tǒng)一經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行；
4、全面招商，引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、市場信譽(yù)好的國內(nèi)外品牌廠商，并以xx廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同；
5、制訂租金收入或其他經(jīng)營收入標(biāo)準(zhǔn)，收取各項(xiàng)收入，依法向拖欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳；
6、承擔(dān)經(jīng)營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn)；
7、組織所有廠商對_________廣場進(jìn)行系統(tǒng)的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動；
8、根據(jù)具體情況市場變化，對經(jīng)營方案進(jìn)行調(diào)整和整改；
9、乙方須按期足額向甲方交付租金；
10、乙方在接受甲方委托經(jīng)營期間，承擔(dān)該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營管理費(fèi)用；
11、其它與經(jīng)營相關(guān)的事宜。
十、違約責(zé)任。
1、甲方未書面通知乙方，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租或設(shè)立抵押、擔(dān)保，造成乙方無法正常行使經(jīng)營管理權(quán)時(shí)，甲方向乙方支付委托投資經(jīng)營建筑面積房價(jià)款的20% 作為違約金。
2、甲方違反本合同約定，即在乙方正常支付約定租金的前提下，干涉乙方行使經(jīng)營管理權(quán)，乙方有權(quán)扣除本年度租金的25%作為違約金。
3、乙方無正當(dāng)理由逾期向甲方交付租金，乙方應(yīng)按逾期每日依本年度約定租金的0.5‰向甲方支付違約金，同時(shí)，甲方有權(quán)依《擔(dān)保合同》規(guī)定，從_________廣場有限公司的經(jīng)營收入和儲備金獲得保證。
4、甲乙雙方必須遵守《_________廣場物業(yè)管理公約》，任何一方違反規(guī)定按該公約承擔(dān)責(zé)任。
十一、合同的解除。
存在下列情形之一時(shí)，本合同自動解除，雙方均不承擔(dān)責(zé)任：
1、因不可抗力導(dǎo)致本合同無法執(zhí)行時(shí)；
2、本合同有效期屆滿；
3、經(jīng)雙方同意的其他情況。
十二、爭議解決。
如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。
十三、補(bǔ)充條款。
本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
本補(bǔ)充協(xié)議一式四份，出賣人2份，買受人1份，備案機(jī)關(guān)1份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________
篇(3)
關(guān)鍵詞： 善意取得/不動產(chǎn)/無權(quán)處分/合同無效/贓物
所謂善意取得，是指無權(quán)處分其占有物的動產(chǎn)占有人將該物轉(zhuǎn)讓給他人，善意受讓人依法即時(shí)取得該物的所有權(quán)或者其他物權(quán)。[1]我國《物權(quán)法》第106 條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)所有權(quán)以及他物權(quán)的取得。該條將動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得合并在一起做出規(guī)定，從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件?！段餀?quán)法》實(shí)施以來，該制度對于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬、規(guī)范物權(quán)的變動、保護(hù)交易安全發(fā)揮了重要作用。盡管動產(chǎn)和不動產(chǎn)的善意取得都會發(fā)生物權(quán)的變動，但是，動產(chǎn)和不動產(chǎn)的物權(quán)變動規(guī)則存在明顯的差異，這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。既有的研究大多圍繞動產(chǎn)的善意取得展開，而對不動產(chǎn)善意取得沒有給予應(yīng)有的重視。本文擬對不動產(chǎn)善意取得制度中的構(gòu)成要件進(jìn)行初步的探討。
一、無權(quán)處分內(nèi)涵的界定
《物權(quán)法》第106 條規(guī)定，“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回”，但符合善意取得構(gòu)成要件的除外。根據(jù)該規(guī)定，“無權(quán)處分”是善意取得制度適用的前提。盡管該條中沒有明確將“無權(quán)處分”作為善意取得的構(gòu)成要件列舉出來，但由于該條將其作為前提條件，所以，從體系解釋的角度來看，“無權(quán)處分”是善意取得的構(gòu)成要件之一。
一般認(rèn)為，所謂無權(quán)處分，是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。換言之，即權(quán)利人無處分權(quán)而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從最廣義上來理解，包括事實(shí)上的處分與法律上的處分，[2]無權(quán)處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣、贈與、抵押等使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓或權(quán)能發(fā)生分離的情形。毫無疑問，動產(chǎn)的無權(quán)處分，就是指沒有處分權(quán)而處分他人的財(cái)產(chǎn)。
但是，對于不動產(chǎn)而言，如何判斷無權(quán)處分，則存在較大爭議，主要存在著兩種不同看法：一是“無處分權(quán)說”。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，無論是就動產(chǎn)還是就不動產(chǎn)而言，無權(quán)處分都是指無處分權(quán)人處分了他人（原所有權(quán)人）所有的財(cái)產(chǎn)。尤其是《物權(quán)法》第106 條規(guī)定，“所有權(quán)人有權(quán)追回”，這也意味著善意取得中的無權(quán)處分是指無權(quán)處分所有人的財(cái)產(chǎn)，例如，夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方名下，登記的權(quán)利人處分了全部財(cái)產(chǎn)，也構(gòu)成無權(quán)處分。二是“處分權(quán)受限制說”。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，即便無權(quán)處分人原本享有物的所有權(quán)，但是，因特殊原因其所有權(quán)受到一定的限制而不能處分其財(cái)產(chǎn)（如進(jìn)入破產(chǎn)程序后的債務(wù)人處分其財(cái)產(chǎn)），也屬于善意取得中的無權(quán)處分。三是“登記錯(cuò)誤說”。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在善意取得中，不動產(chǎn)的無權(quán)處分實(shí)際上是在登記錯(cuò)誤的情況下，登記記載的權(quán)利人處分了該不動產(chǎn)。
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，傳統(tǒng)學(xué)說上無權(quán)處分都采納第一種觀點(diǎn)。在無權(quán)處分的情況下，涉及三方當(dāng)事人，由于形成了原所有權(quán)人的利益與善意第三人利益的沖突和矛盾，因而產(chǎn)生了善意取得制度。如果賦予原所有權(quán)人無限制的追及效力，則第三人的信賴?yán)婢筒荒艿玫奖Ｗo(hù)；此外，與善意第三人相比，原所有人通常更易于預(yù)測到無權(quán)處分人處分其物的可能性，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)向無權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)。[3]此時(shí)，第三人通過善意取得制度取得所有權(quán)，獲得保護(hù)。但是，此種理解主要是針對動產(chǎn)的善意取得。一般來說，動產(chǎn)以占有為公示方法，極少出現(xiàn)所有人占有下的動產(chǎn)，其處分權(quán)受到限制的情況。但是，對于不動產(chǎn)的善意取得而言，其情況比較復(fù)雜。一方面，不動產(chǎn)以登記為權(quán)利歸屬的依據(jù)，只要進(jìn)行了登記就明確了其權(quán)利歸屬。交易當(dāng)事人是否有處分權(quán)，可以直接根據(jù)登記來判斷，所以，登記記載的權(quán)利人以外的人處分財(cái)產(chǎn)，是很難發(fā)生效果的。只是在例外情況下，如登記夫妻一方名下的共有房屋，在處分時(shí)未經(jīng)另一方同意，才可能適用善意取得；另一方面，不動產(chǎn)的處分權(quán)受限制之后，其所有人再處分其財(cái)產(chǎn)也不可能適用善意取得，例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定抵押權(quán)之后，由于其已經(jīng)辦理了登記，如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓，第三人就不可能是善意的。
從實(shí)踐來看，不動產(chǎn)的無權(quán)處分主要是指第三種情況。換言之，不動產(chǎn)的無權(quán)處分，主要是指發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形下，登記權(quán)利人將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，受讓人因信賴登記而進(jìn)行了交易，并辦理了登記過戶手續(xù)。例如，甲公司購買了一套房產(chǎn)，委托其辦公室主任乙管理，乙采用欺詐手段將房產(chǎn)登記在自己名下，后來，乙意欲將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給丙，丙查閱了登記，發(fā)現(xiàn)乙確實(shí)是登記記載的所有人，就購買了該房產(chǎn)，并支付了價(jià)款、辦理了登記過戶手續(xù)。甲發(fā)現(xiàn)以后，要求丙返還給房產(chǎn)。丙認(rèn)為，其符合《物權(quán)法》第106 條的規(guī)定，依法取得了所有權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，此案中乙的行為并不構(gòu)成無權(quán)處分，而屬于有權(quán)處分。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，盡管乙是采取欺詐的手段將房產(chǎn)登記在自己名下，但是，既然乙是登記權(quán)利人，其就有權(quán)處分該房產(chǎn)。乙將房產(chǎn)出售給丙的行為并非無權(quán)處分，而是有權(quán)處分。因此，本案不適用《物權(quán)法》上的善意取得制度。
應(yīng)當(dāng)看到，在有權(quán)處分和無權(quán)處分之下，雖然都可能導(dǎo)致所有權(quán)變動的效果，但是，二者仍然存在明顯區(qū)別，其區(qū)分直接關(guān)系到是否適用善意取得制度的問題。一方面，在有權(quán)處分之下，該交易行為是合法有效，不需要借助善意取得就可以使得第三人享有所有權(quán)，而如果是無權(quán)處分，受讓人要取得所有權(quán)，必須依據(jù)善意取得制度；另一方面，如果該行為構(gòu)成有權(quán)處分，就沒有探討善意取得的必要，尤其是不需要認(rèn)定第三人是否構(gòu)成“善意”。這就會對真正權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)不力。因?yàn)檎嬲龣?quán)利人無法主張第三人的惡意，從而再追回其財(cái)產(chǎn)。
筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)善意取得中的無權(quán)處分，就是指在登記錯(cuò)誤或其他無處分權(quán)的情況下，登記權(quán)利人處分該不動產(chǎn)的行為?！段餀?quán)法》第106 條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，掩蓋了二者在認(rèn)定無權(quán)處分方面的差異。不動產(chǎn)善意取得和動產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就表現(xiàn)在“無權(quán)處分”的內(nèi)涵不同。對于動產(chǎn)而言，其無權(quán)處分的認(rèn)定比較容易，就是沒有處分權(quán)的處分行為，而對于不動產(chǎn)而言，無權(quán)處分的認(rèn)定，則不僅僅包括沒有處分權(quán)而處分財(cái)產(chǎn)，還要擴(kuò)大到明知登記錯(cuò)誤而處分財(cái)產(chǎn)。所以，在登記錯(cuò)誤的情況下，處分他人的財(cái)產(chǎn)也構(gòu)成無權(quán)處分，主要理由在于：
第一，不動產(chǎn)的善意取得主要針對登記錯(cuò)誤的情形。例如，某人將登記在他人名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人查閱了登記，發(fā)現(xiàn)出賣人并不是登記記載的所有人，仍然予以購買，此時(shí)，買受人不是善意的，當(dāng)然不能適用善意取得?？梢?，善意取得的適用對象主要是登記錯(cuò)誤。
如果將登記錯(cuò)誤視為有權(quán)轉(zhuǎn)讓，就有可能將絕大多數(shù)不動產(chǎn)的善意取得排除在適用范圍之外，[4]其結(jié)果將導(dǎo)致不動產(chǎn)善意取得制度幾乎沒有存在的意義。考慮到登記錯(cuò)誤較多地出現(xiàn)在不動產(chǎn)登記實(shí)踐中，在發(fā)生登記錯(cuò)誤情況下對第三人的保護(hù)尤其重要，因此，無權(quán)處分包括登記錯(cuò)誤的情形，對于正確適用善意取得制度尤其顯得重要。
第二，《物權(quán)法》上的權(quán)利推定規(guī)則應(yīng)當(dāng)適用于物權(quán)的確認(rèn)，而不應(yīng)當(dāng)適用于登記權(quán)利人和第三人的交易。在確認(rèn)物權(quán)時(shí)，盡管發(fā)生了登記錯(cuò)誤，登記權(quán)利人仍然應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。而在登記權(quán)利人和第三人的交易中，權(quán)利推定規(guī)則不應(yīng)適用，而應(yīng)當(dāng)依據(jù)真實(shí)的權(quán)利狀況來判斷交易當(dāng)事人是否構(gòu)成無權(quán)處分。例如，在上例中，乙并非從開發(fā)商處購買房屋，因此，他實(shí)際上不享有對該房屋的所有權(quán)。
第三，登記權(quán)利人雖然記載在處分人的名下，但是，他明知該登記錯(cuò)誤的存在，而仍然予以處分。從登記權(quán)利人的處分行為而言，他已經(jīng)意識到自己的行為構(gòu)成無權(quán)處分行為。因而，將此種行為作為無權(quán)處分對待，不會對其造成不測的損害。
綜上，不動產(chǎn)的善意取得制度中，對于“無權(quán)處分”應(yīng)作擴(kuò)大理解，而不能采取狹義理解的觀念。此處所說的“無權(quán)”不一定是無所有權(quán)，無處分權(quán)同樣也是無權(quán)處分，譬如，在登記錯(cuò)誤的情況下，如果登記簿上錯(cuò)誤記載的權(quán)利人進(jìn)行處分行為，也構(gòu)成無權(quán)處分，因?yàn)殄e(cuò)誤的登記記載并不能使其因此獲得處分權(quán)。
需要探討的是，登記權(quán)利人將財(cái)產(chǎn)一物數(shù)賣，是否也可以構(gòu)成無權(quán)處分？例如，甲將其自己的房產(chǎn)先后賣給乙、丙兩人。但是，將房產(chǎn)交付給了丙，并辦理了登記過戶手續(xù)。乙主張，甲和丙之間的交易行為構(gòu)成無權(quán)處分，丙必須證明其構(gòu)成善意取得，否則，不能取得該房屋所有權(quán)。筆者認(rèn)為，登記權(quán)利人將其財(cái)產(chǎn)一物數(shù)賣，如果沒有辦理登記手續(xù)，都只是產(chǎn)生了債的關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動的效果。因此，數(shù)個(gè)買受人都可以要求出賣人履行合同，出賣人不能履行將產(chǎn)生違約損害賠償責(zé)任。但是，出賣人將房屋登記給其中一個(gè)買受人，該買受人就取得物權(quán)。但此種轉(zhuǎn)讓行為屬于有權(quán)處分，因?yàn)槌鲑u人在登記之前仍然享有該房屋的所有權(quán)，其通過變更登記將房屋轉(zhuǎn)讓的行為構(gòu)成有權(quán)處分，從而不適用善意取得。[5]
二、是否需要確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力
轉(zhuǎn)讓人在無權(quán)處分財(cái)產(chǎn)時(shí)，都要與受讓人訂立合同。我國《物權(quán)法》沒有將無權(quán)處分的合同是否有效作為善意取得的要件，由此引發(fā)一個(gè)問題，即在適用善意取得時(shí)，是否要確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力？物權(quán)法草案中曾經(jīng)將轉(zhuǎn)讓合同本身的有效作為善意取得的成立要件之一，但是在該法最終通過時(shí)，這一要件被刪除了。據(jù)此，部分學(xué)者認(rèn)為，既然《物權(quán)法》最后沒有規(guī)定這一要件，那么合同本身的有效就不是善意取得的要件。更何況，善意取得是原始取得，其直接依據(jù)法律規(guī)定，而不是繼受取得。所以，合同是否有效，不應(yīng)當(dāng)影響善意取得效力的發(fā)生。也有學(xué)者認(rèn)為，第三人要最后取得所有權(quán)，則其與轉(zhuǎn)讓人所簽訂的轉(zhuǎn)讓合同必須合法有效。如果合同因無權(quán)處分而無效，其根本無法發(fā)生善意取得的效果，只能依據(jù)合同無效制度而恢復(fù)原狀?？梢姡@種分歧直接影響到法院適用善意取得時(shí)，首先要認(rèn)定合同的效力。
筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)處分中，第三人善意并非絕對不考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。但是，在無權(quán)處分的情況下，如果受讓人是善意的、符合善意取得的構(gòu)成要件，原則上不應(yīng)當(dāng)再考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，而直接依據(jù)善意取得規(guī)則使受讓人取得所有權(quán)。主要原因在于：一方面，如果符合善意取得的構(gòu)成要件，就不能再依據(jù)《合同法》第51 條的規(guī)定而由所有人行使追及權(quán)，并因此導(dǎo)致合同無效。根據(jù)《合同法》第51 條的規(guī)定，“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！睋?jù)此，有不少學(xué)者認(rèn)為，在無權(quán)處分的情況下，轉(zhuǎn)讓合同本身是無效的。筆者認(rèn)為，《合同法》第51 條只是對于無權(quán)處分合同所作的一般性規(guī)定，善意取得是在無權(quán)處分情況下出現(xiàn)的特殊情形，前者屬于一般條款，后者屬于特別條款。按照特別條款優(yōu)先于一般條款的規(guī)則，應(yīng)當(dāng)先適用特別條款，只要適用善意取得規(guī)則，就不應(yīng)再適用無權(quán)處分的一般性規(guī)定。因此，不應(yīng)去考慮無權(quán)處分合同本身到底是效力待定還是無效合同的問題。另一方面，如果善意取得要依賴于合同的效力，一旦合同被確認(rèn)無效或被撤銷，則依據(jù)《合同法》的規(guī)定，要發(fā)生恢復(fù)原狀的效果，這就會與善意取得制度發(fā)生沖突。但是，在符合善意取得要件的情況下，直接依據(jù)物權(quán)法發(fā)生物權(quán)變動的效力，不必要考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力問題；法官也無需審查轉(zhuǎn)讓合同是否具有效力，并據(jù)此來決定是否發(fā)生善意取得。正如史尚寬先生指出：“受讓人之善意取得占有，惟可補(bǔ)正權(quán)原之瑕疵，即惟可補(bǔ)正讓與人權(quán)利的欠缺。為權(quán)利取得原因之法律事實(shí)，必須客觀的存在，假如無權(quán)原之瑕疵，其占有人應(yīng)即可取得其動產(chǎn)上之權(quán)利，從而因無效行為或經(jīng)撤銷成為無效之法律行為，受物之交付之占有人，對于相對人之原狀回復(fù)之請求權(quán)，不得主張善意取得之保護(hù)，而拒絕占有物之返還”。[6]
我們說在不動產(chǎn)無權(quán)處分的情況下，符合善意取得的構(gòu)成要件時(shí)，不必考慮合同效力問題，這并不意味著，只要受讓人是善意的，在任何情況下，都不考慮不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。事實(shí)上，在受讓人具有善意的情況下，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可能存在效力瑕疵。其最典型地表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：第一，轉(zhuǎn)讓合同違法。在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓違法的情況下，有可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同的無效。
例如，非法轉(zhuǎn)讓集體土地所有權(quán)，這些轉(zhuǎn)讓行為本身就是違法的。第二，轉(zhuǎn)讓行為不符合法定的程序。譬如，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)屬于需要國家有關(guān)部門審批的國有資產(chǎn)，或者是國有的自然資源，轉(zhuǎn)讓需要辦理法定的程序。如果當(dāng)事人沒有履行這些特定手續(xù)，則合同本身是無效的。第三，轉(zhuǎn)讓合同違反公序良俗。例如，轉(zhuǎn)讓合同之中明確規(guī)定，該房屋購買就是為了開辦賭場等非法活動。在出現(xiàn)《合同法》第52 條中的合同無效情形以后，法院理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)審查合同的效力，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)該法的規(guī)定宣告合同無效。一方面，我國《物權(quán)法》第7 條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。”善意取得作為物權(quán)的取得方式，其也應(yīng)當(dāng)符合該條規(guī)定的要求；另一方面，無論是否涉及受讓人的善意，法院都應(yīng)當(dāng)主動審查合同的效力。在我國合同法上，合同無效是絕對無效，且法院負(fù)有審查的義務(wù)。在此情況下，法院有義務(wù)審查合同的效力，而不考慮第三人是否善意。一旦合同被宣告無效，就要發(fā)生恢復(fù)原狀的效果，善意取得自然也無法適用。因?yàn)樯埔馊〉弥贫鹊母灸康脑谟诒Ｗo(hù)交易安全，所謂的“交易”自然只能是指一種合法的交易，違法的交易的安全自然也不可能受到法律的特別保護(hù)。善意取得必須以轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓合同合法有效為基本前提，在適用善意取得構(gòu)成要件時(shí)，必須要考慮合同是否具有無效的因素，如果合同不具有無效因素，且符合善意取得的構(gòu)成要件，即使構(gòu)成無權(quán)處分，真正權(quán)利人也不能根據(jù)《合同法》的規(guī)定主張合同無效。
除了合同無效之外，合同還可能存在可撤銷的因素、效力待定的因素（如無權(quán)等），如果撤銷權(quán)人主張撤銷或者效力待定的合同最終被確定為無效，也可能發(fā)生與前述合同無效相同的后果。但是，在合同可撤銷的情況下，必須要注意，如果讓與人采用欺詐、脅迫受讓人等手段，或者受讓人存在著重大誤解的情況，受讓人本身就可以通過《合同法》規(guī)定的相應(yīng)救濟(jì)機(jī)制獲得救濟(jì)，而無需主張善意取得發(fā)生物權(quán)變動。
三、無權(quán)處分不動產(chǎn)時(shí)第三人善意的判斷
善意取得制度的核心在于保護(hù)受讓人的合理信賴，“交易安全是法律對物權(quán)變動全過程實(shí)施控制的指導(dǎo)性原理”。[7]因此善意取得制度的核心要件就是受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上處于善意狀態(tài)。《物權(quán)法》第106 條將不動產(chǎn)善意取得和動產(chǎn)善意取得合并規(guī)定，“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的”，才能夠適用善意取得。但是，如何理解無權(quán)處分不動產(chǎn)時(shí)第三人善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)及判斷時(shí)點(diǎn)，學(xué)界尚缺乏一致的看法。
（一）不動產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)
應(yīng)當(dāng)看到，動產(chǎn)和不動產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的?！段餀?quán)法》第106 條規(guī)定“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的”，但此處所說的“受讓”因動產(chǎn)和不動產(chǎn)而存在差異。就動產(chǎn)而言，“受讓”是指動產(chǎn)占有的移轉(zhuǎn)；就不動產(chǎn)而言，“受讓”是指不動產(chǎn)登記的變更。因此不動產(chǎn)受讓人的善意是指在辦理變更登記的過程中，因信賴轉(zhuǎn)讓人為登記記載的權(quán)利人而購買了該不動產(chǎn)。之所以應(yīng)當(dāng)以對登記的信賴作為判斷關(guān)于不動產(chǎn)“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，主要理由在于：
第一，善意取得的結(jié)果是物權(quán)的變動，因此，不動產(chǎn)善意取得的物權(quán)變動標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)符合物權(quán)法關(guān)于不動產(chǎn)的公示方法（登記）。由于動產(chǎn)的占有所具有的公信力較低，受讓人不能僅僅憑借占有動產(chǎn)的事實(shí)中當(dāng)然地相信其具有處分權(quán)。而且，在經(jīng)濟(jì)生活中出現(xiàn)大量的所有權(quán)保留、所有權(quán)讓與擔(dān)保等占有和所有權(quán)相互脫節(jié)的現(xiàn)象，占有的公信力更低。在這種情況下，判斷受讓人是否具有合理的信賴時(shí)，除了“占有”這一要素外，還必須考察其他一系列因素，如當(dāng)事人之間的關(guān)系、交易的具體環(huán)境、交易的場所等，[8]而不能僅憑占有就能夠滿足信賴出賣人享有處分權(quán)的權(quán)利外觀要求。[9]與動產(chǎn)占有不同，不動產(chǎn)登記有國家信譽(yù)的支持，具有相當(dāng)高的公信力，受讓人有理由相信登記簿上記載的物權(quán)狀態(tài)就是真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。因此，只要受讓人是善意的，其就可以基于這種信賴獲得保護(hù)，第三人信賴不動產(chǎn)登記就可以構(gòu)成關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的“善意”。[10]
第二，按照登記的權(quán)利推定規(guī)則，登記記載的權(quán)利人應(yīng)推定為真實(shí)的權(quán)利人。在處分人未成為登記權(quán)利人之前，如果受讓人與其發(fā)生交易，受讓人根本沒有理由相信其有處分權(quán)，受讓人就不可能是善意的。如果在交易過程中登記發(fā)生了更改，受讓人明知登記有瑕疵仍然受讓該動產(chǎn)，這表明受讓人本身并不是善意的，所以其無法基于善意取得制度取得相應(yīng)的物權(quán)。[11]
第三，從體系解釋來看，《物權(quán)法》第106 條規(guī)定的善意取得的另一個(gè)要件是：“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”由此可見，對于不動產(chǎn)的善意取得，并非以交付作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是以登記作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，結(jié)合《物權(quán)法》第16 條關(guān)于登記效力的規(guī)定（“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”）可以發(fā)現(xiàn)，“受讓”是指所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，而并非僅僅指不動產(chǎn)的占有移轉(zhuǎn)。還需要指出，《物權(quán)法》第16條規(guī)定了登記對于不動產(chǎn)的權(quán)利推定效力，但是，對于動產(chǎn)，《物權(quán)法》并未直接規(guī)定占有所產(chǎn)生的權(quán)利推定效力，沒有像《法國民法典》第2279 條那樣明確地規(guī)定：“對于動產(chǎn)，占有相對于所有權(quán)的證書”。從這個(gè)細(xì)微的區(qū)別可以看出，在我國《物權(quán)法》上，登記對于不動產(chǎn)的權(quán)利推定效力，似乎高于交付對于動產(chǎn)的權(quán)利推定效力。由此可見，在不動產(chǎn)的處分中，登記的信賴是判斷善意的依據(jù)，而并非以占有的信賴作為判斷善意的依據(jù)。所以，不動產(chǎn)的善意取得必須以已經(jīng)辦理登記為要件。
正因?yàn)槿绱?，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的善意判斷標(biāo)準(zhǔn)才具有以下特點(diǎn)：一方面，判斷標(biāo)準(zhǔn)的單一性。這就是說，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是受讓人是否知曉處分人不是真正的權(quán)利人。在實(shí)踐中，通常要求受讓人查閱了登記，了解了登記簿上記載的權(quán)利狀況。與動產(chǎn)善意取得相比，不動產(chǎn)善意取得中的善意判斷相對比較簡單，在通常情況下，只要受讓人信賴了登記，就是推定其是善意的，除非其明知登記錯(cuò)誤，無需向動產(chǎn)買受人善意的判斷那樣，考慮交易的環(huán)境等因素，[12]也無需采用綜合判斷標(biāo)準(zhǔn)去判斷善意。另一方面，受讓人必須實(shí)施了查閱登記簿的積極行為。在動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況下，受讓人的善意僅僅要求其對于處分人權(quán)利瑕疵的不知情，受讓人成立善意并不要求其實(shí)施某一積極行為。然而，對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，受讓人成立善意，必然要求其在交易之前查閱登記簿，了解登記簿上所記載的權(quán)利狀況，并對此產(chǎn)生合理信賴。如果受讓人怠于查閱，則推定其不構(gòu)成善意。
（二）不動產(chǎn)善意取得中善意的排除
在不動產(chǎn)的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯(cuò)誤。例如，對于登記錯(cuò)誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯(cuò)誤的發(fā)生過程。二是登記簿中存在異議登記的記載。在不動產(chǎn)處分中，如果真實(shí)權(quán)利人對登記權(quán)利真實(shí)性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能，[13]因此，也不能說其有充分理由相信記載的權(quán)利人就是正當(dāng)?shù)臋?quán)利人。此時(shí)，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。
（三）不動產(chǎn)善意取得中善意的判斷時(shí)點(diǎn)
對《物權(quán)法》第106 條“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)”規(guī)定的理解，有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，善意是指在交付標(biāo)的物、受讓人接受標(biāo)的物之時(shí)，受讓人是善意的。其理由在于，根據(jù)文義解釋，此處使用“受讓”一詞，表明其對于動產(chǎn)和不動產(chǎn)都以交付之時(shí)為準(zhǔn)，動產(chǎn)和不動產(chǎn)處分中善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是交付標(biāo)的物之時(shí)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分公示方法的不同，對于以占有為公示方法的物權(quán)，善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是交付標(biāo)的物之時(shí)；而對于以登記為公示方法的物權(quán)，善意的認(rèn)定時(shí)點(diǎn)是登記之時(shí)。[14]筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)處分中，善意判斷的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之時(shí)或之前為標(biāo)準(zhǔn)。理由在于：一方面，既然善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以信賴登記為準(zhǔn)，那么，判斷的時(shí)點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)是登記變更之時(shí)。另一方面，從善意取得制度的設(shè)立目的來看，其旨在保護(hù)善意的第三人，如果在變更登記之時(shí)或者在登記變更之前，第三人已經(jīng)知曉無權(quán)處分的事實(shí)，那么，第三人就不值得保護(hù)。
關(guān)于夫妻共同共有的房屋登記在夫妻一方名下，該方擅自處分房屋，受讓人是否構(gòu)成善意取得？對此，理論界和實(shí)務(wù)界都存在不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)法規(guī)定登記要件主義，應(yīng)當(dāng)以登記簿記載的人為物權(quán)人，因此，登記的人處分該物權(quán)具有法律效力。《婚姻法》規(guī)定，即使登記在夫妻一方名下，仍然屬于夫妻法定共同財(cái)產(chǎn)，一方處分該房屋有效。筆者認(rèn)為，此種情形應(yīng)當(dāng)適用善意取得。盡管該房產(chǎn)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但購買人仍然有對登記簿的合理信賴，如果事后認(rèn)定該買賣無效，則對買受人顯然不公平。[15]另一方面，從物權(quán)法制度的內(nèi)容和精神來看，夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)同樣遵循物權(quán)法規(guī)定的基本原則，應(yīng)當(dāng)同時(shí)登記夫妻共有人，這也是鼓勵我國夫妻財(cái)產(chǎn)制度采取實(shí)名登記，避免事后出現(xiàn)太多的爭議，而且可以促進(jìn)物權(quán)法和婚姻法的銜接和統(tǒng)一。此外，如果不適用善意取得，已經(jīng)取得房屋所有權(quán)的買受人可能遭受一些不利的后果，例如，由于房屋增值，導(dǎo)致出賣人一方配偶事后主張另外一方無權(quán)處分，嚴(yán)重影響到交易安全，而且不利于誠信風(fēng)氣的建立。因此，只要受讓人事先查閱了登記簿，信賴登記簿上記載的權(quán)利狀況，則其可以適用善意取得。當(dāng)然，為了彌補(bǔ)相關(guān)的缺陷，應(yīng)當(dāng)允許配偶雙方積極到登記機(jī)關(guān)變更登記，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)登記與事實(shí)上的物權(quán)狀態(tài)完全吻合。
四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的有償性
根據(jù)《物權(quán)法》第106 條的規(guī)定，善意取得制度的另一個(gè)構(gòu)成要件是“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。這就是說，無權(quán)處分人將他人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人之后，受讓人必須支付合理的對價(jià)才能夠適用善意取得制度。該條確定以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓作為善意取得的構(gòu)成要件，首先就排除了無償轉(zhuǎn)讓適用善意取得的可能性。善意取得是為了實(shí)現(xiàn)交易安全而設(shè)計(jì)的法律制度，只適用于交易行為。[16]雖然廣義上的交易包括有償和無償?shù)呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，但從狹義上理解，交易只是指支付了對價(jià)的交易，而無償轉(zhuǎn)讓顯然不是交易。此種規(guī)定也有助于解決實(shí)踐中出現(xiàn)的無償轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)造成國有財(cái)產(chǎn)流失的行為。這就意味著，凡是無償轉(zhuǎn)讓國有財(cái)產(chǎn)的行為，實(shí)際上是不能適用善意取得的。例如，在某些地方對國企改制時(shí)，實(shí)行零價(jià)格轉(zhuǎn)讓，此種情況即使獲得了有關(guān)部門的批準(zhǔn)，如果發(fā)生了產(chǎn)權(quán)糾紛，也不應(yīng)當(dāng)適用善意取得。
問題的關(guān)鍵在于，如何理解合理的價(jià)格？就動產(chǎn)而言，善意取得的適用以支付合理的對價(jià)為要件，而價(jià)格合理的判斷通常應(yīng)以市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。比如，一輛價(jià)值100 萬元的寶馬車以50 萬元轉(zhuǎn)讓，明顯不是以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。但就不動產(chǎn)而言，如何要求以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，則是一個(gè)值得探討的問題。一方面，就不動產(chǎn)登記簿而言，其公信力比占有的公信力更強(qiáng)。動產(chǎn)的外在公示手段是占有，但占有的公示方法非常薄弱，因?yàn)榘l(fā)生占有的基礎(chǔ)很多，在交易中，如果出讓人以很低的市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)，通常將使得一個(gè)正常的交易人就其是否享有處分權(quán)發(fā)生懷疑。而不動產(chǎn)善意取得不存在這樣的限制，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)物權(quán)變動的方式是登記，與動產(chǎn)占有不一樣，登記具有很強(qiáng)的公信力，在不動產(chǎn)登記之后，交易當(dāng)事人完全有理由信賴登記所記載的權(quán)利人具有處分權(quán)利，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格偏低，也不能影響登記公信力，只要受讓人信賴登記就足以構(gòu)成善意。另一方面，我國不動產(chǎn)并沒有完全市場化，許多房屋的價(jià)格的合理與否難以判斷。例如，沒有辦理登記手續(xù)的單位福利房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等，并沒有確切的市價(jià)。這些都導(dǎo)致了轉(zhuǎn)讓中合理價(jià)格判斷的困難。因此，筆者認(rèn)為，在考慮合理的價(jià)格作為善意取得的要件時(shí)，必須區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況考慮。具體來說：
第一，合理價(jià)格主要適用于商品房的轉(zhuǎn)讓，因?yàn)樯唐贩渴怯忻鞔_的市場價(jià)格的。當(dāng)然，判斷商品房的合理價(jià)格也要考慮其位置、容積率、開發(fā)商的品牌等因素，進(jìn)行綜合判斷。而在商品房之外的其他不動產(chǎn)，其合理價(jià)格不能一概而論。
第二，合理價(jià)格并不等同于市場價(jià)格。這就是說，在考慮價(jià)格是否合理時(shí)，也要考慮當(dāng)事人的主觀因素。例如，房屋受朝向、布局等因素，受讓人支付了低于市場價(jià)格的價(jià)格，也不能認(rèn)定其價(jià)格不合理。合理價(jià)格只是參照市場價(jià)格來確定。
第三，在考慮合理價(jià)格時(shí)，也要考慮履行期限。如果僅僅約定了支付一定的價(jià)款，但是，合同中沒有規(guī)定履行期限，或者履行期限很長，這實(shí)際上可能變相地等同于無償。關(guān)于約定的價(jià)格是否應(yīng)當(dāng)實(shí)際支付，對此存在不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要當(dāng)事人約定了合理的價(jià)格，就表明第三人是善意的，就應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然當(dāng)事人約定了合理的價(jià)格，但是，既然第三人沒有支付價(jià)款，收回該不動產(chǎn)也不會對其產(chǎn)生不利影響。
這兩種觀點(diǎn)都有一定的道理，但考慮到不動產(chǎn)的價(jià)格較高，要求買受人必須一次性支付價(jià)款，則不太符合交易的慣例，且給買受人強(qiáng)加了過重的負(fù)擔(dān)。在實(shí)踐中，不動產(chǎn)買賣的價(jià)款大多是分期支付的。所以，筆者認(rèn)為，要求不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格一次性支付全部價(jià)款并不合理。但是，如果認(rèn)為僅僅約定了價(jià)款，而實(shí)際完全不支付，同樣符合善意取得的構(gòu)成要件，也可能會產(chǎn)生問題。一方面，善意取得制度的根本價(jià)值就在于保護(hù)善意第三人的信賴?yán)?，因?yàn)榈谌丝赡茉谂c無權(quán)處分人交易時(shí)支付了一定的價(jià)款，如果允許原所有人追回，第三人則面臨向無權(quán)處分人追償?shù)呢?fù)擔(dān)和追償不能的風(fēng)險(xiǎn)，但是，如果第三人沒有支付任何價(jià)款，即便是原所有人追回后，第三人通常不會發(fā)生較大損失。[17]有觀點(diǎn)以當(dāng)前房地產(chǎn)市場變化劇烈為理由認(rèn)為會給第三人造成價(jià)差上的巨大損失，但是當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈變化并非房地產(chǎn)市場的常態(tài)，不能以此作為不支付的理由。另一方面，如果不支付對價(jià)也構(gòu)成善意取得，則可能引起名為有償、實(shí)為無償?shù)那樾?，也有可能是雙方虛構(gòu)合同關(guān)系，實(shí)際上規(guī)避了法律的基本要求，不符合善意取得保護(hù)善意第三人的目的。因此，在適用善意取得時(shí)，必須實(shí)際支付一定的價(jià)款，具體的比例應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的情況來判斷。
五、對“必須辦理完畢登記手續(xù)”要件的理解
《物權(quán)法》第106 條第1 款規(guī)定完成公示是善意取得的要件之一，即“轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”這就意味著善意取得的構(gòu)成必須以公示方法的完成為要件。據(jù)此，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，才能適用善意取得。[18]例如，甲將他人的房屋通過各種違法手段辦理了登記過戶記載在自己名下，然后將該房屋轉(zhuǎn)讓給他人，受讓人因?yàn)橄嘈诺怯浂c其完成了這一交易，支付了價(jià)款并辦理完畢了登記過戶手續(xù)。在此種情況下，就可能適用善意取得制度。如果僅僅只是支付了價(jià)款甚至已經(jīng)交付了房屋，還沒有辦理完登記，仍然不能適用善意取得制度。[19]
具體來說，對于應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀呢?cái)產(chǎn)包括如下幾種類型：第一，應(yīng)當(dāng)辦理登記的房屋。在我國，城市的房屋依法應(yīng)當(dāng)辦理登記。因此，房屋的買賣只有在受讓人與轉(zhuǎn)讓人辦理登記之日起才能適用善意取得，僅僅實(shí)際交付房屋，并不能夠產(chǎn)生善意取得的后果。第二，應(yīng)當(dāng)辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利。依據(jù)我國法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理登記，因此，對這些依法辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利，只有在辦理登記完畢之后，才可能發(fā)生善意取得的問題。但是，對于地役權(quán)等適用登記對抗主義的不動產(chǎn)，由于權(quán)利往往自合同生效之時(shí)產(chǎn)生，因此，沒有必要規(guī)定只有在登記以后才發(fā)生善意取得的問題。第三，應(yīng)當(dāng)辦理登記的動產(chǎn)。對于船舶、機(jī)動車、航空器，依據(jù)我國《物權(quán)法》第24 條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用登記對抗。這就是說，是否辦理登記，當(dāng)事人是可以選擇的。但是，在判斷適用善意取得時(shí)，既然其可以登記，應(yīng)當(dāng)還是要辦理登記。因?yàn)榘凑铡段餀?quán)法》第24 條，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。既然善意第三人都不能對抗，其未經(jīng)登記，就更不能對抗原所有權(quán)人。
之所以要以辦理完畢登記過戶作為不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，一方面，是因?yàn)橹挥性谕瓿晌餀?quán)登記手續(xù)之后，買受人才能夠真正取得完整的物權(quán)，這與《物權(quán)法》原則上采納的登記要件主義完全吻合。依據(jù)不動產(chǎn)登記要件主義，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示要件，必須辦理了登記之后，才能發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，而交付不是不動產(chǎn)物權(quán)的公示要件。另一方面，如果以辦理登記為不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的時(shí)間點(diǎn)，則在轉(zhuǎn)讓人辦理登記將不動產(chǎn)記載于自己的名下之后，真正權(quán)利人完全可以通過異議登記來及時(shí)阻礙轉(zhuǎn)讓人的無權(quán)處分行為。因?yàn)槭茏屓吮仨氜k理登記才能受到善意取得制度的保護(hù)，而在存在異議登記的情況下，受讓人就很難認(rèn)為是善意的，并據(jù)此取得不動產(chǎn)所有權(quán)。而如果以交付為不動產(chǎn)善意取得的條件，則受讓人完全可以主張自己在受讓之前沒有查閱登記簿的義務(wù)，從而主張自己的善意，這就將真正權(quán)利人可以通過異議登記或其他制度主張自己權(quán)利的機(jī)會全部抹殺了。在沒有辦理登記的情況下，所有人將房產(chǎn)一物數(shù)賣，買受人占有房屋之后，如果能夠即時(shí)取得所有權(quán)，也可能與其他買受人發(fā)生沖突，因?yàn)楹笳咭呀?jīng)交付了全部價(jià)款但沒有取得占有。例如，出賣人將房產(chǎn)交付給了善意的第三人，但也可能又將該房產(chǎn)賣給其他人，并辦理了登記，如果第一個(gè)受讓人因交付而取得所有權(quán)，并由此對抗在后的登記權(quán)利人，就會與公示原則發(fā)生矛盾。實(shí)踐中，大量的不動產(chǎn)交易沒有辦理登記，如果以交付來作為移轉(zhuǎn)所有權(quán)的根據(jù)，就會使得大量的不動產(chǎn)一旦占有就可以對抗登記取得的權(quán)利。所以，如果不需要辦理登記就可以取得產(chǎn)權(quán)，就可能引發(fā)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的混亂，也不利于督促當(dāng)事人及時(shí)辦理登記以明晰產(chǎn)權(quán)歸屬、提高財(cái)產(chǎn)利用效率。
在不動產(chǎn)善意取得中，在完成登記的同時(shí)是否還要求以交付為要件，筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》第106 條所言的以交付為要件主要是指動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)只要辦理了登記，即使沒有交付也同樣可以構(gòu)成善意取得。當(dāng)然，對于那些確實(shí)需要交付的動產(chǎn)，則還是需要交付才能發(fā)生善意取得的效力。
需要指出的是，查閱登記不能以單純的交付權(quán)利憑證等來替代。在過去的實(shí)踐中，一方如果交付了房屋所有權(quán)證書等權(quán)利憑證，另一方面即認(rèn)為已經(jīng)完成了公示。但是，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，即使交付了權(quán)利憑證，如果未辦理登記，仍未完成法定的物權(quán)公示程序，因此，不發(fā)生善意取得的效果。
注釋：
[1]參見佟柔主編：《中國民法》，法律出版社1990 年版，第243－246 頁。
[2]王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（第4 冊），中國政法大學(xué)出版社1998 年版，第136 頁。
[3]參見熊丙萬：《論贓物的善意取得及其回復(fù)請求權(quán)》，《法律科學(xué)》2008 年第2 期。
[4] 參見沈曉冬：《不動產(chǎn)善意取得制度對房屋權(quán)屬登記的影響》，《房地產(chǎn)行政管理》2008 年第2 期。
[5]當(dāng)然，此處的分析是以我國《物權(quán)法》確立的債權(quán)形式主義物權(quán)變動模式為前提的，在此模式下，合同的訂立只是導(dǎo)致債權(quán)的產(chǎn)生，只有登記或交付以后才能發(fā)生物權(quán)變動的后果。
[6]史尚寬：《物權(quán)法論》，中國政法大學(xué)出版社2000 年版，第559－560 頁。
[7] [日]鈴木祿彌：《物權(quán)的變動與對抗》，渠濤譯，社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社1999 年版，第176 頁。
[8] MuenchKomm/Quack，§ 932， Rdnr. 32 ff.
[9] H. Hübner， Der Rechtsverlust im Mobiliarsachenrecht， 1955， S. 56 ff.
[10]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第1 冊），中國政法大學(xué)出版社2001 年版，第124 頁。
[11]參見石晶、張鋒：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件及法律效力分析》，《法學(xué)論叢》2008 年第3 期。
[12] Schwab/Prütting，Sachenrecht，27.Aufl.， 1997，S.93.
[13]參見常鵬翱：《物權(quán)程序的建構(gòu)與效應(yīng)》，中國人民大學(xué)出版社2005 年版，第304－320 頁。
[14]參見石晶、張鋒：《不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件及法律效力分析》，《法學(xué)論叢》2008 年第3 期。
[15]參見沈曉冬：《不動產(chǎn)善意取得制度對房屋權(quán)屬登記的影響》，《房地產(chǎn)行政管理》2008 年第2 期。
[16] Vgl. Haegele-Schner-Stber， Grundbuchrecht， 10. Aufl.， 1993， S.157-158.
[17] See S. Litvinoff， Obligations， La. Civ. L. Treatise vol. 7， 1975， § 81.
篇(4)
委托經(jīng)營合同范文一委托方：_________________(以下簡稱甲方)
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聯(lián)系電話：_______________________________
受托方：_________________________________
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依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商的原則，就商業(yè)用房委托投資經(jīng)營合作達(dá)成以下條款：
一、委托標(biāo)的
1.標(biāo)的物：位于____________的____________廣場(以下簡稱“____________廣場)內(nèi)，所購置的房屋為_____層____號，建筑面積____平方米。
2.標(biāo)的用途：____________廣場為 商業(yè) 用房，經(jīng)營范圍以____________廣場有限公司營業(yè)執(zhí)照規(guī)定之項(xiàng)目為準(zhǔn)。
二、委托方式
甲方就其擁有的_____________廣場的全部投資經(jīng)營管理權(quán)委托給乙方，由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合法經(jīng)營，乙方在保證甲方____________廣場委托前的市場價(jià)值的基礎(chǔ)上，全面展開專業(yè)有效的經(jīng)營，提升被委托的商業(yè)項(xiàng)目的行業(yè)地位、品牌地位及市場價(jià)值。
三、委托事項(xiàng)
甲方授權(quán)乙方下述商業(yè)經(jīng)營事宜：
1.全面制定經(jīng)營方案，引進(jìn)先進(jìn)的市場理念、模式、方法;
2.負(fù)責(zé)甲方的品牌經(jīng)營，在委托經(jīng)營期內(nèi)建立起著名品牌形象;
3.制定統(tǒng)一經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行;
4.全面招商，引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、市場信譽(yù)好的國內(nèi)外品牌廠商，并以__________廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同
5.制訂經(jīng)營收入標(biāo)準(zhǔn)，收取經(jīng)營收入，依法向托欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳;
6.承擔(dān)經(jīng)營中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn);
7.組織所有廠商對____________廣場進(jìn)行系統(tǒng)的營銷策劃，展開積極有效的市場推廣活動;
8.根據(jù)具體情況市場變化，對經(jīng)營方案進(jìn)行調(diào)整和整改;
9.其它與經(jīng)營相關(guān)事宜。
四、委托期限
1.委托期限：委托期限起始于《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起，即____年____月____日，止于____年____月____日
2.甲乙雙方同意在委托投資經(jīng)營管理期限內(nèi)，本合同為不可撤銷合同。
五、合同的存續(xù)
在本合同有效期限內(nèi)，為維護(hù)____________廣場整體經(jīng)營形象，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，甲方對所擁有的商用房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)，隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守《商業(yè)用房委托投資經(jīng)營合同》之規(guī)定。
六、租金支付
1.租金標(biāo)準(zhǔn)：在本合同有效期內(nèi)，乙方保證按每日每建筑平方米稅前__________________元人民幣為標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付租金，全年按365天計(jì)算。
2.支付日期：
⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一個(gè)月之______日至______日，乙方將當(dāng)季租金向甲乙雙方共同認(rèn)定的____________銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。
⑵租金自《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起開始計(jì)算。
甲方：乙方：日期：
委托經(jīng)營合同范文二合同編號：
甲 方：
身份證號碼：
乙 方： 廣西恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
【封面蓋章】
合同條款內(nèi)文
商鋪地址： 號(即甲方購買“恒隆匯商業(yè)廣場” 簽訂的《商鋪購銷合同》的“ 層 ” 號鋪，購鋪合同編號： 號)
第一條：條款具體內(nèi)容
甲方在簽訂《商品房購銷合同》時(shí)，已充分了解甲方統(tǒng)一運(yùn)營的經(jīng)營策略。甲方自愿將下列所購產(chǎn)權(quán)商住樓的使用權(quán)交給乙方，并可由乙方委托專業(yè)公司作統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)運(yùn)營。
1、合同期： 年 月 日至 年 月 日止共計(jì) 年。
2、甲方委托乙方對其購買的商鋪 層 號鋪進(jìn)行經(jīng)營，建筑面積為 平方米。
3、甲方同意乙方統(tǒng)一對商鋪實(shí)行經(jīng)營管理，在合同期內(nèi)全權(quán)委托乙方對商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格進(jìn)行定價(jià)和收取，甲方在反租期內(nèi)享受乙方返祖政策，租金反租期內(nèi)租金收益歸乙方所有，反租期過后，甲方按照當(dāng)時(shí)租金價(jià)格享受相應(yīng)鋪面租賃收益。
4、甲方購鋪用于自營目的的，且不參加乙方返祖政策的，其自營品牌需符合項(xiàng)目整體商業(yè)落位布局要求，自營品牌統(tǒng)一報(bào)審甲方批復(fù)，符合業(yè)態(tài)要求審批同意后方可入場經(jīng)營;并服從甲方委托的專業(yè)公司統(tǒng)一管理。
第二條：權(quán)益歸屬：
1、 甲方擁有該產(chǎn)權(quán)商鋪的收益權(quán);參與返祖政策的其商鋪收益權(quán)從返祖年限完結(jié)后 日的第一個(gè)年度開始產(chǎn)生。
2、 甲方同意將該產(chǎn)權(quán)商鋪交由乙方作統(tǒng)一經(jīng)營。
第四條：經(jīng)營權(quán)歸屬：
1、 該產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營權(quán)歸乙方， 甲方不以任何形式參與經(jīng)營管理，由乙方用作統(tǒng)一經(jīng)營 管理。
2、 乙方擁有該產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營權(quán)和租賃權(quán)。
3、 乙方擁有該產(chǎn)權(quán)商鋪經(jīng)營權(quán)以及交給第三方經(jīng)營管理的權(quán)利。
第五條：權(quán)利及義務(wù)
1、 乙方擁有該產(chǎn)權(quán)商住樓的經(jīng)營管理權(quán)。乙方有權(quán)自行決定其經(jīng)營使用范圍。
2、 甲方有義務(wù)保證乙方的合法的經(jīng)營權(quán)，切實(shí)維護(hù)雙方利益。
3、 由租賃所產(chǎn)生的稅費(fèi)，由甲方負(fù)責(zé)。
第六條：違約責(zé)任
在合同期限內(nèi)，甲乙雙方如有一方提前終止合同，違約方應(yīng)向?qū)Ψ诫p倍返還合同期限內(nèi)的租金收益，并賠償商鋪經(jīng)營戶的經(jīng)營損失和裝修投入。
第七條、水、電、物業(yè)管理等費(fèi)用的交納：
委托經(jīng)營期間甲方不負(fù)責(zé)所發(fā)生的水、電、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，對物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定按開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司的規(guī)定執(zhí)行，并由乙方向租戶代收。
第八條、委托經(jīng)營期滿，乙方對商鋪設(shè)施有做好設(shè)施保全的責(zé)任;
第九條、委托經(jīng)營期內(nèi)，商鋪配套設(shè)施的正常折舊和因不可抗力造成的損壞，乙方概不承擔(dān)責(zé)任。由于不可抗力所造成的損失，如地震、戰(zhàn)爭等，乙方不承擔(dān)責(zé)任;
第十條、在本合同有效期限內(nèi)，為維護(hù)項(xiàng)目整體經(jīng)營形象，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，甲方對所擁有的商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)，隨之轉(zhuǎn)移給商鋪產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守《委托經(jīng)營合同》之規(guī)定，否則視為違約，按本合同第六條之約定處理。
第十一條、為保障恒隆匯商業(yè)廣場經(jīng)營品質(zhì)，提升商鋪的商業(yè)價(jià)值，租賃過程中，為吸引實(shí)力雄厚、經(jīng)營能力強(qiáng)、市場信譽(yù)好的經(jīng)營戶進(jìn)駐經(jīng)營，甲方應(yīng)對經(jīng)營戶提出的租賃年限、裝修等有利于經(jīng)營的相關(guān)問題給予配合。
第十二條、甲乙雙方因本合同所發(fā)生的一切爭議，應(yīng)由雙方通過友好協(xié)商解決。如爭議不能通過友好協(xié)商解決，則任何一方均有權(quán)將爭議向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。在雙方友好協(xié)商解決爭議或在人民法院審理期間，雙方均應(yīng)繼續(xù)履行各自在本合同中所規(guī)定尚未到期的的義務(wù)和責(zé)任。
第十三條、存在下列情形之一時(shí)，本合同自動解除，雙方均不承擔(dān)責(zé)任：
1、因不可抗力導(dǎo)致本合同無法執(zhí)行時(shí);
2、本合同有效期屆滿;
3、經(jīng)雙方同意的其他情況。
第十四條、其它約定 第十五條、甲方(委托經(jīng)營戶)的身份證及商鋪的產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件及《房屋基礎(chǔ)資料表》經(jīng)雙方共同與原件核對確認(rèn)無誤后作為本合同的附件;
第十六條、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。 第十七條、本合同一式二份，甲乙雙方執(zhí)一份;本合同自簽字之日起生效。
甲方(委托經(jīng)營戶)簽章 乙方：廣西恒通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 委托人： 委托人：
電話： 電話：(0772)3358888
現(xiàn)居住地址： 地址：柳州市文昌路東郡5棟1305室 簽訂合同日： 年 月 日 簽訂合同日： 年 月 日
委托經(jīng)營合同范文三甲方：_____________ 身份證號碼：______________
乙方：_____________ 身份證號碼：______________
甲、乙雙方就甲方委托乙方全權(quán)經(jīng)營甲方投資的位于___________省的___________酒吧事宜，在平等自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本協(xié)議
1.___________酒吧由乙方一人投資興辦。
2.乙方全權(quán)委托甲方經(jīng)營管理上述酒吧。
3.乙方按下列方式支付甲方報(bào)酬：
(1)每月固定工資___________元;
(2)若月營業(yè)額達(dá)___________元(包括___________元)，按月營業(yè)額___________%計(jì)提獎金;
若月營業(yè)額達(dá)___________元-___________元，按超___________元部分按___________%計(jì)提獎金;
若月營業(yè)額達(dá)___________元以上，則超___________元部分按___________%計(jì)提獎金。
(3)乙方領(lǐng)取報(bào)酬時(shí)間為下___________ 個(gè)月的___________日。
4.甲方應(yīng)按月將經(jīng)營情況書面告之乙方。
5.甲方應(yīng)合法經(jīng)營;并承擔(dān)因違法經(jīng)營而給乙方及酒吧造成的一切損失。
6.甲方與____________就酒吧事宜所簽協(xié)議系乙方授權(quán)甲方簽署。
7.為方便酒吧經(jīng)營，乙方出資以按揭方式以甲方名義購買汽車一輛，車輛實(shí)際所有權(quán)人為乙方。
8.在經(jīng)營期內(nèi)，涉及酒吧的一切債權(quán)債務(wù)由甲方承擔(dān)，若給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)給予賠償。
9.經(jīng)營期滿后，酒吧若經(jīng)營虧損，則甲方應(yīng)承擔(dān)___________ %部分虧損額，乙方承擔(dān)___________%部分。
10.本協(xié)議有效期自___________ 年___________月___________日至___________年___________月___________日。
11.經(jīng)營期內(nèi)，因甲方原因、不可抗力或其他原因?qū)е戮瓢蔁o法經(jīng)營，乙方有權(quán)終止協(xié)議。
12.乙方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況，在經(jīng)營期內(nèi)以轉(zhuǎn)讓、出購等方式處置酒吧。
13.本協(xié)議期滿后，雙方另訂協(xié)議明確是否續(xù)簽。
14.本協(xié)議經(jīng)雙方簽字生效。
甲方：_____________
篇(5)
自從2010年春季蘋果公司推出iPad以來，iPad便成為最炙手可熱的電子產(chǎn)品。iPad商標(biāo)究竟是誰的?唯冠是否涉嫌故意欺詐，蘋果維權(quán)又是否有理有據(jù)，這些都成為此次事件中的熱點(diǎn)話題。商標(biāo)轉(zhuǎn)讓蘋果意外受阻
12010年2月，iPad產(chǎn)品進(jìn)入中國市場之前，蘋果公司發(fā)現(xiàn)，其無法在中國國家商標(biāo)局辦理iPad商標(biāo)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，發(fā)生這樣的事情讓蘋果頗有些意外。
追查之后蘋果發(fā)現(xiàn)。當(dāng)初，蘋果公司通過在倫敦注冊的IP公司購買10個(gè)iPad商標(biāo)所有權(quán)，其中兩個(gè)商標(biāo)是屬于深圳唯冠的，但是簽署商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的是臺灣唯冠。臺灣唯冠與深圳唯冠是不同法域內(nèi)的獨(dú)立企業(yè)法人，兩公司之間商務(wù)活動及民事責(zé)任均是獨(dú)立的，因此蘋果公司尚未取得深圳唯冠的兩項(xiàng)iPad商標(biāo)權(quán)利。
為了獲得在中國大陸的兩項(xiàng)iPad商標(biāo)權(quán)利，蘋果公司開始與深圳唯冠接觸，協(xié)商商標(biāo)轉(zhuǎn)讓事宜。但是由于雙方的期望值差距過大，雙方未能達(dá)成協(xié)議。
與此同時(shí)，深圳唯冠因全球金融危機(jī)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。2010年3月，中國銀行、民生銀行、開發(fā)銀行等8家銀行查封了深圳唯冠的資產(chǎn)(包括iPad商標(biāo))，這樣，8家銀行成了iPad商標(biāo)的實(shí)際控制人。
據(jù)透露，為了獲取iPad商標(biāo)所有權(quán)，蘋果公司曾經(jīng)與前述8家銀行進(jìn)行溝通，其解決方案是希望深圳唯冠進(jìn)入破產(chǎn)程序，然后將iPad商標(biāo)權(quán)進(jìn)行拍賣，蘋果再以合適的價(jià)格買走該商標(biāo)權(quán)。不過，此方案遭到了各家銀行的拒絕。
我國商標(biāo)法規(guī)定，有下列行為之一的，均屬侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)：1、未經(jīng)商標(biāo)注冊人的許可，在同一種商品或者類似商品上使用與其注冊商標(biāo)相同或者近似的商標(biāo)的；2、銷售侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)的商品的；3、偽造、擅自制造他人注冊商標(biāo)標(biāo)識或者銷售偽造、擅自制造的注冊商標(biāo)標(biāo)識的；4、未經(jīng)商標(biāo)注冊人同意，更換其注冊商標(biāo)并將該更換商標(biāo)的商品又投入市場的；5、給他人的注冊商標(biāo)專用權(quán)造成其他損害的。
因此，在未取得iPad商標(biāo)權(quán)的情況下，如果蘋果公司在中國境內(nèi)銷售的產(chǎn)品上使用iPad商標(biāo)，可能面臨被訴侵權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn)。
不過，我國商標(biāo)法第五十六條規(guī)定：侵犯商標(biāo)專用權(quán)的賠償數(shù)額，為侵權(quán)人在侵權(quán)期間因侵權(quán)所獲得的和J益，或者被侵權(quán)人在被侵權(quán)期間因被侵權(quán)所受到的損失，包括被侵權(quán)人為制止侵權(quán)行為所支付的臺理開支。前款所稱侵權(quán)人因侵權(quán)所得利益，或者被侵權(quán)人因被侵權(quán)所受損失難以確定的，由人民法院根據(jù)侵權(quán)行為的情節(jié)判決給予五十萬元以下的賠償。
據(jù)估算，iPad在中國如果少銷售一天，損失就可能高達(dá)100萬美元?；蛟S蘋果深諳中國商標(biāo)法這一短板，因此才敢于在iPad未取得商標(biāo)使用權(quán)的情況下毫無顧忌的將iPad推向中國大陸市場。
蘋果率先發(fā)難
為了獲取iPad商標(biāo)在中國大陸的所有權(quán)，蘋果公司主動出擊。2010年5月，蘋果公司與IP公司一起以深圳唯冠為被告，向深圳中院提起商標(biāo)確權(quán)(即通過行政或司法程序確定商標(biāo)歸屬的行為)之訴，要求法院確認(rèn)其對兩項(xiàng)在中國注冊的iPad商標(biāo)享有專用權(quán)，并判令被告賠償原告因商標(biāo)權(quán)屬調(diào)查費(fèi)、律師費(fèi)，合計(jì)人民幣400萬元。
2011年2月23日，蘋果公司訴深圳唯冠商標(biāo)確權(quán)案，在深圳中院進(jìn)行了第一次公開開庭審理。這場官司對雙方來說很重要，如果蘋果公司敗訴，將遭到商標(biāo)權(quán)人的狙擊，iPad這個(gè)全球統(tǒng)一產(chǎn)品名稱將無法在中國使用，品牌價(jià)值將遭受巨大損失；而對于陷入債務(wù)危機(jī)中的深圳唯冠，iPad商標(biāo)權(quán)無疑是其最寶貴的資產(chǎn)。如果深圳唯冠在此次訴訟中失利，不僅將失去iPad商標(biāo)，還可能要支付給蘋果公司高額的賠償款。
庭審過程中，雙方爭議的焦點(diǎn)集中在深圳唯冠的iPad商標(biāo)權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)讓。
蘋果公司和IP公司的共同律師認(rèn)為，在與IP公司的談判過程中，臺灣唯冠方面的協(xié)商聯(lián)系人實(shí)際上代表了唯冠控股、臺灣唯冠和深圳唯冠三家公司的意思，深圳唯冠自始至終就有轉(zhuǎn)讓涉案商標(biāo)的意圖。雖然最終的協(xié)議書只有臺灣唯冠授權(quán)代表的簽字，但是由于臺灣唯冠負(fù)責(zé)人楊榮山同時(shí)也是深圳唯冠的法定代表人，因此可以視為取得了深圳唯冠的授權(quán)。
除此之外，IP公司的律師還認(rèn)為，在協(xié)議簽署過程中其律師不懂中文，對中國商標(biāo)的權(quán)利人無法核實(shí)。而且在簽約時(shí)，對所涉及的商標(biāo)權(quán)屬無法進(jìn)行確認(rèn)。造成相關(guān)的文件出現(xiàn)錯(cuò)誤，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由深圳唯冠承擔(dān)。該公司明知中國商標(biāo)登記在其名下，在唯冠集團(tuán)整體轉(zhuǎn)移資產(chǎn)時(shí)，對該商標(biāo)權(quán)的文件錯(cuò)誤不予糾正，應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。
深圳唯冠的律師對蘋果公司的上述意見進(jìn)行了反駁。唯冠方面認(rèn)為，雖然楊榮山是唯冠控股、臺灣唯冠和深圳唯冠三家公司的法定代表人，但是這三家都是獨(dú)立的企業(yè)法人，各自對外獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任。與IP公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的臺灣唯冠并不具有中國大陸iPad商標(biāo)的所有權(quán)，無權(quán)處分深圳唯冠名下的商標(biāo)。一審敗訴蘋果面臨巨額罰金
2011年12月5日，深圳中級人民法院就原告(美國)蘋果公司、(英國)IP申請發(fā)展有限公司訴被告唯冠科技(深圳)有限公司iPad商標(biāo)權(quán)權(quán)屬糾紛一案，作出一審判決：原告蘋果公司一方敗訴。深圳市中級人民法院于2010年4月19日受理上述兩案(兩案合并)，并于2011年2月23日、8月21日、10月18日三次開庭審理，日前已作出一審判決：駁回兩原告的訴訟請求。深圳中級人民法院的一審判決認(rèn)為：原告要商業(yè)獲取他人的商標(biāo)，應(yīng)當(dāng)負(fù)有更高的注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照我國的法律規(guī)定，與商標(biāo)權(quán)利人訂立商標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理必要的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。而本案商標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同系原告IP公司與唯冠電子股份有限公司簽訂，且與被告之間的表見亦不成立。故原告的訴訟請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。
隨后蘋果不服并于2012年1月5日向深圳中院提交了上訴狀，上訴至廣東省高級人民法院，將于2月29日終審。不過，由于蘋果缺乏有力的證據(jù)，二審想要翻盤基本不可能。
2月14日蘋果針對與唯冠的商標(biāo)糾紛發(fā)表簡短聲明稱，“多年前，我們購買了唯冠公司在全球10個(gè)不同國家的iPad商標(biāo)權(quán)。唯冠拒絕承認(rèn)和履行涉及中國部分的協(xié)議。中國香港法院已支持蘋果。我們在中國大陸的訴訟仍在進(jìn)行中?！?/p>
不過唯冠立即對此進(jìn)行了反擊：“蘋果公司以雙方訴訟正在進(jìn)行為由，并引證香港法院的臨時(shí)禁制令阻止中國內(nèi)地工商部門執(zhí)法，是對中國內(nèi)地法律的蔑視?！?/p>
篇(6)
乙方：（以下簡稱乙方）
依據(jù)《中華人民共和國合同法》和有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，乙方接受甲方的委托，就公司標(biāo)志設(shè)計(jì)或公司產(chǎn)品商標(biāo)設(shè)計(jì)事項(xiàng)，雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，信守執(zhí)行：
一、委托之事項(xiàng)：
甲方委托武漢景臣品牌設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)包裝。
二、委托設(shè)計(jì)費(fèi)用：
包裝設(shè)計(jì)單價(jià)為人民幣_______元，
總價(jià)為：人民幣______________元（大寫：______________________）
三、付款方式：
1、甲方需在合同簽訂之日起兩個(gè)工作日內(nèi)將委托設(shè)計(jì)總費(fèi)用的50％付給乙方（乙方收到甲方的款項(xiàng)后作為設(shè)計(jì)的開始時(shí)間）；
2、設(shè)計(jì)完成后，甲方需在三天內(nèi)由人簽名或蓋章確認(rèn)（以傳真方式確認(rèn)同樣有效），乙方以此為定稿，確認(rèn)后甲方應(yīng)當(dāng)即付清設(shè)計(jì)費(fèi)用的全部余款。
四、設(shè)計(jì)的時(shí)間：
1、乙方需在_個(gè)工作日內(nèi)設(shè)計(jì)出甲方的初稿；
2、設(shè)計(jì)完成的時(shí)間為___個(gè)工作日(由甲方原因耽誤的時(shí)間，完稿時(shí)間應(yīng)順延)。
五、知識產(chǎn)權(quán)約定：
1、乙方對設(shè)計(jì)完成的作品享有著作權(quán)；
2、甲方在余款未付清之前對該作品不享有任何權(quán)利；甲方在余款未付清之前擅自使用或者修改使用乙方設(shè)計(jì)的作品而導(dǎo)致的侵權(quán)，乙方有權(quán)依據(jù)《中華人民共和國著作權(quán)法》追究其法律責(zé)任；
3、未被甲方采用的方案，知識產(chǎn)權(quán)仍歸乙方所有；
4、在乙方為甲方提供設(shè)計(jì)方案后，若因甲方公司名稱或商品名稱變化而變更設(shè)計(jì)方案，視其為新方案設(shè)計(jì)，甲方應(yīng)另向乙方支付50%的設(shè)計(jì)合同款作為預(yù)付款，乙方重新開始設(shè)計(jì)；
5、甲方收到乙方設(shè)計(jì)初稿，提出與設(shè)計(jì)方案所屬性質(zhì)不同設(shè)計(jì)要求，視其為新設(shè)計(jì)方案，甲方應(yīng)另向乙方支付50%的設(shè)計(jì)合同款作為預(yù)付款，乙方重新開始設(shè)計(jì)。
六、雙方的權(quán)利義務(wù)：
甲方權(quán)利：
1、甲方有權(quán)對乙方的設(shè)計(jì)提出建議和思路，以使乙方設(shè)計(jì)的作品更符合甲方企業(yè)文化內(nèi)涵；
2、甲方有權(quán)對乙方所設(shè)計(jì)的作品提出修改意見；
3、甲方在付清所有設(shè)計(jì)費(fèi)用后有權(quán)要求簽訂著作權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，以享有設(shè)計(jì)作品的所有權(quán)利；
甲方義務(wù)：
1、甲方按照合同約定支付相關(guān)費(fèi)用；
2、甲方有義務(wù)提供有關(guān)企業(yè)資料或其他有關(guān)資料給乙方。
乙方權(quán)利：
1、乙方有權(quán)要求甲方提供有關(guān)企業(yè)資料供乙方設(shè)計(jì)參考；
2、乙方有權(quán)要求甲方按照合同約定支付相應(yīng)款項(xiàng)；
3、乙方對設(shè)計(jì)的作品享有著作權(quán)，甲方在未付清款項(xiàng)之前不得使用該設(shè)計(jì)作品。
乙方義務(wù)：
1、乙方需按照甲方的要求進(jìn)行作品設(shè)計(jì)；
2、乙方需按照合同約定按時(shí)交付設(shè)計(jì)作品。
七、違約責(zé)任：
1、甲方在乙方作品初稿完成后終止合同的，應(yīng)當(dāng)支付全額的設(shè)計(jì)費(fèi)用；
2、乙方如無正當(dāng)理由提前終止合同，所收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)全部退回給甲方。
八、不可抗力因素：
甲乙任何一方由于不可抗力，不能履行合同時(shí)，由雙方協(xié)商解決。確實(shí)無法調(diào)節(jié)，則根據(jù)合同法辦理。
九、合同生效：
1、本合同需由甲乙雙方簽字或蓋章后，以雙方最后簽字日期為生效日；
2、本合同一式兩份，甲乙雙方各持對方簽字（蓋章）合同一份，均具有同等法律效力。
甲方：（簽章）乙方：（簽章）
代表簽字：代表簽字：
篇(7)
自商標(biāo)產(chǎn)生之曰起，它就在商業(yè)活動中扮演著極其重要的角色。在品牌價(jià)值日益受重視的今天，商標(biāo)的意義更顯突出，幾乎可以成為一個(gè)市場主體商業(yè)價(jià)值的代表。正因如此，商標(biāo)問題在外商投資交易中也應(yīng)成為交易各方重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。前幾年引起全世界關(guān)注的達(dá)娃之爭，實(shí)質(zhì)上就是商標(biāo)之爭。此外，可口可樂高價(jià)收購匯源果汁，很大程度上也是看重匯源品牌的影響力。
外商投資交易的三種商標(biāo)合作模式
無論外商投資(本文中不包括外商獨(dú)資的情形)是通過綠地投資(即直接投資設(shè)立新的外商投資企業(yè))或是外資并購(即通過中國企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)而形成外商投資企業(yè))，其結(jié)果都會產(chǎn)生一個(gè)新的外商投資企業(yè)。就商標(biāo)而言，在新的外商投資企業(yè)中，中外投資雙方可以有以下三種合作模式。
(一)使用外國投資者已有商標(biāo)
歐美國家的商標(biāo)制度已趨于完善，企業(yè)對于商標(biāo)的重視程度不言而喻，商標(biāo)成為跨國企業(yè)爭奪市場的重要武器。所以，一般外國企業(yè)在投資中國之前，通常會取得商標(biāo)注冊，以便其在中國獲得全面的保護(hù)。
通常而言，在有中國投資方參與投資的情況下，外國投資者不會以其商標(biāo)所有權(quán)出資，而會選擇以使用許可的方式，將注冊商標(biāo)(和技術(shù)―起)許可給新企業(yè)使用。在此情形下，新企業(yè)享有一定期限內(nèi)的注冊商標(biāo)使用權(quán)，而這個(gè)使用權(quán)因許可是―般許可、排他許可或獨(dú)占許可而不同。
在這種模式下，外國投資者通常處于主導(dǎo)地位，中國投資者在很大程度上是外方進(jìn)入中國市場的橋梁。
(二)使用中國投資者已有商標(biāo)
如果中國投資者的商標(biāo)已有一定的市場認(rèn)知度，并且具有發(fā)展?jié)摿?，外國投資者肯定愿意在新企業(yè)中使用已有的商標(biāo)。在此情形下，中國投資者可以以該商標(biāo)作為出資，也可以將注冊商標(biāo)所有權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給新企業(yè)，如果是外國投資者對擁有注冊商標(biāo)的中國企業(yè)進(jìn)行并購，則并購后的新企業(yè)繼續(xù)擁有該商標(biāo)。當(dāng)然，中方投資者也可以采用商標(biāo)許可使用的方式，即不轉(zhuǎn)讓商標(biāo)所有權(quán)，只是許可新企業(yè)在一定期限內(nèi)使用。
值得注意的是，在外商投資交易中，除少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)或受制于中國的特殊法律政策外，外國投資者通常都處于相對強(qiáng)勢的地位。在此情形下，在新企業(yè)經(jīng)過一段時(shí)間的發(fā)展后，外國投資者通常不會滿足于原有的合作條件，而會盡力拓展自身在新企業(yè)中的權(quán)益，其慣用的方式就是股權(quán)稀釋，即降低中方投資者的持股比例，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的絕對控制。如果商標(biāo)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給新企業(yè)，則通過控制新企業(yè)，外國投資者也就控制了商標(biāo)所有權(quán)。這也就意味著，中國投資者將自己扶植起來的品牌拱手送人。
曾經(jīng)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“達(dá)娃之爭”實(shí)際上就是對娃哈哈商標(biāo)的爭奪戰(zhàn)：1996年娃哈哈集團(tuán)和達(dá)能所控股的新加坡一家公司(公司由亞洲達(dá)能和百富勤共同發(fā)起設(shè)立)合資設(shè)立一家中外合資企業(yè)(合資公司)，其中新加坡公司股權(quán)占51％，娃哈哈占49％。雙方簽訂中外合資企業(yè)合同以后，又簽了一個(gè)將娃哈哈商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓給合資公司的商標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議將娃哈哈商標(biāo)分為兩部分，―部分由娃哈哈集團(tuán)作為向合資公司的出資，―部分直接轉(zhuǎn)讓給合資公司，但這個(gè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議最終沒有得到國家商標(biāo)局的批準(zhǔn)。作為替代，雙方又簽署的一個(gè)《商標(biāo)使用許可合同》，但為應(yīng)付商標(biāo)局的審批，雙方簽署的是“陰陽合同”。提交給商標(biāo)局的是簡單的許可合同，另外雙方又簽署了更為苛刻的詳細(xì)版本，其中有一條規(guī)定“中方將來可以使用(娃哈哈)商標(biāo)在其他產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售上，而這些產(chǎn)品項(xiàng)目已提交給娃哈哈與其合營企業(yè)的董事會進(jìn)行考慮”。1998年百富勤將其在新加坡公司中持有的全部股權(quán)賣給達(dá)能，達(dá)能據(jù)此持有合資公司5l％的股權(quán)。2006年達(dá)能以娃哈哈違反《商標(biāo)使用許可合同》的規(guī)定設(shè)立非合資企業(yè)為由，要求低價(jià)并購?fù)薰呛腺Y公司51％的股權(quán)，遭遇娃哈哈的強(qiáng)烈抵制，達(dá)娃糾紛爆發(fā)。達(dá)娃之爭目前的結(jié)果是，經(jīng)過在全球的一系列訴訟仲裁后，雙方達(dá)成和解。
從上述過程中可以很清楚的看到，達(dá)能實(shí)際上是處心積慮的想控制娃哈哈商標(biāo)，不過最終沒有如愿而已。我們應(yīng)該慶幸國家商標(biāo)局確實(shí)深謀遠(yuǎn)慮，沒有批準(zhǔn)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，否則一旦合資企業(yè)獲得商標(biāo)所有權(quán)，達(dá)能很可能會采取―切手段稀釋娃哈哈在合資企業(yè)中的股權(quán)，使商標(biāo)最終為達(dá)能獨(dú)有。
當(dāng)然，從理論上來說，可以采取一些方式防止類似情況的發(fā)生。比如可以在合資合同(或合作合同)中約定中方持有的股權(quán)不得低于一定比例，否則中方有權(quán)終止合資或合作，并以一定的價(jià)格回購商標(biāo)所有權(quán)。在中方以商標(biāo)出資的情形下，雙方也可以進(jìn)行類似的約定。但這些都需要取決于雙方合作時(shí)的力量對比。在新企業(yè)使用中國投資者商標(biāo)的情況下，似乎只有由中方許可新企業(yè)使用，而中方保有商標(biāo)所有權(quán)比較安全，但也需要注意合同中的陷阱，以免發(fā)生類似于達(dá)娃之爭的事件。
(三)使用新的商標(biāo)
若雙方同意在新企業(yè)中使用新的商標(biāo)，則商標(biāo)的所有權(quán)由新企業(yè)享有，作為新企業(yè)的資產(chǎn)，而中外投資者按各自在新企業(yè)中的持股比例享有相應(yīng)的權(quán)益。為此目的，新企業(yè)可以申請注冊新的商標(biāo)，也可以由新企業(yè)收購其他主體已有的商標(biāo)。在這種模式下，中外雙方各自所有的商標(biāo)不會因新企業(yè)受到影響，但也存在一方股權(quán)遭稀釋等風(fēng)險(xiǎn)。
以上是從商標(biāo)的角度討論外商投資交易中的三種模式，實(shí)踐中各種模式并不相互排斥，而有可能同時(shí)存在，比如同時(shí)使用中方和外方的商標(biāo)等，情況可能更復(fù)雜。但無論如何，由于商標(biāo)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移或使用權(quán)的許可等，都受到中國商標(biāo)管理部門的監(jiān)管，因此程序和條件上都有嚴(yán)格要求。為此，各方通常會通過商標(biāo)與公司股權(quán)相結(jié)合的方式來達(dá)到控制目的。需要澄清的是，擴(kuò)張是資本的本性，也是商業(yè)社會的游戲規(guī)則，在投資活動中，中外國投資者都會試圖盡量獲取最大權(quán)益。因此除了合作以外，投資中的控制與反控制實(shí)際也是雙方實(shí)力的一種博弈。
商標(biāo)使用權(quán)出資設(shè)想
鑒于商標(biāo)的重要性，任何～方都不愿意將商標(biāo)的所有權(quán)拱手相讓，因此可能導(dǎo)致雙方在投資合作時(shí)會有所顧忌，實(shí)踐中也容易引起爭議。商標(biāo)使用權(quán)出資以乎可以提供―個(gè)比較好的解決方案，即出資人保留商標(biāo)所有權(quán)，但以一定期間，甚至―定地域范圍的許可使用權(quán)作價(jià)出資，與其他投資者共同設(shè)立新的公司。目前我國實(shí)踐中商標(biāo)所有權(quán)出資不存在異議，但以商標(biāo)使用權(quán)(以及技術(shù)使用權(quán))出資，目前并未形成統(tǒng)―認(rèn)識。
我國現(xiàn)行《公司法》第二十七條規(guī)定，除法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)外，可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)均可以作價(jià)出資。關(guān)于第二十七條中“轉(zhuǎn)讓”的理解，不應(yīng)單―理解為所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也可以理解為使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，如土地使用權(quán)和技術(shù)使用權(quán)等。另外，《公司登記管理?xiàng)l例》和《公司注冊資本登記管理規(guī)定》均規(guī)定，股東不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資，并未將商標(biāo)使用權(quán)列為不得作為出資的財(cái)產(chǎn)。目前也未發(fā)現(xiàn)其他法律或行政法規(guī)明確規(guī)定商標(biāo)使用權(quán)不得出資。可見以商標(biāo)使用權(quán)出資并未違反我國有關(guān)規(guī)定。
然而在實(shí)踐中也有一些特殊問題需要注意。首先是評估方面，盡管我國《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》規(guī)定，合資各方的出資應(yīng)在合營企業(yè)的合同和章程中加以規(guī)定，其價(jià)格(場地除外)由合營各方評議商定，實(shí)踐中還是需要進(jìn)行評估。由于商標(biāo)使用權(quán)只是商標(biāo)權(quán)的部分權(quán)能，對其評估作價(jià)時(shí)應(yīng)考慮許可的范圍、性質(zhì)、時(shí)間等因素，以便確定合理的價(jià)格。其次是與所有權(quán)人關(guān)系的角度，由于商標(biāo)聽有權(quán)人只是以一定時(shí)間和范圍的商標(biāo)使用權(quán)作為出資，所有權(quán)人是否可以自己使用，授權(quán)他人使用，或在什么范圍內(nèi)使用，均可在新公司與所有權(quán)人簽訂的《商標(biāo)使用許可合同》進(jìn)行約定。此外，鑒于公司的資本確定性原則，商標(biāo)使用權(quán)的出資應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)登記。該等登記應(yīng)不同于商標(biāo)法意義上的實(shí)施許可備案，而應(yīng)該是出資登記，其意義在于確定商標(biāo)使用權(quán)作為新公司的財(cái)產(chǎn)，這些問題應(yīng)該在有關(guān)的規(guī)定中予以明確。
