關(guān)于調(diào)整土地規(guī)劃的申請(qǐng)精品(七篇)

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篇(1)

    一、案情簡(jiǎn)介

    原告海南金峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)澳大利亞公司以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金峰公司”于1993年5月18日向定安縣人民政府、原定安縣國(guó)土局申請(qǐng)征地建“金峰富豪花園”和度假旅游項(xiàng)目，同年9月23日定安縣人民政府以定府函1993377號(hào)文批復(fù)，擬同意安排在定安縣仙溝鎮(zhèn)屯坡建設(shè)規(guī)劃圖中的第17、18號(hào)約160畝土地給該公司，作為興建該項(xiàng)目用地。同年9月27日定安縣人民政府辦公室向原告發(fā)出第10號(hào)“繳款通知”，該通知要求原告按每畝人民幣1000元向縣土地管理局繳納定金。同年10月22日被告定安縣建設(shè)與環(huán)境資源局?即原定安縣建設(shè)委會(huì)員、定安縣土地管理局、定安縣環(huán)境資源局以下簡(jiǎn)稱(chēng)“定安建環(huán)局”完成了原告金峰公司的用地紅線(xiàn)圖，同年11月給原告發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證和用地紅線(xiàn)圖。同年12月29日被告向原告送達(dá)用地報(bào)告通知書(shū)，通知內(nèi)容為，用地面積160畝，按每畝綜合地價(jià)款13000元，預(yù)收每畝設(shè)施費(fèi)10000元，土地管理費(fèi)按地價(jià)總3％。測(cè)繪確權(quán)費(fèi)133元?，以上合計(jì)2211680元。原告根據(jù)定安縣人民政府辦公室第10號(hào)繳款通知及被告的上述通知，分別于10月30日向原定安縣建設(shè)委員會(huì)繳交了規(guī)劃用地管理費(fèi)與測(cè)繪費(fèi)15120元、同年11月22日向原定安縣環(huán)境資源局繳交了項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、同年11月22日向原定安縣土地管理局繳交征地款16萬(wàn)元、1994年2月16日向原定安縣建設(shè)委員會(huì)預(yù)交基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元，被告一共收到原告各項(xiàng)款項(xiàng)四筆合計(jì)人民幣680120元。后來(lái)，原告既再也沒(méi)有按被告通知要求付清各項(xiàng)款項(xiàng)，同時(shí)也沒(méi)有證據(jù)證明要求被告辦理相關(guān)手續(xù)而遭被告拒辦，且雙方也一直沒(méi)有簽訂土地出讓合同，被告也尚未為原告辦理土地使用權(quán)證書(shū)。另是，被告安排給原告的建設(shè)用地早在1993年7月25日進(jìn)行了總體規(guī)劃和相關(guān)建設(shè)，完成了三通一平的基礎(chǔ)設(shè)施工作?這是眾所周知的事實(shí)，無(wú)需舉證?。

    后來(lái)，由于海南房地產(chǎn)業(yè)的急劇下滑，原告再也沒(méi)有請(qǐng)求被告辦理相關(guān)的用地和建設(shè)該項(xiàng)目的手續(xù)，被告于2000年5月8日在海南日?qǐng)?bào)上發(fā)出通知，限原告及相關(guān)單位于2000年5月30日前持有關(guān)證據(jù)到定安縣國(guó)土局處置積壓房地產(chǎn)辦公室辦理相關(guān)手續(xù)，逾期將按有關(guān)規(guī)定處理。但原告一直未予理采。2000年12月原告以被告收取其上述款項(xiàng)，從未與原告簽訂土地出讓合同和履行土地出讓行為，雙方的民事法律關(guān)系沒(méi)有成立，致使原告未能開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目為由，向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告雙倍返還定金32萬(wàn)元、項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元、規(guī)劃用地管理費(fèi)及測(cè)繪費(fèi)15120元，四項(xiàng)共計(jì)人民幣840120元，并支付欠款?840120元?的利息441893?63元，同時(shí)賠償原告在征地業(yè)務(wù)活動(dòng)中各種費(fèi)用68012元，上述幾項(xiàng)總計(jì)1350025?63元。定安縣人民法院以“返還土地征用定金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地規(guī)劃管理費(fèi)糾紛”為案由受理了本案。

    據(jù)上事實(shí)，一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告沒(méi)有證據(jù)證明向被告繳交16萬(wàn)元屬征地定金，依收據(jù)應(yīng)認(rèn)定原告向被告所交的16萬(wàn)元為征地款，故原告請(qǐng)求判令被告雙倍返還定金32萬(wàn)元不予采納。但被告收到原告四筆款項(xiàng)680120元后，至今尚未與原告簽訂土地使用權(quán)出讓合同，原、被告之行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十四條“土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂”的規(guī)定，其行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條一款“民事行為被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方”的規(guī)定，判決“被告定安建環(huán)局向原告金峰公司返還征地款16萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50萬(wàn)元、項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)及環(huán)境質(zhì)量調(diào)查費(fèi)5000元、規(guī)劃用地及測(cè)繪費(fèi)15120元，共計(jì)人民幣680120元及其銀行利息”。

    一審判決后，被告不服，向二審法院提起上訴，主張應(yīng)適用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》的規(guī)定，由金峰公司申請(qǐng)換發(fā)用地權(quán)益書(shū)，并駁回原告的訴訟請(qǐng)求。二審法院經(jīng)審理，認(rèn)為原判認(rèn)定事實(shí)清楚，處理結(jié)果正確，但上訴人定安建環(huán)局與被上訴人金峰公司的土地出讓合同尚未建立，不能適用《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定。雙方的行為權(quán)形成一種債的關(guān)系，應(yīng)適用《中華人民共和國(guó)民法通則》第108條“債務(wù)應(yīng)當(dāng)清償?！钡囊?guī)定予以調(diào)整，故判決“駁回上訴，維持原判”。

    二、問(wèn)題的提出

    本案二級(jí)法院對(duì)事實(shí)認(rèn)定和處理結(jié)果是一致的，但二審法院卻認(rèn)為一審法院適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。根據(jù)二級(jí)法院對(duì)本案事實(shí)的認(rèn)定，筆者認(rèn)為，本案發(fā)生在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前，且雙方實(shí)施的行為又未屬于最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》范圍之內(nèi)，因而有以下二個(gè)方面的問(wèn)題是值得提出共同探討。一是本案案由的確定是否正確。也就是說(shuō)是一般的“債”的糾紛，還是特殊的房地產(chǎn)糾紛類(lèi)型的案件。二是本案適用何類(lèi)法律法規(guī)來(lái)調(diào)整，才能體現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。

    三、觀(guān)點(diǎn)、及其論據(jù)

    〈一〉關(guān)于案由的確定正確與否。民事案件的案由，應(yīng)該說(shuō)是案件的定性和屬類(lèi)。最高人民法院?2000?26號(hào)文，關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定?試行?》的通知中規(guī)定“第一審法院立案時(shí)可根據(jù)當(dāng)事人的起訴確定案由，當(dāng)事人起訴的法律關(guān)系與實(shí)際訴爭(zhēng)的法律關(guān)系不符合，結(jié)案時(shí)以法庭查明的當(dāng)事人之間實(shí)際存在的法律關(guān)系作出確定案由的依據(jù)?！?，根據(jù)這一規(guī)定，筆者認(rèn)為，一是案由首先是在立案時(shí)根據(jù)當(dāng)事人的起訴而確定，但在審理時(shí)發(fā)現(xiàn)起訴的法律關(guān)系與實(shí)際訴爭(zhēng)的法律關(guān)系不符時(shí)，可按結(jié)案時(shí)認(rèn)定的法律關(guān)系而另確定。二是案由的確定是按當(dāng)事人實(shí)際訴爭(zhēng)的法律關(guān)系而確定的。三是案由的確定與調(diào)整該案所適用的法律是相關(guān)聯(lián)的。但多年來(lái)一些審判人員重實(shí)體處理，忽視案由的確定，致使在適用法律上出現(xiàn)不當(dāng)。

    1?上述案件的案由，一、二審法院都按立案時(shí)確定的“返還土地征用定金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地規(guī)劃管理費(fèi)糾紛”來(lái)進(jìn)行審理，一審法院從被告收取原告的上述各類(lèi)款項(xiàng)是否合法、有否違反國(guó)家禁止性規(guī)定、是否應(yīng)予返還來(lái)進(jìn)行審理和適用相關(guān)的法律來(lái)調(diào)整，也就是說(shuō)原、被告之間繳交和收取上述各費(fèi)的民事行為是否合法、有效。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一是確認(rèn)該民事行為是否有效，二是確認(rèn)應(yīng)否返還，三是該案不是一般的“債”的關(guān)系。因而，一審法院首先認(rèn)定原、被告之間發(fā)生的民事行為違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理》的規(guī)定，確認(rèn)為無(wú)效的民事行為，然后適用《民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定進(jìn)行判決，而并非適用處理一般的“債”的糾紛相關(guān)法律進(jìn)行調(diào)整。但筆者認(rèn)為，一審適用上述法律來(lái)判決，這與案件的定性?即案由?是不相符的。

    2?二審法院對(duì)該案審理后認(rèn)為“雙方的行為僅形成一種債的關(guān)系”，并適用調(diào)整“債”的關(guān)系的相關(guān)法律進(jìn)行判決，這一認(rèn)定與適用法律雖然一致，但根據(jù)案件的事實(shí)，該案原、被告之間的民事行為并非“僅形成一種債的關(guān)系”。值得注意的是，原告是根據(jù)被告的有關(guān)通知而向被告繳交上述各費(fèi)的，如果沒(méi)有通知，原告憑什么向被告繳交上述各費(fèi)呢﹖被告方的繳款通知應(yīng)認(rèn)定屬合同的格式條款或要約。并非“合同尚未建立”和“僅形成一種債的關(guān)系”。雖然，二審法院所指的“合同尚未建立”是指土地使用權(quán)出讓合同，但一審法院也就是按雙方未建立土地使用權(quán)出讓合同而認(rèn)定該民事行為無(wú)效的，并適用相關(guān)法律來(lái)判決。據(jù)此，筆者認(rèn)為，本案原、被告的行為不應(yīng)是“僅形成一種債的關(guān)系”，二審法院適用調(diào)整“債”的關(guān)系的相關(guān)法律來(lái)判決，這與案由的確定和本案事實(shí)也是不相符的。

    3?筆者認(rèn)為：①根據(jù)一、二審法院對(duì)本案確定的“返還土地征用定金、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地規(guī)劃管理費(fèi)糾紛”為案由，那么該案的性質(zhì)應(yīng)屬侵權(quán)糾紛或者不當(dāng)?shù)美m紛之類(lèi)，而既不是一審法院認(rèn)定的“無(wú)效民事行為”，又不是二審法院認(rèn)定的“僅形成一種債的關(guān)系”。因而一、二審法院判決適用的相關(guān)法律與本案的性質(zhì)是不相關(guān)聯(lián)的。②根據(jù)一、二審法院對(duì)本案認(rèn)定的事實(shí)，原告金峰公司為建設(shè)“金峰富豪花園”項(xiàng)目，按用地程序向被告一是提交了用地申請(qǐng)手續(xù)，二是依被告的“繳款通知”向被告繳納了上述相關(guān)款項(xiàng)。定安縣人民政府履行辦理了相關(guān)批復(fù)，被告定安建環(huán)局也履行了批項(xiàng)、測(cè)繪、規(guī)劃和著手征地等工作，并在該規(guī)劃區(qū)實(shí)現(xiàn)了“三通一平”。根據(jù)原、被告雙方已完成的上述行為，本案既不屬侵權(quán)行為或不當(dāng)?shù)美男再|(zhì)，也不屬于一般的“債”的關(guān)系，而應(yīng)屬于特殊的房地產(chǎn)類(lèi)型糾紛，它所特殊之處就是雙方尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同便履行了上述義務(wù)，并且該行為又不屬最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》的四十七個(gè)問(wèn)題范圍之內(nèi)。綜上所述，筆者認(rèn)為本案案由應(yīng)確定為“國(guó)有土地使用權(quán)出讓糾紛”。

    〈二〉關(guān)于本案的法律適用與社會(huì)效果。本案如按“國(guó)有土地使用權(quán)出讓糾紛”為案由，那么即屬房地產(chǎn)糾紛類(lèi)型的案件，但本案涉及的國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為發(fā)生在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前，如何正確適用相關(guān)法律予以調(diào)整，這是關(guān)系到如何體現(xiàn)審判的法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一問(wèn)題。

    眾所周知，在《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施前，海南的房地產(chǎn)超常規(guī)發(fā)展，法律滯后，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同和行為，都存在手續(xù)不完善問(wèn)題。特別是在審判務(wù)實(shí)中，往往又會(huì)出現(xiàn)一些背離法律效果與社會(huì)效果的裁判。即，一是片面適用法律、機(jī)械套用法律條文或法律沒(méi)有明確規(guī)定而隨意作出違反立法原意的推定或解釋?zhuān)欢菍徟薪Y(jié)果激化矛盾，造成社會(huì)不穩(wěn)定的后果；三是片面或表面運(yùn)用事實(shí)，放棄本質(zhì)分析或?qū)κ聦?shí)和證據(jù)的認(rèn)定，離開(kāi)兩個(gè)基本的原則過(guò)分追求細(xì)枝末節(jié)，導(dǎo)致裁判不公。四是雖然有嚴(yán)格的法律證明，但裁判結(jié)果脫離實(shí)際，造成裁判不可執(zhí)行。因此，筆者認(rèn)為，審理這類(lèi)特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)案件，不能只看形式要件，簡(jiǎn)單的行為“雙方的行為是無(wú)效民事行為”或認(rèn)為“雙方僅形成債的關(guān)系”而判決地方政府部門(mén)還款。處理這一特殊類(lèi)型的房地產(chǎn)糾紛案件，筆者認(rèn)為：

篇(2)

為深入貫徹實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》（簡(jiǎn)稱(chēng)《土地管理法》），進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)場(chǎng)廣大干部職工依法、合理、節(jié)約集約使用土地，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

一、進(jìn)一步理順地方國(guó)土資源管理部門(mén)與農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)的關(guān)系，充分發(fā)揮土地管理法定職能作用

（一）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)設(shè)置土地管理機(jī)構(gòu)，行政上接受農(nóng)墾系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)，業(yè)務(wù)上接受縣級(jí)以上國(guó)土資源部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)、雙向負(fù)責(zé)的管理體制。

（二）農(nóng)墾系統(tǒng)土地管理機(jī)構(gòu)納入全市國(guó)土資源管理體系。農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)和地方政府國(guó)土資源管理部門(mén)要主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，共同搞好農(nóng)場(chǎng)土地管理工作。

（三）縣級(jí)以上地方國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地審批、土地登記發(fā)證和土地執(zhí)法監(jiān)察等環(huán)節(jié)實(shí)施統(tǒng)一管理。國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)土地管理事務(wù)，其主要職責(zé)是：

1、宣傳、貫徹和執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)土地管理的方針、政策和法律、法規(guī)，以及地方性土地管理的文件、規(guī)章。

2、協(xié)助當(dāng)?shù)厝嗣裾龊猛恋乩每傮w規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的編制和調(diào)整工作，監(jiān)督檢查場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的實(shí)施情況。

3、負(fù)責(zé)場(chǎng)區(qū)土地資源變更調(diào)查、土地登記發(fā)證和土地變更登記的調(diào)查、審核呈批工作；協(xié)助國(guó)土資源管理部門(mén)做好場(chǎng)區(qū)內(nèi)的地籍測(cè)繪工作。

4、承辦場(chǎng)區(qū)內(nèi)建設(shè)用地、臨時(shí)用地的審查報(bào)批工作。

5、監(jiān)督檢查土地管理法律、法規(guī)和政策在本場(chǎng)區(qū)內(nèi)的貫徹實(shí)施。開(kāi)展土地巡查監(jiān)察，及時(shí)制止土地違法行為；協(xié)助國(guó)土資源管理部門(mén)查處土地違法案件。

6、協(xié)助地方國(guó)土資源管理部門(mén)做好土地分等定級(jí)和土地資產(chǎn)評(píng)估及管理工作。

7、按照誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，辦理場(chǎng)區(qū)內(nèi)發(fā)生的土地事項(xiàng)，調(diào)解土地糾紛。

8、承辦地方國(guó)土資源管理部門(mén)委托辦理的其它土地管理業(yè)務(wù)。

二、加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃管理，嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制制度

（四）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)要在地方縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)的指導(dǎo)下，根據(jù)國(guó)家批準(zhǔn)確定的方針、任務(wù)、計(jì)劃、指標(biāo)和茂名市以及有關(guān)縣（市、區(qū)）、鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合農(nóng)場(chǎng)的實(shí)際，依法編制農(nóng)場(chǎng)土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，對(duì)場(chǎng)區(qū)土地實(shí)施用途管制。

（五）農(nóng)場(chǎng)內(nèi)單位和個(gè)人使用的所有土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃。

（六）依法合理使用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。非農(nóng)建設(shè)確需使用農(nóng)場(chǎng)土地搞建設(shè)的，必須依法辦理審批手續(xù)，并依法給予補(bǔ)償和安置，不得強(qiáng)行劃轉(zhuǎn)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。

（七）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地開(kāi)發(fā)利用和建設(shè)用地，由茂名市國(guó)土資源局按照省下達(dá)的建設(shè)用地年度計(jì)劃，安排一定的用地指標(biāo)以解決國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的用地需求。

（八）農(nóng)場(chǎng)的各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)按照經(jīng)依法批準(zhǔn)的規(guī)劃實(shí)施，依法向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)申辦審批手續(xù)和用途變更手續(xù)。

三、完善農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地審批制度，規(guī)范審批程序

（九）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)一切非農(nóng)建設(shè)用地，必須依法報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)性用地按出讓方式供地。

（十）農(nóng)場(chǎng)單位使用場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地建設(shè)辦公場(chǎng)所或興辦企業(yè)，或與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件向縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十一）農(nóng)場(chǎng)公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地的，經(jīng)農(nóng)墾部門(mén)審核，向縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十二）農(nóng)場(chǎng)單位非農(nóng)建設(shè)用地審批程序是：農(nóng)場(chǎng)單位憑建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、農(nóng)場(chǎng)國(guó)土和有關(guān)規(guī)劃部門(mén)核準(zhǔn)的規(guī)劃平面圖、填寫(xiě)《茂名農(nóng)墾企事業(yè)單位申請(qǐng)建房用地呈批表》經(jīng)農(nóng)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)審核同意，報(bào)茂名農(nóng)墾局土地管理部門(mén)審核后，由縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)辦理審批用地手續(xù)，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十三）場(chǎng)外單位、個(gè)人使用農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地，一律按國(guó)有土地有償出讓方式取得。辦理程序是：憑建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文件和當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目選址用地的文件，以及有關(guān)圖件資料，向農(nóng)場(chǎng)提出申請(qǐng)用地報(bào)告，經(jīng)農(nóng)場(chǎng)上級(jí)主管部門(mén)核準(zhǔn)后，再到當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理土地出讓手續(xù)，報(bào)當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

（十四）農(nóng)場(chǎng)居民使用農(nóng)場(chǎng)土地建房，必須符合場(chǎng)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和場(chǎng)區(qū)居民點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃，并盡量利用原有宅基地、空閑地、荒地、閑置地，或拆舊建新，嚴(yán)格控制占用耕地。嚴(yán)禁在膠林、溝谷、河堤、道口、水庫(kù)下游、高壓線(xiàn)附近、陡崖下建筑相關(guān)設(shè)施。

（十五）嚴(yán)格農(nóng)場(chǎng)居民住宅用地申請(qǐng)條件。堅(jiān)決貫徹“一戶(hù)一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)場(chǎng)居民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。大力提倡農(nóng)場(chǎng)居民建設(shè)公寓式住宅。

（十六）農(nóng)場(chǎng)居民建設(shè)住宅使用本場(chǎng)土地的，由農(nóng)場(chǎng)居民提出用地申請(qǐng)，經(jīng)生產(chǎn)隊(duì)同意，經(jīng)本場(chǎng)審核報(bào)茂名農(nóng)墾局核準(zhǔn)后，報(bào)縣級(jí)人民政府土地行政主管部門(mén)呈同級(jí)政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照《土地管理法》第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)場(chǎng)居民將原有的住房出賣(mài)、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)。

（十七）已參加房改，并已分到配套伙房或者房改享受面積不夠需增擴(kuò)用地面積的職工，必須依法辦理用地手續(xù)并經(jīng)批準(zhǔn)后才能動(dòng)工建設(shè)。

（十八）原安置在農(nóng)場(chǎng)的歸、難僑胞使用農(nóng)場(chǎng)土地建住宅的，免繳各種規(guī)費(fèi)；原安置在農(nóng)場(chǎng)的水庫(kù)移民及其子女使用農(nóng)場(chǎng)土地建住宅的，按茂府辦[*]31號(hào)文《關(guān)于減免水庫(kù)移民改危建房用地收費(fèi)的通知》要求辦理。

（十九）城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍的農(nóng)場(chǎng)土地，必須通過(guò)出讓或劃撥方式取得，通過(guò)出讓取得的應(yīng)按規(guī)定繳交出讓金。

（二十）健全農(nóng)場(chǎng)宅基地管理制度。在農(nóng)場(chǎng)宅基地審批過(guò)程中，農(nóng)場(chǎng)土地管理機(jī)構(gòu)要做到“三到場(chǎng)”。即：受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地；居民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。

四、加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)土地登記發(fā)證工作

（二十一）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)的一切土地（包括耕地、園地、林地、草地、荒地、水域、灘涂、建設(shè)用地等），屬于國(guó)家所有，農(nóng)場(chǎng)取得規(guī)定的使用權(quán)。凡歷史上業(yè)經(jīng)地方人民政府及其土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建場(chǎng)規(guī)劃和用地的、進(jìn)行土地調(diào)整已簽訂協(xié)議的、符合《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的，均應(yīng)予以維護(hù)。任何單位和個(gè)人不得以任何借口侵（搶?zhuān)┱紘?guó)有農(nóng)場(chǎng)土地。

（二十二）國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地凡符合權(quán)屬來(lái)源合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確三個(gè)條件的，國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)辦理土地登記發(fā)證手續(xù)；對(duì)有爭(zhēng)議的土地，調(diào)處一宗，登記發(fā)證一宗。

（二十三）農(nóng)場(chǎng)居民宅基地要登記發(fā)證到戶(hù)，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實(shí)維護(hù)農(nóng)場(chǎng)居民的合法權(quán)益。要加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)居民宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案在宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶(hù)一宅”法律制度的落實(shí)。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭(zhēng)議，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

五、加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，依法保護(hù)國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地資源

（二十四）進(jìn)一步健全和完善農(nóng)場(chǎng)土地動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)場(chǎng)建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類(lèi)土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)場(chǎng)居民宅基地的監(jiān)督管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場(chǎng)購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅頒發(fā)土地使用證。

（二十五）堅(jiān)決制止非法侵占國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地行為，加強(qiáng)對(duì)土地違法行為的監(jiān)督檢查。對(duì)侵占國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的不法分子，要堅(jiān)決依法查處；對(duì)非法占用國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地的，要堅(jiān)決返還；對(duì)破壞國(guó)有農(nóng)場(chǎng)財(cái)產(chǎn)、挑起事端的，必須堅(jiān)決予以打擊；對(duì)違反法律規(guī)定程序?qū)?guó)有農(nóng)場(chǎng)所屬土地確定給其他單位和個(gè)人的，要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)直接責(zé)任人進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

（二十六）依法依規(guī)妥善處理農(nóng)場(chǎng)單位或個(gè)人建房用地的歷史遺留問(wèn)題。

1、*年《廣東省農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理暫行辦法》（粵國(guó)（法規(guī)）字[*]109號(hào)）廢止前，農(nóng)場(chǎng)單位、個(gè)人建房用地憑農(nóng)場(chǎng)用地批準(zhǔn)文件資料，可到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)申辦劃撥《國(guó)有土地使用證》。今后土地轉(zhuǎn)讓的，需按規(guī)定補(bǔ)交出讓金。

2、自《廣東省農(nóng)墾國(guó)有農(nóng)場(chǎng)土地管理暫行辦法》（粵國(guó)土（法規(guī)）字[*]109號(hào)）廢止之日起至*年6月30日止，農(nóng)場(chǎng)單位、個(gè)人建房用地憑農(nóng)墾用地批準(zhǔn)文件資料，可到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。場(chǎng)外單位、個(gè)人使用農(nóng)場(chǎng)土地從事非農(nóng)建設(shè)的，須到當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理機(jī)關(guān)補(bǔ)交土地出讓金和補(bǔ)辦建房審批手續(xù)、領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

（二十七）加強(qiáng)土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)隊(duì)伍建設(shè)。建立完善農(nóng)場(chǎng)、分場(chǎng)、生產(chǎn)隊(duì)、生產(chǎn)崗位的土地執(zhí)法監(jiān)察網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)土地執(zhí)法監(jiān)察責(zé)任制。

（二十八）做好農(nóng)場(chǎng)土地法制宣傳教育工作，提高依法管地用地的自覺(jué)性。

篇(3)

關(guān)鍵詞 新農(nóng)村建設(shè) 農(nóng)村土地管理 現(xiàn)狀 對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)與農(nóng)村的土地管理問(wèn)題息息相關(guān)，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地的管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理，以促使新農(nóng)村建設(shè)快速穩(wěn)定的進(jìn)行。

1社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)與農(nóng)村土地管理聯(lián)系密切

“村容整潔”是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)中的基本要求，改善農(nóng)村的環(huán)境，加大農(nóng)村環(huán)境的治理力度是在新形勢(shì)下的必然要求。對(duì)農(nóng)村土地的整治、改變目前落后的村容村貌都離不開(kāi)對(duì)土地的利用。如此一來(lái)土地的使用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)變，從而間接提高了耕地質(zhì)量。土地利用得到了優(yōu)化和耕地質(zhì)量的提高都能夠促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)，并穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2新農(nóng)村建設(shè)下現(xiàn)行農(nóng)地管理存在的問(wèn)題

目前在我國(guó)新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)下，農(nóng)村的土地管理已經(jīng)日趨規(guī)范，但是，在實(shí)際對(duì)農(nóng)村土地的管理和使用上面卻依舊存在著諸多不足。

2.1集體土地非農(nóng)建設(shè)利用粗放

集體土地非農(nóng)建設(shè)流轉(zhuǎn)不夠規(guī)范會(huì)嚴(yán)重影響農(nóng)村的村容。農(nóng)民宅基地用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地以及出于公益目的集體建設(shè)用地是農(nóng)村集體土地中非農(nóng)用建設(shè)的重要組成部分?，F(xiàn)在，在很多農(nóng)村的房基地使用不夠規(guī)范、建造房屋無(wú)秩序、土地利用沒(méi)有計(jì)劃、村莊向外擴(kuò)張，致使部分耕地遭到破壞，土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)。由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)未經(jīng)嚴(yán)整的規(guī)劃就使用土地而造成的土地利用不合理現(xiàn)象也是屢見(jiàn)不鮮的。另外，目前在農(nóng)村沒(méi)有一個(gè)完善的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)制度，致使建設(shè)用地出現(xiàn)了變相轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象，進(jìn)而令農(nóng)村土地使用情況出現(xiàn)了混亂的狀況，打亂了土地的正常使用秩序。

2.2農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地配置機(jī)制不健全

如果沒(méi)有健全的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地配置機(jī)制，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)就會(huì)受到不良的影響。從上世紀(jì)八十年代開(kāi)始，我國(guó)政府便在農(nóng)村開(kāi)始實(shí)行，這樣的生產(chǎn)方式確實(shí)充分的調(diào)動(dòng)了農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。但是隨著社會(huì)的發(fā)展，生產(chǎn)力的不斷提高，其自身的弊端也開(kāi)始不斷的顯露。農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)觀(guān)念意識(shí)難以統(tǒng)一，不同區(qū)域流轉(zhuǎn)規(guī)模和速度存在著明顯的差異。在沒(méi)有操作性較強(qiáng)的政策指導(dǎo)下，一些基層干部也無(wú)法對(duì)這樣的現(xiàn)象給予調(diào)整和解決，只能任其發(fā)展，長(zhǎng)久下去就會(huì)出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)盲目運(yùn)作、毫無(wú)秩序的現(xiàn)象。

2.3被利益所牽引

在建設(shè)新農(nóng)村時(shí)，為了追求片面的發(fā)展而縮減耕地的現(xiàn)象也屢禁不止。一些農(nóng)民不了解可持續(xù)發(fā)展的重要性，在面對(duì)眼前利益時(shí)就忘記了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。有很多農(nóng)民都破壞了原有的土地資源，例如有的農(nóng)民將農(nóng)田變成了魚(yú)塘，甚至還有農(nóng)民直接荒廢了土地。這些都嚴(yán)重影響耕地的利用效率，不利于土地管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2.4對(duì)土地的管理機(jī)制不健全

由于農(nóng)村土地的管理機(jī)制不健全，令農(nóng)民無(wú)法得到一些關(guān)于土地的相關(guān)信息。例如對(duì)土地的征地程序，管理者沒(méi)有將細(xì)節(jié)認(rèn)真地告知農(nóng)民，這損害了農(nóng)民的參與權(quán)和知情權(quán)，使其無(wú)法更加有效的利用土地。

3促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的農(nóng)地管理制度改革的對(duì)策

3.1對(duì)農(nóng)村的宅基地建設(shè)加強(qiáng)管理

加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的建設(shè)和管理，鼓勵(lì)農(nóng)民集中建設(shè)新居，使總體規(guī)劃在原則上不再出現(xiàn)分散的宅基地分布狀況，嚴(yán)格按照一戶(hù)申請(qǐng)一處房基地的原則進(jìn)行審批房基地的申請(qǐng)，杜絕超標(biāo)準(zhǔn)占地建房。在此基礎(chǔ)上還要杜絕以下現(xiàn)象的發(fā)生：

（1）城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地建房。

（2）城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)房。

（3）農(nóng)民提供宅基地作為建設(shè)用地。

（4）農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的“聯(lián)建”行為。

在深化改革工作管理的同時(shí)，防止任何集體或個(gè)人非法占用耕地。征地制度改革的完善、土地用途嚴(yán)格管制、完善宅基地管理、加大監(jiān)察力度等，是規(guī)范農(nóng)村土地、加強(qiáng)用地管理的有效措施。

3.2嚴(yán)格控制耕地不合理使用的現(xiàn)象

保護(hù)耕地的最主要目的在于維護(hù)糧食的產(chǎn)量，保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，這對(duì)增加我國(guó)的國(guó)民收入有著重要的推動(dòng)作用，也是新農(nóng)村建設(shè)中的重要要求。因此，要嚴(yán)格規(guī)范對(duì)土地使用的審批和管理，嚴(yán)禁圈地畫(huà)地的現(xiàn)象發(fā)生，禁止不合理地破壞耕地改建池塘的行為。對(duì)一些非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地要確定其規(guī)模和布局，并進(jìn)行嚴(yán)格的審核，確保耕地面積能夠在可控制的范圍內(nèi)。對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)、公共設(shè)施完善等需要利用集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民集體所有土地時(shí)，必須符合土地利用的整體規(guī)劃，并在依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可證后進(jìn)行申請(qǐng)各個(gè)項(xiàng)目的審批。嚴(yán)禁以辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)為名非法占有或租用農(nóng)民集體所有土地。

3.3政府加大督查督辦力度，加強(qiáng)農(nóng)村土地管理

政府要及時(shí)解決在征地過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并探索有效、可行的處理案件的新方法，建立案件處理責(zé)任制，維護(hù)農(nóng)民的利益。對(duì)于征用農(nóng)民的土地，要給予補(bǔ)償資金，并確保落實(shí)到位，讓農(nóng)民能夠依法獲得補(bǔ)償，令其合法利益不受侵犯。對(duì)征地的數(shù)量以及范圍進(jìn)行嚴(yán)格的控制，并將征地的程序完善詳細(xì)的介紹給農(nóng)民，維護(hù)農(nóng)民的利益。

4結(jié)語(yǔ)

新農(nóng)村建設(shè)，找準(zhǔn)土地管理在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的最佳平衡點(diǎn)和切入點(diǎn)，把土地管理與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)緊密地結(jié)合起來(lái)，這是當(dāng)前土地管理的一項(xiàng)緊迫又艱巨的任務(wù)。只有認(rèn)真處理好土地管理的問(wèn)題才可以有效履行保護(hù)資源、保障發(fā)展、維護(hù)權(quán)益、服務(wù)社會(huì)的職責(zé)，切實(shí)堅(jiān)持依法依規(guī)管理、節(jié)約集約用地自 原貝從實(shí)際出發(fā)尊重農(nóng)民意愿，才能妥善處理好農(nóng)村土地利用與新農(nóng)村建設(shè)的關(guān)系，為建設(shè)好社會(huì)主義新農(nóng)村保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

篇(4)

第二條本市轄區(qū)范圍內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)用地的監(jiān)督管理，適用本暫行規(guī)定。

第三條土地受讓人應(yīng)當(dāng)按《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的期限足額交納土地出讓金；土地受讓人應(yīng)依照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確定的時(shí)間和條件將出讓土地交付給土地受讓人。

第四條土地受讓人應(yīng)當(dāng)按《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的土地用途、動(dòng)工期限、城市規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)、利用土地。

第五條動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限是指土地交付日期起至《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限建滿(mǎn)日期或批準(zhǔn)文件規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限。

第六條規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)行為

（一）嚴(yán)格審查土地來(lái)源。供應(yīng)新增建設(shè)用地的，必須依法取得省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，并按法律法規(guī)規(guī)定的征地安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)簽定了土地征收補(bǔ)償協(xié)議，征地補(bǔ)償?shù)母鞣N費(fèi)用全部到位；供應(yīng)存量土地的，必須提供土地收儲(chǔ)協(xié)議或有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的證明材料；原則上執(zhí)行“熟地供應(yīng)”政策；未經(jīng)依法批準(zhǔn)或土地權(quán)屬不清的，一律不予辦理供地手續(xù)。

（二）嚴(yán)格把握土地規(guī)劃指標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須符合國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》規(guī)定，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，不得出具別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；工業(yè)用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須符合國(guó)土資源部《關(guān)于和實(shí)施（工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)）的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]24號(hào)）及《江西省建設(shè)用地指標(biāo)》等有關(guān)規(guī)定；其他用地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件必須符合《江西省建設(shè)用地指標(biāo)》等有關(guān)規(guī)定。

（三）嚴(yán)格把握土地價(jià)格。工業(yè)用地不得低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，即11.2萬(wàn)元/畝；經(jīng)營(yíng)性用地不得低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；劃撥用地價(jià)格不得低于土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、報(bào)批規(guī)費(fèi)、房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)之和；土地價(jià)格必須實(shí)行集體研究決定。

（四）嚴(yán)格做好土地供應(yīng)基礎(chǔ)工作。根據(jù)建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，市國(guó)土局向市規(guī)劃局提出征詢(xún)土地供應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)的函；市規(guī)劃局按規(guī)定提出宗地規(guī)劃條件；市國(guó)土局?jǐn)M定建設(shè)用地供應(yīng)工作方案，經(jīng)土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究同意；根據(jù)市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組研究的結(jié)果，擬定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)工作方案。宗地面積150畝以?xún)?nèi)的，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。宗地面積150畝至300畝的，呈鷹潭市國(guó)土局審查同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。宗地面積300畝以上的呈鷹潭市國(guó)土局和省國(guó)土資源廳審查同意后，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

（五）嚴(yán)格做好土地供應(yīng)工作。市國(guó)土局按規(guī)定編制土地出讓供應(yīng)文件；出讓公告；受理申請(qǐng)，進(jìn)行資質(zhì)審查，接受報(bào)名登記，組織答疑及實(shí)地踏勘；按規(guī)定確定底價(jià)，在拍賣(mài)會(huì)或決標(biāo)前半個(gè)小時(shí)，召開(kāi)市土地供應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，集體決定土地出讓底價(jià)；按規(guī)定出讓方式實(shí)施決標(biāo)；簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》；土地成交10個(gè)工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土部門(mén)備案；簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，整理資料并歸檔；市財(cái)政局會(huì)同市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)按《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定收（催）繳土地出讓金；土地受讓方繳清土地出讓金后，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》或《劃撥土地決定書(shū)》。未繳清土地出讓金的，不得核發(fā)《國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)證》。

第七條強(qiáng)化建設(shè)用地使用管理

（一）建立供地備案制度。市國(guó)土部門(mén)按照“供一宗、錄一宗”的原則，在土地成交（或批準(zhǔn)之日起）10個(gè)工作日內(nèi)，將土地供應(yīng)信息及時(shí)錄入土地供應(yīng)系統(tǒng)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土部門(mén)備案。

（二）建立試行收取用地保證金制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地按土地出讓價(jià)款的2%-5%收繳用地保證金，工業(yè)項(xiàng)目用地按土地出讓價(jià)款的1%-2%收繳用地保證金，其他用地按土地價(jià)款的0.5%-1%收繳用地保證金。具體管理辦法由市國(guó)土部門(mén)與財(cái)政部門(mén)另行制定。

（三）建立建設(shè)用地信息公開(kāi)制度。市國(guó)土部門(mén)要及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃、供地結(jié)果等動(dòng)態(tài)信息和情況，并按規(guī)定在有關(guān)網(wǎng)站進(jìn)行公布。建設(shè)項(xiàng)目用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市國(guó)土部門(mén)要按規(guī)定核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》；建設(shè)用地單位在取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》之日起5個(gè)工作日內(nèi)將《建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》等有關(guān)資料的信息在施工現(xiàn)場(chǎng)醒目的位置公開(kāi)懸掛，接受全社會(huì)的監(jiān)督。

（四）建立建設(shè)用地跟蹤管理制度。市國(guó)土部門(mén)參與建設(shè)用地項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案評(píng)審等工作，嚴(yán)格按土地出讓合同或劃撥決定書(shū)的約定，對(duì)建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、投資強(qiáng)度、開(kāi)工竣工時(shí)間等進(jìn)行審查并出具審查意見(jiàn)。未通過(guò)審查或?qū)彶橐庖?jiàn)不合格的，市規(guī)劃部門(mén)不得批準(zhǔn)發(fā)放工程建設(shè)規(guī)劃許可證；經(jīng)依法批準(zhǔn)進(jìn)行施工的，由市規(guī)劃部門(mén)牽頭，會(huì)同市國(guó)土、建設(shè)、房管、城管等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行實(shí)地放（驗(yàn)）線(xiàn)；在建設(shè)過(guò)程中，市國(guó)土部門(mén)定期或不定期地組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展情況進(jìn)行檢查。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，每季度不少于1次，其他項(xiàng)目的每半年不少于1次；其他部門(mén)也要按職責(zé)要求加強(qiáng)跟蹤管理。

（五）建立土地用途管制制度。嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓合同和劃撥決定書(shū)約定的土地用途建設(shè)項(xiàng)目投資額、產(chǎn)業(yè)政策、開(kāi)竣工時(shí)間、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、繳納土地價(jià)款、違約責(zé)任等內(nèi)容。確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件等相關(guān)內(nèi)容的，必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)交土地價(jià)款；對(duì)非經(jīng)營(yíng)性用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，明確市人民政府依法收回土地使用權(quán)，重新依法出讓。

（六）建立商品房預(yù)售登記備案制度。商品房預(yù)售人依法辦理商品房預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證之日起10個(gè)工作日內(nèi)，到市國(guó)土部門(mén)辦理備案手續(xù)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將商品房預(yù)售合同報(bào)市國(guó)土部門(mén)進(jìn)行登記備案。

（七）建立建設(shè)項(xiàng)目用地竣工驗(yàn)收制度。市人民政府組織有關(guān)部門(mén)對(duì)已建成的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，市國(guó)土部門(mén)著重對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書(shū)、商品房預(yù)售備案登記、建設(shè)項(xiàng)目用地信息公示等情況逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并出具檢查核驗(yàn)意見(jiàn)，檢查核驗(yàn)不合格的，不得通過(guò)竣工驗(yàn)收。工業(yè)項(xiàng)目竣工后，由園區(qū)管委會(huì)組織發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保、經(jīng)貿(mào)等部門(mén)對(duì)產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行情況、投資情況、土地產(chǎn)出效率、環(huán)境保護(hù)政策落實(shí)情況以及容積率、綠地率、建筑密度、開(kāi)竣工時(shí)間、配套辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地比例等指標(biāo)和要求進(jìn)行驗(yàn)收。

（八）建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)制度。市國(guó)土部門(mén)做好土地供應(yīng)和項(xiàng)目用地竣工驗(yàn)收以及日常監(jiān)管工作；市發(fā)改部門(mén)要做好項(xiàng)目的審核、核準(zhǔn)和備案工作；市規(guī)劃部門(mén)要做好建設(shè)項(xiàng)目供地前規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的編制、審批工作和供地后的規(guī)劃?rùn)z查工作；市監(jiān)察部門(mén)要做好對(duì)土地供應(yīng)過(guò)程監(jiān)督工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理；其他相關(guān)職能部門(mén)要積極配合做好有關(guān)報(bào)審工作；各建設(shè)項(xiàng)目主管部門(mén)要嚴(yán)格督促用地單位依法依規(guī)、節(jié)約集約使用土地。強(qiáng)化執(zhí)法。對(duì)未取得合法用地手續(xù)的建設(shè)項(xiàng)目，市發(fā)改部門(mén)不得辦理項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)手續(xù)；市規(guī)劃部門(mén)不得辦理建設(shè)規(guī)劃許可；市建設(shè)部門(mén)不得發(fā)放施工許可證；市電力和市政公用部門(mén)不得通電、通水、通氣；市國(guó)土部門(mén)不得受理土地登記申請(qǐng)；市房管部門(mén)不得辦理房產(chǎn)所有權(quán)登記手續(xù)；市金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放貸款；未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)占用農(nóng)用地設(shè)立企業(yè)的，工商部門(mén)不得登記。對(duì)未按規(guī)定繳清土地價(jià)款的，市國(guó)土部門(mén)不得發(fā)放《國(guó)有土地使用權(quán)證》；市規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)不得辦理報(bào)建手續(xù)；市房管部門(mén)不得辦理商品房預(yù)售手續(xù)。市國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)部門(mén)按職責(zé)要求加大對(duì)違法違規(guī)行為的查處力度，對(duì)違反法律法規(guī)和弄虛作假的，要依法嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任。

第八條因不可抗力或者政府行為造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)延期的，土地受讓人應(yīng)當(dāng)在動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限屆滿(mǎn)三十日前，依法申請(qǐng)辦理延長(zhǎng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限；因不可抗力或者政府行為造成的建設(shè)工期延遲的，土地受讓人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工期屆滿(mǎn)三十日前，申請(qǐng)辦理延長(zhǎng)建設(shè)工期，經(jīng)批準(zhǔn)延期的，最多不超過(guò)一年。

第九條根據(jù)《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定，土地受讓人依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過(guò)規(guī)定期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的，其土地認(rèn)定為閑置土地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：

（一）《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限，自國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同生效或核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)之日起滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的；

（二）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)總面積不足三分之一，或者已投資額占項(xiàng)目總投資額（不含土地出讓金）不足百分之二十五，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)一年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十條閑置土地按下列標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算收取土地閑置費(fèi)

（一）閑置一年以上、不足一年半的，按土地出讓金總額的百分之十計(jì)收；

（二）閑置一年半以上、不足兩年的，按土地出讓金總額的百分之二十計(jì)收。

閑置以劃撥方式供地的，以征地費(fèi)用總額按以上標(biāo)準(zhǔn)收取土地閑置費(fèi)。

土地受讓人拒交土地閑置費(fèi)用，由市國(guó)土局責(zé)令限期繳納；逾期不繳納的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第十一條土地閑置兩年以上的，無(wú)償收回其未使用部分的土地使用權(quán)。對(duì)不符合法定收回條件的，通過(guò)改變用途、等價(jià)置換、安排臨時(shí)使用、納入土地儲(chǔ)備等途徑及時(shí)處置，充分利用。

第十二條工業(yè)項(xiàng)目建筑容積率、建筑密度、投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度等任何一項(xiàng)指標(biāo)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的，土地受讓人必須按實(shí)際差額部分占約定標(biāo)準(zhǔn)的比例，支付相當(dāng)于同比例土地使用權(quán)出讓金的違約金，并限期整改到位。工業(yè)項(xiàng)目的綠地率、相關(guān)配套設(shè)施用地所占比例等任一項(xiàng)超過(guò)約定標(biāo)準(zhǔn)，土地受讓人要按相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金總額的0.5%繳納違約金，并依法進(jìn)行處理。達(dá)不到生產(chǎn)規(guī)模，甚至只建廠(chǎng)房不進(jìn)行生產(chǎn)的“隱形土地閑置”，通過(guò)責(zé)令整改、協(xié)商收回、依法收回、置換等方式進(jìn)行處理。

第十三條對(duì)未按合同約定繳納土地出讓金的，日按未繳金額的1‰標(biāo)準(zhǔn)收取滯納金。對(duì)不按合同約定使用土地的，責(zé)令停止建設(shè)，并依法進(jìn)行處理。

第十四條對(duì)未經(jīng)依法批準(zhǔn)，擅自改變土地出讓規(guī)劃條件的，由市規(guī)劃局限期改正，確實(shí)難以改正且不影響城市規(guī)劃的，經(jīng)依法處罰后，按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)交地價(jià)款。

第十五條本暫行規(guī)定之日前，凡本市有關(guān)建設(shè)用地監(jiān)督管理的規(guī)定與本暫行規(guī)定相抵觸的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行。

篇(5)

關(guān)鍵詞：土地開(kāi)發(fā)權(quán)；土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移；土地管制

中圖分類(lèi)號(hào)：F061．6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1009－2382（2015）12－0086－05

一、引言

從最早的中國(guó)奠定了黨領(lǐng)導(dǎo)革命的民心基礎(chǔ)，到后來(lái)農(nóng)村為改革開(kāi)放提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，中國(guó)的土地問(wèn)題始終是改革的焦點(diǎn)問(wèn)題，懸系著民族命運(yùn)與復(fù)興希望。近年來(lái)，土地亂象再起，亂拆亂建成風(fēng)，小產(chǎn)權(quán)越禁越多，征地頻發(fā)，土地財(cái)政似已積重難返。這一切看似亂花迷人眼，實(shí)則與以往的土地問(wèn)題已不盡相同。在中國(guó)當(dāng)今圍繞土地問(wèn)題的各種紛爭(zhēng)，也已經(jīng)極少是關(guān)于農(nóng)地本身的分配或使用，而幾乎全是農(nóng)地非農(nóng)用即開(kāi)發(fā)使用的權(quán)益紛爭(zhēng)。時(shí)至今日，許多人仍然只有土地所有權(quán)的意識(shí)而沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)權(quán)的概念，是我們這些年來(lái)土地制度改革一再陷入誤區(qū)的原因（華生，2014）。土地開(kāi)發(fā)權(quán)（LandDevelopmentRights），有學(xué)者直譯為土地發(fā)展權(quán)。土地開(kāi)發(fā)權(quán)概念是伴隨著1947年英國(guó)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施，首次在法律上得以明晰的。對(duì)于土地開(kāi)發(fā)權(quán)，國(guó)內(nèi)學(xué)界的研究始于20世紀(jì)90年代末期，已取得了一定的理論積累。眾多的法律學(xué)者（劉國(guó)臻，2005；任中秀，2013）從法律的層面對(duì)開(kāi)發(fā)權(quán)涵義、權(quán)源、權(quán)利主體等相關(guān)層面進(jìn)行了剖析。與法律學(xué)者不同，經(jīng)濟(jì)學(xué)更多聚焦于探討土地開(kāi)發(fā)權(quán)的配置是靠市場(chǎng)還是靠規(guī)劃以及土地開(kāi)發(fā)權(quán)的增值收益方面（沈守愚，1998；張安錄，2000；王小映，2007；華生，2013；盛洪，2014；周其仁，2014；文貫中，2014）。此外，有些學(xué)者專(zhuān)注于土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓的研究，對(duì)土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的背景、運(yùn)行的機(jī)理、實(shí)踐的模式等做了較為深入的研究（靳相木，2009；汪暉等，2011；陸銘，2011；柴鐸，2014）。土地開(kāi)發(fā)權(quán)的理論和實(shí)踐都源于國(guó)外，對(duì)其國(guó)際比較研究自然不可或缺。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者對(duì)此作過(guò)些介紹，英國(guó)實(shí)行的“土地開(kāi)發(fā)權(quán)國(guó)有化”，美國(guó)則屬土地開(kāi)發(fā)權(quán)私人模式（劉明明，2009；林曉雪等，2012）。學(xué)者們的介紹太過(guò)簡(jiǎn)單，并未系統(tǒng)地加以展開(kāi)，就以此為實(shí)踐基礎(chǔ)作出事實(shí)判斷。以英國(guó)為例，土地開(kāi)發(fā)權(quán)國(guó)有化法案早被廢止，現(xiàn)實(shí)情況早已迥異。而通過(guò)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的購(gòu)買(mǎi)或轉(zhuǎn)移的實(shí)踐研究，就認(rèn)定美國(guó)私人土地所有者擁有土地的全部開(kāi)發(fā)權(quán)，政府不讓開(kāi)發(fā)就得向土地所有者去購(gòu)買(mǎi)，也是對(duì)美國(guó)土地開(kāi)發(fā)權(quán)的極大誤解。本文通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本的土地開(kāi)發(fā)權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀介紹，還原目前國(guó)外土地開(kāi)發(fā)權(quán)實(shí)踐的全貌，為國(guó)內(nèi)更深入地研究拋磚引玉。

二、土地開(kāi)發(fā)權(quán)的定義

明確界定土地開(kāi)發(fā)權(quán)的涵義，是深入研究的基礎(chǔ)和前提。對(duì)于土地開(kāi)發(fā)權(quán)的涵義，不同的學(xué)者有不同的見(jiàn)解，或從土地用途變更的視角來(lái)厘定，或從土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度提高的視角來(lái)界定，抑或是兩者的結(jié)合。國(guó)內(nèi)的學(xué)者慣以用狹義土地開(kāi)發(fā)權(quán)和廣義土地開(kāi)發(fā)權(quán)來(lái)予以區(qū)分（林曉雪等，2012；王永莉，2007；楊笛韻，2015）。實(shí)際上，土地開(kāi)發(fā)權(quán)是一個(gè)舶來(lái)詞匯，關(guān)于其內(nèi)涵本就有權(quán)威的釋義。土地開(kāi)發(fā)權(quán)涵義的內(nèi)核是對(duì)“開(kāi)發(fā)”（Development）一詞的定義，在《英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃》中是這樣規(guī)定的：“開(kāi)發(fā)”就是“在地上、地面、地下進(jìn)行建筑建造、工程建設(shè)、礦產(chǎn)開(kāi)采或其他工作，或在對(duì)任何建筑、土地的使用中所進(jìn)行的任何實(shí)質(zhì)性改變”（巴里•卡林沃思等，2011）。定義中有兩點(diǎn)要進(jìn)一步明晰，第一，這里“建筑活動(dòng)（BuildingOperations）”包括了建筑的重建、結(jié)構(gòu)改造或加建，某些類(lèi)型建筑的拆除等，甚至包括“通常由建筑商所從事的其他一些活動(dòng)”。需要特別指出的是：2004年，建筑活動(dòng)的內(nèi)涵進(jìn)一步擴(kuò)大，在英國(guó)“產(chǎn)生了總建筑面積增加的結(jié)果”的內(nèi)部改動(dòng)也被納入“開(kāi)發(fā)”定義的范疇。第二，關(guān)于定義中的“實(shí)質(zhì)性改變”認(rèn)定。此處的“開(kāi)發(fā)”是指一幢建筑或一塊土地在使用功能上的轉(zhuǎn)變。構(gòu)成這種“開(kāi)發(fā)”行為，轉(zhuǎn)變的“實(shí)質(zhì)性”（Material）必須達(dá)到一定大“度”（Degree）的變化“性質(zhì)”（Kind）才被認(rèn)為是“實(shí)質(zhì)性”的。同一住宅，從用作自住到用作經(jīng)營(yíng)性使用的改變，視為“開(kāi)發(fā)”行為?；谝陨蟽蓚€(gè)“開(kāi)發(fā)”內(nèi)涵，以土地為載體的權(quán)利就是土地開(kāi)發(fā)權(quán)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是一幢建筑或一塊土地在物理上的改變或者在使用功能上的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。那么就目前世界各國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的運(yùn)行現(xiàn)狀究竟如何？接下來(lái)，通過(guò)對(duì)美國(guó)、英國(guó)和日本的實(shí)踐給予答案。

三、美國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)模式

美國(guó)是當(dāng)今私權(quán)社會(huì)的典型，土地制度自然也不例外，但土地開(kāi)發(fā)權(quán)可不歸私人土地所有者，即土地所有者并不能隨意對(duì)建筑物或土地做物理上的改變或者使用功能上的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。這種土地開(kāi)發(fā)是受到美國(guó)的規(guī)劃管制的。美國(guó)政府規(guī)劃的基本形式是綜合規(guī)劃，也有稱(chēng)其為概念性規(guī)劃、整體規(guī)劃，或者地方政府規(guī)劃。土地的使用規(guī)劃是綜合規(guī)劃的核心和不可或缺的組成部分，其管理和規(guī)范著域內(nèi)的土地，包括公共的和私人的。土地的規(guī)劃核心內(nèi)容為管理土地使用的區(qū)劃法規(guī)①（埃里克•達(dá)米安•凱利，2009）。1．區(qū)劃法規(guī)土地區(qū)劃法規(guī)將土地進(jìn)行分區(qū)管理，對(duì)于每一個(gè)分區(qū)，規(guī)定土地或建筑的用途、使用強(qiáng)度以及使用的尺度。（1）規(guī)定用途。分區(qū)規(guī)劃規(guī)則將土地分為農(nóng)業(yè)、居住、商業(yè)（或營(yíng)業(yè)）和工業(yè)4個(gè)基本使用類(lèi)型。每個(gè)分區(qū)均制定了詳細(xì)的土地用途，嚴(yán)格避免不相容土地使用性質(zhì)的交互。（2）規(guī)定使用強(qiáng)度。強(qiáng)度是土地使用的定量化衡量指標(biāo)，基本的強(qiáng)度指標(biāo)有：居住用地上的每英畝的住宅單元、最小宅地規(guī)模、容積率等，不同分區(qū)，土地的使用強(qiáng)度也通常不同。（3）規(guī)定尺度。顧名思義，主要是涉及地塊和建筑物的尺度，具體有：地塊的寬度和進(jìn)深、建筑物的高度、建筑物的體積，以及院子和退紅標(biāo)準(zhǔn)等。用途、強(qiáng)度和尺度，土地分區(qū)規(guī)劃的三個(gè)維度，不同的用途，不同的強(qiáng)度，不同的尺度排列組合在一起，使美國(guó)地方的土地分區(qū)一般都多達(dá)數(shù)10種不同區(qū)域。例如美國(guó)馬里蘭州霍華德縣最新的分區(qū)管制條例HowardCountyZoningRegulations長(zhǎng)達(dá)456頁(yè)，將域內(nèi)土地劃分為41個(gè)不同區(qū)域，每個(gè)區(qū)域內(nèi)的每塊土地或每幢建筑物都作了詳細(xì)的規(guī)定（霍華德縣規(guī)劃制度）。以住宅細(xì)類(lèi)分區(qū)為例，依不同的建筑規(guī)劃分為各類(lèi)不同面積和規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)的城市獨(dú)幢住宅區(qū)、聯(lián)排住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)等。在每一個(gè)細(xì)類(lèi)分區(qū)中，對(duì)不同分區(qū)的高度、容積率、遠(yuǎn)離道路的距離、室外的各種附屬物設(shè)置等均有詳細(xì)的規(guī)定?？梢?jiàn)，土地區(qū)劃法規(guī)頒布后，每塊土地受相應(yīng)分區(qū)規(guī)劃中的用途、強(qiáng)度、尺度規(guī)定后，土地才擁有了相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)。土地的開(kāi)發(fā)和利用必須遵守區(qū)劃法規(guī)，區(qū)劃法規(guī)的更改也受到嚴(yán)格的限制和程序約束。除了規(guī)劃規(guī)定的一些微小變動(dòng)無(wú)需申請(qǐng)之外，土地開(kāi)發(fā)和建筑物變更都要在允許利用的范圍（UsePermittedasaMatterofRight）之內(nèi)。有條件的使用（ConditionalUse）是在當(dāng)某些土地開(kāi)發(fā)利用在特定的分區(qū)與現(xiàn)有規(guī)劃是適當(dāng)和兼容時(shí)，由分區(qū)規(guī)劃和聽(tīng)證機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的帶有條件的土地利用。臨時(shí)使用（TemporaryUses）是指規(guī)劃和分區(qū)部門(mén)的主管有權(quán)在任何地區(qū)授權(quán)土地臨時(shí)使用，除了一些特殊規(guī)定，臨時(shí)使用不超過(guò)90天，最多延長(zhǎng)至一年?？梢?jiàn)，不管是允許使用、有條件的使用還是臨時(shí)使用，都必須在分區(qū)規(guī)劃和分區(qū)管理部門(mén)的要求下進(jìn)行，而不是任意為之。所有權(quán)人要求變更規(guī)劃的申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)符合分區(qū)授權(quán)法案和分區(qū)委員會(huì)的議事規(guī)則。申請(qǐng)計(jì)劃必須詳細(xì)包括建筑物位置、大小、高度、表面材料等特征，與其他現(xiàn)存建筑包括境界線(xiàn)和相鄰建筑的大小和距離等，以及申請(qǐng)使用的主要用途、工期、最大工人數(shù)，規(guī)劃和分區(qū)部門(mén)要求的其它必要信息等。規(guī)劃變更需要舉行聽(tīng)證會(huì)。規(guī)劃和分區(qū)主管根據(jù)法律條例和聽(tīng)證會(huì)情況作出同意或拒絕請(qǐng)求的決定，批準(zhǔn)同意的條件也要納入建筑許可和占用許可，所有權(quán)人未能遵守這些條件將被視為違規(guī)，分區(qū)管制部門(mén)有理由撤銷(xiāo)建筑許可和占用許可。按照申請(qǐng)計(jì)劃的分區(qū)變更必須與分區(qū)委員會(huì)的批準(zhǔn)完全相符，除了在不增加住宅數(shù)量并且滿(mǎn)足特定條件的一些微小的修改外，與變更計(jì)劃不相符的均需要分區(qū)委員會(huì)復(fù)議?！叭魏稳诉`反條例所規(guī)定的建筑建造、更改、擴(kuò)大、轉(zhuǎn)換、移動(dòng)或者使用的行為，或者允許這種使用的行為將被認(rèn)定為非法?！币坏┱J(rèn)定為非法，規(guī)劃和分區(qū)管理部門(mén)可以禁令、命令書(shū)或其他適當(dāng)?shù)男袆?dòng)來(lái)防止、減弱或消除這樣的變更或其他違反條例的行為。如果所有權(quán)人沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)停止行為，規(guī)劃和管理部門(mén)可以采取一切必要的行動(dòng)，包括根據(jù)法律對(duì)違反者提訟。違反規(guī)定將被處以不超過(guò)500美元的罰款，每日單獨(dú)計(jì)算。條例中明確規(guī)定的“任何顯著的變化必須按照初始分區(qū)委員會(huì)申請(qǐng)的程序由分區(qū)委員會(huì)核準(zhǔn)”更是美國(guó)開(kāi)發(fā)權(quán)受管制的最直接的證明。由此可見(jiàn)，美國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)是受?chē)?yán)格管制的，每塊土地受相應(yīng)分區(qū)規(guī)劃中的用途、強(qiáng)度、尺度規(guī)定后，就擁有了相應(yīng)的法律限定內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)。任何未受申請(qǐng)批準(zhǔn)的改變都是違法行為。2．土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移土地開(kāi)發(fā)權(quán)始于20世紀(jì)70年代。彼時(shí)，城市蔓延過(guò)快，嚴(yán)重地侵蝕城周邊的開(kāi)放空間，造成農(nóng)地快速減少。為保護(hù)農(nóng)地及開(kāi)放空間，地方相繼頒布一系列法案對(duì)城市空間的土地利用進(jìn)行分區(qū)管制。美國(guó)政府于1981年頒布了《農(nóng)地保護(hù)政策法》，將全國(guó)的農(nóng)地劃分為以基本農(nóng)地、特種農(nóng)地、州和地方的重要農(nóng)地三大類(lèi)，實(shí)行嚴(yán)格的區(qū)劃管制，控制開(kāi)發(fā)密度?；诒Ｗo(hù)環(huán)境、農(nóng)地以及開(kāi)放空間的目的，每一塊農(nóng)業(yè)劃定區(qū)域內(nèi)的土地都根據(jù)地方不同的人地資源稟賦規(guī)定了嚴(yán)苛的開(kāi)發(fā)密度上限，即一定的土地開(kāi)發(fā)權(quán)。舉例來(lái)說(shuō)，如果某一農(nóng)業(yè)分區(qū)所設(shè)定的農(nóng)場(chǎng)永續(xù)經(jīng)營(yíng)最小規(guī)模為160英畝，則地主在每160英畝的土地上只能允許建造一棟非農(nóng)建筑。為了永久性的保護(hù)農(nóng)地以及綠色開(kāi)放空間，政府和一些非盈利機(jī)構(gòu)以協(xié)商價(jià)格購(gòu)買(mǎi)土地所有人限定內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)。這就是土地開(kāi)發(fā)權(quán)購(gòu)買(mǎi)（Purchaseofdevelopmentrights，PDR），有的學(xué)者也稱(chēng)其為農(nóng)業(yè)資源保育地購(gòu)買(mǎi)（purchaseofagriculturalconservationeasement，PACE）。而將農(nóng)業(yè)區(qū)域內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)定向轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)行使就是開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移了。實(shí)踐操作中，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是將發(fā)送區(qū)（開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓區(qū)域）的某一塊面積的土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移到接受區(qū)（開(kāi)發(fā)權(quán)的受讓區(qū)域）的某一塊土地上，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的受讓方得到開(kāi)發(fā)權(quán)后，按項(xiàng)目規(guī)定將開(kāi)發(fā)權(quán)按一定的方法折算成容積率或其他開(kāi)發(fā)指標(biāo)，在原有的開(kāi)發(fā)上限的基礎(chǔ)上拓展了其權(quán)利。其中，發(fā)送區(qū)指的是正在尋求土地保護(hù)、降低土地開(kāi)發(fā)密度的區(qū)域，接收區(qū)則是指需要適度提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的地區(qū)。需要指出的是，地方政府在發(fā)送區(qū)和接收區(qū)的選取以及土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的規(guī)則設(shè)定上有很強(qiáng)的自主性和授權(quán)彈性。每一個(gè)開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的項(xiàng)目中發(fā)送區(qū)（開(kāi)發(fā)權(quán)的出讓區(qū)域）與接受區(qū)（開(kāi)發(fā)權(quán)的受讓區(qū)域）都是事前規(guī)定好的。同時(shí)，接收區(qū)可多大限度地突破原來(lái)的開(kāi)發(fā)限制以及接受區(qū)內(nèi)每一個(gè)額外的開(kāi)發(fā)需要多少個(gè)發(fā)送區(qū)的開(kāi)發(fā)權(quán)數(shù)量也是項(xiàng)目前規(guī)定的。由此可見(jiàn)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移是基于土地用途管制的，是土地區(qū)劃制度的衍生品。土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移屬于基于美國(guó)特殊的目的而進(jìn)行的實(shí)踐探索，并未實(shí)現(xiàn)普遍地自由交易。所以在介紹美國(guó)的開(kāi)發(fā)權(quán)時(shí)，把美國(guó)由規(guī)劃確定的極其有限的土地開(kāi)發(fā)權(quán)，包括其購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)移，說(shuō)成是美國(guó)私人土地所有者自然擁有土地的全部開(kāi)發(fā)權(quán)，是對(duì)美國(guó)開(kāi)發(fā)權(quán)理解的極大偏誤。

四、英國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)模式

英國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)與美國(guó)基本類(lèi)同，土地的使用受規(guī)劃用途管制，開(kāi)發(fā)實(shí)行的是規(guī)劃許可制，即每項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)行為都需得到規(guī)劃當(dāng)局的許可。與美國(guó)不同的是，英國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)管理更為靈活，在處理規(guī)劃變更申請(qǐng)時(shí)有一定程度的自由裁量權(quán)。在英國(guó)，議會(huì)授權(quán)中央規(guī)劃管理部門(mén)頒布《用途分類(lèi)規(guī)劃》和《一般開(kāi)發(fā)規(guī)劃》對(duì)土地用途實(shí)行管制?！队猛痉诸?lèi)規(guī)劃》將土地按使用性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)。同時(shí)，不允許使用性質(zhì)類(lèi)別之間隨意的改變，尤其是當(dāng)“實(shí)質(zhì)性”的用途轉(zhuǎn)變已構(gòu)成開(kāi)發(fā)時(shí)。但英國(guó)土地用途管制相較美國(guó)靈活，英國(guó)1995年通過(guò)《一般開(kāi)發(fā)許可導(dǎo)則》授予了一些許可的開(kāi)發(fā)權(quán)?！秾?dǎo)則》規(guī)定“允許開(kāi)發(fā)”的類(lèi)別是特定的小規(guī)模開(kāi)發(fā)活動(dòng)，如涂刷油漆、建造高度在2米以下的圍墻、籬笆等小規(guī)模的施工。即使是如此小的開(kāi)發(fā)改變，規(guī)劃許可也隨時(shí)可依據(jù)導(dǎo)則第4條款收回該許可或給規(guī)劃許可附加條件。從這點(diǎn)看，相較美國(guó)，英國(guó)土地開(kāi)發(fā)權(quán)管理倒是更為靈活，允許土地所有者未經(jīng)規(guī)劃當(dāng)局批準(zhǔn)做些特定的小規(guī)模開(kāi)發(fā)（巴里•卡林沃思等，2011）。除了《導(dǎo)則》允許的特定小規(guī)模開(kāi)發(fā)外，被法律確認(rèn)為“開(kāi)發(fā)”活動(dòng)都需要事先得到地方規(guī)劃當(dāng)局的批準(zhǔn)。所不同的是，與歐洲大陸具有“法律確定性”的規(guī)劃體系不同，“英格蘭規(guī)劃體系建立在英格蘭習(xí)慣的法律框架下，有著高度的行政裁量權(quán)”。這是英國(guó)規(guī)劃的特點(diǎn)，學(xué)者們將其稱(chēng)之為規(guī)劃許可制度。雖然規(guī)劃決策當(dāng)局是有一定的自由裁量權(quán)的，但為確保自由裁量權(quán)以有效、合適的方式運(yùn)作，決策規(guī)劃申請(qǐng)時(shí)，政府最主要的考慮的實(shí)質(zhì)性因素是發(fā)展規(guī)劃。這也是得到法律支撐的，《2004年規(guī)劃與強(qiáng)制收購(gòu)法》第38（6）節(jié)中明確規(guī)定，“如果考慮發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)，而這個(gè)目標(biāo)是依據(jù)規(guī)劃法做出的；除非實(shí)質(zhì)性的考慮因素指出還有其他因素，規(guī)劃決策必須與發(fā)展規(guī)劃相一致?！背酥?，還會(huì)考慮空間戰(zhàn)略規(guī)劃、地方政策、環(huán)境評(píng)價(jià)等?？梢?jiàn)，英國(guó)是一個(gè)以規(guī)劃為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)控制體系。

五、日本的土地開(kāi)發(fā)權(quán)模式

20世紀(jì)的日本深受西方影響，尤其是德國(guó)和美國(guó)的土地管理。日本1919年借鑒德國(guó)法蘭克福的區(qū)劃制度，頒布了《都市計(jì)劃法》和《市街地建筑物法》對(duì)建筑物實(shí)施限制，而且將都市劃分為工業(yè)、商業(yè)及居住區(qū)。1968年《都市計(jì)劃法》修訂時(shí)，將都市區(qū)域分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)域，并導(dǎo)入了開(kāi)發(fā)許可制度。此后，又相繼修訂或制定了《國(guó)土利用計(jì)劃法》、《農(nóng)業(yè)振興地域整備法》、《農(nóng)地法》、《都市再開(kāi)發(fā)法》、《建筑基準(zhǔn)法》和《土地基本法》等一系列法律，進(jìn)一步完善了國(guó)土計(jì)劃（日語(yǔ)計(jì)劃，即規(guī)劃）管制和開(kāi)發(fā)許可制度?？梢哉f(shuō)，日本的土地開(kāi)發(fā)權(quán)模式與英美模式基本類(lèi)同，但在不斷地借鑒、模仿和實(shí)踐過(guò)程中，又結(jié)合了自身的資源稟賦特征，最終形成了一套適合本國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)模式。與英美類(lèi)似，日本的土地開(kāi)發(fā)權(quán)同樣受土地規(guī)劃（計(jì)劃）和土地用途管制?！锻恋鼗痉ā贰ⅰ秶?guó)土利用計(jì)劃法》規(guī)定將國(guó)土分區(qū)，按計(jì)劃（規(guī)劃）管理。在都市，《都市計(jì)劃法》、《都市再開(kāi)發(fā)法》和《建筑基準(zhǔn)法》共同構(gòu)成了都市規(guī)劃（計(jì)劃）的法律體系?！抖际杏?jì)劃法》將城市計(jì)劃區(qū)劃分為市街化區(qū)域和市街化調(diào)整區(qū)，并根據(jù)用途及功能，將城市分為低層住居專(zhuān)用地區(qū)、高層住居專(zhuān)用地區(qū)、近鄰商業(yè)地區(qū)、商業(yè)、工業(yè)、工業(yè)專(zhuān)用地區(qū)等12類(lèi)功能分區(qū)。同時(shí)，依據(jù)《建筑基準(zhǔn)法》對(duì)各功能區(qū)內(nèi)的建筑物的用途、容積率、建筑密度、層數(shù)、高度、建筑前面道路的寬度、建筑間隔等都有明確規(guī)定。與英美不同的是，鑒于土地資源極為稀缺，日本明確了土地的公共福利性質(zhì)，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)實(shí)行更為嚴(yán)苛的限制。第一，日本《土地基本法》在第一章總則的第2條就直接明確“土地?zé)o論現(xiàn)在與將來(lái)都是用之于民的有限的寶貴資源，是國(guó)民進(jìn)行各種活動(dòng)的基礎(chǔ)。鑒于土地與公共利益關(guān)系所具有的特點(diǎn)，規(guī)定土地優(yōu)先用于公共福利?！薄秶?guó)土利用計(jì)劃法》甚至規(guī)定在土地投機(jī)導(dǎo)致地價(jià)上漲對(duì)國(guó)民生活造成影響時(shí)，可對(duì)土地交易實(shí)行限制。日本同樣是私權(quán)社會(huì)，政府不但對(duì)土地利用有諸多的管制，更明確提出土地利用優(yōu)先服務(wù)于公共福利，這點(diǎn)與國(guó)內(nèi)許多人的認(rèn)識(shí)可謂相去深遠(yuǎn)。第二，開(kāi)發(fā)許可制度。日本實(shí)行的是開(kāi)發(fā)許可制度。在日本，一切的開(kāi)發(fā)行為都必須向相關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)，辦理相關(guān)的許可手續(xù)，得到許可方可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。根據(jù)日本國(guó)土交通廳《開(kāi)發(fā)許可制度》，這里“開(kāi)發(fā)行為”指“建筑物的新建、改建、增建、位置移動(dòng)，土地性質(zhì)、用途的變化，地塊的形狀、邊界的變更，地表超過(guò)50公分的土壤性質(zhì)的改變等。包括但不限于上述”。可見(jiàn)，日本的土地雖是私有的，私人財(cái)產(chǎn)權(quán)也是神圣不可侵犯的，但是未經(jīng)許可土地所有人不得實(shí)施開(kāi)發(fā)行為，土地開(kāi)發(fā)權(quán)是被管制的。如若土地所有人未經(jīng)開(kāi)發(fā)許可擅自動(dòng)工改變現(xiàn)狀，則會(huì)被處以行政處罰并要求其恢復(fù)原狀，情節(jié)嚴(yán)重的甚至于刑事處罰?！蛾P(guān)于違反行為的監(jiān)督與處分》規(guī)定：“未經(jīng)開(kāi)發(fā)許可的開(kāi)發(fā)行為以及實(shí)際開(kāi)發(fā)行為與申請(qǐng)不符的，限期恢復(fù)原狀，已許可的撤銷(xiāo)許可”（第81條）；期限內(nèi)未恢復(fù)原狀者將由行政機(jī)關(guān)代為恢復(fù)，費(fèi)用由土地所有人負(fù)擔(dān)。“未經(jīng)許可的開(kāi)發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重者應(yīng)告知所在地警察局，對(duì)其實(shí)施刑事處分”。顯而易見(jiàn)在土地私權(quán)的日本，雖然從憲法到民法都明確規(guī)定保護(hù)公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)不受到損害，但土地權(quán)益所有人未經(jīng)許可擅自改變現(xiàn)狀的行為，不僅不受到法律的保護(hù)，反而會(huì)遭受法律的制裁。這種幾乎近于苛刻的開(kāi)發(fā)許可制度，從根本上保證了土地開(kāi)發(fā)權(quán)得以按規(guī)劃有效配置。第三，新城區(qū)土地權(quán)被賦予地方政府公團(tuán)，即地方政府公團(tuán)壟斷新區(qū)的開(kāi)發(fā)。在日本，《新住宅市街地開(kāi)發(fā)法》總則第6條規(guī)定，“新市街地開(kāi)發(fā)事業(yè)由地方公共團(tuán)體以及地方住宅供給公社等符合本法規(guī)定的公共團(tuán)體實(shí)施。”以1965年在多摩地區(qū)開(kāi)發(fā)為例，公團(tuán)與各級(jí)地方政府?dāng)y手以原土地用途價(jià)格一次性購(gòu)買(mǎi)域內(nèi)全部土地后，一體化開(kāi)發(fā)。可見(jiàn)，受限于土地資源低稟賦，日本將新城區(qū)土地開(kāi)發(fā)權(quán)賦予地方政府公團(tuán)，由其實(shí)施新區(qū)開(kāi)發(fā)。

六、結(jié)論及展望

綜上所述，在美國(guó)，僅僅是規(guī)劃認(rèn)可的密度上限以?xún)?nèi)的極小部分土地開(kāi)發(fā)權(quán)才歸土地所有者，而由此就判斷美國(guó)的土地開(kāi)發(fā)權(quán)歸私人所有是對(duì)美國(guó)土地開(kāi)發(fā)權(quán)認(rèn)知的極大偏誤。在英國(guó)，土地開(kāi)發(fā)權(quán)也不是簡(jiǎn)單歸公，土地開(kāi)發(fā)權(quán)國(guó)有化的法案已被廢止。在日本，由于土地極為稀缺，實(shí)行嚴(yán)格的土地開(kāi)發(fā)制度，將土地的開(kāi)發(fā)權(quán)賦予公共福利屬性，更將新城區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)權(quán)賦予政府公團(tuán)。實(shí)際上，無(wú)論是美國(guó)、英國(guó)還是近鄰日本，土地使用都是受規(guī)劃和用途管制的，開(kāi)發(fā)行為即使符合規(guī)劃與用途管制，也必須向決策當(dāng)局申請(qǐng)?？梢?jiàn)，從現(xiàn)代西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治社會(huì)的實(shí)踐來(lái)看，土地開(kāi)發(fā)權(quán)是既非國(guó)有也非私有，也不能簡(jiǎn)單地界定為政府與土地所有人之間分享的權(quán)利。土地開(kāi)發(fā)權(quán)并不是土地所有權(quán)人的私權(quán)力，土地開(kāi)發(fā)權(quán)受規(guī)劃和用途管制，是政府基于社會(huì)管理的公權(quán)力對(duì)私有權(quán)力的規(guī)制。實(shí)際上，在厘清國(guó)外實(shí)踐的基礎(chǔ)上，土地開(kāi)發(fā)權(quán)還有許多問(wèn)題亟待研究。譬如，土地開(kāi)發(fā)權(quán)演進(jìn)機(jī)理、土地開(kāi)發(fā)權(quán)的收益如何分配？尤其是中國(guó)所處的這個(gè)加速城市化過(guò)程，土地開(kāi)發(fā)權(quán)的分配有無(wú)特殊性？與土地開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移有諸多相似性的中間特色的實(shí)踐增減掛鉤、地票制度有無(wú)普遍性？對(duì)這些問(wèn)題的深入研究，不僅有助于夯實(shí)國(guó)內(nèi)外土地開(kāi)發(fā)權(quán)的理論基礎(chǔ)，更是對(duì)破解城市化過(guò)程中的土地“迷局”大有裨益。

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篇(6)

前言

房地產(chǎn)一直是百姓最為關(guān)注的一個(gè)話(huà)題，隨著生活的不斷提高，生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)的有所提高。尤其在國(guó)家政策和國(guó)內(nèi)外環(huán)境的影響下正接收著來(lái)自政策的調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)兩方面的考驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)變得愈發(fā)的緊張起來(lái)了，在確保房產(chǎn)的質(zhì)量的前提下能夠更好的保證效益是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標(biāo)，而房地產(chǎn)的前期工作就變的尤為重要，成為實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)的基礎(chǔ)。

1、前期工作的內(nèi)容

1.1考察準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)地塊的特點(diǎn)以及周邊的環(huán)境

在通過(guò)投標(biāo)或是拍賣(mài)獲取土地使用權(quán)之前需要對(duì)該土地進(jìn)行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面積；土地占地形狀；地塊內(nèi)建筑物和設(shè)施的現(xiàn)狀；規(guī)劃用途和限制條件；地塊四邊相鄰道路級(jí)別狀況；和市、區(qū)的中心商業(yè)地段、學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等的距離；公交路線(xiàn)和站點(diǎn)設(shè)置的距離；市區(qū)內(nèi)的供水、供熱、通訊、電力設(shè)施狀況等。充分的考察了相應(yīng)的資料，對(duì)于接下來(lái)的開(kāi)發(fā)有很大輔助作用，只有前期的資料準(zhǔn)備充分才能保證項(xiàng)目的進(jìn)度和效益等問(wèn)題。

1.2要獲得土地的使用權(quán)

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)是歸國(guó)家所有的，但是土地的使用權(quán)是可以依照法律有償、有限期地通過(guò)市場(chǎng)出讓、轉(zhuǎn)讓。

開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)有兩種途徑：通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)。在運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制配置土地時(shí)，又有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣(mài)幾種方式。對(duì)于原先已劃撥的土地，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)補(bǔ)地價(jià)的方式獲取土地使用權(quán)。

1.3在獲得土地使用權(quán)后，要開(kāi)始辦理建設(shè)用地動(dòng)遷工作

拆遷過(guò)程有時(shí)也會(huì)影響成為項(xiàng)目進(jìn)程。在拆遷過(guò)程中，會(huì)有部分居民是不情愿且會(huì)有抵抗情緒，這就往往成為問(wèn)題的所在，所以在進(jìn)行拆遷工作時(shí)能夠保證平穩(wěn)拆遷居民的情緒是在這部分的一項(xiàng)艱巨的任務(wù)。

所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言拆遷工作主要解決的問(wèn)題包括土地的權(quán)屬處理；城市房屋的拆遷工作程序以及拆遷工作的補(bǔ)償與安置政策。

1.4委托方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)

在獲得了土地證之后，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)就是重中之重了，尤其是規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)就決定項(xiàng)目成敗，因此選擇一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位是非常的重要。確定好設(shè)計(jì)單位之后就要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，準(zhǔn)確定位市場(chǎng)需求，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。

1.5向規(guī)劃主管部門(mén)提交規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)文件申請(qǐng)審批

要向規(guī)劃部門(mén)提交規(guī)劃建筑規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)，再經(jīng)過(guò)規(guī)劃管理部門(mén)、消防、園林、建設(shè)等部門(mén)等共同審查批準(zhǔn)通過(guò)。

1.6繪制施工圖

按照所批準(zhǔn)的建筑規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)深化，有些地方擴(kuò)初設(shè)計(jì)還需經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)的審查批準(zhǔn)；然后在批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。

1.7最后要施工前的準(zhǔn)備

通過(guò)固定的方式來(lái)選定施工監(jiān)理單位和施工單位。最后做好準(zhǔn)備開(kāi)工前的所有準(zhǔn)備工作。還有要保證“三通一平”（三通指施工道路暢通，施工用水、施工用電接通；一平指場(chǎng)地已經(jīng)平整）、辦理開(kāi)工許可證和施工執(zhí)照等一些必要的執(zhí)照，為施工提供良好的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。

2、土地使用權(quán)獲得

現(xiàn)階段，我國(guó)的土地使用制度正處在從無(wú)償、無(wú)限期使用到有償、有限期使用的過(guò)渡階

段。土地使用權(quán)的取得可以根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，可以通過(guò)兩種方法得到：一種是通過(guò)政府行政劃撥，另一種是通過(guò)有償出讓?zhuān)耶?dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，也可以由轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。

要獲得土地使用權(quán)，首先要制定相應(yīng)的規(guī)劃和方案，由城市規(guī)劃管理部門(mén)審查，要求是能夠滿(mǎn)足城市規(guī)劃的規(guī)定，在通過(guò)后就能拿到土地規(guī)劃許可證書(shū)，再到土地部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)用地，依照國(guó)家的相關(guān)法律和制度，最后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方法來(lái)獲取土地使用權(quán)，在交納土地出讓金后就可以獲得土地只用證書(shū)。

但是在獲得土地使用權(quán)前要考慮到土地市場(chǎng)信息的影響。土地市場(chǎng)的走勢(shì)是受政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等多方面因素的影響，而且不同城市影響土地市場(chǎng)的因素和程度也是各不相同的，即使是同一城市內(nèi)，不同用途、不同位置、不同規(guī)模的土地之間也是各有特點(diǎn)的。因此，在確定目標(biāo)土地之前應(yīng)當(dāng)深入研究確定土地市場(chǎng)信息，分析影響土地市場(chǎng)各種因素及其影響程度和影響方式，并且在實(shí)踐中不斷探索、總結(jié)、積累和完善，逐步建立起科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)方法及程序。

此外，國(guó)家和地方政策對(duì)選擇目標(biāo)土地的影響也是相當(dāng)大。目前國(guó)家也制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，來(lái)實(shí)施對(duì)土地的使用和管理，而往往地方在響應(yīng)國(guó)家政策的同時(shí)還會(huì)根據(jù)本地的特點(diǎn)制定了其他的一些規(guī)定和政策，所以在確定目標(biāo)土地前要熟悉和掌握這些相關(guān)政策，只有遵循政府相應(yīng)政策，保證城市建設(shè)用地規(guī)模符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，也才能保證整個(gè)項(xiàng)目的安全性。

在獲得土地的使用權(quán)之后，由土地市場(chǎng)信息和各種政策作為基準(zhǔn)點(diǎn)，全面分析和研究目標(biāo)土地的特點(diǎn)，由掌握的關(guān)于目標(biāo)土地的相關(guān)信息，判斷目標(biāo)土地的市場(chǎng)前景是否具有商業(yè)價(jià)值，國(guó)家和地方的相關(guān)政策對(duì)項(xiàng)目進(jìn)程的是否有影響，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況是否對(duì)自身造成一定的威脅，以及在出讓方式上是否也存在影響項(xiàng)目的問(wèn)題等等，而這些問(wèn)題都必須要得到合理解決，只有在保證了這些問(wèn)題的妥善處理后，就是保證了整個(gè)項(xiàng)目的地基能夠穩(wěn)固下來(lái)，因此也就能直接決定整個(gè)項(xiàng)目的成功與否。

所以，在獲取目標(biāo)土地使用權(quán)這一方面對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和發(fā)展也是很重要，考慮了各個(gè)方面的影響，解決了各個(gè)方面的問(wèn)題，保證了項(xiàng)目前期工作的順利，也就是減輕了整個(gè)項(xiàng)目的負(fù)擔(dān)。

3、規(guī)劃方案和工程施工圖的設(shè)計(jì)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段主要包括方案招標(biāo)階段和方案定案階段兩個(gè)階段，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程主要還是以?xún)蓚€(gè)階段而展開(kāi)的。這兩個(gè)階段相當(dāng)于在為項(xiàng)目建龍骨，把總的框架建立好，就有的明確的目標(biāo)和方向。然而這兩個(gè)設(shè)計(jì)階段的目標(biāo)和任務(wù)都不一樣，在進(jìn)行的過(guò)程中也會(huì)有很大的差異。

在方案設(shè)計(jì)階段，必須要有有效地執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)，一般是由上層領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計(jì)規(guī)劃部、策劃部、營(yíng)銷(xiāo)部等部門(mén)來(lái)組成，只有在這些部門(mén)的相互協(xié)調(diào)好、相互配合好，才能保證方案設(shè)計(jì)工程中科學(xué)、準(zhǔn)確的決策，使得設(shè)計(jì)能夠順利進(jìn)行。

在這一階段還有一個(gè)很重要的方面就是溝通管理。只有及時(shí)而準(zhǔn)確的溝通才能使項(xiàng)目朝著理想的方向發(fā)展。然而溝通也是涉及多個(gè)層面和多種方式的，其中主要包括有內(nèi)部的溝通（縱向和橫向的溝通）、與設(shè)計(jì)公司之間的溝通、與政府部門(mén)的溝通等等。這之中與政府部門(mén)的溝通最為重要，所以要保證及時(shí)性，甚至是能夠提前來(lái)完成，在溝通過(guò)程中還要建立保證信息的方便存儲(chǔ)和方便查詢(xún)，以確保任何團(tuán)隊(duì)成員和項(xiàng)目干系人能夠通過(guò)不同方式來(lái)共享數(shù)據(jù)和信息。

在設(shè)計(jì)階段還有一個(gè)很重要的問(wèn)題就是項(xiàng)目的可行性和風(fēng)險(xiǎn)性的管理，要保證項(xiàng)目所指定的績(jī)效目標(biāo)是合理的、現(xiàn)實(shí)的。在方案決策中對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要做定性的分析，為的就是要防患于未然?？梢哉f(shuō)，方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)階段和后期要開(kāi)始的施工來(lái)

說(shuō)都是意義重大的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的變動(dòng)引起的，或說(shuō)是由不確定的市場(chǎng)運(yùn)行狀況引起的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)是各種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的集中表現(xiàn)，市場(chǎng)運(yùn)行中的各種不確定因素非常多。國(guó)內(nèi)外社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)、經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)、居民收入水平的變動(dòng)都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

通過(guò)可行性研究，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況，進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究；可以對(duì)提出的各種經(jīng)營(yíng)管理方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證；還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，為經(jīng)營(yíng)管理決策部門(mén)最終決策，提供科學(xué)依據(jù)。只有通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，采用合理的評(píng)價(jià)方法，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，使項(xiàng)目各參與方獲得預(yù)期的收益。

篇(7)

貫徹市委、市政府關(guān)于加快建立“以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)”長(zhǎng)效機(jī)制，形成我市城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化新格局的決策要求，繼續(xù)解放思想，著力改革城鄉(xiāng)二元土地管理結(jié)構(gòu)，逐步建立健全城市和農(nóng)村一體化土地市場(chǎng)，構(gòu)建符合“首善之區(qū)”目標(biāo)要求、與我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地管理新局面。

二、基本原則

按照城鄉(xiāng)土地管理一體化的理念，完善土地利用總體規(guī)劃編制，合理確定農(nóng)用地、生態(tài)用地和建設(shè)用地的規(guī)模和邊界，實(shí)現(xiàn)保障發(fā)展、保護(hù)資源、保持生態(tài)的和諧統(tǒng)一。按照加快建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的要求，合理布局城鄉(xiāng)建設(shè)用地，優(yōu)化國(guó)土開(kāi)發(fā)格局，堅(jiān)持節(jié)約集約用地、努力提高土地產(chǎn)出率，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。堅(jiān)持立足我市實(shí)際，充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保護(hù)耕地資源和基本農(nóng)田，深化征地制度改革，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。按照依法、自愿、有償和“三個(gè)不得”(不得改變土地集體所有性質(zhì)、不得改變土地用途、不得損害農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益)的原則，推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。

三、目標(biāo)任務(wù)

通過(guò)多部門(mén)的協(xié)同運(yùn)作、齊抓共管，努力構(gòu)建“統(tǒng)籌安排、規(guī)劃科學(xué)、權(quán)屬清晰、流轉(zhuǎn)活躍、使用規(guī)范、集約高效”的農(nóng)村土地市場(chǎng)，建立適應(yīng)*經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的農(nóng)村土地管理新機(jī)制。

(一)完善各級(jí)土地利用總體規(guī)劃。根據(jù)建立現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和建設(shè)宜居城市的“首善之區(qū)”的城市發(fā)展目標(biāo)和“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)、中調(diào)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，與主體功能區(qū)規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃充分協(xié)調(diào)，針對(duì)我市土地利用圈層結(jié)構(gòu)及組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，按照“生態(tài)優(yōu)先、城鄉(xiāng)一體、節(jié)約用地、適度規(guī)?！钡囊?，編制完善市、區(qū)(縣級(jí)市)、鎮(zhèn)三級(jí)土地利用總體規(guī)劃。

(二)規(guī)范農(nóng)村土地登記。在我市完成集體土地登記(經(jīng)濟(jì)聯(lián)社一級(jí))覆蓋率96．2％的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步推進(jìn)集體土地登記發(fā)證的細(xì)化分解工作，利用第二次土地調(diào)查成果，到2010年底基本完成我市集體土地所有權(quán)登記發(fā)證(經(jīng)濟(jì)合作社一級(jí))工作。

(三)加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理，盤(pán)活閑置宅基地、低效用地等存量集體建設(shè)用地，提高集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平。規(guī)范、促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一交易平臺(tái)和交易規(guī)則。出臺(tái)規(guī)范集體建設(shè)用地的管理政策，從申請(qǐng)、審批、流轉(zhuǎn)、監(jiān)督等方面進(jìn)行規(guī)范。

(四)依法有序地逐步開(kāi)放農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。2012年，全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)率達(dá)到50％以上，其中流轉(zhuǎn)期限在3年以上的流轉(zhuǎn)率達(dá)到25％以上。

(五)建立適應(yīng)我市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和保障農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)的征地保障新機(jī)制。規(guī)范征地權(quán)行使，繼續(xù)完善征地補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)，制訂征地區(qū)片綜合地價(jià)、青苗和地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)留用地管理辦法，貫徹落實(shí)《*市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)試行辦法》，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民權(quán)益，保障其長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。

(六)建立耕地保護(hù)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制管理，加強(qiáng)違法用地查處，建立耕地保護(hù)利益激勵(lì)制度。

四、具體措施

(一)理順農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加快推進(jìn)集體土地權(quán)屬登記。

1．建立健全農(nóng)村土地登記政策法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)行《*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定》、《(*市農(nóng)村房地產(chǎn)登記規(guī)定)實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村土地登記準(zhǔn)備工作的通知》、《*市農(nóng)村土地登記發(fā)證工作方案》、《*市城鄉(xiāng)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》等文件和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，不斷完善、更新農(nóng)村土地登記制度，確保制度執(zhí)行到位。

2規(guī)范土地登記程序。選定基礎(chǔ)條件較好的2個(gè)區(qū)作為農(nóng)村土地登記試點(diǎn)，在試點(diǎn)過(guò)程中解決集體土地所有權(quán)主體確定、土地登記經(jīng)費(fèi)、地籍信息化管理等問(wèn)題，形成一套由土地登記申請(qǐng)一地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一公告和注冊(cè)登記一頒發(fā)土地證書(shū)5個(gè)環(huán)節(jié)組成的管理運(yùn)作模式。運(yùn)作成熟后，在全市推廣。

3．建立全市統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)。通過(guò)農(nóng)村集體土地登記發(fā)證系統(tǒng)生成審批表、公告以及宗地圖、宗地面積表、宗地界址點(diǎn)和土地登記卡、土地歸戶(hù)卡等相關(guān)文件，確保集體土地登記資料的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化和統(tǒng)一化。

4．加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處。對(duì)有權(quán)屬爭(zhēng)議的土地，利用農(nóng)村登記發(fā)證系統(tǒng)，實(shí)行備案登記，并建立權(quán)屬爭(zhēng)議臺(tái)帳，移交各級(jí)調(diào)處機(jī)構(gòu)。通過(guò)加強(qiáng)土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處，加快推進(jìn)集體土地所有權(quán)登記發(fā)證。

(二)完善鎮(zhèn)村規(guī)劃和鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)合理布局。

1．按照城市化發(fā)展指引政策和建立宜居城市的要求，優(yōu)化土地利用布局和主體功能區(qū)土地規(guī)劃。充分發(fā)揮規(guī)劃的導(dǎo)向作用，促進(jìn)全市的土地利用圈層結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)布局的進(jìn)一步完善。因地制宜地合理確定生態(tài)保護(hù)用地和建設(shè)用地的邊界，做到集體建設(shè)用地、耕地、農(nóng)田保護(hù)區(qū)布局合理，實(shí)現(xiàn)保障發(fā)展、保護(hù)資源、保持生態(tài)、和諧統(tǒng)一。

2．按照“結(jié)構(gòu)升級(jí)、集聚發(fā)展、節(jié)約高效”的原則，推動(dòng)鎮(zhèn)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。合理確定農(nóng)民集中居住區(qū)的布局、規(guī)模。引導(dǎo)分散農(nóng)村居民點(diǎn)的適度集中歸并，集約節(jié)約用地。

(三)繼續(xù)做好耕地保護(hù)特別是基本農(nóng)田保護(hù)，維護(hù)農(nóng)民根本利益。

1．對(duì)耕地保護(hù)實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制和責(zé)任追究制管理。對(duì)區(qū)(縣級(jí)市)黨政領(lǐng)導(dǎo)班子和領(lǐng)導(dǎo)干部保護(hù)耕地的情況進(jìn)行考核，并通過(guò)簽訂責(zé)任書(shū)將控制和查處“兩違”(違法用地、違法建設(shè))的責(zé)任納入到鎮(zhèn)(街)和相關(guān)職能部門(mén)的政績(jī)考核和經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)考核范圍內(nèi)。嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于建立土地執(zhí)法共同責(zé)任機(jī)制的意見(jiàn)》(穗辦〔2009〕1號(hào))，按照屬地管理的原則，落實(shí)地方黨委、政府及其派出機(jī)構(gòu)、相關(guān)職能部門(mén)和單位及其工作人員在土地執(zhí)法工作中的共同責(zé)任，對(duì)存在違法違規(guī)用地查處不力、驗(yàn)收不過(guò)關(guān)、失職瀆職等行為的，依法依紀(jì)追究責(zé)任。

2．嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)察，早發(fā)現(xiàn)、早制止、早查處、早報(bào)告。完善國(guó)土資源執(zhí)法體制，充實(shí)市、區(qū)兩級(jí)國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察隊(duì)伍編制和經(jīng)費(fèi)，加快建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制。建立我市的土地執(zhí)法監(jiān)督檢查和聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建以市紀(jì)檢監(jiān)察、國(guó)土房管、規(guī)劃、城管、建設(shè)、公安、發(fā)展改革、工商、環(huán)保、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、供水、供電、供氣等部門(mén)，以及各區(qū)(縣級(jí)市)黨委、政府為主體的土地執(zhí)法共同責(zé)任網(wǎng)絡(luò)。建立市域范圍的土地監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，利用衛(wèi)星遙感影像、航空拍攝照片等信息手段加強(qiáng)動(dòng)態(tài)巡查。

3．開(kāi)辟耕地開(kāi)發(fā)補(bǔ)充新途徑，確保耕地占補(bǔ)平衡。加強(qiáng)耕地保護(hù)特別是基本農(nóng)田保護(hù)工作，加大農(nóng)用地開(kāi)發(fā)整理復(fù)墾力度，在做好調(diào)查統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)25度以下宜農(nóng)坡地的開(kāi)發(fā)整理工作。加強(qiáng)與省內(nèi)相關(guān)城市協(xié)作，多種形式開(kāi)展易地補(bǔ)充開(kāi)發(fā)耕地工作。

4．建立耕地保護(hù)利益激勵(lì)制度。建立健全基本農(nóng)田保護(hù)補(bǔ)償制度，按每年每畝200元補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，按照人均財(cái)力水平分類(lèi)確定市、區(qū)(縣級(jí)市)負(fù)擔(dān)比例。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)的方針，通過(guò)財(cái)政、金融、稅收、社會(huì)保障、勞動(dòng)就業(yè)等政策支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，積極落實(shí)國(guó)家現(xiàn)有有關(guān)稅收政策，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟(jì)，從根源上杜絕違法用地。

(四)促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民收入。

1．鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。鼓勵(lì)農(nóng)戶(hù)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)。流轉(zhuǎn)期限3年以上，且單體連片經(jīng)營(yíng)規(guī)模面積北部山區(qū)40畝以上的，其他地區(qū)50畝以上的，市、區(qū)(縣級(jí)市)財(cái)政各給予農(nóng)戶(hù)每年每畝一定數(shù)額的補(bǔ)助，對(duì)幫助農(nóng)戶(hù)成功流轉(zhuǎn)土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實(shí)施細(xì)則。

2．支持經(jīng)營(yíng)主體開(kāi)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。一是對(duì)以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股所組建的農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股(或出資)面積50畝以上、并經(jīng)工商部門(mén)注冊(cè)登記、章程和各項(xiàng)制度齊全、運(yùn)作規(guī)范、分配機(jī)制合理的，市農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)聯(lián)合市、區(qū)(縣級(jí)市)財(cái)政主管部門(mén)研究，給予每家一定金額的一次性補(bǔ)助。區(qū)(縣級(jí)市)和鎮(zhèn)(街)也應(yīng)給予一定的補(bǔ)助，具體由市農(nóng)業(yè)局牽頭制訂實(shí)施細(xì)則；二是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限3年以上，農(nóng)田連片經(jīng)營(yíng)面積50畝以上的規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體，按照《關(guān)于規(guī)范*市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)配套設(shè)施用地管理的意見(jiàn)》(穗國(guó)房字〔2009〕156號(hào))規(guī)定，允許使用適當(dāng)比例土地作為配套設(shè)施用地。

3．加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的組織指導(dǎo)和管理。一是加強(qiáng)合同管理。流轉(zhuǎn)期限在1年以上的應(yīng)簽訂承包流轉(zhuǎn)合同，并報(bào)發(fā)包方和鎮(zhèn)(街)農(nóng)村土地承包管理部門(mén)備案，區(qū)(縣級(jí)市)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)參照市農(nóng)業(yè)局制定的《*市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》(示范文本)統(tǒng)一執(zhí)行。二是區(qū)(縣級(jí)市)和鎮(zhèn)(街)農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村土地承包管理工作的力量，協(xié)助本區(qū)域農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)戶(hù)委托流轉(zhuǎn)的土地根據(jù)相關(guān)條件設(shè)置經(jīng)營(yíng)主體準(zhǔn)入條件，并對(duì)經(jīng)營(yíng)主體的資信情況、經(jīng)營(yíng)能力、項(xiàng)目的可行性等進(jìn)行審查，努力使引入的經(jīng)營(yíng)主體和經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有較高經(jīng)營(yíng)水平和檔次。指導(dǎo)流轉(zhuǎn)合同簽訂、建立流轉(zhuǎn)臺(tái)帳和檔案、調(diào)解流轉(zhuǎn)矛盾糾紛。三是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)做好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的協(xié)調(diào)和服務(wù)工作。在集中流轉(zhuǎn)、連片開(kāi)發(fā)過(guò)程中，對(duì)個(gè)別不愿流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶(hù)，要出面協(xié)調(diào)，在承包方自愿的基礎(chǔ)上，可以采用本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)其他承包方的承包土地或集體經(jīng)濟(jì)組織的機(jī)動(dòng)地與其互換等措施，保證土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)范有序流轉(zhuǎn)。

(五)挖掘農(nóng)村集體土地潛力，規(guī)范集體建設(shè)用地管理。

1．盤(pán)活閑置宅基地，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開(kāi)展全市宅基地利用現(xiàn)狀的清查摸底，建立宅基地退出機(jī)制，堅(jiān)持可耕種土地不減、農(nóng)民自愿的原則，實(shí)現(xiàn)合理布局、集約節(jié)約用地，建設(shè)具有特色、功能分區(qū)合理的新型農(nóng)民集中居住區(qū)。鼓勵(lì)農(nóng)民以宅基地(村莊建設(shè)用地)按一定標(biāo)準(zhǔn)置換集居區(qū)住宅。將農(nóng)民原有布局分散、數(shù)量龐大、使用效率低下及閑置宅基地集中整理，復(fù)耕還田，實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡以及土地的集約節(jié)約利用。對(duì)規(guī)劃用于集居區(qū)外的國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式出讓?zhuān)鲎屖找姘才庞糜阪?zhèn)村的集居區(qū)飲水、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實(shí)改善農(nóng)民生活條件和居住環(huán)境。

2．發(fā)展生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)的新模式，提高農(nóng)用地綜合利用效益。在不破壞土地耕作層的前提下，充分利用農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，整合周邊生態(tài)資源，因地制宜發(fā)展旅游業(yè)等輔助產(chǎn)業(yè)，形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)互動(dòng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展模式，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，提高農(nóng)民收入。

3．促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地管理。抓緊出臺(tái)《*市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法》，規(guī)范、促進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目用地定額標(biāo)準(zhǔn)，允許采取土地使用權(quán)作價(jià)入股、土地租賃、合資合作等多種方式依法流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)，在充分體現(xiàn)村民意愿的基礎(chǔ)上，明確流轉(zhuǎn)的條件、范圍，實(shí)行公開(kāi)、公平、公正的流轉(zhuǎn)。完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)配套政策。市財(cái)政局牽頭會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究制訂流轉(zhuǎn)涉及的政府非稅收入的征收管理規(guī)范性文件。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地所有者所取得的土地流轉(zhuǎn)收益，納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理，優(yōu)先用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障支出。具體實(shí)施辦法由市勞動(dòng)保障局牽頭會(huì)同有關(guān)部門(mén)制訂。強(qiáng)化用地全程監(jiān)管，通過(guò)發(fā)展改革委、建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土、勞動(dòng)保障等多部門(mén)以及各區(qū)(縣級(jí)市)政府的聯(lián)動(dòng)，將用地開(kāi)發(fā)建設(shè)每個(gè)環(huán)節(jié)跟蹤管理到位。逾期不建設(shè)或其他行為導(dǎo)致土地閑置的，土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

4．推進(jìn)“城中村”和舊村改造。嚴(yán)格執(zhí)行《*市舊城更新和城中村改造總體方案》，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、村為主體、利益歸村、一村一策”的方針，鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)統(tǒng)籌拆除或功能置換、等量復(fù)建、適度增加公攤面積的方式推進(jìn)“城中村”和舊村改造。按照改善人居環(huán)境、保護(hù)歷史文化資源和充分照顧改造村民合法利益相結(jié)合的原則，編制“城中村”和舊村改造項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃和方案。按照“修舊如舊、建新如故”的原則，對(duì)歷史文化街區(qū)和特別保護(hù)建(構(gòu))筑物實(shí)行改造。探索集體建設(shè)用地與住房保障相結(jié)合的新方法，在建成區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部等居住配套設(shè)施較成熟的區(qū)域，結(jié)合“城中村”和舊村改造，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和農(nóng)民多余住房租賃等措施，增加保障型住房尤其是廉租住房供應(yīng)，確保農(nóng)村低保戶(hù)或無(wú)勞動(dòng)能力的殘疾人家庭人均居住面積不低于當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的平均水平。研究制訂相關(guān)辦法，將“城中村”轉(zhuǎn)制居民納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

(六)加快征地制度改革，建立征地保障新機(jī)制。

1．加強(qiáng)和改進(jìn)留用地管理。抓緊出臺(tái)《*市農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地管理辦法(試行)》。按照“集中留地、統(tǒng)籌利用”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃留用地集中安置區(qū)，探索由區(qū)(縣級(jí)市)政府牽頭統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)留用地的模式，提高留用地利用效益，增加農(nóng)民土地資產(chǎn)收益。靈活運(yùn)用實(shí)物留地、物業(yè)補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、參股經(jīng)營(yíng)、等價(jià)置換、指標(biāo)收購(gòu)等多種模式，多渠道保障被征地農(nóng)民長(zhǎng)久生計(jì)。加快解決全市歷史留用地問(wèn)題，統(tǒng)籌集中新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于解決歷史問(wèn)題，確保在2012年底前基本解決。根據(jù)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，引導(dǎo)有序利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。